本文
离婚过程中除了离婚本身之外，往往还伴随有抢孩子（争夺抚养权）、分房子（分割夫妻共同财产）这两件事情。
今天明律就主要从实务角度说一说分割房子的事情，讨论一下哪些房子离婚时能分割？
因为是实用干货，所以很多地方本文就不展开不深入了，相关法条也不援引解析了，直接上结论。赶时间的，没耐心读完全文的读者，只看加粗标黑部分亦可。
按照法律规定，离婚能分的房子仅限于夫妻共同房产。因此，属于夫妻一方个人财产的房产，夫妻之外的其他人产权的房产，有他人产权的共有房产，均不属于离婚时应分割的房子。
但是，民事法律关系推崇“意思自治”原则，简单地说就是“当事人自己说了算”、“当事人约定优先于法律规定”。因此，如果当事人（包括但不限于夫妻两人）能协商一致的话，其实无论什么性质的房屋都是可以拿出来在离婚时予以分割的。
即，协商一致，离婚时可以分割非夫妻共同财产的房子。
共有分为按份共有（写清楚了各自份额）和共同共有（没有注明各自份额）。分房子时，按份共有的房屋就按登记的份额计算各自份额；共同共有的房屋一般以100%除以共同共有的人数来均分房屋份额。
但是，当事人协商一致时，既可以不按照产权证记载的份额分割，也可以不按共同共有人的人数均分。
即，协商一致，离婚时分房子，可以突破或否定依据产权登记计算出的相应份额。
离婚时的协商一致主要有两种情形：去民政局登记离婚时的协商一致；去法院诉讼离婚调解时的协商一致。其实无论在哪儿，只要是能协商一致，都算数的，都合法有效的，但务必记得变更过户是才取得房屋产权的终点，收到相应钱款才是落袋为安的终点。
本文主要讨论当事人不能协商一致时，依照法律规定，离婚时哪些房子能分割？即“诉讼分割”时怎么分房子。
明律看过不少离婚分房子的文章，从法律规定、房屋属性、产权登记、取得时间、全款或有贷款、出资情况、父母出资、赠与继承等方面全方位全线铺开，娓娓道来，面面俱到，看得人千头万绪头晕目眩的。普通百姓看完后，一般还是搞不懂自己家的房子到底能不能分？
房子作为不动产，当然先看不动产登记了。一方判断自己有没有权利分房子，须先看房产证。
只要房产证有名字，不管房屋是婚前取得还是婚后取得，也不管是谁出资，之前是另一方的个人财产还是其他人的财产，一方上了名字后就肯定有权分了。剩下的无非是按登记份额分，还是按共同共有分的问题。
请注意一种特殊情况：房产证上有夫妻之外的其他人的名字。
此时，因为涉及到夫妻之外的其他人的权益，就不在离婚案件中判决分割该房屋。各当事人可自行协商，或另行提起析产之诉分割该房屋。
有名字的夫或妻也还是有权利分此种房屋的的，只是不在离婚案件中处理而已。
请注意前述特殊情况中的一种特殊情况：其他人为夫妻生育的未成年子女。
此时，法院重点审查夫妻双方的真实意思表示：如是赠与未成年子女，则该房屋为未成年子女的财产，离婚时不能分；如并非赠与，离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理，可以分割。
无产权证房屋大致可分两种情形：
其一，根本不会有产证，例如承租公房、宅基地房屋、小产权房屋、违章建筑等。
其二，可以取得产证，但离婚时还没取得产证，例如期房、限制转让期间的拆迁安置房、已交房但产权证还没办妥的房屋等。
第二种情况有明确规定：当事人自己协商，协商不成的，法院最多判决由当事人使用，不会判决所有权。有了产权证，可以另行起诉。
第一种情况就比较复杂了。
没有买下产权的承租公房，在离婚时，法院只会判决使用权的归属，不涉及房屋的产权问题。
宅基地房屋，法院大概率是不处理的，理由一抓一大把：是家庭财产并非夫妻共同财产；是没产证的房屋；离婚后一方因户籍的迁移丧失村民待遇的。小概率处理的，一般判决获得房屋的一方折价补偿给另一方。
小产权房，法院要么参照第二种情况判决使用，不涉及所有权；要么压根不处理。看造化了。
违章建筑，法院不处理。谁给你的勇气，让法院分割违章建筑？梁静茹吗？
科普一下，法律上婚前婚后是以“登记结婚”的日期为界的，不是以举办婚礼的日期、或者实际开始共同生活的日期为界的。
一方婚前出资购置的房屋（包括其父母出资购置的情形），只登记了出资人一个人的名字的，该房屋是其个人财产。离婚时，另一方无权要求分割。
一种特殊情况：婚后用夫妻共同财产还贷的，虽然不改变该房屋是个人财产的性质。但婚后夫妻共同还贷及房屋相对应的财产增值部分属于共同财产，离婚时可请求分割这一部分。
五、婚前购房，写另一方名字
婚前，男方（或男方父母）出资购房写女方一人名字，或者女方（或女方父母）出资购房写男方一人名字，此时是个人财产还是共同财产就要具体情况具体分析了。
一般情况下，会视为以结婚为目的的赠与，按男女双方共同共有财产处理。
但是，如果有证据证明出资方明确表示归登记一方个人所有的，则按登记方个人财产处理。
六、婚前双方出资一方名字
婚前，双方共同出资买房，只写夫或妻一方名字的，要看购房是不是在双方同居生活期间。
其一，双方在同居生活期间购房，按一般共有财产处理。
其二，双方在非同居生活期间购房，视具体情况而定，会有共有财产、借款、赠与等多种可能。
婚前，双方父母均出资，只写夫或妻一方名字，为夫妻共同财产。如无相反证据，则父母的出资应认定为对自己子女的赠与。
七、婚后取得，写一方名字
这是最复杂的状态了，不可一言概之了，得具体情况具体分析了。明律归纳一下常见的几种情形：
1， 婚后用夫妻共同财产购置的房屋，即便只写了夫妻一方的名字，也还是夫妻共同财产。
2， 婚后一方用个人财产购买的房屋，只写自己的名字，属于一方的个人财产。但若一方只支付了首付款，则房款尚未偿还部分及房屋增值部分应认定为夫妻共同财产。
3， 婚后一方用个人财产购买的房屋，写另一方的名字，算婚内赠与，属于另一方的个人财产。
4， 婚后一方父母出资购买的房屋，写自家子女一个人的名字，有协议约定的，按照约定；没有约定或约定不明的，则推定为对夫妻双方的赠与！
注意这个推定结论和父母婚前出资买房是截然相反的。
5， 婚后父母出资购买的房屋，写非自己子女的夫或妻一个人的名字，算夫妻共同财产。但协议明确约定赠与夫或妻某一方的除外。
6， 婚后双方父母出资购买的房屋，写夫或妻一个人的名字，算夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。
7， 一方婚后继承或受赠的房屋，就算只写了一方一个人的名字，也是夫妻共同财产！
8， 一方婚后继承或受赠的房屋，遗嘱或赠与合同写明只归一方个人所有的，算一方的个人财产。
9， 夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同财产购买为产权房的，即便只写了一方或者另一方的名字，该房屋也是夫妻共同财产。
10，婚后所得动拆迁房，要看被拆迁房屋的性质是个人财产还是夫妻共同财产，一般而言，动迁不改变房屋的财产性质。除非被拆迁房屋与动拆迁取得房屋产权登记不一致，则另当别论。
综上所述，婚后取得房屋，即便只写一方名字，也以“夫妻共同财产”为一般情况，个人财产为特殊情况。
八、法院怎么处理？
1， 双方协议一致，按双方协议内容处理。
2， 双方都要房子的，竞价，价高者得。
3， 一方要房，一方不要房的，拿房的一方给另一方折价款。
4， 双方都不要房子的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，分售房款。
九、总结
1， 协商一致的“约定”始终优先于法律规定的“法定”。
2， 结婚、离婚均不改变房屋是个人财产或夫妻共同财产的性质。
3， 不管婚前婚后，加夫或妻一方的名字，肯定会让该房屋变成共有财产。
4， 共同出资所得房屋，基本都是共同财产。
5， 婚前所得房屋，以个人财产为一般，共同财产为特殊。
6， 婚后所得房屋，以共同财产为一般，个人财产为特殊。
7， 父母出资买房写自家子女一个人名字的，婚前推定为其个人财产，婚后推定为夫妻共同财产。
本条总结仅供参考，实操时还是要具体情况具体分析的。
本文基本涵盖了离婚分房的常见情形，按图索骥，八九不离十，建议收藏备用，以备不时之需。
俗话说得好：有人的地方就有江湖，夫妻双方何尝不是一个小江湖？
在感情和面包的权衡中，前者往往经不起时间的考量，最终败给了后者。有的男女经过长途跋涉的苦苦修炼终成眷属；也有夫妻不顾来之不易的情感，轻易分道扬镳。世间万物总离不开分久必合合久必分的基本规律。
婚姻与房子似乎是一对孪生兄弟，不少人因为有房子走到一起，也有很多人因为房子闹离婚。一个新问题出现了，夫妻离婚，房产各占50%？这是很多人的想法，毕竟在一般的离婚财产分割中，都是以五五开为主要划分方法的，但很遗憾告诉你，这种想法错了！这种想法老套和陈旧，根据新的《婚姻法》框架，新规下房子统统这样“分割处理”。
我们举几个案例，让大家看得更清楚：
小明和小红结婚之后，苦于没有任何房产，结婚5年马上就有孩子，总不能一直租房度日，所以买房成为了迫切的需求，奈何刚需夫妻，手头上的储蓄不够，面对城市步步上涨的房价水平，如何选择？夫妻双方经过协商，能买房的办法只有一个：借钱。
问谁借钱成为了关键，经过与家里人的商量，小明的父母向身边很多亲戚借钱，这个借5万、那个借2万，最终凑足了50万元。问题来了，这50万元都是小明父母借钱而来的，买房之后虽然没有任何房贷压力，但是这项债务实际受益者是小明和小红夫妻双方，但是名义上负债的人却是小明父母，而小明的父母由于年纪已经很大，没有足够的能力偿还这项巨额债务。
虽然说50万交给了小明夫妇，但是终究要有一定的约束性，经过协商，这50万元以二次借钱的方式借给小明夫妇使用（留下欠条字据），根据父母与亲戚的各个时间约定，他们夫妻需要在7-8年的时间里偿还借款。
时间不到5年，孩子刚刚出生，由于感情不和，夫妻双方离婚了。在房产分割时，小红提出需要分割这套50万元的房产，她能分到房产吗？答案是否定的。
很多人有一个疑惑点：这套房子是婚后房产，所以夫妻双方理应各占一半。其实不然，小明和小红身上出现了一个很常见的特殊情形，那就是买房款是通过一方父母借款而来的。所以这50万元是夫妻双方共同的债务，女方如果不承担这项债务，则不能分割任何房产。
还有另外一种情形，小明和小红终于修成正果，步入婚姻的殿堂，他们有自己的房子居住，属于按揭贷款购买的。买房的基本逻辑为：男方在取得结婚证之前通过首付款的方式买房子（男方单独支付首付款40万元），结婚证领取到之后，开始按揭贷款偿还。
几年之后，夫妻双方要离婚了，那么这套房子该如何分配呢？很多人给女方的建议是，这套房子男女双方各占50%分割，小红要求小明给自己20万元，自己则不主张要求其他任何房产权益。
女方的要求合理不？根据新的《婚姻法》，她的这个主张得不到法律支持。因为根据法律规定，共同财产需要分割、共同债务需要共同承担；而他们的这套房子首付款40万元并不属于共同财产部分，属于夫妻双方成立之前的男方单方财产，并不在婚姻财产的分割范围，所以女方无法得到20万元首付款（40万元的50%）。
以上是两个常见的案例，不少人会弄错。
很多人经常会产生疑问，新婚姻法和旧婚姻法对于婚前财产和婚后财产的区分究竟有哪些区别？哪些情况下财产分割、哪些情况下财产不分割呢？在这里，笔者对新旧婚姻法下的财产划分差异作出区分，以供参考：
旧法：基本都参照各占50%的比例划分，例如男方在结婚之前已经非常富有，存款5000万元，房子30套。然后与女方结婚，不过由于感情不和最终离婚，女方通常情况下会分割到2500万元和30套房子总价值的一半（除了有婚前财产协议约定等情形除外）。这也就是我们过去经常见到的，一位女士经过3次结婚和离婚，最终从身无分文到身价百万的原因。
新法：清楚地界定清楚婚前财产和婚后共同财产的分界线，婚前个人财产并不纳入夫妻双方财产范围。例如男方在结婚前已经存款上亿元房产价值，这一亿元房产并不能成为夫妻双方共同财产，所以也不能参与离婚分割；再例如一方父母赠送的财产，明确赠送给自己一方子女的，也不能分割。
所以，新的婚姻法对个人财产更具有保护性。
当婚姻失去爱情，一拍就两散。面对共同努力获得的财产，两人都心有不甘，所以离婚时那些年一起还贷的房子要怎么分？
2007年风和日丽的一天
小方（女）与小胡（男）步入婚姻殿堂
小方在婚前以支付首付12.28万元
贷款18万元买下了两人的婚房
房产证上只写了小方的名字
婚后两人又有了爱情的结晶
听起来日子简单又美好
但他们还是没逃出一句诅咒
婚姻是爱情的坟墓
两人因生活习惯不同
最终选择分开
那么感情没了，各自离开
财产怎么分、
孩子抚养权怎么办？
小方向法院提起诉讼
要求离婚且孩子由自己抚养
小胡同意小方的请求
但要求婚房归他所有
可以补偿小方3万元
这下小方可不同意了
首付是自个儿付的
婚后的部分房贷也是自个儿还的
房产证上也是自己的名字
怎么只3万就要拿走房子了
？？？？？
法院会怎么判呢？
经过法庭调查
查明事实如下：
小方当时在银行的贷款
借款期从2006年12月15日至2015年4月29日
需还贷本息共计225419.554元
（本金180000元，利息45419元）
婚后 双方共同还贷本息203360.55元
案件审理过程
两人一致同意
房产按现值58万元的价格进行分割
法院最终判决
准许小方与小胡离婚
婚生子由小方抚养
综合购买时的总房价
及首付款与按揭贷款情况
双方对房屋现价的一致意见
婚姻关系存续期间偿还贷款本息总额
双方的感情状况等因素
房产归小胡所有
小胡应于判决生效十日内
向小方支付房产分割赔偿款410640元
小方应于判决生效十日内
配合小胡办理房产过户手续
但是这钱是怎么算出来的呢？
像文中的案例那样
婚前一方出资支付首付款
按揭贷款购置并登记在自己名下
婚后由夫妻双方共同还贷的房屋
在婚姻结束时
该如何分割呢？
别急，往下看
有几个重要的公式：
☀首先，确认几个数值
a=首付款金额
b=按揭贷款金额
c=贷款利息
d=离婚时房产价值（可由双方协商确认，或由专业机构评估定价）
e=夫妻共同还贷本息金额（可在贷款银行中查询记录）
☀第二，计算夫妻共同还贷部分占房价款的比例y
y=e÷（a b c）
☀第三，计算找补金额z
若房屋归支付首付款一方所有，则z=d×y÷2
若房屋归非支付首付款一方所有，则z=d-d×y÷2
以上述案例为例，具体结果如下：
a=首付款金额=122800元
b=按揭贷款金额=180000元
c=贷款利息=45419元
d=离婚时房产价值=580000元
e=夫妻共同还贷本息金额=203360.55元
y=e÷（a b c）
=203360.55÷（122800 180000 45419）=58.4%
若房产归小方所有，则小方需补偿小胡的数额为：
z=d×y÷2=580000×58.4%÷2=169360元；
若房产归小胡所有，则小胡需补偿小方的数额为：
z=d-d×y÷2
=580000-580000×58.4%÷2=410640元
延伸阅读
《中华人民共和国婚姻法》
第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金；
（二）生产、经营的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
第三十九条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。
案例君补充
《民法典》第1062条
夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金、劳务报酬；
（二）生产、经营、投资的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产，有平等的处理权。
第1087条
离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》
第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
当婚姻失去爱情，一拍就两散。面对共同努力获得的财产，两人都心有不甘，所以离婚时那些年一起还贷的房子要怎么分？
2007年风和日丽的一天
小方（女）与小胡（男）步入婚姻殿堂
小方在婚前以支付首付12.28万元
贷款18万元买下了两人的婚房
房产证上只写了小方的名字
婚后两人又有了爱情的结晶
听起来日子简单又美好
但他们还是没逃出一句诅咒
婚姻是爱情的坟墓
两人因生活习惯不同
最终选择分开
那么感情没了，各自离开
财产怎么分、
孩子抚养权怎么办？
小方向法院提起诉讼
要求离婚且孩子由自己抚养
小胡同意小方的请求
但要求婚房归他所有
可以补偿小方3万元
这下小方可不同意了
首付是自个儿付的
婚后的部分房贷也是自个儿还的
房产证上也是自己的名字
怎么只3万就要拿走房子了
？？？？？
法院会怎么判呢？
经过法庭调查
查明事实如下：
小方当时在银行的贷款
借款期从2006年12月15日至2015年4月29日
需还贷本息共计225419.554元
（本金180000元，利息45419元）
婚后 双方共同还贷本息203360.55元
案件审理过程
两人一致同意
房产按现值58万元的价格进行分割
法院最终判决
准许小方与小胡离婚
婚生子由小方抚养
综合购买时的总房价
及首付款与按揭贷款情况
双方对房屋现价的一致意见
婚姻关系存续期间偿还贷款本息总额
双方的感情状况等因素
房产归小胡所有
小胡应于判决生效十日内
向小方支付房产分割赔偿款410640元
小方应于判决生效十日内
配合小胡办理房产过户手续
但是这钱是怎么算出来的呢？
像文中的案例那样
婚前一方出资支付首付款
按揭贷款购置并登记在自己名下
婚后由夫妻双方共同还贷的房屋
在婚姻结束时
该如何分割呢？
别急，往下看
有几个重要的公式：
☀首先，确认几个数值
a=首付款金额
b=按揭贷款金额
c=贷款利息
d=离婚时房产价值（可由双方协商确认，或由专业机构评估定价）
e=夫妻共同还贷本息金额（可在贷款银行中查询记录）
☀第二，计算夫妻共同还贷部分占房价款的比例y
y=e÷（a b c）
☀第三，计算找补金额z
若房屋归支付首付款一方所有，则z=d×y÷2
若房屋归非支付首付款一方所有，则z=d-d×y÷2
以上述案例为例，具体结果如下：
a=首付款金额=122800元
b=按揭贷款金额=180000元
c=贷款利息=45419元
d=离婚时房产价值=580000元
e=夫妻共同还贷本息金额=203360.55元
y=e÷（a b c）
=203360.55÷（122800 180000 45419）=58.4%
若房产归小方所有，则小方需补偿小胡的数额为：
z=d×y÷2=580000×58.4%÷2=169360元；
若房产归小胡所有，则小胡需补偿小方的数额为：
z=d-d×y÷2
=580000-580000×58.4%÷2=410640元
延伸阅读
《中华人民共和国婚姻法》
第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金；
（二）生产、经营的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
第三十九条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。
案例君补充
《民法典》第1062条
夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金、劳务报酬；
（二）生产、经营、投资的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产，有平等的处理权。
第1087条
离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》
第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
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