本文由阳泉律师编辑整理，多位从业4年以上的律师，也非常认可此文的回答，大家可以参考一下，如有不妥欢迎指正。
文章目录：《婚姻法》2001年4月28日修改后，婚前购买的房地产归购买方所有，婚后购买的房地产归夫妻双方所有，原来结婚满8年变为夫妻双方共有的规定已经取消。
现实生活很复杂，根据婚姻法的原则规定，离婚的当事人往往不知道如何分割房地产。其实法律没有明确规定，法官的自由裁量权就会大一点，但是需要遵守公平合理的原则来分割房地产。
超彩房掌柜把经常遇到的问题归纳总结，希望能给当事人一点启发。
问题1：当事人婚后，父母为双方购房出资，产证登记在夫妻一方名下的，是否可认定父母的购房出资是明确表示为向夫妻一方的赠与?
超彩房掌柜解答：
父母出资购买房屋，产证登记在出资者自己子女名下的，从社会常理出发，可认定为是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为个人所有;若产证登记在出资人子女的配偶名下的，除非当事人能提供父母出资时的书面约定或声明，证明出资者明确表示向一方赠与的，一般以认定为向双方赠与为妥，该部分出资宜认定为夫妻共同所有。
问题2：夫妻双方婚前都出资并贷款购买房屋，登记在一方名下，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理?
超彩房掌柜解答：
对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未归还的债务为其个人债务，但对首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。若双方均认可所购房屋为共同所有的除外。
问题3：夫妻一方婚前以个人财产出资并贷款购买房屋，登记在一方名下，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理?
超彩房掌柜解答：
该房屋仍为其个人财产，贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质，因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产、剩余未归还的债务为个人债务，对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。
问题4：夫妻一方以个人财产购买了房地产，婚姻关系存续期间增值部分，如何分割?
超彩房掌柜解答：
当事人以个人财产购买了房产，在婚姻关系存续期间，因市场行情变化抛售后产生的增值部分，由于这些财产本身仅是个人财产的形态变化，性质上仍为个人所有之财产，抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所导致，仍应依原物所有权归属为个人所有。
但是，从最高人民法院的《婚姻法司法解释(三)》的草案来看，最高院从维护社会的和谐稳定的角度，认为婚前房产婚后增值部分，法院在离婚财产分割时，应酌情予以考虑合理分割。
问题5：夫妻一方婚前以个人财产出资并贷款购买房屋，登记在双方名下，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理?
超彩房掌柜解答：
房屋原来是按份共有，婚后转化为共同共有，原则上各半分割。但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊、且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例对房产进行分割，而不宜拘泥于各半分割。
问题6：父母为子女结婚所给付的购房出资是否均构成对子女的赠与?
超彩房掌柜解答：
若当事人有证据证明其与出资人之间形成的是借贷关系的，则不能适用该条规定。当然，该证据应当是在当事人离婚诉讼前形成的，离婚诉讼中父母作出不是赠与的意思表示的陈述或证明，尚不足以排除赠与的推定。
问题7：离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，如何处理?
超彩房掌柜解答：
人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
问题8：如何确定购房时间在婚前还是婚后?
超彩房掌柜解答：
河南高院不直接考虑产权证的取得时间的影响因素，而以签订购房合同取得“期待权”的时间及付款情况为考量因素。购房合同签订在婚前，且在婚前支付首付款的，即使在婚后继续还贷，在离婚时该房产仍应认定为婚前个人财产为宜。但河南高院是以产权证取得的时间为节点，详见《河南高院民一庭“婚姻家庭案件疑难问题法律适用研讨会综述》。
问题9：离婚诉讼中，婚前由夫妻一方承租或由父母承租，婚后以夫妻共同财产购买为产权的公房，其公房使用权本身蕴含的价值如何归属和处理?
超彩房掌柜解答：
1、一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时可不考虑原公房使用权的交换价值单独归属问题;
2、一方婚前承租的公房使用权是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余部分价值按共同财产分割;
3、对于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参照司法解释(二)第二十二条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。
问题10：双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，如何处理?
超彩房掌柜解答：
1、双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许竞价;
2、一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;
3、双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。
问题11：离婚时，涉及房地产其他共有人(包括父母、子女与第三人)，如何处理?
超彩房掌柜解答：
对家庭共有房屋的分割问题可告知当事人另案起诉，或者中止离婚诉讼，不应将其他家庭成员追加为离婚诉讼的共同诉讼人。
涉及第三人也同样如此。离婚后再起诉，案由可能是离婚后财产纠纷、分家析产纠纷、共同共有纠纷，视具体案件确定。
根据物权法的规定，房地产以登记为准，涉及家庭成员的，应该是共同共有，应该视为家庭共同财产析产分割。涉及第三人，根据约定按份共有，未约定按出资比例确认。
城镇化进程的不断加快，使得城乡结合部大量住宅房屋进行了拆迁安置。如果拆迁安置之后，又出现夫妻双方劳燕分飞的情况，拆迁安置房屋是否属于共有？是哪一种共有关系？使用权如何分配？一起看看下面的案例吧~
（图文无关，图源网络侵删）
基本案情
李娜与王小龙原系夫妻关系，婚后同王小龙的父母王父、王母共同居住在王父位于某村的住宅。
2018年5月，由于某村拆迁，王父与拆迁部门签订拆迁补偿安置协议书，约定，王父的住宅房屋被拆迁部门拆除，按人口数量选择安置房；拆迁部门按照现有安置人口，即王父、王母、李娜、王小龙4人，安置给王父A、B两处楼房房屋，并支付相应拆迁安置补偿费用。后王父领取了上述补偿费用，也收取了两套安置房屋。
2020年10月，李娜与王小龙登记离婚，离婚协议书载明，双方没有共同存款、债务和共同房产。
李娜认为，以王父名义签订的拆迁安置协议，安置人口为包括自己在内的四个人，每人的安置面积为47平米，遂向法院提出诉讼，请求判令其与王父、王母及王小龙分割两处安置房屋。
王父等被告辩称，房子系拆迁而来，原房屋是王小龙和李娜结婚前由王父购买宅基地修建，李娜未投资和参与建房。李娜与王小龙已经离婚，丧失了共同居住的权利，双方离婚协议明确记载双方没有共同存款、债务和房产。李娜获得47平方米的安置房面积，是因为她抵扣了王父40平方米的房屋；所安置B处房屋已经出售他人。
法院审理
在审理过程中，李娜补充诉称，因王父、王小龙辩称将B处房屋已经出售他人，故要求确认李娜对A处房屋享有居住使用权，可给予对方适当补偿。
法院认为，农业家庭户依户主申请而取得宅基地使用权并非户主一人享有，而应是整个家庭成员之间共同享有。王父与拆迁部门签订的拆迁补偿安置协议书，载明案涉被拆迁房屋的被安置人系本案原、被告4人。王父签订合同的行为系代表行为，合同效力及于4人。原、被告均属于拆迁被安置人，均享有因拆迁安置获得的权益。原、被告因拆迁取得的安置房屋，李娜有居住使用的权利。
拆迁房屋安置利益的分割，应综合考虑被拆迁房屋的实际居住使用情况以及保障各家庭成员居住权益等各项因素，遵循公平公正、着重保障房屋实际使用人权益的原则进行处理。王父等被告辩称B处房屋已经出售，但未提交充分证据加以证明，该出售事实不能确认。李娜基于王父等辩称B处房屋已经出售的理由，要求居住使用A处房屋，应予以准许。
关于李娜抵扣王父原房屋面积40平方米房屋导致李娜应承担的相应补偿问题，因双方对补偿标准未达成一致意见，且案涉两套拆迁安置房屋尚未取得所有权，权利人尚未进行析产，故该补偿问题，本案不予处理。
最终，济南市槐荫区法院判决：王父等被告于判决生效之日起十五日内将A处房屋交由李娜居住使用。王父不服一审判决，提起上诉，济南中院判决：驳回上诉，维持原判。
法官说法
（图文无关，图源网络侵删）
共有是指两个或者两个以上的单位或者个人对同一不动产或者动产享有所有权。其法律特征如下：
第一，主体多数。共有的主体不是单一的，而是两个或者两个以上的公民、法人或者其他组织。
第二，客体特定。在共有关系中，虽然主体多数，但是客体仍然是特定的，既可以是独立物，也可以是集合物。共有物在共有关系存续期间，原则上不能分割为各个部分，由各个共有人分别享有所有权，而只能是各共有人对共有物共同享有所有权，每个共有人的权利及于整个共有物。这是由一物一权原则决定的。
第三，内容复杂。各共有人对共有物所享有的权利因共有关系的性质不同而有区别，存在着按份共有和共同共有两种共有关系，享有权利、承担义务的方式也各不相同。
本案中，案涉A、B两处房屋是特定的客体，共有主体为原被告4人，共有关系为共同共有。共同共有，是指各共有人根据共同关系，不分份额地共同享有对共有财产的权利。本案4人的共同关系，是因为家庭关系的存在，宅基地使用权是整个家庭成员之间共同享有，且签订安置补偿协议书中明确记载了4人均为安置权利人，才发生案涉房屋的共同共有关系。在这种共有关系中，4人不分份额、平等地享有案涉房屋的占有、使用、收益和处分的权利，承担的义务也是平等的。
（文中均为化名）
法
条
链
接
《中华人民共和国民法典》
第三百条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
第三百零三条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。
来源：济南市槐荫区法院
婚姻应该是我们每个人一生中必然会经历的一个阶段，但是并不是每一段婚姻都是长长久久幸福美满的，没有牢靠的感情基础的婚姻是积极短暂全额脆弱的，这段婚姻必将走向破碎；
离婚也就是双方最好的选择了，既然选择了离婚必然就会涉及夫妻之间的财产问题，首当其冲就是房产分割问题；
既然感情破裂，已经决定离婚了，资产也需要分的，问题来了究竟是该如何分割财产呢？希望各位关注小伟的小伙伴们不会用到，但是小伟必须要让你知道；
今天就由小伟给大家做个专场详细的解析房产分割的内容：
01
全款购置
1、夫妻任意一方在婚前全款购房，并取得了房产证，房屋登记在购买方名下，那么这种离婚后该房屋该如何分割？
这种情况下，该房屋属于婚前财产，应属于购买人一方所有，按照《婚姻法》司法解释（二）中规定，既然是夫妻其中一方在婚前付了全额房款，并且取得房产证，那么该房屋就与属于婚前财产，因此离婚后另一方无权对该房产进行分割；
2、如果夫妻其中一方在婚前全款购置，比空缺的房产证，登记也是出资人名下，但是婚后却将房产证加上另一方名字，那么离婚后该房屋如何分割？
该房产婚前盖面，婚后又追加了另一方名字，这种情况就属于夫妻共有财产，在双方没有过错的情况下，理论上是可以对房产进行平分的；
3、婚前全款购置，购房合同上写着夫妻双方的名字，离婚后该房产如何分割？
在购房合同上如果没有特别规定的情况下，那么就属于夫妻共同所有，也就是说你们无论是卖或者抵押都是需要共同完成的，如果标注了双方各占比例，那就按协定的比例各自拥有房产；
4、房产是婚前双方一起出资购买的，但是婚前取得房产时自写了其中一方的名字，那么离婚后该如何分割？
如果不能证明自己出资且不是赠与给另一方的情况下，另一方的权益是无法得到法院的保护，也就是说，即便另一方也出资购房了，但是没有证明表达出资行为，那么法院是无法判决一方给予补偿的；
对于全款购置的房产分割问题简单一个总结就是，婚前一方全款购置的房产，登记在自己名下即无论房产证是否取得，都属于婚前个人财产；
另一方无权进行分割，只要是婚后房产上追加另一方的情况下才属于夫妻共同财产；
02
按揭购房
1、夫妻其中一方在婚前通过按揭贷款购置房产，并且支付的全部购房款，并取得了房产证，并登记在自己名下，这种情况该如何分割房产？
这种就是属于一方婚前个人财产，离婚时仍然一方个人所有，因为财产本身的性质不会因为婚姻关系的存在而发生变化，所以这属于个人的财产在婚后产生的增值部分也属于个人财产；
2、夫妻其中一方婚前通过按揭贷款购置房产，并取得房产证，婚后夫妻共同偿还房屋贷款，那么这种离婚后房屋该如何分割？
根据我国《婚姻法》解释三第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并向银行贷款，婚后用夫妻共有财产进行还贷，不动产登记首付款支付方名下的，离婚是该不动产需双方协议处理；
依据规定没不能达成协议的，人民法院可以判决不动产归登记方所有，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，双方婚后共同偿还部分以及相应的房产增值部分都属于夫妻共同财产；
离婚是需要根据婚姻第三十九条第一款规定的原则，有产权登记一方对另一方进行补偿；
3、夫妻一方还钱付了部分房款，婚后共同偿还贷款，或一方用个人财产还贷，但房屋升值，离婚时尚未办理房产证的房屋该如何分割？
根据我国最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（二）的规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或尚未完全取得房屋所有权归属，应当根据实际秦光判决当事人使用；
待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向法院起诉，另外最高法院有关解释明确，法院不宜判决房屋所有权范围包括：购买福利房、购买商品房、购买经济适用房，购买这三类房产，在离婚时，尚未取得房产证的，法院不宜就该房所有权直接判决；
03
父母出资购房
1、一方由父母出资购买的房屋，在婚前子女名下的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外，
2、婚后，一方父母为双方出资购置房产的，该出资一般认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示仅赠与一方的除外。
3、婚后一方父母付首付款，由夫妻双方共同偿还贷款，该出资方应认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表明过仅赠与一方的除外。
4、夫妻双方父母共同出资，全额或是部分出资，产权登记在一方子女名下的，该不动产则需要双方各自父母的出资份额按份共有，但是存在其他约定的除外。
5、婚前由一方父母全额支付，房屋登记也是在自己子女名下，或是婚前一方父母付的首付款，婚前婚后仍然是父母支付房贷月供，那么这种情况下均属于父母全额支付，该房屋属于子女婚前个人财产。
小伟总结：
上述所有内容包含全款购置、按揭购置、父母出资购置的房产分割归纳，能让你了解目前自己的房产属于什么阶段，如果有相关问题可以单独提出来，小伟给你进行讲解；
融资贷款是杠杆，经营创造价值，无论家庭还是企业都离不开金融，你可以让你身边多一位了解金融的朋友；
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