今天接到一位刚离婚女士的咨询，说是夫妻早已感情不和，但是为了独生女儿，双方一直忍耐着，今年女儿考上了大学，俩人终于可以解脱了，便迅速办理了离婚手续。两人名下夫妻共同财产里面有三套住房，因为女儿选择跟母亲一起生活，所以两人协议其中两套房产归女方所有，另一套归男方所有，房产已经办理完变更手续了。这位女士说是女儿大学所在城市发展不错，女儿毕业后就想留在当地了，所以想着要给女儿在大学所在城市买一套房子，想要把其中一套房子卖出去，进行置换，来问问我卖出这套房产其中涉及到的税费。
夫妻离婚分割住房的话，增值税、契税免征，个人所得税、土地增值税不征收，只需要双方缴纳一个印花税，印花税按照产权转移书据万分之五交税，个人现在可以减半征收。这个环节他们夫妻双方已经缴纳了税款了。
这位女士再将离婚分割取得的房产转让出去的话，需要注意的是计算税款的时候，房产的购房时间是按照发生离婚财产分割行为前的购房时间确定的，购房价格是按照发生离婚财产分割行为前的购房原价确定的。这两个因素都会影响到最终的税费金额。因为按照这个购房时间计算，她这套房子早已经满五年了，但是由于不符合“唯一”这个条件，所以再出售的话，个人所得税需要缴纳，而且购房价格是按照发生离婚财产分割行为前的的购房原价确定的，也就是他们夫妻当初购买房子的价格，当时房价比较低，但是现在房子已经涨了不少，再往外出售的话，价格比原来要高很多，转让房产个人所得税是按照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，作为应纳税所得额的，税率是20%，所以她如果出售的话，这样计算是要交不少税的。
根据规定，如果转让住房无法提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关会实行核定征收，按住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由当地税务局在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。
税法进一步解释了：“未提供完整、准确的房屋原值凭证”，是指纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。”
这位女士说是因为购房时间太长了，她的这些凭证确实找不到了，像她这种情况就得看看税务局的契税征管档案中有没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录了，如果有的话，就是按照20%交税了，如果没有查到，就是按住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额了。
至于其他涉及到卖方需要交的税的话，就是增值税，城建税及附加，土地增值税，印花税这几个了。她这个是住房，购房时间已经超过两年，所以增值税、土地增值税、印花税都符合免征规定，城建税及附加因为增值税免了，最终也是不用交的。
对于买方，就是涉及到印花税和契税，如果买方是个人，购买住房也是免征印花税的，契税还要结合买方具体情况确定适用税率。
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1、离婚财产如何分割：第五条规定：确定了夫妻一方婚前或者婚后购买的房屋产生的部分，属于一方个人财产，离婚时房屋部分不予分割。
2、婚内房屋赠与，离婚财产如何分割：第六条规定：针对的是婚前或者婚姻关系存续期间一方将房产赠与另一方，未过户的，可以撤销赠与行为。
3、一方父母出资买房，离婚财产如何分割：第七条规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
4、双方父母出资买房，离婚财产如何分割：第七条规定：由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
5、婚前一方购买房屋，婚后共同还贷，离婚财产如何分割：第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
由于离婚的法定方式有两种，协议离婚和诉讼离婚，离婚房产过户根据离婚方式的不同，准备的材料也有区别。
1、协议离婚：是指夫妻双方对离婚、财产分割，子女抚养达成协议，通过民政部门办理离婚手续，结束婚姻状态的一种离婚方式。如果是协议离婚，离婚房产过户手续办理要带的材料有：
①关于房产分割的离婚协议书;
②离婚证及复印件;
③离婚财产归属协议，权利人一方申请登记的，需要提交经公证的离婚财产归属协议;
④房产证;
⑤身份证明及复印件。
2、诉讼离婚：是指夫妻双方对离婚、财产分割或子女抚养未达成协议，起诉到法院请求法院判决离婚的离婚方式。如果是诉讼离婚，离婚房产过户手续办理要带的材料有：
①生效的法院判决书及复印件;
②判决书中明确房产归属的可由权利人一方申请登记房产证;
③身份证明及复印件;
④房产证。
准备好相关资料后，当事人要到公证处办理析产公证，如有离婚判决书的话则无需办理公证；然后再到交易中心办理过户；最后到房管局办理免征契税申请，办理析产登记手续并缴交登记费，取证。
根据国家税务总局《关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》的规定，因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动，而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，离婚后原共有房屋产权的归属人不缴纳契税。
所以离婚房产过户首先需要办理离婚房产析产，离婚房产析产是离婚房产过户免征契税的证明。
如果不是因为离婚分得的房产，在房产过户时就需要缴纳契税。办理完离婚房产析产手续后，就可以到房产管理部门办理离婚房产过户手续。
夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。夫妻共同房产过户只要双方商议好在离婚前办理和离婚后办理都可以，参看下面两种情况：
1、婚姻续存期间夫妻单方名下房产需要过户给对方的话，需要双方带着身份证明、房权证、户口本、结婚证、过户确权审批表等材料到房管部门办理，该过户属于共有财产变更，只要工本费，不需要交税。
2、夫妻离婚后房产过户离婚后原来夫妻单方名下房产需要过户的话，需要双方带着身份证明、房权证、户口本、离婚证、离婚协议、过户确权审批表等材料到房管部门办理，该过户房产也属于共有财产变更，只要工本费，不需要交税。
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婚姻关系期间，原夫妻一方所有的房屋、土地变更为夫妻双方共有或者另一方所有的，不需要缴纳契税；原夫妻双方所有的房屋、土地变更为夫妻共同所有的，不需要缴纳契税；调整夫妻双方所有的房屋和土地的份额比例，不需要缴纳契税
也就是说，在结婚期间，如果夫妻之间的房屋和土地的权属被“加名”、“减去”、“更名”或者其份额发生变化，他们都享受契税免征。
离婚时，共有产权房屋的名称变更手续也可以免征契税，因为离婚夫妻的财产分割是房屋共有所有权的变更，而不是房屋产权的转移，不在契税征收范围内，所以可以免征。
夫妻财产名称变更。
如果夫妻之间仍然存在关系，那么根据相关规定，只要满足以下三个条件，夫妻之间的房产名称变更就不需要缴纳任何税费。
1.其中一人拥有原房产，现在只需将所有权转让给另一方或添加对方的姓名作为房产的共有人。
2.夫妻双方共同拥有这一财产权，现在需要将其转让给对方。
3.夫妻双方共同拥有这一财产权，现在只改变双方的财产权比例。
虽然，在这三种情况下，更名手续没有其他费用，但换领不动产许可证的费用将按相关规定收取。
如果要在夫妻间变更房产名称，必须拥有房产的房产证，且夫妻双方必须同时在现场。
然后填写《房屋所有权登记申请表》。
根据房屋的性质，提交所需的相关文件。
如果是房改，必须有原单位卖房证明，变更原因要写明。
如果是商品房或保障房，夫妻双方需要写一份变更申请书，并说明原因。
需要注意的是，夫妻之间的财产更名不需要缴纳相关契税，但如果房屋的抵押没有还清，产权就不可能更名，必须等到还清贷款。
婚内产权变更的，房屋仍属于夫妻共同财产。
不需要根据买卖方式更换业主。
双方在领取结婚证前或解除婚姻关系后变更产权的，不能直接在房产证上填写对方姓名，只能通过赠与方式变更姓名。
婚姻关系期间，原夫妻一方所有的房屋、土地变更为夫妻双方共有或者另一方所有的，不需要缴纳契税；原夫妻双方所有的房屋、土地变更为夫妻共同所有的，不需要缴纳契税；调整夫妻双方所有的房屋和土地的份额比例，不需要缴纳契税
也就是说，在结婚期间，如果夫妻之间的房屋和土地的权属被“加名”、“减去”、“更名”或者其份额发生变化，他们都享受契税免征。
离婚时，共有产权房屋的名称变更手续也可以免征契税，因为离婚夫妻的财产分割是房屋共有所有权的变更，而不是房屋产权的转移，不在契税征收范围内，所以可以免征。
夫妻财产名称变更。
如果夫妻之间仍然存在关系，那么根据相关规定，只要满足以下三个条件，夫妻之间的房产名称变更就不需要缴纳任何税费。
1.其中一人拥有原房产，现在只需将所有权转让给另一方或添加对方的姓名作为房产的共有人。
2.夫妻双方共同拥有这一财产权，现在需要将其转让给对方。
3.夫妻双方共同拥有这一财产权，现在只改变双方的财产权比例。
虽然，在这三种情况下，更名手续没有其他费用，但换领不动产许可证的费用将按相关规定收取。
如果要在夫妻间变更房产名称，必须拥有房产的房产证，且夫妻双方必须同时在现场。
然后填写《房屋所有权登记申请表》。
根据房屋的性质，提交所需的相关文件。
如果是房改，必须有原单位卖房证明，变更原因要写明。
如果是商品房或保障房，夫妻双方需要写一份变更申请书，并说明原因。
需要注意的是，夫妻之间的财产更名不需要缴纳相关契税，但如果房屋的抵押没有还清，产权就不可能更名，必须等到还清贷款。
婚内产权变更的，房屋仍属于夫妻共同财产。
不需要根据买卖方式更换业主。
双方在领取结婚证前或解除婚姻关系后变更产权的，不能直接在房产证上填写对方姓名，只能通过赠与方式变更姓名。
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