近年来，随着房价的逐年攀升，在诉讼离婚时，房产分割就自然成为离婚诉讼中争议最大的问题之一。实践中，由于受购房时间，出资情况、还贷情况、资金
1
婚前一人出资并登记在出资方本人名下
答：此种情形需分全资和部分出资。
(一)全资：夫妻一方在婚前购买房产并登记在自己名下，原则上属于个人财产。（参考深圳市中级人民法院关于婚姻家庭纠纷案件的裁判指引第25条）
注意：①婚前购买但婚后取得房产证，仍属个人财产，不因缔结婚姻转为夫妻共同财产；②婚后房产升值（自然增值），其属于原物产生的孽息，当属于原物所有权人个人所有；③婚后房屋出售，出售所取得的对价，另一方无权主张分割，因为出售所获得的对价只是个人财产在形态上的变化而已。当然，若房屋的增值是因婚后使用夫妻共同财产进行装修导致或婚后经营（炒房）导致，那么对于房屋增值部分可以要求分割。
（二）部分出资：夫妻一方在婚前签订房屋买卖合同，以个人财产支付首付款，婚后用夫妻共同财产还贷，产权登记于首付款支付方名下的，离婚时该房产由双方协议处理，不能达成协议的，该房产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。（参考《婚姻法》解释三第10条）
2
婚前一人出资且登记在本人名下，婚后登记在双方名下
答：夫妻一方婚前出资购买房产，婚后登记在双方名下，如双方未对该房产作出特别约定，那么加名行为视为一方对另一方的赠与，应认定该房产为夫妻共同所有，此种情形无论是全资和部分出资，均不影响夫妻共同财产的认定，只是在分割时会略有不同，离婚分割该房产时，出资一方可适当多分，实务中未出资方一般会分10%-30%。（参考深圳市中级人民法院关于婚姻家庭纠纷案件的裁判指引第26条）
注意：产权登记前，一方可以撤销赠与，产权登记后，则不能行使撤销权。
3
婚前双方共同出资买房，但只登记在一方名下
答：此种情形需分具体情况讨论。
（一）若另一方能够证明自己有出资，并能证明当时购房系为结婚做准备且已经缔结婚姻关系，即使产权登记只登记了一方名字，实务中法官通常会考虑出资情况认定为夫妻共同财产。
（二）若另一方无法证明自己有出资，无论双方是否登记结婚，往往会被法院认定为登记方的个人婚前财产；
（三）若能够证明是双方共同出资，但是未缔结婚姻关系，则属于同 居期间产生的房产纠纷，法院一般会综合考虑双方当事人的出资等各种证据进行确认，然后按双方出资比例进行分割。（参考（2014）深中法民终字第3244号）
4
婚前一方父母出资购置房屋，登记在自己子女名下
答：此种情形需分全资和部分出资。
（一）若婚前一方父母全额出资的房产且登记在出资人子女名下，毫无疑问属于子女婚前个人财产；
（二）若婚前一方父母部分出资购买的房产，登记在子女名下，婚后夫妻双方共同还贷，人民法院一般判决该房产归产权登记一方，剩余未还贷款为登记方个人债务，婚后夫妻双方共同还贷部分以及相应的 财产增值部分，另一方可以要求产权登记方给与补偿。
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婚前双方父母出资购置房屋，产权登记在双方子女名下
答：此种情形需要探究父母出资的真实意思表示，在结婚之前，父母为子女购房的目的往往是为了子女结婚，出资的真实意思表示也应是对自己子女的赠与。因此，司法实践中不管双方子女有无缔结婚姻关系，法院都倾向性认定子女双方按各自出资份额共有该房屋的所有权。
6
婚后一方父母出资购置房屋，登记在出资人子女名下
答：此种情形需区分父母是以谁的名义来购置房屋
（一）若是父母以自己名义签订房屋买卖合同，然后将产权登记在其子女一方名下，视为只对自己子女一方的赠与，该房产应认定为夫妻一方的个人财产，这是典型的父母向子女赠与不动产的行为。（参考《婚姻法》解释三第七条）
（二）若是子女以自己名义签订房屋买卖合同，而父母仅只是缴纳出资。此种情况法官会着重考量法律关系是赠与关系还是借贷关系，若不能排除子女向父母借钱买房的可能，那么很有可能被定性为借贷关系从而认定为夫妻共同财产。
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婚后父母出资购置房屋，产权登记在双方子女名下
答：根据《婚姻法司法解释（二）》第二十二条第二款规定：“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”故除非父母明确表示赠与给一方，否则应认定为对夫妻双方的赠与，属于夫妻共同财产。
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婚后双方共同出资购置房屋，并登记在双方名下
答：婚后双方使用夫妻共同财产购房，不管房产证登记在一方名下，还是双方名下，均属于夫妻共同财产。
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婚后一方以婚前财产购房，并登记在自己名下或双方名下
答：婚后如果一方使用自己婚前财产购房，登记在双方名下，一般被视为一方对另一方的赠与，属于夫妻共同财产。如果一方使用自己婚前财产购房登记在自己本人名下，仍属于个人财产，另一方无权要求分割。
案件基本情况
1. 2016年5月23日，案涉房产因借款合同纠纷案件被XX银行查封。
2. 2016年8月26日，甲男、乙女离婚，离婚协议约定案涉登记在甲男名下的房产归乙女所有，协议已备案，房产因查封未能办理过户登记。
3. 2017年9月至10月，甲男与丙债权人发生借款往来，因未偿还，丙向法院起诉，2018年6月1日，A法院受理此案，并判决甲男承担还款义务。丙向法院申请执行，查封甲男名下案涉房产（轮候）。
4. 2022年5月23日，法院出具公告，拟拍卖案涉房产。
问题的引入
在XX银行的首封措施解除后，基于在查封期间签订离婚协议形成的对该房产的债权请求权能否对抗在后的债权人、申请执行人。
答案：难以支持。分析如下：
案例：在基于离婚协议产生的执行异议案件中，如果另案查封房产的措施解除，案外人能否对抗之后的债权人、申请执行人。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”在查封期间，双方签订的离婚协议对财产的处分有效，但无法对抗申请执行人，该条款所列的“申请执行人”是否包括轮候查封的申请执行人？
在最高人民法院（2015）民申字第3552号蒋伟卿与成震等执行异议之诉中同样认为，被执行人对财产进行移转、设定权利负担等行为虽并非绝对无效，但对申请执行人而言不能产生对抗效力，包括对轮候查封的申请执行人。
查封期间离婚协议对房产的处置约定不能对抗申请执行人，但对于是否能对抗其他债权人，存在不同观点，观点一认为不能对抗其他债权人，主要依据是基于公示，房屋一直被法院查封，一直受到法律上的限制，该原因不属于非案外人自身过错无法过户的情形，案外人难谓对房产有合理的物权期待；观点二通常是考量不同申请执行人债权与离婚协议所享有的债权的优先性判断，如成立时间、是否占有房屋、是否存在恶意等情形。
1）在(2019)苏0509民初11397号邹玲与蒋明芳、沈兵案外人执行异议之诉案中，法院认为可以对抗，案外人对未办理转移登记没有过错。该判例在时间上与本案类似，获得支持。在首封债权人与被执行人达成执行和解解除查封后，轮候查封债权人申请执行，案外人成功阻止对房屋的强制执行。
时间线：首封时间2016年12月7日；离婚协议2017年2月22日；申请执行人债权形成于2017年8月，轮候查封时间2018年11月26日；首封申请执行人与被执行人于2017年4月1日达成和解，履行完毕，但首封申请执行人迟迟不肯配合解除对案涉房屋的首次查封，致使邹玲无法办理房屋所有权变更登记，邹玲对未办理房屋所有权转移登记没有过错。
2）在(2019)湘12民终1363号陈春云、湖南瑞鹏置业有限公司执异案件中法院认为，在查封期间签订的协议，仅能约束双方，不能对抗其他债权人，包括在后发生的债权。本案中涉案两套房产登记均属于罗跃茂名下的不动产并于2015年起就被法院查封。罗跃茂与陈春云在涉案房屋被查封期间于2016年10月12日达成离婚协议，双方约定陈春云、罗跃茂名下的房产一律归陈春云所有。该离婚协议内容只能约束罗跃茂与陈春云，不能对抗其他债权人，也不能对抗本案中法院对罗跃茂财产的执行（2018年11月30日作出执行裁定）。
3）此外，(2019)皖02民终73号张春香与许胜春案外人执行异议之诉案件与本案在时间上类似，案外人不能对抗。涉案房屋于2016年9月5日即被南陵县人民法院首次查封；2017年6月29日张春香与黄某双方于签订《自愿离婚协议书》约定被查封房屋归一方张春香所有；2017年11月29日，本案申请执行人申请查封了涉案房屋；后首封措施于2017年12月1日被南陵县人民法院解除查封。
二审法院认为：“第三人黄某因多项债务自2016年起即被多位债权人在不同的法院进行追诉并执行，涉案房屋自2016年9月5日即被南陵县人民法院首次查封，于2017年12月1日才被该院解除查封。而张春香与黄某双方虽于2017年6月29日签订《自愿离婚协议书》，并约定涉案房屋归张春香所有，但该约定涉案房屋处置行为发生在该房屋被人民法院查封期间，黄某依法对涉案房屋应属无权处置。且未经人民法院准许并解除查封，亦未办理房屋产权转移过户手续，依法不发生物权变动效力。
分析：乙女通过执行异议方式排除丙的强制执行，异议是否成立应当根据民诉法第二百二十七条规定进行审查，可以从债权时间上、无法过户的原因是否非案外人过错及对房产的占有情况等综合考量，但是同时考量离婚协议签订于查封期间，基于查封的公示效力，排除执行的请求不被支持的可能性较大。
1）对于轮候查封效力、时间与离婚协议签署时间，是否存在恶意串通、规避执行的情形。首先其他债权人如果申请执行，在存在首先查封的情况下必然是轮候查封，而根据执行规定，轮候查封应自转为正式查封后才发生效力。当首封经过异议被解除或经执行和解解除后，轮候查封才产生效力，有判例是依据轮候转为正式查封的时间与离婚协议的时间进行衡量，本案件的有利点是：离婚协议签订的时间早于丙债权发生时间及转为正式查封时间，且离婚协议有备案，亦属公示。从这一方面，具有登记公示的效力，可以合理排除具有通过离婚恶意逃避债务的主观故意。
2）参照《执行规定》第28条，是否符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”要件。如果解封后，该案是否符合《执行异议和复议规定》第28条规定之“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”要件。如果按照要件内容理解，该房屋早在离婚协议签订之前就被查封，而签订书面离婚协议的时间在查封之后。
如(2021)鲁1723民初2581号法院认为：“查封属于人民法院依法裁定的保全措施，查封措施一旦执行，法律效力客观上及于社会全体。根据已查明的事实，菏泽市中级人民法院自2017年9月1日至2020年8月31日查封案涉房产，本院于2020年8月3日查封该房产(应为轮候查封)。2020年5月19日，原告刘卫征与第三人富达公司就案涉房产签订《售房协议书》时，案涉房产处于人民法院查封状态。另案查封后，买受人签订买卖合同不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的排除强制执行的条件。”
在本案中，轮候查封其实并非真正产生查封效力，也可以抗辩离婚协议签订时间在转为正式查封前面，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”要件。
3是否符合“非因其自身原因未办理过户手续”的要件。本案在签订离婚协议后不能过户的原因是被另案查封，该原因是否属于非因案外人过错而无法过户的情形。首先从主观看，在签订离婚协议时，该房屋已经被查封的事实可以推定是明知的，从这一点看，较难认定属于非因案外人过错而无法过户。如《九民纪要》第642页，“因为倘若买受人在签订书面买卖合同和合法占有前，该不动产早已被法院查封，则基于查封的公示效力，买受人对于未办理过户登记就难谓不存在过错”。
如参考《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》（已失效）第8条中对案外人非因其自身原因未办理过户登记手续的认定。具有以下情形之一的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续：①案外人知道或者应当知道案涉房屋存在抵押等权利限制，案涉房屋无法办理过户登记的；...③案外人对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内办理过户登记手续的。其中主要一点是对他人权利障碍的忽略。
关于《最高人民法院第一巡回法庭2018年第4次法官会议纪要》第46页“另案查封之后签订不动产买卖合同的能否排除执行”。纪要认为即便系另案查封，且另案所依据的基础法律关系并非本案当事人之间的法律关系，但只要是在查封状态中签订的不动产买卖合同，就不符合《执行异议和复议规定》第28条第一项规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同”之情形。且在查封状态下签订不动产买卖合同，执行异议申请人对不动产不能办理过户是有预期的，其对未办理过户存在过错，亦不符合《执行异议和复议规定》第28条第四项规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”之情形，故不能排除执行。
综上，如XX银行首封解除后，因丙案轮候查封转为正式查封，该房产又进入新的执行阶段，乙女作为案外人能否排除执行，仍应基于民诉法及执行相关规定进行判断，该案中，离婚协议在丙债权之前，而且离婚协议已经民政局备案，应当产生公示效力，丙的债权不仅在离婚协议签署之后，轮候查封、转为正式查封的时间亦在之后，乙女与甲男并不存在恶意逃避债务、规避执行的行为，且该房产已由乙女占有使用，基于占有也产生公示效力，且乙女的债权请求权直接针对该房产，而丙仅是普通的金钱债权，相比而言具有一定优先性。
但同时应考量离婚协议签订于查封期间，基于查封的公示效力，本案可能无法满足《执行异议和复议规定》第28条第一项、第四项的要件，难谓存在合理的物权期待权。参照第28条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”、第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”以及最高法院判例、《九民纪要》理解与适用的规定，本案案外人乙女请求排除执行的主张不被支持的可能性较大。
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【案情】
李某与张某原系夫妻关系，双方在婚姻存续期间共同购买了一套房产，登记在双方名下。2010年10月29日，李某与张某登记离婚，双方在离婚协议书中约定：上述房产归女方张某一人所有，剩余贷款由女方偿还，因该房屋按揭贷款尚未还完，故张某暂无法办理产权过户登记手续。
2022年3月5日，李某因买卖合同纠纷被江苏某公司诉至法院，仍登记在李某与张某名下的房产经江苏某公司申请被法院依法查封。经查，李某与江苏某公司之间的债务形成时间是2014年3月，该债务发生在李某与张某离婚之后。2022年4月7日，案外人张某依法向法院提出书面执行异议申请，要求解除查封，并中止对上述房产的执行。
【评析】
案外人所提执行异议能否排除本案执行？存在两种观点：
第一种观点认为：案外人所提执行异议不能排除本案执行。离婚协议是夫妻双方的内部协商文书，仅对双方当事人具有约束力，不能对抗第三人，目前房屋登记在被执行人名下，不动产权属证书具有公示效力，应当以不动产权证书记载的内容为准，对被查封房产继续执行，案外人的离婚财产损失应通过诉讼程序要求被执行人进行赔偿。
第二种观点认为：案外人所提执行异议能排除本案执行。根据《江苏省高级人民法院执行异议即执行异议之诉案件办理工作指引（二）》第八部分“案外人基于不动产共有关系提起的执行异议之诉案件的处理规定”，其中第28条第（2）项之规定，只要案外人离婚时财产分割行为早于案涉债务形成时间，即可排除执行。本案中离婚在先，债务发生在后，应当支持案外人的异议申请。
笔者同意第二种观点：（一）从时间上，案外人请求权的成立时间早于金钱债权的发生，根据《江苏省高级人民法院执行异议即执行异议之诉案件办理工作指引（二）》规定，房屋虽未办理登记，但并不需要案外人证明未办理过户的原因；（二）从性质上，被执行人的债务为个人债务，债务发生时其已不再享有对案涉房屋的份额，金钱债权的发生与案涉房屋并无关联；（三）从发生的根源上，一方是基于对实现物权的向往，一方是普通金钱债权，在情理与伦理上，案外人的请求权优先于申请执行人的金钱债权。故本案中案外人所提执行异议能排除本案执行，案外人（原配偶一方）基于执行债权形成前与被执行人签订的《离婚协议》对案涉房产享有的权利，能够阻却对案涉房产的执行。
声明：本号转载稿件仅供交流学习，所载版权归原
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【案情】
李某与张某原系夫妻关系，双方在婚姻存续期间共同购买了一套房产，登记在双方名下。2010年10月29日，李某与张某登记离婚，双方在离婚协议书中约定：上述房产归女方张某一人所有，剩余贷款由女方偿还，因该房屋按揭贷款尚未还完，故张某暂无法办理产权过户登记手续。
2022年3月5日，李某因买卖合同纠纷被江苏某公司诉至法院，仍登记在李某与张某名下的房产经江苏某公司申请被法院依法查封。经查，李某与江苏某公司之间的债务形成时间是2014年3月，该债务发生在李某与张某离婚之后。2022年4月7日，案外人张某依法向法院提出书面执行异议申请，要求解除查封，并中止对上述房产的执行。
【评析】
案外人所提执行异议能否排除本案执行？存在两种观点：
第一种观点认为：案外人所提执行异议不能排除本案执行。离婚协议是夫妻双方的内部协商文书，仅对双方当事人具有约束力，不能对抗第三人，目前房屋登记在被执行人名下，不动产权属证书具有公示效力，应当以不动产权证书记载的内容为准，对被查封房产继续执行，案外人的离婚财产损失应通过诉讼程序要求被执行人进行赔偿。
第二种观点认为：案外人所提执行异议能排除本案执行。根据《江苏省高级人民法院执行异议即执行异议之诉案件办理工作指引（二）》第八部分“案外人基于不动产共有关系提起的执行异议之诉案件的处理规定”，其中第28条第（2）项之规定，只要案外人离婚时财产分割行为早于案涉债务形成时间，即可排除执行。本案中离婚在先，债务发生在后，应当支持案外人的异议申请。
笔者同意第二种观点：（一）从时间上，案外人请求权的成立时间早于金钱债权的发生，根据《江苏省高级人民法院执行异议即执行异议之诉案件办理工作指引（二）》规定，房屋虽未办理登记，但并不需要案外人证明未办理过户的原因；（二）从性质上，被执行人的债务为个人债务，债务发生时其已不再享有对案涉房屋的份额，金钱债权的发生与案涉房屋并无关联；（三）从发生的根源上，一方是基于对实现物权的向往，一方是普通金钱债权，在情理与伦理上，案外人的请求权优先于申请执行人的金钱债权。故本案中案外人所提执行异议能排除本案执行，案外人（原配偶一方）基于执行债权形成前与被执行人签订的《离婚协议》对案涉房产享有的权利，能够阻却对案涉房产的执行。
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