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离婚房产怎么评估(离婚后怎样评估房产)

法律知识学习
2023-04-14 20:26:15
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北京律师

文章目录：

1、离婚，房子怎么分？法官给出了一个计算公式！
2、离婚时房子怎么分——诉讼离婚房产分割大法
3、邯郸市法院审理离婚案件时对房产进行评估的流程

离婚，房子怎么分？法官给出了一个计算公式！

当婚姻失去爱情，一拍就两散。面对共同努力获得的财产，两人都心有不甘，所以离婚时那些年一起还贷的房子要怎么分？

2007年风和日丽的一天

小方（女）与小胡（男）步入婚姻殿堂

小方在婚前以支付首付12.28万元

贷款18万元买下了两人的婚房

房产证上只写了小方的名字

婚后两人又有了爱情的结晶

听起来日子简单又美好

但他们还是没逃出一句诅咒

婚姻是爱情的坟墓

两人因生活习惯不同

最终选择分开

那么感情没了，各自离开

财产怎么分、

孩子抚养权怎么办？

小方向法院提起诉讼

要求离婚且孩子由自己抚养

小胡同意小方的请求

但要求婚房归他所有

可以补偿小方3万元

这下小方可不同意了

首付是自个儿付的

婚后的部分房贷也是自个儿还的

房产证上也是自己的名字

怎么只3万就要拿走房子了

？？？？？

法院会怎么判呢？

经过法庭调查

查明事实如下：

小方当时在银行的贷款

借款期从2006年12月15日至2015年4月29日

需还贷本息共计225419.554元

（本金180000元，利息45419元）

婚后双方共同还贷本息203360.55元

案件审理过程

两人一致同意

房产按现值58万元的价格进行分割

法院最终判决

准许小方与小胡离婚

婚生子由小方抚养

综合购买时的总房价

及首付款与按揭贷款情况

双方对房屋现价的一致意见

婚姻关系存续期间偿还贷款本息总额

双方的感情状况等因素

房产归小胡所有

小胡应于判决生效十日内

向小方支付房产分割赔偿款410640元

小方应于判决生效十日内

配合小胡办理房产过户手续

但是这钱是怎么算出来的呢？

像文中的案例那样

婚前一方出资支付首付款

按揭贷款购置并登记在自己名下

婚后由夫妻双方共同还贷的房屋

在婚姻结束时

该如何分割呢？

别急，往下看

有几个重要的公式：

☀首先，确认几个数值

a=首付款金额

b=按揭贷款金额

c=贷款利息

d=离婚时房产价值（可由双方协商确认，或由专业机构评估定价）

e=夫妻共同还贷本息金额（可在贷款银行中查询记录）

☀第二，计算夫妻共同还贷部分占房价款的比例y

y=e÷（a b c）

☀第三，计算找补金额z

若房屋归支付首付款一方所有，则z=d×y÷2

若房屋归非支付首付款一方所有，则z=d-d×y÷2

以上述案例为例，具体结果如下：

a=首付款金额=122800元

b=按揭贷款金额=180000元

c=贷款利息=45419元

d=离婚时房产价值=580000元

e=夫妻共同还贷本息金额=203360.55元

y=e÷（a b c）

=203360.55÷（122800 180000 45419）=58.4%

若房产归小方所有，则小方需补偿小胡的数额为：

z=d×y÷2=580000×58.4%÷2=169360元；

若房产归小胡所有，则小胡需补偿小方的数额为：

z=d-d×y÷2

=580000-580000×58.4%÷2=410640元

延伸阅读

《中华人民共和国婚姻法》

第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：

（一）工资、奖金；

（二）生产、经营的收益；

（三）知识产权的收益；

（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；

（五）其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

第三十九条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。

案例君补充

《民法典》第1062条

夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：

（一）工资、奖金、劳务报酬；

（二）生产、经营、投资的收益；

（三）知识产权的收益；

（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；

（五）其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同财产，有平等的处理权。

第1087条

离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。

对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》

第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

离婚时房子怎么分——诉讼离婚房产分割大法

根据广发银行和西南财经大学联合发布的《2018中国城市家庭财富健康报告》，2018年住房资产在家庭总资产中占比77.7%，随着近年来大中城市房价持续上涨，这一比例预计还将继续升高。

离婚时房产如何分割也经常成为了离婚诉讼中夫妻双方争议的焦点，本文主要分析在没有单独的婚内财产约定的情况下，法院如何判决房产分割？

2021年1月1日民法典开始实施，从此之后，在没有有效的婚内财产约定的情况下，诉讼离婚时双方也未就财产分割达成一致意见，法院会如何判决房产分割？为方便理解，本文以房产登记在一方还是双方的名下之区别，进行分别分析。（根据《适用民法典时间效力的若干规定》，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，原则上适用民法典的规定，因民法典对之前的婚姻法及其解释做了部分变更，故本文对离婚诉讼发生在2021年1月1日以后的案件更具有指导性）。

一、登记在一方名下的房产

1、婚前一方全款或按揭购买，且登记在该方名下

一般法院以签订合同的时间在结婚前还是结婚后来判断房产系婚前购买还是婚后购买。相关判例如下：

案号：（2020）沪02民终220号判例。裁判理由：本案争议焦点是对系争房屋的处理。系争房屋于双方婚前签订居间协议,婚后签订买卖合同。而居间协议只是购房意向的表示,购房的时间节点应从房屋买卖合同签订之日予以认定。故一审认定系争房屋系婚后购买,为夫妻共同财产,并无不当,本院予以认定。
案号：（2013）宝民一（民）初字第8692号。裁判理由：关于上海市X区X村XXX号XXX室房屋,该房屋于双方婚后签订买卖合同,并办理房地产权利登记,该房屋应属夫妻共同财产,现根据本案实际情况,本院依法确定该房屋可归被告所有,但被告应支付原告房屋市场价值一半之房屋折价款,根据双方一致确认之房屋市场价值,对折价款之金额本院确定为X万元。

1.1 婚前一方全款购买或虽按揭购买但在结婚时本人已将贷款已还清的

属于一方婚前个人财产，另一方无权分割。如婚前一方的父母代为出资的，因一方父母的婚前出资为自己子女购房的行为被视为仅对自己子女的婚前赠予，故此时房产仍属于一方个人婚前财产。相关判例如下：

案号：（2016）晋11民终902号。裁判理由：本院认为,婚姻的基础在于夫妻感情。原审基于双方夫妻感情已破裂的现状和双方均同意离婚的意愿,判决双方离婚,双方均无异议,应予确认。关于双方共同居住的位于XX号的一套房屋确系由被上诉人胡某的父亲出资购买,且婚后变更登记在被上诉人名下,依照法律的相关规定,应视为被上诉人父亲对其一方的赠与,原审认定该房产为被上诉人的个人财产并无不妥。

法律依据：民法典第一千零六十三条 下列财产为夫妻一方的个人财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。

1.2婚前一方按揭购买，结婚时未还清按揭款，婚内双方以夫妻共同财产还贷的

属于婚前个人财产，但另一方可以分割共同还贷款项及其相对应的增值部分的一半，具体计算方式为：

另一方可分金额=共同还贷款项及其相对应的增值部分÷2=夫妻共同还贷部分×不动产升值率÷2（其中不动产升值率=不动产现价÷不动产成本。不动产成本=结婚时不动产价格共同还贷对应的所还利息部分其他费用。其他费用含契税、印花税、营业税、评估费等）

举例说明：如一方婚前购买时，房屋总价为300万，有贷款，税费合计为10万，结婚时房屋价格升至500万，结婚后共同还贷100万，其中所还利息部分50万，离婚时房价经评估为800万，评估费3万，则不动产增值率为800÷(500 50 3)=144%，故可分金额=100×144%÷2=72万。

需要说明的是具体在分割时可能不会完全参考以上计算方式分割，法院会依法考虑一方对房产

法律依据：

民法典婚姻家庭编的解释（一）第七十八条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

民法典第一千零八十七条　离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用（最高人民法院民事审判第一庭）

相关判例如下：

案号：（2019）沪0112民初40958号。裁判理由：关于财产分割。本院认为,根据法律规定,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务....至于原告补偿给被告暂算至2020年X月共同还贷部分及相对应财产增值部分的金额,结合原告使用夫妻共同财产还贷的金额,双方登记结婚时房屋的评估价格、贷款情况、房屋现在的市场价值等予以确定,同时本院考虑到被告方曾投入X万元装修款及分割夫妻的共同财产照顾子女和女方权益原则等因素,本院酌情确定本案中原告周某某需支付给被告的还贷金额及相应增值部分金额共计X万元。
案号：（2016）沪0113民初16776号。裁判理由：关于XX路房屋。根据法律规定,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,双方婚后共同还贷支付的款项及其对应财产增值部分,离婚时应根据财产的具体情况、照顾子女和女方权益的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。对于被告主张的婚前还贷X元部分。原告对此予以否认,认为系被告婚前给付的彩礼,本院认为,被告未提交充分证据证明,且原告主张的事实更符常理,故被告该请求,无事实依据,本院不予支持。对于被告主张的婚后共同还贷部分。本院认为,该房屋虽系原告婚前购买,但婚后使用夫妻共同财产归还了部分贷款,现该房屋价值比之双方登记结婚时亦有大幅增长,故被告该请求,于法有据,本院予以准许。关于具体金额,本院根据财产的具体情况、照顾子女和女方权益的原则,结合婚姻时间长短、对房屋的贡献度程度等因素,综合系争房屋增值、婚后还贷等情况,酌情确定原告支付被告折价款为X元。

2、婚前一方购买，登记在另一方名下（先买房后结婚）

夫妻共同财产，原则上平均分割，但法院可能会考虑到出资一方对房产贡献较大，适当多分。婚前一方购买，登记在另一方名下视为出资一方对另一方的赠予，在没有相反证据足以推翻的情况下，一般认为购买方就个人婚前财产和对方做了特殊约定。

3、婚前一方购买，婚后变更登记在另一方名下的

婚前一方个人财产，婚后变更登记在另一方，一般视为一方对另一方的赠予，双方无约定的情况下，该房产视为夫妻共同财产，原则上双方平均分割，但法院会依法考虑一方对房产

4、婚后一方父母出资购买，登记在自己子女名下

出资的一方父母明确约定仅赠予自己子女的，该房屋为一方个人财产，另一方无权分割，出资的一方父母未明确约定赠予自己子女的，该房产属于夫妻共同财产，原则上双方平均分割，但法院会依法考虑一方对房产

需要说明的是，登记在自己子女名下不代表一定是明确约定仅赠予自己子女，只能作为法院审理时的参考因素，当事人主张仅赠予自己的，提供如赠予合同、赠予公证等证明会更有利。（在民法典实施之前，根据当时的婚姻法司法解释三，婚后一方父母出资购买，登记在自己子女名下，无须明示赠予即可认定为一方个人财产）。相关判例如下：

案号：（2020）沪0112民初28451号。裁判理由：当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,如无明确约定或未明确表示赠与一方,应当认定为对夫妻双方的赠与,故本案中原被告父母在原被告婚后无论是以装修、还贷亦或以生活补助等名义转账的钱款均应认定为对夫妻双方的赠与。XX路房屋双方合意以XXX万元计,至2020年12月,贷款剩余XXXX元,故该房屋至2020年12月底净值为XXXX元。考虑到双方对房屋的分割意见、房屋现居住情况,房屋可归被告所有。折价款考虑到双方父母在二人婚前的出资金额、双方婚姻关系存续年限、依法照顾女方权益等情况,本院酌定被告支付原告折价款XXX万元。

5、婚后双方出资购买，登记在一方名下的

属于夫妻共同财产，原则上双方平均分割，但法院会依法考虑一方对房产

二、登记在双方名下的房产

1、婚前双方购买，登记为双方共有

夫妻共同财产，双方原则上平均分割。婚前双方共同出资购买，属于按份共有，婚后由于结婚发生财产混同，转化为共同共有。（也有观点认为原来登记为按份共有的，不因结婚而转化成共同共有）。

2、婚前一方购买，登记在该方名下，婚后登记加上另一方

视为一方对另一方的赠予，原则上平均分割，部分法院会考虑到一方对房屋贡献度更大，酌情予以多分。相关判例如下：

案号：（2019）沪0118民初7423号。裁判理由：关于夫妻共同财产分割,上海市X区X路X弄X号房屋系王某1婚前购买,但婚后登记在双方名下,为夫妻共同财产。
案号：（2013）沪二中民一（民）终字第2414号。裁判理由：本院认为,本案所涉上海市X路房屋虽系上诉人婚前购买,但该房屋产权于婚后登记在上诉人蒋某某与被上诉人朱某某两个人的名下,原审法院据此将该房屋认定为夫妻共同财产,房屋贷款为夫妻共同债务,由双方共同偿还,并无不当。上诉人称其于婚前购买该房屋时支付的首付款系其向母亲及亲戚借款得来,但无相关合法有效证据予以证实,本院难以采信。该房屋经评估目前市场价值人民币X元,现尚欠银行贷款人民币X余元,原审法院认定该房屋产权归上诉人所有,由上诉人偿还房屋剩余贷款,并酌情确定由上诉人一次性给付被上诉人房屋折价款人民币X元,已充分考虑到该房屋的

3、婚后双方出资购买，登记在双方名下的

夫妻共同财产，双方原则上平均分割。

4、婚前一方购买，登记为双方共有（先买房后结婚）

夫妻共同财产，双方原则上平均分割。婚前一方购买却登记为双方共有，再没有相反证据足以推翻的情况下，一般认为购买方就个人婚前财产和对方做了特殊约定。婚前一方购买登记为双方共有的，应属按份共有，婚后由于结婚发生财产混同，转化为共同共有。（也有观点认为原来登记为按份共有的，不因结婚而转化成共同共有，分割时仍按登记的按份比例分割）。

三、离婚时已购买但产证未办理完成的房产

法院不判决分割该房屋，该房屋办完产证后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。相关判例：

案号：（2020）沪0120民初15884号。裁判理由：至于原告在庭审中主张分割的XX室房屋,因尚未办理产证,目前产权情况不明,且双方均确认有被告父母出资,对产权存有争议,故本案中不宜处理,双方均可另行主张。
案号：（2017）沪0113民初6854号。裁判理由：关于上海市X区X路X室房屋,尚未办理产证,根据案件情况,本案中不予处理。
案号：（2020）沪0113民初5106号。裁判理由：系争房产现未办理产证且可能涉及案外人利益,本案中不予处理。

四、涉及案外人的房产

离婚时，如房产中涉及案外人产权的（双方达成协议分割他人财产的，该协议因无权处分的原因归于无效），法院一般不做处理，告知当事人另诉解决。如果该房产中一方持有的份额中系夫妻共同财产的，另一方方可以另行起诉要求一方和案外人分家析产，然后就析出的一方部分房款再进行分割。

五、其他问题：

1、父母参与出资购房的，如何处理？

1.1 婚后，双方父母参与出资购房的

父母与双方无约定的，该出资视为对夫妻双方的赠予，该出资款转化成的房价部分为夫妻共同财产，分割时平均分割该出资款部分对应的房屋价值。父母与双方约定仅赠予已方子女的，该出资款转化的房价部分为一方的个人财产，故分割时，原则上要留出该出资部分后再进行分割。

1.2婚前，双方父母参与出资购房的

出资应当认定为仅对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外，故父母无明确表示赠予双方的，分割时要留出该出资部分后再进行平均分割。父母明确表示赠予双方的，该出资款转化成的房价部分为夫妻共同财产，分割时平均分割该出资款部分对应的房屋价值。

法律依据：

民法典婚姻编司法解释一第二十九条　当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。

民法典第一千零六十二条第一款第四项　夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外。夫妻对共同财产，有平等的处理权。

民法典第一千零六十三条第三项 下列财产为夫妻一方的个人财产：（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；

2.婚后购房资金

一方的婚前财产为夫妻一方的个人财产,无论婚前财产在婚后形态如何转换,均不改变依然是一方婚前财产的性质。故此大部分法院会考虑置换房产中的一方婚前财产对置换房产的贡献，扣除该

案号：（2020）沪0109民初5940号。裁判理由：本院认为,一方的婚前财产为夫妻一方的个人财产,无论婚前财产在婚后形态如何转换,均不改变依然是一方婚前财产的性质,双方婚后购买上海市X路XXX弄XXX号XXX室房产的出资含有明确的一方婚前财产,分割时应充分考虑婚前支出占财产的比例,公平合理的分割。本案双方均认可购房中首付款X万元中的X万元是原告的婚前房屋出售款的部分,故该90万元占房产的比例份额以及增值部分是原告的婚前财产转化而来,应归原告所有。
案号：（2016）沪0112民初16964号。裁判理由：本院认为,被告在200X年即取得了XXXX的房屋,应属于被告的婚前财产,原告称对该房屋也享有权益的意见,本院不予采纳;为了购买讼争房屋,被告将其婚前房产出售,可视为一种房屋置换行为,虽然置换后的讼争房屋属于夫妻共同财产,但被告对于讼争房屋取得的贡献显然远远大于原告。
案号：（2016）渝0153民初3999号。裁判理由：2009年9月30日，根据从邓凤阳账号XXXX的账户取出30万元及90元利息在扣除支付房款金额242644元后剩余57446元，该金额与邓凤阳当日存入其账号XXXX的账户的57446元相吻合；当日取款凭条、会计分录单及存款/转账凭条上的传票号及终端流水号相连；且当日取款凭条及存款/转账凭条上的取存款时间十分接近（仅相隔约3分钟），故本院对被告所称购买荣昌住房的房款来自于其账号为XXXX的账户上存款的事实，予以采信。账号为XXXX的账户上30万元存款中有27万元系被告个人婚前财产，余下3万元系被告母亲罗旌秀的赠与款。因荣昌住房的购房款金额242644元未超出被告个人婚前财产的27万元且原告没有证据证明罗旌秀将这3万元赠与给原、被告用作购置荣昌房屋的出资，因此本院认为购买荣昌住房的房款242644元均来自被告邓凤阳的个人婚前财产。综上，荣昌住房系被告用婚前个人财产购买，应系其个人财产，加之，原告没有举证证明荣昌住房购房款的

3.关于婚内财产约定的几个问题

3.1效力问题

签订书面婚内财产约定本质上属于民事法律行为，故必须满足一般民事法律行为有效的条件才会生效，即主体具有民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在双方恶意串通损害他人利益、不违背公序良俗。故而含有类似“出轨后愿意净身出户”的《保证书》因违反公序良俗而无效（也有法院认为保证书缺乏双方合意的形式要件而无效）,类似“如若出轨，愿净身出户”的保证书虽然无效，但一般可以作为认定一方违反夫妻忠实义务，具有过错的证据，可以在分割财产时主张少分割过错方。

案号：（2015）二中民终字第03939号。裁判理由：双方虽于XX年7月10日签订的《夫妻协议》第二条约定了“双方之间和谐相处,互相尊重,无论任何情况下,都不得出脏口,不得轻言离婚(除非有重大的感情危机和原则问题),否则过错方要承担骂人和轻言离婚的一切后果(净身出户)”,但因该条款违反了婚姻法关于婚姻自由的规定,故原审法院认定该条款为无效条款并无不当。
案号：（2017）沪0101民初30456号。裁判理由：本院认为房屋产权归原告所有并由原告归还剩余贷款为宜,至于被告所称原告在《保证书》中表示如再有婚外情则净身出户,系以解除身份关系为依附条件的财产分割,缺乏法律依据,被告提出按照上述《保证书》执行财产分配,难以支持,但考虑到双方对该房屋的贡献大小及原告在婚姻中存在一定过错之情形,被告可适当多分折价款。

3.2婚内财产约定与以离婚为目的的财产分割协议不同

婚内财产约定是明确具体约定夫妻婚前个人财产即婚后夫妻共同财产归属的协议，非以达成协议离婚为目的的财产分割协议，故双方未能协议离婚的，不影响该约定的效力，而以离婚为目的财产分割协议则相反。

3.3婚内财产约定处分他人财产部分无效

婚内财产约定处分他人财产部分无效，其他部分不存在无效的法定事由的，当属有效。

关于本文所引判例的说明：我国非判例法国家，判例不具有普遍适用性，而且每个判例具有的影响该案判决的各种个性化因素，因此请读者谨慎参考。

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邯郸市法院审理离婚案件时对房产进行评估的流程

最近，本律师正在河北省邯郸市峰峰矿区法院代理一起涉及离婚房产分割问题的婚姻案件。由于双方无法就一套位于河北省廊坊市的房产市场价格达成一致，故需要进行评估作价以便确定最终的补偿数额。在办理此事过程中，本律师发现该市法院的房产评估作价的具体流程上与北京地区法院的做法有些差别，为了方便在该地诉讼的离婚当事人处理此问题，现将该市法院对离婚房产进行评估作价的流程为大家介绍一下：