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文章目录：基于各种各样的原因，借名买房时常发生于我们的生活之中，例如，男女朋友在婚前共同出资但为了某种便利以一人名义购买房屋，亲友之间为某种便利借用其他亲友之名购买房屋，还有的是因自身不具备购房资格而借用符合资格人员的名义购买房屋等。
又如，自身不具备经济适用房购买资格而借用他人资格实际出资购房；自身已购置多套住房，不具备再行购置房屋的资格，而借用他人名义实际出资购房等。借名买房的原因多种多样，借名买房的形式也很多样，如实际出资购房人借用他人名义将所购房屋登记在他人名下，多名实际出资人共同购房，而约定将房屋登记在其中一名出资人名下等形式。
借名买房的原因和借名买房的形式，我们可以简单地提炼为以上几种，但现实生活中发生的案件，情况往往各有不同，远比我们所提炼的模式要复杂得多。在错综复杂的案件中，往往会因为借名买房的证据充足与否、借名人自身是否具备购房资格等而导致不同的诉讼结果。
2003年，系男女朋友关系的A与B共同选购了期房一套，B在选定房屋当日交纳了认购金10万元，在之后正式签订合同之时，考虑使用A的公积金贷款能够获得较低利率贷款，便以A一人的名义签订了商品房买卖合同，买卖合同签订后，原10万元认购金转作部分首付款，A交纳了另外一部分首付款，不足部分由A办理了公积金贷款，2006年房屋竣工交付，两人获得房屋产权证书。随后，房屋一直处于间或的出租状态。2012年，A、B就案涉房屋补签了共同出资，房屋权利各享有50%的协议。2013年两人关系恶化，断绝往来。随后，B诉至法院要求A协助办理案涉房屋所有权50%份额的转移登记。
庭审中，A以共同购房协议不是其本人签署，B所付10万元系受其委托代为支付，以及原、被告之间不存在男女朋友关系签订前述共同购房协议不符常理三方面理由进行抗辩。经审理，法院就共同购房协议中A的签名进行了笔迹鉴定，确认了系A本人签署；同时，查证B在交纳10万元认购金时有前一日自银行取款10万元的记录，而A举不出任何向B交付过10万元并委托B代为付款的证据；此外，结合二人曾共同处理案涉房屋的出租等事宜以及有较多的资金往来，法院认定A的抗辩理由不能成立.对A的抗辩意见不予采信。
综合全案证据来看，根据B持有的付款凭证可以认定二人共同出资的事实；根据二人关于共同出资，房屋权利各享50%的协议约定，可以认定B与A之间存在借名共同购房的合意。故而，法院支持了原告的诉讼请求，判令A协助将案涉房屋所有权50%的份额转移登记至B名下。
以上是一个较为简单和常见的借名买房的案件，此类情况在实践中往往还会有另一个形式的拓展，即A私自将登记在其一人名下的案涉房屋予以出售，B发现之时，A已经将二人共同出资购买的房屋以300万元的价格出售，房屋产权已经登记在他人名下，A收取了全部售房款。在此情况下，案涉房屋转化为300万元的售房款，那么，B原本可以实现的50%的权利。此类案件往往又会延伸出原房屋出资收益的划分以及房屋贷款的分担问题。在双方对出租事实和贷款情况予以确认的情况下，未避免诉累，节约双方司法成本。可在诉讼中一并提出主张。
来源：《法官说法丛书》
作者：袁佳
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法条链接
《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一》第七十八条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
现实生活中，存在不少夫妻一方婚前签订购房合同、支付首付款并在银行按揭贷款，婚后双方共同偿还房贷的现象。此时，房屋价款中包含另一方的价值投入，认定为一方婚前个人财产或有不妥。合同的签订、首付款的支付、不动产登记由一方完成或在一方名下，认定为夫妻共同财产亦缺乏依据。可以说，此类房产实际是婚前个人财产与婚后共同财产的混合体。人民法院在离婚案件中判决分割此类房产时，既要保护个人婚前财产权益，也要依照民法典关于照顾子女、女方和无过错方利益的原则，公平分割婚后双方共同还贷形成的夫妻共有的财产权益，同时还不能损害作为债权人的银行的合法利益，必须慎重把握。
人民法院在处理离婚房屋纠纷时需要注意，本条规定的适用必须同时满足以下几个条件：
一、不动产买卖合同签订于婚前
首先需要说明的是，本条规定有一个隐含条件，就是夫妻双方实行的是法定共同财产制。在约定财产制情形下，双方财产各自分开，基本不存在本条规定的贷款房屋如何判定所有权以及如何补偿的问题。民法典第1062条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。”房屋买卖合同签订于婚后，意味着购房的意思表示发生在财产由夫妻双方共同所有的婚姻关系存续期间，即使房屋登记在一方名下，也不符合本条适用的情形。
二、首付款由签订合同一方以个人财产支付
首付款作为购房时第一次支付的款项，根据相关规定最低比例约在20%，在房价高企的如今，首付款也是一笔不小的金钱投入。一方在婚前以个人财产支付首付款的，房屋中相应的价值部分不可避免地带有婚前个人财产的性质。从现实来看，多年来房价持续呈现上涨走势，首付款在房屋价值中对应部分的款项金额也在慢慢扩大。这种带有个人财产性质的权益，人民法院必须给予保护。假如房屋买卖合同虽然签订在婚前，但首付款是由男女双方共同分担支付，就不符合本条所规定的“以个人财产支付首付款并在银行贷款”的条件。这种情况如何认定，有观点认为可参照本条第2款规定，由不动产登记一方将另一方支付的款项及其相对应财产增值部分向对方补偿。
三、婚后还贷使用的是夫妻共同财产
婚前个人财产不因夫妻关系的成立而自然转化为夫妻共同财产。即便在法定夫妻共同财产制下，也不排除夫妻一方或双方均保留有一部分个人财产，或在夫妻关系存续期间获得个人财产的情况。如住房贷款的偿还一部分或全部使用的是个人财产，就不能认为购房款包含夫妻共同的投入，也就排除了房屋的一部或全部具有夫妻共同财产的性质。当然，在审判实践中，还贷使用的是否是个人财产，需要有充分的证据予以证明方能认定。一般而言，认定是否满足“婚后用夫妻共同财产共同还贷”，应当从两个方面掌握：一方面从偿还银行贷款的时间看，还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间，一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷；另一方面，夫妻之间是否约定实行分别财产制或者对案涉房屋的还贷问题有特别的约定，如双方当事人认可或者一方当事人能够举证证明夫妻实行约定财产制或者对案涉房屋的还贷问题有特别约定，或偿还贷款使用的确是个人财产，则排除本条规定的适用。
四、不动产登记于首付款支付方名下
房屋的购买满足前三个条件，一方为结婚于婚前支付首付款并贷款购房，婚后使用夫妻共同财产还贷，但不动产登记在双方名下或者一方将房屋赠与另一方的，就不属于本条规定的情形，不能适用本条。而不动产登记的时间是在婚前或婚后，不影响本条的适用。房屋买卖合同是在婚前签订，即意味着不动产物权变动的合意发生于婚前，与另一方无关。有一部分观点认为，如果不动产所有权是在婚后取得，无论登记在哪方名下，均应认定为夫妻共同财产，离婚时应作为夫妻共同财产分割，即“转化论”的观点。我们认为该观点不妥，夫妻之间并非简单的合作关系或者单纯的经济关系，民法典婚姻家庭编确立的夫妻财产制，体现的是中国社会普遍认可的价值观，不仅延续了家庭财产共有的传统，也反映了夫妻同甘共苦，共同投资、共担风险的家庭伦理。婚姻家庭法维护的不仅是平等、和谐的家庭关系，并且与抚养子女、赡养老人密切相关。不动产物权归属并不因不动产登记时间或另一方参与了贷款偿还就发生改变。
本条第2款表述为，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。这里需要注意，本条规定的是对一方婚前签订合同并以个人财产支付首付款，婚后以夫妻共同财产还贷并登记在一方名下的房屋的处理方式之一，人民法院在实践中处理时，并非必须采取本条规定的方式，将房屋判归登记一方，也要根据个案的实际情况进行判断。特殊情况下，不排除将此类房屋判归非产权登记一方所有并由其偿还剩余贷款的可能。
对于如何给未取得房屋产权的一方补偿的问题，除房屋原购房款部分的价值外，取得产权的一方还应当向另一方补偿房屋的增值，而不能仅给付夫妻关系存续期间双方共同还贷所支付款项的一半。首先要确定房屋的价值，夫妻双方能够对房屋价值达成一致的，补偿数额的计算以双方认可的数额为基数。如双方不能达成一致，就需要委托有资质的资产评估机构进行评估以确定案涉房屋的价值。本条规定的“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”的计算，可以用公式表示为：应补偿数额=（共同还贷数额÷总购房款）×房产的现值×50%。举例说明，假设婚前贷款购房者所购房屋的单价是每平方米15000元，面积是80平方米。首付款是36万元，按揭贷款84万元，贷款期限为20年（240个月），则利息总计为603452.87元。还款总额1443452.87元。如果采用等额还款的方式，月均还款6014.39元。双方当事人婚后共同还贷3年（36个月）后诉讼离婚，离婚时房屋经评估，价值400万元。计算可知，购房者为购买该房屋总共支付1803452.87元（120万元+603452.87元）。其中，首付款在房价（房价款+利息）中所占比例为36万元÷1803452.87元×100%≈19.96%，夫妻共同还贷216518.04元（6014.39元×36），占房价款的12%（216518.04元÷1803452.87元×100%）。如果不考虑其他因素，则可以判决房屋归婚前购房一方所有，由其对另一方补偿24万元（400万元×12%×50%）。剩余贷款1226934.83元（1443452.87元-216518.04元），仍由购房一方继续偿还。
本条规定不排除在特殊情况下，给另一方更多补偿或将房屋判归并非首付款支付方所有。如果房屋离婚时子女两岁，需要随女方生活，女方另有居住房屋但经济困难，则首先考虑在分割上述房屋时，对于夫妻共同还贷部分所对应的财产价值，分割时根据照顾子女、女方和无过错方利益的原则，给女方多分。如果结合案件事实认为将该部分全部分给女方才足以体现上述原则，也并不违反本条规定。离婚时非首付款支付一方没有住处，另一方有负担能力的，人民法院还可以依据民法典第366条和第1090条规定，判决一方给予帮助，在房屋上设立居住权，保障没有住处一方的生存权利。
还有一个不能忽视的问题是，人民法院在审理此类案件时必须充分了解贷款归还情况，按揭贷款是将所购房屋设为抵押物抵押给银行，作为贷款人偿还贷款的担保。一般而言，还贷义务与房屋所有权应当归于同一当事人。否则，权利义务的不对等极可能导致贷款人拒绝还款，房屋最终可能被银行通过诉讼和执行程序实现债权，反而损害了取得房屋产权一方的利益。
审判实践中应注意的问题
1、在一些当事人双方均为再婚者的离婚案件中，对于一方当事人于前一个婚姻关系存续期间即通过所在单位签订预售房合同或者登记参与房改，购买房改房，在购房时享受本人与前一配偶的工龄优惠，但直至原配偶死亡后，该当事人再婚前才正式签订购房合同，购买房屋的，因所购房屋系房改房，购房款的绝大部分为此当事人与原配偶工龄优惠，因此，不宜适用本条判决房屋的归属。
2、在决定将符合本条规定的房屋判决归非婚前按揭贷款购房一方所有时，务必做好以下工作：一是要判决由取得房屋所有权一方将购房者所支付的房屋首付款及夫妻共同还贷支付款项及其所对应财产的增值部分的一半向另一方支付补偿；二是妥善处理尚未归还的银行贷款，一般应当判决取得房屋所有权的一方当事人承担继续还贷的义务。
3、人民法院在判决前应当掌握下列基本情况：（1）案涉房屋购买时的价款；（2）首付款及其在购房全款中的比例；（3）按揭贷款数额及其利息数额；（4）当事人以夫妻共同财产还款累计数额（包括利息）及其占全部房款和利息的比例；（5）尚未归还的贷款及利息的数额。在此基础上才能确定产权归属，然后确定取得产权的一方需要向另一方支付补偿款的数额。在分割夫妻共同财产时，仍然要贯彻民法典第1087条规定，照顾子女、女方和无过错方利益。
4、如果双方当事人婚姻关系存续时间较长，夫妻共同还贷的款项在房款中所占比例远远高出婚前购房者支付的首付款在房款中所占比例，而非购房者一方有能力支付尚未偿还的贷款，则人民法院可以根据案件的实际情况判决房屋归婚前购房者的配偶所有，令其向对方支付相应补偿并承担继续还款的义务。
5、如果婚前购房的一方当事人因某种原因经济状况发生变化，离婚时不具备继续偿还银行贷款的能力，而另一方当事人有此能力，则为了避免案涉房屋被银行行使抵押权，另一方要求取得所有权并按照本条的规定承担相应义务的，人民法院应当予以支持。
6、如果双方当事人未登记结婚，只是同居，即使购房的情况类似，也不能适用本条规定。
来源:最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用（摘录）、山东高法
来源|CCTV今日说法（微信号：cctvjrsf）
谈个对象
付个首付
要想心里踏实
买房这事儿可不能大意
1
Q1
目前还没有结婚的男女双方共同出了首付买房子，请问怎么证明相关的财产份额呢？
A1:
男女双方婚前共同出首付买房，该房产属于购房人双方的共同房产，可以通过签署《共同购房协议》并在不动产权证上写上双方姓名等方式证明财产份额。
具体来说，婚前共同买房，除了注意要在不动产权证上写上两个人的名字，还可以在律师的帮助下，就双方的出资比例等事项，起草一份具有法律效力的《共同购房协议》，把出资方的金额、房屋的归属以及婚后怎样办理过户手续等情况如实写清楚，这份协议将具有法律效力，能更好地保障双方的合法权益，以防日后产生不必要的纠纷。
此外，一般买房时，男女双方很可能因为积蓄不足而需要向父母亲友求助借款，所以男女双方在贷款买房前，要对出资各方的钱款划分清楚，最好向借款人打个借条并注明钱款用途，以免最后牵扯不清。买房是一个复杂且重大的决定，提醒：一定要审慎考虑和判断，避免产生争议。
2
Q2
我在赶往客户所在地的途中，在地下通道内下楼梯过街的时候崴了脚，导致跖骨骨折，现单位已提交工伤申请材料给劳动部门。请问我的情况是否构成工伤？如果不构成工伤的话我该联系谁？
A2：
根据你的描述，在因公外出期间由于工作原因受伤属于工伤。如果没有被认定为工伤，你可以申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。
公司派你去用户地点从事与工作相关的事宜，属于因公外出，根据《工伤保险条例》 第十四条的规定，职工在因工外出期间，由于工作原因受到伤害或者发生事故下落不明的，应认定为工伤。因此，你因公外出，在赶往工作地点途中崴脚，应该认定为工伤。
如果劳动保障行政部门没有将你的情况认定为工伤，你可以申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。根据《工伤保险条例》第五十五条规定：“申请工伤认定的职工或者其近亲属、该职工所在单位对工伤认定结论不服的，有关单位或者个人可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼”。因此，你或者你的近亲属、你的单位对工伤认定不服，都可以提起行政复议或者直接提起行政诉讼。需要注意的是，行政复议应该自收到不予认定工伤决定书之日起六十日内提起。
3
Q3
如果男方在女方哺乳期出轨，女方同意协议离婚的话，签署的离婚协议具备法律效力吗?
A3:
男方在女方哺乳期内出轨，女方同意协议离婚的，离婚协议是具备法律效力的。
根据《民法典》第一千零八十二条的规定可知，女方在怀孕期间、分娩后一年内或中止妊娠后六个月内，男方不得提出离婚。女方提出离婚的，或人民法院认为确有必要受理男方离婚请求的除外。
针对这条规定，我们需要明确两个方面：一方面，上述法律规定只限制了男方不得在女方生完小孩后一年内提起离婚诉讼，但是并没有限制小孩还在哺乳期时，女方主动提起离婚诉讼或男女双方协议离婚的情形；另一方面，孩子在哺乳期并不一定就属于女方分娩后一年内，比如有些孩子已满两周岁却仍然属于哺乳期内，而在这种情况下，男方是可以诉讼离婚或协议离婚的。
因此，孩子虽然仍在哺乳期内，但是由于男方存在出轨行为导致离婚，且女方也同意与其协议离婚的，法律承认该离婚协议的效力。
4
Q4
公司主体在上海，我签订的合同上的工作地点是北京，当时公司口头约定社保缴纳会在北京，现今公司以社保不能继续在北京缴纳为由，要我选择转移到上海缴纳或转签劳务合同，我拒绝后公司将我的社保中断，想要强制给我转移到上海。其间，我询问过之前代缴的公司，发现公司只是以社保为借口想逼我主动离职，这样就不用赔钱了。我该怎么办呢？
A4：
你好，根据法律规定用人单位可以在注册地为员工缴纳社保，但如果公司在给你转移社保缴纳地时存在中断情形，你可以主动离职并要求公司支付经济补偿金；如果公司是为你连续缴纳社保的，就千万不要主动离职或转签劳务合同，以防掉入陷阱。
我国《社会保险法》第五十七条规定，用人单位应当自成立之日起三十日内向当地社会保险经办机构申请办理社会保险登记，根据实践经验，该法条中的“当地”可理解为用人单位的注册地。因此，你的公司可以在注册地即上海为你缴纳社会保险。虽然之前在北京委托第三方机构为你代缴社保，能够满足你在北京享受相关福利的需求，但其实并不符合法律规定。
如果公司在给你转移社保缴纳地时存在中断缴纳的情形，根据我国《劳动合同法》第三十八条，你的情况属于公司没有为你依法缴纳社会保险的情形，你有权单方解除劳动合同，并要求公司支付经济补偿金。
此外，如果你的公司在北京设有分公司或者子公司，你也可以与公司协商与分公司或者子公司签订劳动合同，另行申请社保缴纳账户为你在北京缴纳社保。无论公司为你在北京缴纳社保还是在上海缴纳社保，你都不能同意转签为劳务合同，签订劳务合同后公司就没有义务为你缴纳社保，你的权益将无法得到保障。
5
Q5
2019年2月，我找中介签合同买了一个二手房，当时该小区没有物业，2020年1月1日，小区建立了物业，并将绿化变成了车位。完工后业委会找到我，说我住的单位还有集资款未缴。据悉，2018年，由业委会收取15元每平米的集资费用于小区改造，签合同的时候中介和前业主都未提过这件事，那么集资款这笔钱该谁来付呢？
A5:
该笔小区改造费应当由前业主支付，你可以拒绝支付并告知业委会要求前业主支付。
2018年业委会收取15元/平方米的小区改造费，此时的业主为前业主，根据合同的相对性，前业主与业委会之间形成合同关系。前业主未缴纳小区改造费属于其未依约履行其与业委会之间的合同，前业主有义务向业委会缴纳小区改造费，业委会要求你缴纳小区改造费无任何法律依据。你并非合同的当事人，没有义务缴纳该笔费用。
前业主在卖房时，应当确保房屋与第三方无任何争议，否则应当经过买方同意并明确在买卖合同中，这是前业主作为房屋买卖合同的卖方，应当遵守的诚实信用原则和应当履行的合同附随义务。在2019年2月签订房屋购买合同时，前业主及中介没有告知你需要向业委会缴纳小区改造费，也未在合同中约定由你代替前业主缴纳该笔费用。因此，你不需要向业委会缴纳该笔费用。如果业委会因此拒绝向你提供服务，影响你正常生活的，你可以依法提起诉讼要求业委会履行职责、赔偿损失。
感谢值班律师：
常亮（北京）
离婚后财产如何分配？合理化建议分享
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