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文章目录：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”
根据前述法律规定，婚前一方个人购房，婚后共同还贷，离婚时房屋一般判决归房屋登记一方，由登记一方给予非登记一方补偿款。
计算非登记一方应得补偿款，首先应当计算不动产增值部分。增值部分并不是现价与办理结婚登记时价款的差额，在计算增值部分时，需要充分考虑购房成本，购房成本包括不动产价格、共同还贷的利息部分以及契税、印花税等其他费用，可以形成等式：
由此，计算出增值部分为：
增值部分一半的数额即为非登记一方应得的补偿款：
根据最高院和合肥中院目前采取的计算方式，计算结果与前述相同，其计算分为两步：
第一步，计算不动产升值率：
第二步，计算增值部分：
增值部分一半的数额即为非登记一方应得的补偿款：
以上公式是在不考虑夫妻一方是否存在过错或者存在其他特殊情形，根据《民法典》第一千零八十七条第一款规定，“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。”如果离婚时存在诸如照顾子女，一方存在过错等情形，法院也有可能酌情调整。
作者：黄青松
审核：程永清
在结婚率不断跌破的同时，离婚率是节节攀高。
离婚可不是扯个证就能一劳永逸的事。房产分割是是离婚中很重要的一个争议点。解决房产分割问题之前，要先解决房产权属问题。
今天我们要讨论的是比较常见的一种情形：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，这类房产离婚时如何处理？产权是否一定就归首付一方呢？夫妻共同还贷及增值部分如何计算和分割呢？
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
真实案例：
男方在与女方结婚之前，在XX市买了一套房子，以自己的名义签订了买卖合同，房子首付30万，剩下的办理了银行按揭贷款手续。房产证在婚前出来，登记在男方自己的名下。夫妻两人结婚时，这个房子就作为婚房了。
男方的收入较多，想着自己可以养家，也可以解决房贷的问题，女方的收入就自己花了，不用女方还贷。然而，男方的收入会统一交给妻子分配，一部分用于还房贷，那一部分用于生活支出。
最后，观念不和，女方提出离婚，要求分割上述的这套房产。
男方坚持，这套房子与女方无关：房子是自己婚前首付的，并且登记在自己的名下，婚后也是自己一个人在挣钱养家付房贷，女方一分钱都没有拿出来还贷款，凭什么离婚的时候这个房子要分给女方。
以上案件中的情况，相信也是在现实生活中比较常见的情况。那法院最终如何处理呢？
男方要想获得这套房子的产权，而女方要想分割房产获得补偿，就要符合以下五个条件，才可以适用这个法条来处理这个案件中的房产分割，回到我们的案件中。
第一，这套房子确实是男方婚前以自己的名义和房开公司签订了房屋买卖合同；
第二，男方以自己的个人财产婚前支付了首付款30万；
第三，婚前以自己个人名义在银行办理了按揭贷款；
第四，房子登记在男方一个人的名下；
第五，婚后用夫妻共同财产还贷。
其他的四个条件，这套房产是满足了。但是说到婚后用夫妻共同财产还贷，本案中，还贷的钱是否属于夫妻共同财产还贷呢？男方说房贷都是我一个人还的，我妻子根本就没有参与还贷。那么根据我国婚姻法的规定，婚后的收入，首先推定为夫妻共同财产，除非夫妻双方有约定财产AA制，或者是有法律规定的其他归夫妻一方的财产。
本案中，男方婚后工资收入等来源，属于夫妻共同财产，男方也没有证据能证明，婚后用于还贷的钱是他自己的个人财产。因此，本案中，还是满足婚后用夫妻共同财产还贷的条件。
因此，法院处理的时候，可以让双方就房屋处理进行协商，协商不成的，法院最终判决这套房子的归产权登记一方也就是这个男方，还没有归还的贷款为产权登记一方的个人债务。
双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法照顾子女和女方的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。也就是这个男方给予这个女方补充。
那么夫妻共同还贷及增值部分如何计算？关于还贷部分，根据银行还贷记录应该不难计算出来。
如何计算房屋的增值呢？
房屋的增值，从字面上来理解就是指当时买房的时候购房价格和当前房屋的价值之间的差价，实践当中，通常还包含了装修的价值。一方婚前买房，婚后共同装修。
法院在实践中计算房屋的增值方式也很多，目前还没有一个确定统一的做法，但是，法院采用比较多的，相对比较公平的计算公式是：双方应共同分割的部分=夫妻婚后共同还贷部分?实际总房款（总房屋本金+已还利息）离婚时房屋的实际价值，这样的计算方式相对比较公平。
（图文来源网络，如有侵权请联系删除）
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案情简介
A女和B男于大学期间相识相恋，毕业后同居共同生活，2016年8月1日登记结婚，2019年6月18日离婚，婚后无共同子女。
2016年4月15日，B男作为买受人与案外人签署武汉市房地产买卖合同，购买了案涉房屋作为婚房，因武汉限购政策原因，案涉房屋购房合同以男方一人名义签订。案涉房屋首付款系双方用毕业后共同积蓄加上亲朋好友借款支付。
在签订购房合同的前一天A女给B男父亲汇款3万用于支付案涉房屋首付款，4月16日，B男支付案涉房屋部分首付款127712元。2016年4月25日，双方一起交完首付款，8月1日双方登记结婚，婚后两人共同偿还贷款，婚后房产证书登记状态为男方一人所有。
由于双方未能妥善处理夫妻关系，致使矛盾不断并分居生活。现A女提起离婚诉讼并请求法院判令案涉房屋一人一半。
各方主张
A女诉称：案涉房屋是双方为结婚而共同出资购买婚房，婚后共同还贷，虽登记男方一人，但系夫妻共同财产，离婚时应一人一半。
B男辩称：案涉房屋是自己出资购买，产权登记一人名下，是婚前个人财产。
法院判决
案涉房产系双方共同财产应平均分割，现涉案房屋登记在B男名下且以B男名义申请的银行贷款尚未还清，故涉案房屋归B男所有较为适宜，涉案房屋剩余贷款由B男偿还，B男对A女进行补偿。
在此，梁勤律师提示您：
婚前双方共同出资买房，但只登记在一方名下，离婚时如何分割应有房产，维护未登记方权益？关键在于能够证明其出资以及具体数额，并能证明系双方婚前基于共同所有的目的（结婚为目的）而共同出资，此种情况即使是房屋产权证上只登记了夫妻一方名字，也应视为夫妻共同财产，在分割时按照夫妻共同财产的分割原则进行处理。
梁勤，北京盈科（武汉）律师事务所律师，曾在某集团公司任职法务，负责公司经营管理活动中的法律事务，参与处理公司内外经济纠纷和公司重大业务谈判等。进入北京盈科（武汉）律师事务所以来，办理过多起民商事诉讼案件，包括但不限于合同纠纷、婚姻家庭纠纷、请求变更公司登记纠纷、侵权责任纠纷、劳资人事纠纷等。
曾参与招商蛇口华中区域公司收购襄阳某置业公司股权的法律尽职调查项目、金融街武汉置业有限公司关于收购某地产开发有限公司部分股权法律尽职调查项目等，曾参与2020年笨鸟学习俱乐部发起“全国法院审理婚姻、继承案件财产分割大数据报告”课题研究。目前专注于婚姻家庭纠纷、债权债务纠纷、房产交易纠纷、交通事故纠纷等民商事案件。工作耐心负责，为人热情亲切，是一位精明能干的精英律师。
1/婚姻法对不动产证共有情况单独所有
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