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文章目录：变味租金贷：有中介“暗箱操作”资金池 收购20多家同业品牌
租客按时还贷，房东却被中介拖欠房租；相关部门发文，强调不得恶性竞争抢房源，不得期限错配，要求严控杠杆率
托管中介抢房大战，抢房广告甚至贴在车上。新京报记者 黄鑫宇 摄
上万亿的市场规模引来各路资本觊觎，潮涌背后泥沙俱下，步子迈得很大的租金贷已引发巨大争议。
租金贷的存在解决了租客，特别是刚步入社会的大学生最现实的“囊中羞涩”的问题；不过另一面，托管中介“深度介入”租金贷，操作沉淀资金，又使得租金贷变得风险重重。
目前租金贷领域风险已冒头。不久前上海长租公寓运营商“爱生活爱公寓”资金链断裂。8月20日，杭州鼎家网络科技有限公司（下称“鼎家”）亦由于盲目扩张导致资金链断裂，传出爆仓消息，成为首家破产的长租公寓。
9月30日，为防范个人“租金贷”及相关业务风险，上海金融办在国庆节前联合了上海市住建委、上海市房管局、人民银行上海分行及上海银监局等五家监管部门，联合发布《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》（下称“通知”）。
新京报记者注意到，本次通知的十项举措直指目前由租金贷引发的资金期限错配、沉淀资金、哄抬租金、恶性竞争抢占房源等问题。通知要求，代理经租企业（即托管中介或长租房服务公司）应当严格把控自身杠杆率，密切关注企业流动性。个人“租金贷”（即租户的租金贷）的放款周期，应当与代理经租企业向房东支付租金的周期相匹配。
记者发现，租金贷已成为一些托管中介的“标配”，而期限错配引发的沉淀资金正成为托管中介收储房源或收购同行的资金来源。
租金贷乱象
近期，市场上一些房屋托管中介、长租公寓中介服务公司，联合互联网金融平台、金融机构等贷款机构开展“房租贷”业务。
7月25日，新京报记者以租客身份，到蛋壳公寓找出租房，就遭遇了租金贷。记者发现，如果租房，自己并不会像以往那样给房东交纳租房款，而是需要签租金贷合同，而收款方并不是记者。从借据及合同详情上看，新京报记者总的借款金额为24530元，年利率为9.86%，总利息为1154.34元，收款方为紫梧桐（北京）资产管理有限公司，每月还款为25日，贷款发放人为微众银行，借款用途处写明为租房。官网信息显示，成立于2015年初的“蛋壳公寓”系紫梧桐(北京)资产管理有限公司旗下品牌。
在此模式下，房屋租赁由房东、租客与托管中介之间的关系，变成租客需要向租金贷平台贷款，而托管中介则为该笔贷款的实际收款人。租金贷或房租分期贷款由此产生。
在整个房租贷资金链条中，新京报记者发现，来自持牌消费金融公司或城商行的资金，通过一些助贷平台，以“免息”、分期为诱饵，让租房变成了现金借贷资金链条上一环；而一般房租贷平台以年付形式支付给托管中介的资金用途，除被托管中介支付房东房租外，还被挪作抢房源、并购同业、偿还房租贷分期手续费等。
有中介涉租金贷纠纷
“当初就想图个省心，结果现在成了闹心”。被房租贷殃及的董女士对新京报记者说。
2016年董女士将自己在顺义的一处两居室，托管给位于顺义的一家名叫北京艾斯家科技有限公司（下称“艾斯家”）的旗下的番薯公寓长租中介，为期5年。
除了不用操心、不用管家装和维修、不会破坏房屋原有结构等承诺外，逐年上涨5%的年度房租递增额也吸引了不少房东，而付款方式也是由托管中介以“押一付三”的形式银行转账。
然而最近，很多房东没有如期收到这家公司的房租打款，而他们的租客却仍在每月按时还款中。
房东丁先生告诉新京报记者，今年一季度该交房租时，托管中介逾期21天后才向他的账户打款。另一房东采取了强制收房并去了艾斯家位于顺义的线下门店，该房东表示，“我是6月1日应该（被）打款，结果迟了近20天。中介电话不接，短信不回，我才去的门店”。
现在情况类似的把房屋托管给艾斯家的房东，已决定将他们的托管中介告上法庭。
激起房东们愤怒的不光是拖欠房租，房东业主们还发现当初跟自己有承诺的托管中介，在不告知的情况下搞群租、打隔断，破坏房屋，甚至在没有通知自己的情况下，疑似悄悄将托管中介公司本身“易手他人”了。
而接手方是一家名为昊园恒业的公司。如图所示，昊园恒业涉及租金贷。
董女士现在加了一个顺义房东业主群，这些同董女士一样的房东们正在通过司法手段解决自己与艾斯家的合同，“拿回”属于自己的房子。
“我签的合同是艾斯家，已经两年多了。但6月份收的房租却是另一家托管中介公司的法人王四会用私人账号转账的”。同为房东的李智（化名）告诉新京报记者。
在上百人房东维权群中，记者发现很多房东均是由托管中介法人私人账号转的房租。其中几位房东还向新京报记者提供了银行账户对账单。在付款人一栏中，记者看到的是“王四会”的名字和他中国农业银行的个人账户。
李智（化名）是房东业主群里一位比较活跃的成员，他告诉新京报记者，前段时间由于不按时打房租艾斯家告诉他原因称，“公司在整合”。这时，李智才知道原来自己签的托管中介已被收购，“但具体是谁收购的，什么时候收购的就不知道了。”一些房东业主从租客那得知是一家名为北京昊园恒业房地产经纪有限公司（下称为“昊园恒业”）的房屋托管中介公司，而且租客现在已经在一家名为“元宝e家”的第三方贷款平台上，“押一付一”每月以“分期还款”的方式缴纳房租。
在这种“押一付一”的房租贷模式下，新京报记者发现，租客的押金与房东的房租一样，也是经由“王四会”在中信银行的个人账户流转。
被房租贷殃及的不仅是房东，还有租客。
现住北京朝阳区的某公司职员马明星就陷入了房租贷漩涡。他在2017年7月22日与北京中烨盛源房地产经纪有限公司（下称“中烨盛源”）签订房屋租赁合同，后因房东房租被托管中介拖欠，在2018年2月10日马明星被房东要求搬出房屋。
不过至2018年2月1日，马明星每月都按时付房租款。不过这期间，在2017年8月26日马明星被通知，原托管中介中烨盛源已被昊园恒业合并，原中烨盛源的租客需要与昊园恒业变更租赁合同。于是马明星在2017年11月16日与昊园恒业、元宝e家签订三方参与的房屋租赁合同。
在这份三方合同中，写明：马明星的房租租赁期限自2017年11月16日至2018年8月31日止，支付方式为押一付一，每次需提前一个月缴纳下次租金。马明星于2017年11月18日向昊园恒业法人王四会的账户转账单月房租1640元作为押金。
此后，马明星一直按时还贷。不过2月以后房东未从中介处收到房租款。
被房东要求搬离的马明星为解除这份三方租赁合同、拿回支付给元宝e家和昊园恒业的房租款以及押金，将昊园恒业告上法庭。2018年5月7日，北京市朝阳区人民法院做出了判决。
法院判决，马明星与被告昊园恒业于2017年11月16日签订的合同于判决生效之日起解除；被告昊园恒业于判决生效之日起7日内返还原告马明星押金1640元；被告昊园恒业于判决生效之日起7日内返还原告马明星2018年2月10日至2018年3月31日期间的租金2753元等。
背后的资金池
天眼查显示，昊园恒业与之前所述的艾斯家法人，分别为“王四会”、“白云峰”。昊园恒业工商注册时间为2014年1月14日，认缴的注册资本金为5000万元，但是实缴资本只有50万元。王四会既是昊园恒业的法人，同时也是实控人。而艾斯家的成立时间则比昊园恒业晚了一年零八个月，由白云峰持股60%的北京生活小宅科技有限公司全资控股。但从企业与高管的工商关联关系上看，昊园恒业与艾斯家并无交集。
而这家全称为元宝亿家互联网信息服务（北京）有限公司的“元宝e家”分期消费金融平台，于2016年3月23日创立于北京，实控人名叫宋建。来自其官网的消息，宋建曾做过P2P网贷。其副总裁、监事靳宝珠在今年6月21日“第五届FEA消费金融国际峰会”上曾介绍过，元宝e家从2016年至今全国的用户规模近60万人。
“元宝e家”其资金来源的“大头”来自传统金融机构。据马明星提交给法庭的名下民生银行个人账户对账单显示，马明星月付给“元宝e家”的房租贷款以及由昊园恒业支付的分期手续费（利息）等款项，实际流向了晋商消费金融股份有限公司。而作为持牌的消费金融公司，晋商消费金融股份有限公司的实控方为持股比例40%的晋商银行股份有限公司。
马明星急于解除合同还在于，合同的“关于了解及使用租房分期平台业务的说明”中写明：如租客没有按时还款，昊园恒业或元宝e家将提醒及催促租客及时还款，如15天以后租客未还款（交房租），元宝e家将采取相关措施，结果将会导致租客征信记录不良，租客对此完全知晓，并自愿承担相关责任。
据官网，2017年6月元宝e家正式与昊园恒业达成战略合作协议，成为后者与租客合同中目前唯一一家租金贷平台。靳宝珠曾提到“审核通过后将款项直接受托支付给托管中介公司，资金严格做到了专款专用”。
“元宝e家与昊园恒业之间是否采用公对公账户”？新京报记者就此问题向多位网络小贷业者及房屋托管中介请教，得到的答复为鉴于双方的“战略合作关系”，房租贷平台与托管中介之间的借贷资金的往来应该是公对公账户。
新京报记者在查看租客、房东分别与托管中介签的合同，以及由中国裁判文书网搜索到的关于昊园恒业近期与租客的判决文件——租客的月付、房租贷平台的年付以及房东的季付（如全景图所示）——出现的局面是同一笔资金流在时间上出现了错配，如果再加上“王四会”私人账户以及公对公账户的房租贷资金流向，托管中介疑似操作多个账户，其隐藏的资金池问题浮出水面。
涉事中介上失信黑名单
互金行业研究人士（原网贷之家研究院院长）于百程告诉新京报记者，房屋托管中介或长租公寓服务公司选择用法人个人账户来进行资金的收取和支付，是属于不规范的行为。从企业来讲，有避税上的考虑。
在“信用中国（由国家发展改革委、人民银行指导,国家信息中心主办）”官网上，新京报记者看到，昊园恒业被列入失信黑名单之中。执行法院是北京市第三中级人民法院；失信具体情形为“违反财产报告制度”；发布和最新更新日期为2018年8月13日。
在深圳互联网金融协会8月27日的风险提示中，明确指出，“服务商通过对房屋租赁合同条款进行设计，在未对租客进行充分地风险提示的前提下诱导租客与互联网金融平台签署贷款合同，将原本用于向房东支付租金的贷款资金截留，涉嫌非法侵占他人财物，造成租客、房东合法利益的重大损失。该业务模式以支持国家鼓励发展长租公寓的名义，实际具有非法侵占他人财物的特征，形成了资金池和期限错配，杠杆高、风险大。”
同时，提示中指出，“押一付一”看起来很美好，但在实际操作中，租户在不知情的情况下承担了贷款资金被服务商挪用的风险。此外，少数服务商及其高管涉嫌职务侵占、挪用资金、诈骗等多种违法违规行为。租客和房东存在损失资金的风险，容易产生租赁合同纠纷。
收购20多家中介品牌扩张
陈凡（化名）近来在顺义南法信的旭辉26街区收房，每次去新房时，她会看到到处都是托管中介广告，甚至贴在车上。“大家都在抢房源嘛”，一位中介这样解释。
记者调查发现，很多中介都在采取“拿房―出租―融资―再拿房”的模式。
不久前，上海长租公寓运营商“爱生活爱公寓”（下称“爱公寓”）因资金链断裂，通过股权出让的方式寻求融资。8月20日，杭州鼎家网络科技有限公司（下称“鼎家”）由于盲目扩张导致资金链断裂，传出爆仓消息，成为首家破产的长租公寓服务商。
为何会在大量年付资金流向托管中介时，反而出现资金链断裂，甚至“崩盘”现象？记者调查发现，除了收储房源，大量并购同业，成为资金的第二个出口。
在北京市朝阳区人民法院2018年5月7日的对马明星案的一纸民事判决书上，新京报记者注意到，明确写着中烨盛源在2017年8月26日被昊园恒业合并。
但似乎与艾斯家的情况一样，天眼查显示，2016年3月24日中烨盛源变更了法人与实控人，现为白井林，且其名下目前只有中烨盛源一家公司。在股权关系上与昊园恒业无任何关联关系。
目前，在昊园恒业名下只有一家名为北京美丽家园房地产经纪有限公司（下称“美丽家园”）的被投公司，昊园恒业的持股比例为99.9%。在2018年2月13日，美丽家园做了法人与投资人的工商变更，新法人名叫王宇翔，他手中持有美丽家园余下的0.1%股权。
艾斯家的房东业主苏天（化名）对此这样告诉新京报记者，“美丽家园在顺义的后沙峪有个做公寓托管中介的门店，被昊园恒业收购了。与之类似，昊园恒业以入股的方式间接收购艾斯家旗下的番薯公寓。”
对于昊园恒业的同业并购，在其战略合作伙伴元宝e家的官网上，新京报记者看到了相关信息。据其介绍，昊园恒业2017年用5亿元，以其旗下的长租公寓品牌“一铭公寓”为主轴，支撑起并购大战略，一举拿下东升和大成。此前，一铭公寓就已经成功并购包括大熊公寓、广鑫置地、蚂蚁公寓、好来屋公寓、宏源嘉业、昌泰地产、美澳地产、i住公寓、坞托邦精品公寓、万兴伟业、挚信伟业、万胜佳和、兴家助业、友家伟业、京城广厦加盟店、兴兴家业、天成地产等在内的近二十家行业品牌。此次成功并购东升和大成之后，一铭公寓在通州板块覆盖率达到70%，朝青板块覆盖率达到50%，居两个板块首位，取得了北京东部地区长租公寓品牌覆盖率第一的骄人成绩。公寓管理数量从原来的5万余间，增加到7万间，在2017年年末房屋管理数量将突破10万间。
按其战略合作伙伴元宝e家的说法，昊园恒业的拓展速度相当惊人。新京报记者对比了其同业的速度数据，据为蛋壳公寓资产支持专项计划ABS提供法律服务的国浩律师事务所官网披露，今年7月3日“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”项目获得上交所出具的挂牌转让无异议函时，蛋壳公寓房屋管理超12万间公寓。
从以昊园恒业为代表的房租贷资金链流向图中，还可以看到其他的资金出口。
在这种托管中介“深度参与”的模式下，从外汇入托管中介的资金包括租客押金、租金贷平台支付的租客房租（年付）；而托管中介资金的流出则主要包括向房东季付的房租、支付给租金贷平台的分期手续费（利息），以及承诺的向房东逐年递增的“优惠”。这三块因其是以月或季度为结算单位，容易引发托管中介的短期周转危机。而房东房租款被拖欠的问题，目前，已成为一些托管中介被房东集体诉讼的最主要原因。
对此，于百程的看法是，房屋托管中介或长租公寓服务公司如果把资金挪作他用，风险会比较高，因为托管中介毕竟通过房租贷平台收取了租客一年的租金，累积资金量会比较大，这中间存在资金的留存与操作上的时间差。
“它如果只是赚差价，不采用金融手段，整个杠杆还好。但如果托管中介手中留存的资金被用于其他经营上，例如收购同业、或是进股市或是其他资本市场，这对于它本身的资金管理、经营管理、对经济周期的判断、本身的运营体系，都要求极高。”于百程说。
9月30日，为防范个人“租金贷”及相关业务风险，上海金融办在国庆节前联合了人民银行上海分行及上海银监局等五家监管部门，联合发布《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》。通知的十项举措直指目前由租金贷引发的资金期限错配、沉淀资金、哄抬租金、恶性竞争抢占房源等问题。
此前的8月23日，北京市住建委同市公安局、市工商局、市非紧急救助服务中心等部门，开通打击“黑中介”投诉举报专线。据北京市住建委通报，北京昊园恒业房地产经纪有限公司、北京自如生活资产管理有限公司、北京美丽家园房地产经纪有限公司，都在这份涉嫌存在违法违规问题的23家中介机构名单中。当日公告主要反映的52条投诉举报内容中，包括了哄抬房租、打隔断群租、从事租赁业务未报送信息、强制贷款付租金等八类问题。
新京报记者 黄鑫宇
(责任编辑：张明江)
托管中介抢房大战，抢房广告甚至贴在车上。新京报记者 黄鑫宇 摄
租客按时还贷，房东却被中介拖欠房租；相关部门发文，强调不得恶性竞争抢房源，不得期限错配，要求严控杠杆率
上万亿的市场规模引来各路资本觊觎，潮涌背后泥沙俱下，步子迈得很大的租金贷已引发巨大争议。
租金贷的存在解决了租客，特别是刚步入社会的大学生最现实的“囊中羞涩”的问题；不过另一面，托管中介“深度介入”租金贷，操作沉淀资金，又使得租金贷变得风险重重。
目前租金贷领域风险已冒头。不久前上海长租公寓运营商“爱生活爱公寓”资金链断裂。8月20日，杭州鼎家网络科技有限公司（下称“鼎家”）亦由于盲目扩张导致资金链断裂，传出爆仓消息，成为首家破产的长租公寓。
9月30日，为防范个人“租金贷”及相关业务风险，上海金融办在国庆节前联合了上海市住建委、上海市房管局、人民银行上海分行及上海银监局等五家监管部门，联合发布《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》（下称“通知”）。
新京报记者注意到，本次通知的十项举措直指目前由租金贷引发的资金期限错配、沉淀资金、哄抬租金、恶性竞争抢占房源等问题。通知要求，代理经租企业（即托管中介或长租房服务公司）应当严格把控自身杠杆率，密切关注企业流动性。个人“租金贷”（即租户的租金贷）的放款周期，应当与代理经租企业向房东支付租金的周期相匹配。
记者发现，租金贷已成为一些托管中介的“标配”，而期限错配引发的沉淀资金正成为托管中介收储房源或收购同行的资金来源。
租金贷乱象
近期，市场上一些房屋托管中介、长租公寓中介服务公司，联合互联网金融平台、金融机构等贷款机构开展“房租贷”业务。
7月25日，新京报记者以租客身份，到蛋壳公寓找出租房，就遭遇了租金贷。记者发现，如果租房，自己并不会像以往那样给房东交纳租房款，而是需要签租金贷合同，而收款方并不是记者。从借据及合同详情上看，新京报记者总的借款金额为24530元，年利率为9.86%，总利息为1154.34元，收款方为紫梧桐（北京）资产管理有限公司，每月还款为25日，贷款发放人为微众银行，借款用途处写明为租房。官网信息显示，成立于2015年初的“蛋壳公寓”系紫梧桐(北京)资产管理有限公司旗下品牌。
在此模式下，房屋租赁由房东、租客与托管中介之间的关系，变成租客需要向租金贷平台贷款，而托管中介则为该笔贷款的实际收款人。租金贷或房租分期贷款由此产生。
在整个房租贷资金链条中，新京报记者发现，来自持牌消费金融公司或城商行的资金，通过一些助贷平台，以“免息”、分期为诱饵，让租房变成了现金借贷资金链条上一环；而一般房租贷平台以年付形式支付给托管中介的资金用途，除被托管中介支付房东房租外，还被挪作抢房源、并购同业、偿还房租贷分期手续费等。
有中介涉租金贷纠纷
“当初就想图个省心，结果现在成了闹心”。被房租贷殃及的董女士对新京报记者说。
2016年董女士将自己在顺义的一处两居室，托管给位于顺义的一家名叫北京艾斯家科技有限公司（下称“艾斯家”）的旗下的番薯公寓长租中介，为期5年。
除了不用操心、不用管家装和维修、不会破坏房屋原有结构等承诺外，逐年上涨5%的年度房租递增额也吸引了不少房东，而付款方式也是由托管中介以“押一付三”的形式银行转账。
然而最近，很多房东没有如期收到这家公司的房租打款，而他们的租客却仍在每月按时还款中。
房东丁先生告诉新京报记者，今年一季度该交房租时，托管中介逾期21天后才向他的账户打款。另一房东采取了强制收房并去了艾斯家位于顺义的线下门店，该房东表示，“我是6月1日应该（被）打款，结果迟了近20天。中介电话不接，短信不回，我才去的门店”。
现在情况类似的把房屋托管给艾斯家的房东，已决定将他们的托管中介告上法庭。
激起房东们愤怒的不光是拖欠房租，房东业主们还发现当初跟自己有承诺的托管中介，在不告知的情况下搞群租、打隔断，破坏房屋，甚至在没有通知自己的情况下，疑似悄悄将托管中介公司本身“易手他人”了。
而接手方是一家名为昊园恒业的公司。如图所示，昊园恒业涉及租金贷。
董女士现在加了一个顺义房东业主群，这些同董女士一样的房东们正在通过司法手段解决自己与艾斯家的合同，“拿回”属于自己的房子。
“我签的合同是艾斯家，已经两年多了。但6月份收的房租却是另一家托管中介公司的法人王四会用私人账号转账的”。同为房东的李智（化名）告诉新京报记者。
在上百人房东维权群中，记者发现很多房东均是由托管中介法人私人账号转的房租。其中几位房东还向新京报记者提供了银行账户对账单。在付款人一栏中，记者看到的是“王四会”的名字和他中国农业银行的个人账户。
李智（化名）是房东业主群里一位比较活跃的成员，他告诉新京报记者，前段时间由于不按时打房租艾斯家告诉他原因称，“公司在整合”。这时，李智才知道原来自己签的托管中介已被收购，“但具体是谁收购的，什么时候收购的就不知道了。”一些房东业主从租客那得知是一家名为北京昊园恒业房地产经纪有限公司（下称为“昊园恒业”）的房屋托管中介公司，而且租客现在已经在一家名为“元宝e家”的第三方贷款平台上，“押一付一”每月以“分期还款”的方式缴纳房租。
在这种“押一付一”的房租贷模式下，新京报记者发现，租客的押金与房东的房租一样，也是经由“王四会”在中信银行的个人账户流转。
被房租贷殃及的不仅是房东，还有租客。
现住北京朝阳区的某公司职员马明星就陷入了房租贷漩涡。他在2017年7月22日与北京中烨盛源房地产经纪有限公司（下称“中烨盛源”）签订房屋租赁合同，后因房东房租被托管中介拖欠，在2018年2月10日马明星被房东要求搬出房屋。
不过至2018年2月1日，马明星每月都按时付房租款。不过这期间，在2017年8月26日马明星被通知，原托管中介中烨盛源已被昊园恒业合并，原中烨盛源的租客需要与昊园恒业变更租赁合同。于是马明星在2017年11月16日与昊园恒业、元宝e家签订三方参与的房屋租赁合同。
在这份三方合同中，写明：马明星的房租租赁期限自2017年11月16日至2018年8月31日止，支付方式为押一付一，每次需提前一个月缴纳下次租金。马明星于2017年11月18日向昊园恒业法人王四会的账户转账单月房租1640元作为押金。
此后，马明星一直按时还贷。不过2月以后房东未从中介处收到房租款。
被房东要求搬离的马明星为解除这份三方租赁合同、拿回支付给元宝e家和昊园恒业的房租款以及押金，将昊园恒业告上法庭。2018年5月7日，北京市朝阳区人民法院做出了判决。
法院判决，马明星与被告昊园恒业于2017年11月16日签订的合同于判决生效之日起解除；被告昊园恒业于判决生效之日起7日内返还原告马明星押金1640元；被告昊园恒业于判决生效之日起7日内返还原告马明星2018年2月10日至2018年3月31日期间的租金2753元等。
背后的资金池
天眼查显示，昊园恒业与之前所述的艾斯家法人，分别为“王四会”、“白云峰”。昊园恒业工商注册时间为2014年1月14日，认缴的注册资本金为5000万元，但是实缴资本只有50万元。王四会既是昊园恒业的法人，同时也是实控人。而艾斯家的成立时间则比昊园恒业晚了一年零八个月，由白云峰持股60%的北京生活小宅科技有限公司全资控股。但从企业与高管的工商关联关系上看，昊园恒业与艾斯家并无交集。
而这家全称为元宝亿家互联网信息服务（北京）有限公司的“元宝e家”分期消费金融平台，于2016年3月23日创立于北京，实控人名叫宋建。来自其官网的消息，宋建曾做过P2P网贷。其副总裁、监事靳宝珠在今年6月21日“第五届FEA消费金融国际峰会”上曾介绍过，元宝e家从2016年至今全国的用户规模近60万人。
“元宝e家”其资金来源的“大头”来自传统金融机构。据马明星提交给法庭的名下民生银行个人账户对账单显示，马明星月付给“元宝e家”的房租贷款以及由昊园恒业支付的分期手续费（利息）等款项，实际流向了晋商消费金融股份有限公司。而作为持牌的消费金融公司，晋商消费金融股份有限公司的实控方为持股比例40%的晋商银行股份有限公司。
马明星急于解除合同还在于，合同的“关于了解及使用租房分期平台业务的说明”中写明：如租客没有按时还款，昊园恒业或元宝e家将提醒及催促租客及时还款，如15天以后租客未还款（交房租），元宝e家将采取相关措施，结果将会导致租客征信记录不良，租客对此完全知晓，并自愿承担相关责任。
据官网，2017年6月元宝e家正式与昊园恒业达成战略合作协议，成为后者与租客合同中目前唯一一家租金贷平台。靳宝珠曾提到“审核通过后将款项直接受托支付给托管中介公司，资金严格做到了专款专用”。
“元宝e家与昊园恒业之间是否采用公对公账户”？新京报记者就此问题向多位网络小贷业者及房屋托管中介请教，得到的答复为鉴于双方的“战略合作关系”，房租贷平台与托管中介之间的借贷资金的往来应该是公对公账户。
新京报记者在查看租客、房东分别与托管中介签的合同，以及由中国裁判文书网搜索到的关于昊园恒业近期与租客的判决文件——租客的月付、房租贷平台的年付以及房东的季付（如全景图所示）——出现的局面是同一笔资金流在时间上出现了错配，如果再加上“王四会”私人账户以及公对公账户的房租贷资金流向，托管中介疑似操作多个账户，其隐藏的资金池问题浮出水面。
涉事中介上失信黑名单
互金行业研究人士（原网贷之家研究院院长）于百程告诉新京报记者，房屋托管中介或长租公寓服务公司选择用法人个人账户来进行资金的收取和支付，是属于不规范的行为。从企业来讲，有避税上的考虑。
在“信用中国（由国家发展改革委、人民银行指导,国家信息中心主办）”官网上，新京报记者看到，昊园恒业被列入失信黑名单之中。执行法院是北京市第三中级人民法院；失信具体情形为“违反财产报告制度”；发布和最新更新日期为2018年8月13日。
在深圳互联网金融协会8月27日的风险提示中，明确指出，“服务商通过对房屋租赁合同条款进行设计，在未对租客进行充分地风险提示的前提下诱导租客与互联网金融平台签署贷款合同，将原本用于向房东支付租金的贷款资金截留，涉嫌非法侵占他人财物，造成租客、房东合法利益的重大损失。该业务模式以支持国家鼓励发展长租公寓的名义，实际具有非法侵占他人财物的特征，形成了资金池和期限错配，杠杆高、风险大。”
同时，提示中指出，“押一付一”看起来很美好，但在实际操作中，租户在不知情的情况下承担了贷款资金被服务商挪用的风险。此外，少数服务商及其高管涉嫌职务侵占、挪用资金、诈骗等多种违法违规行为。租客和房东存在损失资金的风险，容易产生租赁合同纠纷。
收购20多家中介品牌扩张
陈凡（化名）近来在顺义南法信的旭辉26街区收房，每次去新房时，她会看到到处都是托管中介广告，甚至贴在车上。“大家都在抢房源嘛”，一位中介这样解释。
记者调查发现，很多中介都在采取“拿房―出租―融资―再拿房”的模式。
不久前，上海长租公寓运营商“爱生活爱公寓”（下称“爱公寓”）因资金链断裂，通过股权出让的方式寻求融资。8月20日，杭州鼎家网络科技有限公司（下称“鼎家”）由于盲目扩张导致资金链断裂，传出爆仓消息，成为首家破产的长租公寓服务商。
为何会在大量年付资金流向托管中介时，反而出现资金链断裂，甚至“崩盘”现象？记者调查发现，除了收储房源，大量并购同业，成为资金的第二个出口。
在北京市朝阳区人民法院2018年5月7日的对马明星案的一纸民事判决书上，新京报记者注意到，明确写着中烨盛源在2017年8月26日被昊园恒业合并。
但似乎与艾斯家的情况一样，天眼查显示，2016年3月24日中烨盛源变更了法人与实控人，现为白井林，且其名下目前只有中烨盛源一家公司。在股权关系上与昊园恒业无任何关联关系。
目前，在昊园恒业名下只有一家名为北京美丽家园房地产经纪有限公司（下称“美丽家园”）的被投公司，昊园恒业的持股比例为99.9%。在2018年2月13日，美丽家园做了法人与投资人的工商变更，新法人名叫王宇翔，他手中持有美丽家园余下的0.1%股权。
艾斯家的房东业主苏天（化名）对此这样告诉新京报记者，“美丽家园在顺义的后沙峪有个做公寓托管中介的门店，被昊园恒业收购了。与之类似，昊园恒业以入股的方式间接收购艾斯家旗下的番薯公寓。”
对于昊园恒业的同业并购，在其战略合作伙伴元宝e家的官网上，新京报记者看到了相关信息。据其介绍，昊园恒业2017年用5亿元，以其旗下的长租公寓品牌“一铭公寓”为主轴，支撑起并购大战略，一举拿下东升和大成。此前，一铭公寓就已经成功并购包括大熊公寓、广鑫置地、蚂蚁公寓、好来屋公寓、宏源嘉业、昌泰地产、美澳地产、i住公寓、坞托邦精品公寓、万兴伟业、挚信伟业、万胜佳和、兴家助业、友家伟业、京城广厦加盟店、兴兴家业、天成地产等在内的近二十家行业品牌。此次成功并购东升和大成之后，一铭公寓在通州板块覆盖率达到70%，朝青板块覆盖率达到50%，居两个板块首位，取得了北京东部地区长租公寓品牌覆盖率第一的骄人成绩。公寓管理数量从原来的5万余间，增加到7万间，在2017年年末房屋管理数量将突破10万间。
按其战略合作伙伴元宝e家的说法，昊园恒业的拓展速度相当惊人。新京报记者对比了其同业的速度数据，据为蛋壳公寓资产支持专项计划ABS提供法律服务的国浩律师事务所官网披露，今年7月3日“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”项目获得上交所出具的挂牌转让无异议函时，蛋壳公寓房屋管理超12万间公寓。
从以昊园恒业为代表的房租贷资金链流向图中，还可以看到其他的资金出口。
在这种托管中介“深度参与”的模式下，从外汇入托管中介的资金包括租客押金、租金贷平台支付的租客房租（年付）；而托管中介资金的流出则主要包括向房东季付的房租、支付给租金贷平台的分期手续费（利息），以及承诺的向房东逐年递增的“优惠”。这三块因其是以月或季度为结算单位，容易引发托管中介的短期周转危机。而房东房租款被拖欠的问题，目前，已成为一些托管中介被房东集体诉讼的最主要原因。
对此，于百程的看法是，房屋托管中介或长租公寓服务公司如果把资金挪作他用，风险会比较高，因为托管中介毕竟通过房租贷平台收取了租客一年的租金，累积资金量会比较大，这中间存在资金的留存与操作上的时间差。
“它如果只是赚差价，不采用金融手段，整个杠杆还好。但如果托管中介手中留存的资金被用于其他经营上，例如收购同业、或是进股市或是其他资本市场，这对于它本身的资金管理、经营管理、对经济周期的判断、本身的运营体系，都要求极高。”于百程说。
9月30日，为防范个人“租金贷”及相关业务风险，上海金融办在国庆节前联合了人民银行上海分行及上海银监局等五家监管部门，联合发布《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》。通知的十项举措直指目前由租金贷引发的资金期限错配、沉淀资金、哄抬租金、恶性竞争抢占房源等问题。
此前的8月23日，北京市住建委同市公安局、市工商局、市非紧急救助服务中心等部门，开通打击“黑中介”投诉举报专线。据北京市住建委通报，北京昊园恒业房地产经纪有限公司、北京自如生活资产管理有限公司、北京美丽家园房地产经纪有限公司，都在这份涉嫌存在违法违规问题的23家中介机构名单中。当日公告主要反映的52条投诉举报内容中，包括了哄抬房租、打隔断群租、从事租赁业务未报送信息、强制贷款付租金等八类问题。
新京报记者 黄鑫宇
裁判要旨
1.人民法院在审理合同纠纷案件时，应慎重判断“强制性规定”的性质，违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应认定合同无效。中国人民银行等七部委发布的《关于防范代币发行融资风险的公告》虽不属于全国人大及其常委会制定的法律或国务院制定的行政法规或行政规章，但其内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗，故不能仅因其非法律、行政法规、行政规章的属性就不予考虑。
2.只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，不享有解除权的一方当事人向合同相对方发出解除通知，合同相对方即使未在异议期限内提起确认解除合同效力之诉，也不发生合同解除的法律效果。3.合同解除后已经履行的部分并非当然恢复原状，而是应当根据履行情况和合同性质进行综合考量。
中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2021）最高法知民终494号
上诉人（原审原告）：江西建金置业有限公司。住所地：江西省抚州市上顿渡龙津路57号。
法定代表人：黄斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：胡涛，江西赣东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳玖星科技有限公司。住所地：广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。
法定代表人：王丽丽，该公司总经理。
上诉人江西建金置业有限公司（以下简称建金公司）因与被上诉人深圳玖星科技有限公司（以下简称玖星公司）计算机软件开发合同纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院于2020年11月17日作出的（2020）赣01知民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
建金公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项；2.改判支持建金公司的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由玖星公司负担。事实和理由：（略）
玖星公司未作答辩。
建金公司向原审法院提起诉讼，原审法院于2020年4月20日立案受理，建金公司起诉请求：1.判令解除双方签订的涉案合同；2.判令玖星公司退还建金公司已支付的预付款125000元；3.判令玖星公司赔偿建金公司已付款利息（按照年利率6%计算至立案时）以及相应损失，暂定35000元；4.本案诉讼费由玖星公司承担。
玖星公司原审辩称：（略）
原审法院认定事实：（略）
原审法院另查明，2017年9月4日，中国人民银行等七部委联合发布《公告》。《公告》第三条明确规定：“本公告发布之日起，任何所谓的代币融资交易平台不得从事法定货币与代币、‘数字货币’相互之间的兑换业务，不得买卖或作为中央对手方买卖代币或‘数字货币’，不得为代币或‘数字货币’提供定价、信息中介等服务。对于存在违法违规问题的代币融资交易平台，金融管理部门将提请电信主管部门依法关闭其网站平台及移动APP，提请网信部门对移动APP在应用商店做下架处置，并提请工商管理部门依法吊销其营业执照。”
原审法院再查明，建金公司与玖星公司在原审审理过程中一致认可涉案合同约定的火链网测试版上线时间为2017年10月10日。
原审法院认为，本案的争议焦点为：（一）双方签订的涉案合同应否予以解除；（二）玖星公司是否应向建金公司返还预付款125000元。
关于争议焦点一，即涉案合同是否应予解除以及解除时间的问题。建金公司与玖星公司于2017年7月9日签订涉案合同，该合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律的强制性规定，应认定合法有效。根据双方确认的《火链网平台需求文档》，该平台主营业务为数字货币交易，其中明确载明了上币、人民币充值、人民币提现、数字货币充币、数字货币提币、币币交易等功能。合同履行过程中，中国人民银行等七部委于2017年9月4日联合发布《公告》，明确禁止任何代币融资交易平台从事法定货币与代币、“数字货币”相互之间的兑换业务。建金公司委托开发的火链网平台内容明显为该公告所禁止，建金公司利用火链网平台从事数字货币交易的合同目的已无法实现，且涉案合同实际上处于终止履行状态，继续履行已经失去意义。现建金公司请求解除合同，且玖星公司在诉讼中亦同意解除，原审法院据此确认涉案合同于玖星公司诉讼中同意解除之日即2020年9月17日解除。建金公司主张玖星公司未能在约定时间完成合同约定的功能且软件存在严重的质量问题，要求以2017年12月11日解除通知邮件送达时间作为合同解除时间。对此原审法院认为，玖星公司已经提交微信聊天截图证明涉案项目的测试版已于2017年10月12日上线，且建金公司向玖星公司发送的解除通知中亦表明玖星公司已经完成了测试版上线。至于建金公司在解除通知中所列举的七项质量问题，其中第2、4、6项均属于主观或审美问题，第5、7项为建金公司的猜测且指代模糊，仅第1、3项涉及技术问题。根据合同约定，因质量问题发生争议由法定质量鉴定机构进行质量鉴定。建金公司应就玖星公司开发的软件存在其解除通知中载明的第1、3项质量问题承担举证责任。经原审法院释明，建金公司未向原审法院提交质量鉴定申请。建金公司没有证据证明玖星公司开发的测试版软件存在严重质量问题，其关于玖星公司存在违约行为，涉案合同于玖星公司收到解除通知时解除的主张，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于争议焦点二，即预付款的返还问题。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案合同系计算机软件开发合同，玖星公司履行合同的方式系提供软件开发服务，且玖星公司已经部分履行了合同义务，建金公司应当向玖星公司支付相应的开发费用。建金公司已经支付的预付款应在扣除玖星公司已完成项目的开发费用后再予以返还。根据合同约定，建金公司须于合同签订三日内支付预付款125000元，项目完成测试版上线后，再支付30%项目开发费用75000元，即项目测试版上线时，建金公司总计应向玖星公司支付80%的开发费用。根据已查明的事实，玖星公司在涉案合同解除前已完成软件测试版的上线，而建金公司并无证据证明测试版存在质量问题，玖星公司在合同履行过程中除测试版延期两天上线外，并无其他违约行为。按照合同约定，建金公司应向玖星公司支付80%的项目开发费用共计200000元，该费用已超出建金公司支付的预付款数额，两相抵扣，玖星公司已无返还预付款的必要。对建金公司要求玖星公司返还预付款125000元及相应利息的诉请，原审法院不予支持。建金公司还诉请判令玖星公司赔偿其前期投入损失，因玖星公司在合同履行过程中并不存在违约行为，且建金公司未提交证据证明其损失的具体情况，原审法院对该项诉请亦不予支持。
原审法院判决：一、建金公司与玖星公司签订的涉案合同于2020年9月17日解除；二、驳回建金公司的其他诉讼请求。案件受理费5050元，由建金公司负担。
本案二审期间，建金公司、玖星公司均未提交新证据。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院另查明：
（一）在原审法院于2020年9月17日组织的庭审中，建金公司和玖星公司均明确主张涉案合同真实有效，并均同意解除涉案合同。
（二）涉案合同第九条“合同权利义务转让/变更/修改/补充”之第4点约定：“双方均可由于对方未履行其在本合同内的义务而终止本合同，但应提前一个月以书面形式通知对方。”
本院认为：本案系计算机软件开发合同纠纷。根据当事人的上诉请求及理由，本案二审争议焦点问题是：（一）涉案合同是否为无效合同；（二）涉案合同如有效，建金公司是否有权单方解除该合同；（三）原审法院关于涉案合同解除时间的认定以及建金公司无需返还预付款的处理是否有误。
《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）于2021年1月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案纠纷所涉事实发生于民法典施行之前，故应当适用民法典施行前仍为有效法律的《中华人民共和国民法总则》（以下简称民法总则）、合同法及相关司法解释的规定。以下围绕二审争议焦点展开评述：
（一）涉案合同是否为无效合同
根据建金公司在本案提出的诉讼请求及在原审庭审的意见陈述，其系以玖星公司构成违约为由要求判令解除合同并追究玖星公司的违约责任，并未主张涉案合同无效。建金公司在二审上诉理由中一方面认为玖星公司构成根本违约，其有权解除涉案合同，另一方面认为涉案合同因违反中国人民银行等七部委发布的《公告》，根据合同法第五十二条第五项的规定可能被认定无效。可见，建金公司在二审阶段对涉案合同的效力提出了质疑。因此，本节争议焦点问题可以进一步分解为如下三个具体问题：合同无效的主张与审查；合同无效的审查依据；涉案合同应否被认定无效。
第一，关于合同无效的主张与审查。首先，对于民商事合同纠纷的处理应当秉持“鼓励交易”的原则。人民法院审理民商事合同纠纷案件应当尽可能尊重当事人基于意思自治达成的合意，在当事人未主张的情况下不能依职权变更或者撤销合同。其次，在尊重当事人意思自治的前提下，人民法院仍应依法审查合同是否存在违背公序良俗，违反法律、行政法规的强制性规定等无效情形，此种审查为依职权审查，不以当事人主张与否为转移。因此，即使合同当事人不主张合同无效，仅要求判令解除合同或追究对方的违约责任，人民法院仍可依职权认定合同无效，并向当事人释明合同无效的法律后果，引导当事人重新调整诉讼请求。本案一审阶段，建金公司虽未对合同效力提出质疑，但原审法院已依职权对涉案合同的效力进行了审查认定；本案二审阶段，无论建金公司是否提出该主张，本院均应依职权对涉案合同的效力依法审慎作出认定。
第二，关于合同无效的审查依据。民法总则第一百五十三条第二款规定：“违背公序良俗的民事法律行为无效。”合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》（法释〔1999〕19号）第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》【法释〔2009〕5号，以下简称合同法解释（二）】第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”人民法院在审理合同纠纷案件时，应慎重判断“强制性规定”的性质，特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上准确认定其性质。下列强制性规定，应当认定为“效力性强制性规定”：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁止买卖的；违反特许经营规定的；交易方式严重违法的；等等。应当指出的是，违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。
第三，关于涉案合同的效力。首先，中国人民银行等七部委发布的《公告》虽不属于全国人大及其常委会制定的法律或国务院制定的行政法规或行政规章，但其内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗，故不能仅因其非法律、行政法规、行政规章的属性就不予考虑。其次，从规范对象层面加以审视，《公告》是国家有关职能部门针对特定金融风险防范联合发布的文件，规范的对象是利用融资交易平台从事代币或“虚拟货币”的融资交易行为和交易服务行为；而涉案合同约定的交易事项是建金公司委托玖星公司开发数字货币交易平台软件。故应当区分涉案平台软件的“开发行为”与“经营使用行为”，只有后者属于《公告》规范的对象，而前者并不属于《公告》规范的对象。由于涉案合同的交易事项并非《公告》规范的对象，故涉案合同并不存在无效情形。
综上，涉案合同是建金公司和玖星公司基于真实意思表示自愿达成的合意，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，也不违背公序良俗，应认定合法、有效。建金公司关于涉案合同因违反《公告》的相关规定而可能被认定无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。
（二）建金公司是否有权单方解除涉案合同
建金公司上诉认为，其于2017年12月11日向玖星公司发出解除通知时，玖星公司已存在解除通知中列举的第1项至第7项违约事由，并认为玖星公司迟延履行是导致建金公司决定解除涉案合同的最根本原因。对此，本院认为，建金公司无权单方解除涉案合同，具体理由如下：
第一，合同法第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”经审查，涉案合同第九条“合同权利义务转让/变更/修改/补充”之第4点约定：“双方均可由于对方未履行其在本合同内的义务而终止本合同，但应提前一个月以书面形式通知对方。”该约定内容仅是泛泛指出合同一方当事人有权基于相对方未履行合同义务而单方终止合同，但没有明确写明“未履行合同义务”的具体违约情形。如果仅基于上述约定内容即认为建金公司有权单方解除合同，显然有可能使合同当事人恶意利用合同相对方的轻微违约而行使解除权，这种因合同约定不明而可能使合同相对方动辄得咎的不确定性，将会使合同履行陷入极大的不安定状态，不利于维护交易安全。如果允许合同当事人利用约定不明的解除条款单方行使解除权，将明显背离“契约自当严守”的合同法精神。因此，应认定建金公司和玖星公司就涉案合同的解除条件实际上并未达成合意，本案中建金公司无权依照合同法第九十三条第二款的规定行使约定解除权。
第二，关于建金公司在发给玖星公司的解除通知中列举的第1项至第7项违约情形是否成立的问题。建金公司向玖星公司发送的解除通知中指出，玖星公司开发的涉案软件测试版存在“1.系统不具备完成交易与充值提现（币）功能”“2.需求文档中列举很清楚要参照元宝网，与元宝网相差巨大”“3.注册流程没有按照需求文档中的要求去展示”“4.美工方面非常粗糙，网页制作明显为拷贝复制”“5.开源代码是否由玖星公司编写完成”“6.系统不能按照需求文档中的要求完成一个合理的展示”“7.技术存在很大的缺陷，安全性不能得到保障”等七项严重质量问题。但是，上述质量问题均是建金公司的单方意见，本案并无证据表明在建金公司向玖星公司发出解除通知之前曾就上述七项质量问题与玖星公司进行沟通。而且，建金公司主张的七项质量问题，或缺乏具体事实依据（如问题1、2、3、7），或属见仁见智的主观感受（如问题4、6），或属主观臆测（如问题5）。而且，涉案合同已明确约定因软件质量问题出现争议，应由有关质量鉴定机构进行质量鉴定。经原审法院释明，建金公司直至原审判决作出前也都未向法院提交对玖星公司交付上线的测试版软件进行质量鉴定的书面申请。因此，建金公司关于玖星公司开发的软件测试版存在上述七项严重质量问题的上诉主张，缺乏充分的事实依据，不能成立。
第三，关于建金公司主张玖星公司迟延履行构成根本违约是否成立的问题。前已述及，涉案合同并未明确约定合同解除的条件，故建金公司无权行使约定解除权。因此，判断建金公司该项主张能否成立，应当适用合同法关于法定解除的规定。根据合同法第九十四条第三项、第四项的规定，对于“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”以及“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”两种情形，当事人可以解除合同。首先，本案没有证据表明建金公司曾向玖星公司发出督促后者履行的催告，故本案情形不符合合同法第九十四条第三项之规定。其次，涉案合同签订时间为2017年7月9日，合同约定玖星公司应当在3个月内完成软件开发工作并将测试版上线。建金公司与玖星公司在原审审理过程中一致认可合同约定的火链网测试版上线时间为2017年10月10日。根据已查明的事实，玖星公司已于2017年10月12日将火链网上线测试网址、密码，以及后台网址、管理账号密码、前端会员用户测试号密码通过名称为“火链网平台技术群”的微信群发送给建金公司，建金公司向玖星公司发送的解除通知中亦认可玖星公司已经完成了涉案软件的测试版上线，只是认为存在前述七项质量问题。可见，涉案软件测试版的上线时间仅是比双方事先约定的时间晚了两天，建金公司以此为由认为玖星公司的迟延履行构成根本违约，并导致其订立涉案合同的目的落空，对于玖星公司而言未免过于严苛，故本案情形亦不符合合同法第九十四条第四项之规定。最后，建金公司订立涉案合同的主要目的是利用玖星公司开发完成的软件日后开展代币或虚拟货币的融资交易活动。换言之，玖星公司受托开发的软件系统仅是实现建金公司上述目的的载体和工具。在建金公司于2017年12月11日向玖星公司发出解除通知之前，中国人民银行等七部委已于2017年9月4日发布明确禁止利用融资交易平台开展代币发行融资交易的《公告》，建金公司对此理当知晓。涉案合同目的不能实现的核心原因，并非玖星公司迟延履行或交付的软件存在如建金公司所主张的质量问题，而是因为合同履行过程中，国家有关部门为防范金融领域发生系统性风险出台了管制性政策文件。在涉案合同未明确约定的情况下，显然不应由开发方玖星公司来单方承担合同签订时双方当事人均无法合理预见和控制的非商业风险。
综上，建金公司无权单方解除涉案合同。建金公司关于玖星公司构成迟延履行、开发的软件测试版存在严重质量问题，其有权解除合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。
（三）原审法院关于涉案合同解除时间的认定及建金公司无需返还预付款的处理是否有误
建金公司上诉主张，其于2017年12月11日向玖星公司发出解除通知，玖星公司收到解除通知后未诉请法院确认解除合同的效力，故涉案合同应自2017年12月11日起解除，而非原审法院确认的2020年9月17日。建金公司进而上诉主张，因玖星公司构成违约，其有权依据涉案合同关于违约责任的约定要求玖星公司返还125000元预付款及包括利息在内的违约损失。对此本院认为，建金公司的前述主张均不能成立，具体理由如下：
第一，合同法第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”合同法解释（二）第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”根据上述规定可知，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，不享有解除权的一方当事人向合同相对方发出解除通知，合同相对方即使未在异议期限内提起确认解除合同效力之诉，也不发生合同解除的法律效果。本案中，建金公司无权解除涉案合同，其以玖星公司收到2017年12月11日的解除通知后未诉请法院确认解除合同效力为由，主张涉案合同自2017年12月11日起解除，本院不予支持。
第二，合同法第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案双方当事人在原审法院于2020年9月17日组织的庭审中均同意解除涉案合同，说明双方都有意从合同的束缚中获得解脱，原审法院基于双方的意思表示，确认涉案合同自2020年9月17日起解除，具有事实和法律依据。
第三，合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述规定，合同解除后已经履行的部分并非当然恢复原状，而是应当根据履行情况和合同性质进行综合考量。计算机软件开发合同解除后应否恢复原状，特别是开发方先期收取的开发款应否返还，需综合考量计算机软件开发合同自身特点、开发方实际履行情况、开发方有无过错及过错大小、开发方实际投入的工作量及已完成的成果等多种因素，秉持诚信原则和公平原则加以判断。计算机软件开发合同解除的原因如不应当归责于开发方，则开发方在开发过程相应阶段所收取的款项并不失去继续保有的正当性。本案中，作为开发方的玖星公司已经完成涉案软件测试版的上线工作并将软件测试版交付给委托方建金公司，而本案没有证据表明涉案软件测试版存在建金公司所主张的严重质量问题，故应认为玖星公司已经完成除涉案软件正式验收外的全部开发工作。根据涉案合同的约定，建金公司应于签订合同三日内向玖星公司支付项目50%的预付款共计125000元；在玖星公司完成涉案软件测试版的上线工作后，建金公司应向玖星公司支付30%的项目开发款共计75000元。涉案合同被判令解除并非玖星公司违约所致，故涉案合同即便被判令解除，玖星公司作为无过错方，亦不丧失继续保有前述从建金公司处收取的125000元预付款的正当性。建金公司无视玖星公司已经完成的软件开发成果，无视涉案合同关于开发款项给付与玖星公司对应工作进度的约定，要求玖星公司全额返还125000元预付款并赔偿其损失，缺乏事实和法律依据。
综上，原审法院关于涉案合同解除时间的认定以及建金公司无需返还预付款的处理并无不当。建金公司此节上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，建金公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3500元，由江西建金置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 鹏
审 判 员 欧宏伟
审 判 员 梁晓征
二〇二一年六月二十九日
法 官 助 理 姜琳浩
书 记 员 管 众
转自：民商案例参考
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