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文章目录：当契约精神与传统民俗
相遇在一桩看似简单
却矛盾激烈的法律纠纷中
法官怎样做
才能弥合巨大鸿沟
以司法的温度温暖人心？
近日，上海松江法院浦南法庭的庄法官
就遇见了这样一起不寻常的“小案”
这几天，租住松江的王小姐又惊又怕，还做起了噩梦，这都源于前几天的一件糟心事……
慌乱的王小姐赶紧收拾随身物品去宾馆暂住，可她越想越害怕，她的所有物品都还在出租屋中，虽然停灵仅仅几天，可结束后她还敢继续居住吗？王小姐选择将李阿姨诉至松江法院，认为李阿姨严重违约，要求解除其与李阿姨间的房屋租赁合同，返还押金及提前支付的租金，并支付违约金、误工费、宾馆费用等，当然还有因此事带来的心理阴影造成的精神损失费，共计4万余元。
李阿姨辩称：
自己并未违约。该房屋出租前就是老人生前住房，按照当地风俗，老人去世后必须在该房中停灵数日方可“出门”，自己也是尊而从之，占用仅数天。此事已提前电话告知了王小姐，停灵结束后，自己也会将房屋恢复原状，不会影响王小姐居住，也愿意补偿王小姐宾馆暂住等的必要费用，希望王小姐对本地风俗充分尊重。另外，房屋恢复原状后完全可以继续使用，如王小姐非要搬走，违约责任也不应在于她。
面对李阿姨的理所当然与王小姐的心有余悸，法官该如何处理呢？
虽然作为派出法庭法官，庄法官某种程度上能够理解李阿姨对乡风民俗的遵从，其本身年龄较大，且生活区域传统思想依然占据主导地位，故让老人去世后回生前居住地停灵的行为，确实缺乏法律意识，但并无恶意，也没想到会对李小姐造成如此大的伤害。但作为合同缔约方，契约精神更应遵守。租客王小姐对于其承租的房屋具有合法占有和使用权，租赁合同履行期间，任何人不得侵犯，即使是房东。而李阿姨擅自进入租赁房屋，甚至停放逝者遗体的行为，显然已构成根本违约，且将构成一定精神损害，故理应解除合同、并赔偿王小姐相应损失。
为了真正做到案结事了人和，庄法官将相关法律规定、本案的诉讼风险和可能结果对李阿姨进行了详细解释。在理解法律规定和对方立场后，李阿姨主动要求与王小姐进行调解。
而对王小姐这边，法官也在理解她心理、诉求的基础上，将相关违约赔偿规定、本地习俗、房东心态等进行了耐心解释、沟通，也转达了李阿姨的歉意和愿意赔偿的诚意。
在双方心态平和后，庄法官将双方请到一起共同沟通，终于，在互相理解后，王小姐与李阿姨决定解除合同，双方握手言和。除退还押金、多余租金外，李阿姨当场补偿8000余元，并向王小姐真诚道歉。而李小姐也表示谅解，接受了道歉。这场源于一场农村风俗的租赁合同纠纷，通过法官细致耐心的工作，实现了现代法律契约精神与传统公序良俗间的衡平，最终达到案结事了人和的目的。
本案中，租客与房东既然签订了租赁合同，租客就享有该房屋的占有和使用权利。在合同租赁期限内，房东擅自进入房屋，是一种侵犯租客占有、使用房屋权利的行为，构成违约。同时，房东应保持租赁房屋约定的居住用途，若因其行为改变用途，亦构成违约。如果租客由此遭受财产损失或其他损害的，房东须依法承担违约责任，作出相应的赔偿。
无论作为房东，亦或租客，双方均应谨慎签订租赁合同，严格全面履行租赁合同。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第八条 民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百八十二条 履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第五百八十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第七百零八条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
第九百九十六条 因当事人一方的违约行为，损害对方人格权并造成严重精神损害，受损害方选择请求其承担违约责任的，不影响受损害方请求精神损害赔偿。
（上海法治报）
东北五环外，南法信地铁站南侧，聚集着旭辉、金地未未来等酒店式公寓，小户型loft、前卫设计、租金合理，吸引了不少年轻人来这里租房。可最近几天，他们平静的生活被房主一通电话打破。
管家提供的解约协议，并非小敏所签。
合同上有关租期、租金和押金的规定。
“我看到了解约协议，你什么时候走？”小敏接到房主的电话愣住了，今年2月她刚从中介天启智科（北京）科技有限公司签下一个房间，押一付六交了2万多元房租，合同7月才到期。房主以解约为由，限小敏三天内搬走。在房屋管家提供的《房屋租赁合同解除协议》上，小敏看到了“提前解约”等内容，签约时间是4月21日。令小敏哭笑不得的是，签约人并不是她。“这是假协议，姓名、电话、身份证号没一个是我的！”小敏十分坚决地说。见此情景，管家又拿出一份新的解约协议，小敏拒绝签字。原来，由于中介欠租已单方与房主解约了，因此必须和小敏解约。小敏向中介索要剩余的房租和违约金，“现在公司法人没钱！”管家回答说。
在旭辉26号街区租房，与小敏遭遇相同的小鑫5月3日已经被断水断电。他打开房门，两位物业人员正在门口，他们说是受业主的委托断水断电。“我水电费照常交，你们有什么权利断我水电？”小鑫气愤难耐，一个大小伙子差点哭出来。
“中介就是这么教房东的！”金地未未来6号楼租客小王说。“趁他们没回来，进屋把东西一扔，锁换了也没多少钱，你一个北京本地的怕他们外地人？”房主赵女士被中介的一番话惊得目瞪口呆。“我哪能这么做，良心过不去，而且还违法！”赵女士说。
记者跟随房主、租客来到中介的办公室。一位黄姓经理企图安慰大家的情绪。“现在公司确实没钱交租了，房主要求解约，我们也没办法。”黄经理说，年前公司新投资200套房，经装修准备今年三四月份黄金期投入使用，没想到赶上疫情，又遇股东撤资。“要么等，要么起诉。说实话我们也不希望被起诉，那样公司会赔更多！要不再等等？股东们也在卖房呢！”黄经理商量着说。
房东张贴的清退函
北京市中闻律师事务所刘晓蒙律师解释说，据《合同法》第176条、184条有规定，缴纳水电费的合同相对方是自来水公司和供电局，不是物业；即便物业代收水电费，也没有权力断水电。至于房主有没有权力清退租客？刘晓蒙表示得看合同。
如果是委托合同关系，中介是受托人，对外可以代表房主，房主无权直接清退租客；如果是租赁合同关系，中介为“二房东”，那房主就有权要求租户退还房屋。“中介违约，房主有权依据合同及《合同法》规定，解除其与中介签订的租赁合同。从而依据债权请求权，要求中介返还租赁物，并承担违约责任，同时行使物权请求权，要求租户腾退并返还房屋。”
不过刘晓蒙律师称，目前消费者维权有三难：维权成本高、周期长，起诉对象要找准找对，即便胜诉仍面临执行难。
来源 北京日报客户端 | 记者 曲经纬
编辑 徐慧瑶
流程编辑 刘伟利
近日，市民查女士通过今日头条长沙频道“头条帮忙”入口向潇湘晨报晨意帮忙记者反映，自己把一套三室一厅的房子租给陈女士，对方却在没有提前明确告知的情况下，把房子格局改成了五个房间。而且今年5月租约到期后，陈女士不仅未按承诺完整恢复墙体，还将大量墙砖垃圾留在房内。房子里一片狼藉。
“她一直说会清理，但就是不清理。找她就说不在长沙，端午节后人都联系不上了。”查女士苦闷道。她咨询装修公司得知，拆掉剩余墙体及垃圾清理费用共的需要七到八千元。
记者从该小区一名物业人员处了解到，陈女士在小区内租有多套房源，还有一户业主正在起诉她。6月8日下午，记者多次致电陈女士，但一直无法接通。
对此，湖南睿邦律师事务所执行主任刘明表示，若租客拒不进行恢复将构成违约，因合同中未对此约定违约责任，房东可以要求租客赔偿包括自行委托建筑公司所产生的费用等实际损失。
房东曾因房子格局改变欲结束租约，租客要求赔20万
查女士告诉记者，2016年，自己在长沙岳麓区一小区买了一套三室一厅格局的二手毛坯房，因自己和家人暂生活在南京，他们决定先把这套房出租。
2017年3月底，查女士和陈女士签订房屋租赁合同。据该合同显示，房子建筑面积约为91平方米，租期5年，租房用途为房屋对外转租使用。
记者注意到，在第十一条“备注”栏中写道：租赁期内，甲方（房东查女士）不得单方面解除合同、收回房屋，如有违约应双倍赔偿乙方（租方陈女士）装修费（暂定为10万元）；装修期为两个月；租赁期满时，乙方应按照甲方要求恢复墙体（房屋结构图）为准；前三年房租为800/月，后两年为1000年/月；物业费用由乙方支付。
2019年，查女士和丈夫韩先生曾回长沙看过一次房子。
“我都认不出来那是自己的房子！”韩先生说道。三室一厅一厨的格局不复存在，他们只看到了五个房间。而由于里边都住了人不方便查看，他们也不清楚里边状况。
查女士还提到，此前自己问过陈女士装修成什么样子，对方“含糊地发过几张照片，还挺漂亮的”，但没想到会是这幅景象。
“我们当时就不想继续出租了，但对方说不租可以，按合同赔20万。我们就想着再忍两年。”
双方就铲墙皮一事意见不合，端午节后租客失联
2022年5月底，租约到期。据双方聊天记录显示，5月29日，查女士和陈女士就铲墙皮一事意见不合。陈女士称“我们签合同就是说恢复墙体，没有哪个房东会要求把墙面灰铲了”，并称如果对方需要铲墙壁灰，自己这边会暂时停工，等查女士来长沙确定好再说。此前，查女士向陈女士表示，房子之前是水泥墙，自己联系装修公司来铲墙皮还要额外花费。
6月2日双方继续就此事沟通时，韩先生称对方在电话里表态，如果要铲墙皮就给她三千元，不然就不弄，“大不了押金一千块钱不要”。
韩先生便同意不铲墙皮，只恢复墙体结构。然而当天他赶到长沙的房子，却发现屋内惨不忍睹，不仅大量废弃生活用品遗留在内，还有成袋的墙砖垃圾堆砌在各个房间，墙体结构恢复工作完成不到一半。
当要求和陈女士见面时，后者却表示自己不在长沙。随后，陈女士称自己会在端午节后一个星期恢复原样，但节后查女士一直无法与之取得联系。
“6月7号我老公打了她一天电话都没人接，期间说要走法律，她才回了下，又说不在长沙，然后就消失了。”查女士说道。
相关费用需七至八千元；物业称租方在小区内曾租多套房源做群租房
查女士找装修公司咨询，得知若要拆掉剩余墙体并清理干净相关垃圾，费用会在七到八千左右。
“警方和房屋中介都建议我们走法律诉讼，但我们这来回路费就得花费不少。实在没办法这七八千元只能自己出了，但这事太让人恶心。”韩先生说道。
6月8日下午，记者多次致电陈女士，但一直无法接通。
记者从该小区一名物业人员处了解到，陈女士在小区内曾租有多套房源，而且都是做二房东、以群租房的方式再出租。“现在应该只有一套还在续租，其他都退了。”
该物业人员还称，有一名业主正在起诉陈女士，但具体纠纷原因自己不清楚。
律师：若租客构成违约，房东可索赔委托第三方恢复所产生的费用
焦点：如果合同没有约定损坏赔偿，房东有权向租客索赔吗？赔偿金额如何计算？
湖南睿邦律师事务所执行主任刘明：按照租赁合同的约定，退租时租客应当按照房屋结构图铲墙皮、恢复墙体，租客拒不进行恢复将构成违约，房东有权利追究租户的违约责任。因合同中未对此约定违约责任，根据《民法典》第582的规定，房东可以要求租客赔偿包括自行委托建筑公司所产生的费用等实际损失。
因为合同未约定恢复墙体的具体时间，按照法律规定，房东可以催告对方在合理的期限内履行合同义务恢复墙体。如果对方在期限内仍不履行合同义务，房东就可以自行委托第三方恢复，所产生的费用可以向租客主张。
潇湘晨报记者 吴陈幸子
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