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单位集资房算婚后财产吗(单位集资房怎么办，离婚时房产如何处理？)

法律知识学习
2023-05-13 12:40:01
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北京律师

文章目录：

1、单位集资房离婚时怎么处理
2、《龙岩市区集资建房产权界定办证遗留问题的处理意见》政策解读
3、没有取得房屋所有权的房子，法院如何分割？

单位集资房离婚时怎么处理

　　离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。那么单位集资房离婚时怎么处理呢？

　　一、单位集资房离婚时怎么处理

　　单位集资房在离婚时取得完全产权的，可以按夫妻共同财产协议分割。双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，法院按以下情形分别处理：

　　（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；

　　（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；

　　（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。

　　当事人就上述房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向法院提起诉讼。

　　二、单位集资房如何认定

　　单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分。集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、单位职工个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

　　法律依据：

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）的补充规定》

　　第十九条　由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。

　　第二十条　双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：

　　（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；

　　（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；

　　（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。

　　综上所述呢，我们可以了解到单位集资房在离婚时取得完全产权的，可以按夫妻共同财产协议分割。双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，法院按规定分别处理。

《龙岩市区集资建房产权界定办证遗留问题的处理意见》政策解读

2019年11月6日，龙岩市住建局印发了《龙岩市区集资建房产权界定办证遗留问题的处理意见》（龙建住〔2019〕9号，以下简称《处理意见》），现将《处理意见》政策解读如下：

出台背景

龙岩市区集资建房产权界定办证工作已进入扫尾阶段，目前存在着个别单位集资建房手续不全无法办证，对象资格条件把关不严参加集资建房后又难以清退，单位组织集资建房后因工作调动、企业改制另谋出路或退休投靠子女等原因户口迁出龙岩导致无法办证，以及因继承遗产、分家析产、婚姻变化等各种原因又拥有其他房产不符合资格条件等各种情况，上述对象因集资房无法进行产权界定办证长期搁置，期间集资户个人或群体多次上访申诉，矛盾问题突出。根据市委、市政府维护社会稳定、有效化解矛盾纠纷、解决好信访上访问题的要求，我局本着尊重历史、实事求是、以人为本、与时俱进的原则，针对集资建房产权界定办证过程中存在的问题制定出台了《处理意见》，将对妥善、有效地解决好各种遗留问题起到政策支撑作用。

主要内容

（一）关于集资建房超规划面积建设造成手续不全问题

凡经市政府同意或房改办审批（认可）的集资建房，因超规划面积建设原因造成项目竣工验收手续不全无法办证的，按龙政综〔2018〕75号文件规定，对城市规划影响较为轻微的，只需补办单位工程规划核实认可及竣工验收手续后，再按房改政策规定进行集资建房产权界定。

（二）关于集资户双方户口均已迁出龙岩的问题

在坚持“一个家庭享受一处（套）一次”房改和住房保障优惠政策的原则下，户口迁出龙岩的集资户只需提供现户口所在地房改和住房保障部门开具的未享受住房优惠政策的证明，即可办理集资建房产权界定，住房标准按本人（户）可享受住房面积标准上限确定，并按集资房竣工当年房改价格计价（标准内部分按房改成本价，超过标准部分按房改市场价，下同）。

（三）关于新职工参加集资建房的问题

1.参加集资建房的新职工〔即1998年12月1日（含）后参加工作的职工，下同〕，从集资建房审批前一年（不含）至产权界定期间符合龙政办〔2017〕212号文件规定的经济适用住房房产准入条件〔即：在新罗区范围内家庭人均自有房产（含个人申请住房建设用地、住房和非居住类房屋，下同）建筑面积应低于15平方米，下同〕的前提下，可办理集资建房产权界定，住房标准按本人（户）可享受住房面积标准上限扣除该户自有房产〔不论在集资建房审批前一年（不含）至产权界定期间是否转让〕总建筑面积确定，并按集资房竣工当年经济适用住房价格计价，其《不动产权证书》应注记“经济适用住房、有限产权、5年内不得上市交易”。

2.对在集资建房审批后又购买房产且总建筑面积在家庭人均15平方米及以上的，不论在集资建房产权界定时是否转让，统一按《处理意见》第（八）条规定处理。

3.对集资建房审批前离异且房产归属配偶方，离异时间满2年的，可办理集资建房产权界定，住房标准按本人（户）可享受住房面积标准上限确定，并按集资房竣工当年经济适用住房价格计价；上述离异时间未满2年的，或在集资建房审批后购买房产后离异且所购房产归属配偶方的，可办理集资建房产权界定，住房标准按本人（户）可享受住房面积标准上限确定，并按离异满2年当年的经济适用住房价格计价（若集资房竣工时间迟于离异满2年时间的，则按集资房竣工当年经济适用住房价格计价，下同）。

4.职工家庭人口包括职工本人及配偶、未成年子女、集资建房产权界定时与职工本人或配偶户口在同一本户口簿上的成年子女或父母（岳父母）。共同申请的家庭成员视同已享受住房优惠政策。

（四）关于老职工参加2007年8月7日后审批的集资建房问题

1.2007年8月7日国务院国发〔2007〕24号文件颁布后审批参加集资建房的老职工〔即1998年12月1日（不含）前参加工作的职工，下同〕，从集资建房审批前一年（不含）至产权界定期间符合龙政办〔2017〕212号文件规定的经济适用住房房产准入条件的前提下，可办理集资建房产权界定，住房标准按本人（户）可享受住房面积标准上限扣除该户自有房产〔不论在集资建房审批前一年（不含）至产权界定期间是否转让〕总建筑面积确定，并按集资房竣工当年房改价格计价。

3.对集资建房审批前离异且房产归属配偶方，离异时间满2年的，可办理集资建房产权界定，住房标准按本人（户）可享受住房面积标准上限确定，并按集资房竣工当年房改价格计价；上述离异时间未满2年的，或在集资建房审批后购买房产后离异且所购房产归属配偶方的，可办理集资建房产权界定，住房标准按本人（户）可享受住房面积标准上限确定，并按离异满2年当年的经济适用住房价格计价。

（五）关于老职工参加2007年8月7日前审批的集资建房又拥有自建私房问题

老职工参加2007年8月7日前审批的集资建房且在岩署〔1994〕综64号文件第六条规定的区域范围内拥有自建私房（个人申请住房建设用地及所建住房，下同）的，其拥有自建私房的控制标准认定不再执行人均自建私房面积标准，以本人（户）可享受住房面积标准上限确定。自建私房面积未达本人（户）可享受住房面积标准上限的，可办理集资建房产权界定，住房标准按本人（户）可享受住房面积标准上限扣除该户自建私房建筑面积确定，并按集资房竣工当年房改价格计价; 自建私房面积已达本人（户）可享受住房面积标准上限的，则按《处理意见》第（八）条规定处理。集资建房产权界定时已将自建私房转让的，均视同未转让处理。在集资建房审批后离异且自建私房归属配偶方的，可办理集资建房产权界定，住房标准按本人（户）可享受住房面积标准上限确定，并按离异满2年当年的经济适用住房价格计价。

（六）关于新、老职工集资房上市交易补缴土地出让金、土地收益等价款问题

1.老职工集资房上市交易，以2007年8月7日国发〔2007〕24号文件颁布时间为界分段缴交土地出让金，即：2007年8月7日（不含）前房改办审批（或实施房屋拆迁补偿安置方案）的集资建房，按集资房上市交易当年政府公布同地段土地基准地价（楼面地价）的10%缴交土地出让金；2007年8月7日（含）后房改办审批（或实施房屋拆迁补偿安置方案）的集资建房，按集资房上市交易当年政府公布同地段土地基准地价（楼面地价）的30%缴交土地出让金。

2.新职工集资房满5年（起算时间以集资建房竣工时间为准）后需上市交易的，参照面向社会销售的经济适用住房上市交易操作流程，向市住房保障服务中心提出书面申请，以国发〔2007〕24号文件颁布时间为界分段缴交土地收益等价款，即：2007年8月7日（不含）前房改办审批（或实施房屋拆迁补偿安置方案）的集资建房，按照提出书面申请之日的同地段同类普通商品住房市场评估价与原购房价格差价（以下简称“差价”）的50%缴交土地收益等价款取得完全产权后，方可上市交易；2007年8月7日（含）后房改办审批（或实施房屋拆迁补偿安置方案）的集资建房，按差价的70%缴交。新职工取得完全产权所缴交的土地收益等价款全额上交国库。

（七）关于个别集资建房单位违规对外销售的问题

对个别单位以集资建房名义立项申报后擅自违规对外销售的外销户中，有工作单位且符合集资建房资格条件的非本单位老职工，可办理集资建房产权界定，住房标准按本人（户）可享受住房面积标准上限确定，并按集资房竣工当年经济适用住房价格计价；对外销住户中无工作单位的对象或有工作单位的新职工，符合龙政办〔2017〕212号文件规定经济适用住房房产准入条件的，参照《处理意见》第（三）条处理。对不符合上述条件的外销住户，则按《处理意见》第（八）条规定处理。

（八）关于不符合集资建房（经济适用住房）资格条件对象购房难以清退的问题

对各种不符合房改政策规定参加集资建房又不能按前述条款规定办理集资建房产权界定的，原则上集资建房单位应按原出资额（装修不予补偿）退还并收回住房。因各种原因无法清退的，一律按个人已支付集资额占集资房竣工当年经济适用住房市场价总价的比例，计算出个人应补缴差额比例，再依评估出的产权界定当年市场评估价格（不含土地出让金）按个人应补缴差额比例计算补缴差额，相应办理集资建房或经济适用住房《不动产权证书》，上市交易时按《处理意见》第（六）条规定缴交土地出让金、土地收益等价款。

（九）关于各年份集资建房按经济适用住房价界定产权的价格问题

2009年11月市直单位出售公房工作全面停止，2010年起市政府不再公布当年房改平均成本价、市场价。为便于处理房改遗留问题，根据国家、省经济适用住房价格管理有关文件精神和龙政办〔2013〕250号文件相关规定，以龙岩市区各年份竣工的集资建房实际造价（2009年以前按市政府公布的房改平均价格）、经济适用住房实际销售价格为基础，在综合考虑相关因素后，对1993年至2019年各年份集资建房按经济适用住房价界定产权的平均成本价、市场价进行测定。2020年后价格结合实际情况另行测定。

没有取得房屋所有权的房子，法院如何分割？

一、基本案情

高某与王某于2005年4月11日登记结婚，2009年7月6日协议离婚。离婚时双方自愿达成了一份离婚协议书，其中第三条约定：“夫妻婚后购有西安北郊草滩生态产业园单元房一套，房屋为婚后共同财产。

经双方协商同意三年内必须转让此房产，所得款项分配如下：

1、还付王某单位所欠房款和王某父母1.5万元人民币。

2、还付高某父母10万元人民币。

3、剩余转让款双方在各自一半的基础上，男方多让给女方2万元”；

第四条约定：“北斗星汽车一台归男方所有”；

第五条约定：“夫妻无共同债权债务。至此后，再无经济纠葛。”

另查明，高某、王某离婚协议中约定的位于西安北郊草滩生态产业园房屋属西安某公司职工集资建房，该单位规定该类住房不允许买卖转让，该房交纳购房款情况为：自2007年11月8日至2011年4月2日共分九次交纳房款93949.48元，其中婚姻存续期间交款43415.92元，交款人均为王某。离婚后因涉及该房屋财产权利分割，双方发生争议，高某曾诉至法院，西安市中级人民作出（2013）西民一终字第01228号民事裁定，以“尚未达到双方约定的三年期间，即条件不成就”为由驳回起诉。因双方各执己见，致调解未成。

法院经审理认为，高某、王某签订的自愿离婚协议中关于西安北郊草滩生态产业园单元房的处理方式是附条件的约定，现三年时间已经届满，且该房屋属于职工集资建房，确已不能通过转让实现财产权利，故所附条件没有成就，该约定没有生效，故本案宜根据现有客观情况，对本案诉争房屋以及相关债务一并做出处理。

因本案诉争房屋尚未取得产权，无法在市场进行流通，故对高某要求对该房屋的市场价格进行评估的申请，不予支持。根据该房屋产权属性及目前实际使用状况，该房屋宜由王某居住、使用。

根据该房屋交纳购房款的时间，认定王某在高某、王某夫妻关系存续期间交纳的房款共计43415.92元，视为高某、王某对该房屋的共同出资，为夫妻共同财产。

至于王某称其母亲赠与其4万元用于支付首期购房款，无有效证据支持，不予采信。

考虑签署离婚协议时，在财产分割上，高某有给王某多分配的意愿，以及高某根据离婚协议取得北斗星汽车一台，故在分割上述43415.92元房款时，王某可适当多分，故酌情由王某返还高某购房款11707.96元。

根据自愿离婚协议的内容，能够认定所欠高某父母10万元、王某父母1.5万元应属夫妻共同债务。高某已偿还欠其父母的债务10万元，现向王某追偿其代为偿还的5万元，于法有据，依法予以支持；所欠王某父母1.5万元，宜由王某负责偿还，高某给付王某7500元。因本案诉争房屋并未转让，故高某多让王某2万元的约定条件无法成就，本案不予确认。

依照《中华人民共和国婚姻法》第三十九条、第四十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第八条之规定，判决：

一、位于西安某公司东站小区14号楼1单元5层东户住房一套归被告王某居住、使用；

二、所欠被告王某父母1.5万元人民币，由被告王某负责偿还；

三、被告王某给付原告高某代为偿还的债务5万元、购房款11707.96元，原告高某给付被告王某代为偿还的债务7500元。

以上给付义务相折抵，被告王某于本判决生效后十五日内给付原告高某54207.96元。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9550元（高某已预交），由高某负担5000元，其余4550元由王某负担，于支付上款时一并支付高某。

宣判后，高某不服上述判决，向法院提出上诉称，一审法院违反法定程序不同意其对诉争房屋申请评估鉴定，侵害了其依法分割夫妻共同财产的实体权利。原审判决不仅将诉争房屋的使用权确定给了王某，还对双方签订的《自愿离婚协议书》最关键条款的效力进行了认定，以“确已不能通过转让实现财产权利，故所附条件没有成就，该约定没有生效”为由直接认定了该条款没有生效，即使今后诉争房屋具备了转让交易的条件，因该判决认定双方分割财产的约定没有生效，也将彻底剥夺高某要求分割诉争房屋的一切权利。原审判决认为双方在签订离婚协议时，高某在财产分割上有给王某多分的意愿，故在分割43415.92元房款时，给王某适当多分，仅给高某分配购房款11707.96元没有事实和法律依据，请求：撤销原审判决第一项、第三项，改判支持高某的诉讼请求或依法将本案发回重审。

王某辩称，其对本案诉争房屋并未取得产权，无法在市场上流通交易，双方均无权转让房屋，高某申请对该房屋的市场价值进行评估鉴定无事实、法律依据，人民法院不应予以支持；双方在签订离婚协议时，高某确有在财产分割上给王某多分的意愿，故原审判决认定在分割43415.92元房款时给王某适当多分，给高某分配购房款11707.96元并无不妥；因为确已不能通过转让房屋实现财产权利，《自愿离婚协议书》中对诉争房屋转让后所取得的房款进行分配的约定并没有生效，原审法院根据实际情况判令诉争房屋由王某居住使用是合情合理的。请求驳回高某的上诉请求。

三、律师分析

律师认为，高某、王某签订《自愿离婚协议书》，约定了双方离婚以后对诉争房屋的处理方式，即“夫妻婚后购有西安北郊草滩生态产业园单元房一套，房屋为婚后共同财产。经双方协商同意三年内必须转让此房产，所得款项分配如下：1、还付王某单位所欠房款和王某父母1.5万元人民币；2、还付高某父母10万元人民币；3、剩余转让款双方在各自一半的基础上，男方多让给女方2万元”。

目前，三年时间虽已经届满，但由于上述房屋属于单位职工集资建房，王某尚未取得所有权，不能通过转让实现财产权利，故高某主张按照上述协议约定要求分割房屋的转让价款，没有事实和法律依据，依法不予支持。

《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用；当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

原审法院根据该房屋产权现状及目前实际使用情况，判令该房屋由王某居住、使用，并无不当，双方待诉争房屋取得完全所有权后，如有争议，可以另行向人民法院提起诉讼。

关于在婚姻关系存续期间所交房款43415.92元，作为夫妻共同财产，亦应在本案中予以分割，但由于诉争房屋不能通过转让实现财产权利进行分割，原审法院却以双方协议约定“剩余转让款双方在各自一半的基础上，男方多让给女方2万元”为由，判决高某分得购房款11707.96元，确有不妥，双方应对上述43415.92元购房款平均分割为宜，即每人分得21707.96元。此外，针对其他夫妻共同债务，原审已作出合理判决。