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婚后买房一方出资属于共同财产吗(婚内房产能按照出资比例分割吗)

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2023-05-18 14:50:01
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北京律师

文章目录：

1、结婚，贷款买房，房子到底归谁？
2、登记在夫妻一方名下、由一方还贷的“贷款房”，离婚时如何分割？
3、婚后自己出钱买的房子，属于夫妻共同财产吗？

结婚，贷款买房，房子到底归谁？

本期在买房这个问题中，又加入了“贷款”这一常见的要素。这种情况下，房产的归属会发生怎样的变化呢？

对于全款买房来说，你可以通过以下三个步骤来判断房子到底是属于谁的？

1、先看是谁出的钱？如果双方都出钱了，那么一般属于夫妻共同财产。

2、如果是一方出的钱，那么再看，房子是登记在谁名下的？自己出钱登记在自己名下的，那么就是个人财产。自己出钱登记在双方或者对方名下的，那么基本上会被认定为属于夫妻共同财产。

3、最后再看一下，是否存在借名买房等特殊的情况，如果没有，那么就可以按照上面的两条来得出结论了。

对于贷款买房而言，根本逻辑也是一样的。

我们只需要找到贷款买房和全款买房的不同之处，就能再次套用上面那个方法。

那么，贷款买房对于全款买房来说，不同之处究竟在哪里呢？我们用来分析全款买房的三个关键问题中，究竟有哪个发生了变化？

钱是谁出的？

房产登记在谁的名下？

为什么要登记在他/她的名下？

显而易见，变化只可能发生在“钱是谁出的？”这个问题上。

上期中我提到过“钱是谁出的”可以分为两类。要么是一个人出的，要么是双方都出了。这个分类其实在贷款买房中一样适用。

对于贷款买房来说，只是将全款买房原本应该一次性付清的钱，变成了二份：首付款是一份，还贷是一份。其中还贷还可以分为已经还清的贷款，以及还没有还的贷款。

而这三份钱在房子分割时，也会将房子分为三个部分：首付款对应的那部分，已还清贷款对应的那部分，以及还没有还的贷款对应的那部分。

弄清了这点，那么我们只要针对首付款和贷款的不同出资情况，来进行分析就可以了。

第一种情况首付款和贷款都是一个人出的钱

这种情况下，其实就和全款买房一人出资是一个概念。只需要看登记在谁名下，就可以判断出房屋的归属了。一般来说，登记在出钱人名下的，就属于个人财产。登记在双方或对方名下的，一般属于夫妻共同财产。

具体原因，可以参考上期全款买房的文章，没看过的可以点击下面的链接去看一下，这边就不展开了。

结婚全款买房的5种情况下，房子应该怎么分？

第二种情况首付款和贷款都是双方出的钱

那么这个也很简单。无论是登记在谁名下的，一般都属于夫妻共同财产。

第三种情况首付款由一方出钱，但贷款是双方婚后一起还的

这也是实际中最容易产生争议的情况。同时，这种情况也存在三个分支，分别是：房子登记在首付方名下，房子登记在双方名下，以及房子登记在对方名下。

我们先来看一看，其中最复杂的。首付款由一方出钱，贷款由双方一起还，房子登记在首付方名下的情况。

目前的主流观点认为，这类房产并不能单纯认定为属于个人财产或是夫妻共同财产，而是一种同时存在个人财产以及夫妻共同财产的混合体。

（注：另有观点认为房产属于个人财产。贷款为个人债务。但因为使用夫妻共同财产还贷，所以一方需要对另一方进行补偿。本篇对此不做展开分析）

首先，因为首付款是由一方出资的，并且房子也是登记在其名下的。那么除非双方另有约定，否则首付款对应的房子部分，肯定就是首付方的个人财产。

再来看贷款，如果贷款是由夫妻共同财产还贷的。那么这部分对应的房子份额，就可以认定为属于夫妻共同财产。

要注意的是，如果在还贷的钱里，存在首付方的个人财产，那么这部分所对应的房子部分，也属于首付方的个人财产。常见的有结婚之前的还贷，或者结婚后用婚前个人财产所进行的还贷，比如一方在婚前交的公积金。

所以，简单来说，如果首付款由一方出资，房子也是登记在他名下的。那么他的个人出资对应的房产部分就属于个人财产，夫妻共同财产还贷的那部分就属于夫妻共同财产。

最后，如果房子登记在双方名下，或者登记在对方名下的。一般会被认为房子属于夫妻共同财产，并不需要进行不同出资部分的区分。

第四种情况首付款是双方出的钱，但贷款是由一人来还的

这种情况在现实中非常少见，一般会参照第三种情况的标准来进行处理。这边就不再赘述了。

以上就是贷款买房的四种情况了。相比全款买房而言，其实只是在出资部分进行了拆分，其根本规律并无变化。在将出资进行拆分后，再代入三个关键问题，就可以很轻松地得出房产的最终归属了。

看到这里，你是否隐约感觉到有点不对，前面不是说有三份钱了嘛，为什么上面的这些分析中，只提到了首付款和已经还清的贷款，对还没有还清的贷款完全没有提及。

关于这点，也是我最后想要说明的。目前的主流口径，既然已经将还贷和房子的份额完全绑定在了一起。那么在实际进行房产分割时，只会分割房产的实际价值，也就是首付款和已经还清贷款所对应的这两部分，而对于还没有还的贷款对应的房产部分，并不会进行确权分割。这个很容易理解，贷款还没还完，那么这部分对应房产还处于不确定的状态，不能进行分割。（注：另一种观点不这样认为，但对于这部分而言，得到的结果往往是相同的）

但对于剩余贷款以及对应的房子，法院还是会进行处理的。其实也很简单，还没还的部分只要跟着房产分割的结果来走就是了。

房子归谁，剩余的贷款就由谁来还，贷款对应的房子份额，当然也就是属于他的了。房子如果被认定为夫妻共同财产，那么剩余贷款当然也应该由双方共同来还，对应的房子份额，当然也就是夫妻共同财产啦。

本期为你分析了，在加入贷款这个因素后，房产的归属会产生怎样的变化。

关于本期内容，如果你有进一步的问题，可以在评论区留言或是私信我，我尽量回答。要是觉得对你有帮助的，还请收藏、关注、点赞多多支持。

下期我将继续贷款买房这个话题，用具体的例子来告诉你，在实际中，法院一般会怎样分割房产的比例。干货满满，欢迎继续关注。

往期部分内容：

一份标准的离婚协议，应该是这样的

离婚时，怎样防范你的另一半转移财产？

夫妻离婚，孩子抚养权归谁？法院会怎么判？

5年5万元，全职太太的离婚家务补偿款，到底算不算少？

离婚房子怎么分？思考完这三个问题，你就都明白了

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登记在夫妻一方名下、由一方还贷的“贷款房”，离婚时如何分割？

【引言】

之前跟大家做过一些分享，在《婚姻与财产：离婚时，这三类财产分不走》中，谈到了不参与婚变分割的三类财产；在《这三类财产，即便跟对方“没关系”，离婚时，照样要分给对方》中，谈到了婚变时可以分割的、跟对方“没什么关系”的三类财产。

婚姻与财产之间，往往存在很强的关联性。人们对于婚姻总有着美好的向往，但是一旦涉及到发生一些不可调和的矛盾、甚至冲动的情况下，婚姻，会导致两个人的关系从一个极端走向另一个极端——曾经如胶似漆，现在相目成仇。

婚姻变故中，有两个必须要说清楚的事项：一个是关于子女的抚养问题，另外一个，就是跟利益有关的财产分割问题。

夫妻共同经营的结果，本属于双方，这个没有什么好说的。但是，争议的焦点往往集中在这样几种情形：本来是你的，我也要分；本来你已经给我了，现在闹离婚你还想再拿回去？……

有时候，财产争执，已经脱离了财产本身——而是斗气甚至有报复的心理在其中。

现实中，婚变分割会涉及到一类很特殊的财产：贷款房。

这类房产，如果涉及到离婚分割的问题，会遇到什么问题和麻烦？如何进行分割？在这里，我们共同分析和探讨一下。

【为财产分割犯难】

小慧与丈夫结识于一次朋友聚会，当时俩人相互留下好感，慢慢建立起了联系。后来俩人确定了恋爱关系，谈了两年左右的时间，走入婚姻。

两个人的家庭情况都比较一般。不过双方的父母都很开明，没有向对方提出什么要求。为了减轻子女们的经济压力，当时双方父母在俩人办理完结婚登记之后，各自出了一些钱，帮着孩子们凑够了首付，俩人贷款买了一套房。公平起见，双方父母出了均等数额的钱。因为小慧没有购房资格，所以房产就暂时登记在丈夫名下。

双方商量的很清楚，等小慧社保缴够年限、有购房资格之后，再加上名字，而且事先都打听清楚了，夫妻之间加名不用缴税，很方便。

结婚之后，小两口精打细算过日子，各自挣的钱分成三份，丈夫挣的钱用于偿还房贷，小慧挣的钱用于家庭开支，俩人的工资共同拿出一部分，存到小慧名下单独的一张卡里面，作为夫妻俩的积蓄，不管存多少，一年下来总归是个数。

刚结婚的那段时间，日子过的挺甜蜜，虽然生活中总有一些小摩擦。人有时候就这样，哪怕一些很正常的琐事，一旦“上纲上线”就引起大麻烦，慢慢的，一些小摩擦演变成大争吵，动不动俩人就以“离婚”相互“要挟”。最后，结婚不到两年的时间，双方以“互相忍受不了”为由，下定决心：离婚。

双方父母劝过好多次，本来也不是什么原则性的大事儿，相互理解一下就过去了。谁知双方在争吵的时候，一直在指责对方的不是，似乎错误永远出在对方身上。这种认知，实在无法调和。

到了这个地步，再维系下去意义已经不大。照着俩人的说法，还好没有孩子，年龄也都不大，早离，早各自安好。但是，真正纠葛的问题才刚刚开始……

丈夫提出来，房子归他，俩人共同的存款不要了，归小慧。他摆的理由很简单：房子本来登记的是他的名字，每个月的贷款也是从自己的工资卡上划走的。但是考虑到小慧的父母也出钱首付了，这部分钱，就用自己还的贷款、加上俩人共同存款中自己那一部分抵掉。

小慧不同意。算算下来，自己爸妈出的那些购房款，可比存款多多了，而且贷款也不能算丈夫一个人偿还的。再加上房价上涨，那点存款根本抵不掉，这么做明显是占便宜。难道自己爸妈的钱白出了？最公平的做法，房子、存款，俩人平分。

刚开始的时候，问题就卡在这儿了：俩人对于财产分配意见不一，而且分歧很大。后来反反复复协商，算是达成一致了：所有财产，平分。

简单了么？一点不简单。麻烦才刚刚开始——存款还好办，最麻烦的是房子。

因为房子登记的是丈夫个人名字，就算平分怎么分？离婚的时候，小慧已经有购房资格了，但是一打听——想加上小慧名字还加不上。把房子卖了平分钱？卖不了！

这下子犯难了……

【为什么这么麻烦】

这类事情，现实中挺多的。涉及到婚变的财产分割，有意见不一致的——我就是要多分，让你长点“记性”；有意见一致却分割不了的——尤其是处于贷款期间的房产，协议简单，但是后面让人不踏实的地方却很多。

我们从“财产”的角度，把这个事情从头到尾捋一遍：

这套房子的产权归属。

这套房子，属于夫妻共同财产。

这套房子，属于是“俩人婚后由双方父母各自出资首付、登记在了一方名下”的情况。

这种情况，不是看登记情况而定产权归属。而是看实际出资人——这也是一直在强调的一件事儿：与婚姻有关的房产产权归属，不仅仅是看登记情况，更重要的是看购房款从哪儿来的。

由双方父母出资、登记在其中一方名下，视同为双方父母对夫妻双方的赠与。注意：这个跟购房发生在婚前还是婚后没有什么关系——从法理上，双方父母是因为儿女们的婚姻才出的钱，不可理解为一方父母把钱白白赠送给子女的配偶。

所以，小慧的说法是对的：这房子属于夫妻共同财产。至于份额，可以依据双方父母出资额比例来进行分割。

婚后存的、花的钱的属性。

房贷是用丈夫的工资卡偿还的，日常生活花销是小慧挣的钱，俩人还有一个登记在小慧名下的共同存款账户。

婚后双方挣（花）的钱，也不是以“是谁的收入、是从谁的收入中划走”为判断依据。俩人挣的工资、奖金等等，都是俩人的共同财产，跟登记在谁的名下没有关系。所以：

房贷不是丈夫一个人偿还的。
家里的花销不是小慧一个人支付的。
小慧名下账户的存款不是小慧一个人的。

这些，全是夫妻共同的，所以，要进行分割的话，一人一半。

房产的分割。

这个事情里面，最麻烦的就是房产分割。

如果仅仅谈分割方式，“理论上”很简单：

如果俩人一致，归丈夫一个人（归小慧个人也是同理），丈夫要将首付款中小慧父母出的钱、俩人婚后还贷一半儿的钱（含增值），给到小慧。当然，未来的偿贷责任，也由丈夫一个人承担。
如果俩人一致、还是继续共有，那么房产不分割，俩人今后共同承担偿债责任，均摊每个月的房贷就是了。

但现实中面临的问题，远远不是“理论上”的事儿：

无论是哪一方，可能都没有能力一次性把钱拿出来。
俩人继续共有，小慧的名字也加不上，很困难。
就算俩人同意把房子卖了分钱，也卖不掉，因为房子还有贷款，除非找到买家先把贷款垫上。

对于后两种情况，必须要经过贷款方（银行，作为“抵押权”人）同意。而多数情况下，银行是不同意的。

而对于小慧来讲，如果离婚之后、房子不加上她的名字，恐怕心里不会踏实：实际操作中，丈夫可以“偷偷”卖房；就算还清贷款了，等到小慧要加名的时候，能不能找到前夫、前夫配不配合，还是未知数。

【共有贷款房分割的三种方式】

1.比较难、但是最“干净”的分割方式。

之所以贷款房难分割，核心问题在于多出一个角色：抵押权人。

可以这么理解：抵押状态的房子，不完全属于产权人。所以，抵押权人不同意，就很难办理。为什么抵押权人不同意？这里就涉及到利益和风险问题。

作为抵押权人，变更共同偿贷人是一件费力不讨好的事儿。抵押权人总归是要收回固定数额的贷款的，所以，有几个贷款人无所谓。但是，一旦变更贷款人，回收的贷款数量不变（利益不变），却增加了很多的人力物力投入（例如，要审核新增贷款人的资质等），性价比极低。
作为抵押权人，如果同意变更，实际上增加了自己的风险。一旦变更成功，就意味着要同时向多位偿贷人共同追债。一旦某一个人出了问题，就会导致贷款追回困难的风险。既费力、又不讨好，还增加了自己的风险，所以，这种事儿宁可不做。

这就是变更贷款人困难的原因所在。

那么，比较难、最“干净”的分割方式，就是把贷款还清了，让房子干干净净、没有债务。

当然，能不能找到钱，只能说：自己想办法吧。

2.书面约定好。

这里所说的“书面”，指的是两种形式：一种形式是离婚协议书，一种是离婚判决书。

没有争议的情况下，属于协议离婚，办理离婚手续的时候，必须要有书面的离婚协议，其中约定好房产归属。有争议的情况下，属于诉讼离婚，由法院判决，其中，也会说明房产归属。

这种约定，虽然不能解决房产更名问题，但是，如果未来一旦产生风险，例如登记一方偷偷把房子卖掉了，作为另一方共有人，完全可以有权利追回补偿——要么追回房子（购买方属于“非善意购买”），要么追回售房款（购买方属于“善意购买”）。

这是最简单、但是心里可能最不踏实的方式。这种方式下，一定要保留好那份“书面”的约定，这是作为自身利益保障的最重要的凭证。

3.变更房产登记。

前面提到过：贷款房加名、更名非常困难。但是，并非绝对不可行，虽然概率很低。

这一点上，需要与贷款银行进行沟通协商。若银行同意，抓紧办理房产更名手续，更改为两个人的名字。这样的话，任何一方都无权单独处置房产。

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