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《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一》第七十八条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
现实生活中，存在不少夫妻一方婚前签订购房合同、支付首付款并在银行按揭贷款，婚后双方共同偿还房贷的现象。此时，房屋价款中包含另一方的价值投入，认定为一方婚前个人财产或有不妥。合同的签订、首付款的支付、不动产登记由一方完成或在一方名下，认定为夫妻共同财产亦缺乏依据。可以说，此类房产实际是婚前个人财产与婚后共同财产的混合体。人民法院在离婚案件中判决分割此类房产时，既要保护个人婚前财产权益，也要依照民法典关于照顾子女、女方和无过错方利益的原则，公平分割婚后双方共同还贷形成的夫妻共有的财产权益，同时还不能损害作为债权人的银行的合法利益，必须慎重把握。
人民法院在处理离婚房屋纠纷时需要注意，本条规定的适用必须同时满足以下几个条件：
一、不动产买卖合同签订于婚前
首先需要说明的是，本条规定有一个隐含条件，就是夫妻双方实行的是法定共同财产制。在约定财产制情形下，双方财产各自分开，基本不存在本条规定的贷款房屋如何判定所有权以及如何补偿的问题。民法典第1062条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。”房屋买卖合同签订于婚后，意味着购房的意思表示发生在财产由夫妻双方共同所有的婚姻关系存续期间，即使房屋登记在一方名下，也不符合本条适用的情形。
二、首付款由签订合同一方以个人财产支付
首付款作为购房时第一次支付的款项，根据相关规定最低比例约在20%，在房价高企的如今，首付款也是一笔不小的金钱投入。一方在婚前以个人财产支付首付款的，房屋中相应的价值部分不可避免地带有婚前个人财产的性质。从现实来看，多年来房价持续呈现上涨走势，首付款在房屋价值中对应部分的款项金额也在慢慢扩大。这种带有个人财产性质的权益，人民法院必须给予保护。假如房屋买卖合同虽然签订在婚前，但首付款是由男女双方共同分担支付，就不符合本条所规定的“以个人财产支付首付款并在银行贷款”的条件。这种情况如何认定，有观点认为可参照本条第2款规定，由不动产登记一方将另一方支付的款项及其相对应财产增值部分向对方补偿。
三、婚后还贷使用的是夫妻共同财产
婚前个人财产不因夫妻关系的成立而自然转化为夫妻共同财产。即便在法定夫妻共同财产制下，也不排除夫妻一方或双方均保留有一部分个人财产，或在夫妻关系存续期间获得个人财产的情况。如住房贷款的偿还一部分或全部使用的是个人财产，就不能认为购房款包含夫妻共同的投入，也就排除了房屋的一部或全部具有夫妻共同财产的性质。当然，在审判实践中，还贷使用的是否是个人财产，需要有充分的证据予以证明方能认定。一般而言，认定是否满足“婚后用夫妻共同财产共同还贷”，应当从两个方面掌握：一方面从偿还银行贷款的时间看，还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间，一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷；另一方面，夫妻之间是否约定实行分别财产制或者对案涉房屋的还贷问题有特别的约定，如双方当事人认可或者一方当事人能够举证证明夫妻实行约定财产制或者对案涉房屋的还贷问题有特别约定，或偿还贷款使用的确是个人财产，则排除本条规定的适用。
四、不动产登记于首付款支付方名下
房屋的购买满足前三个条件，一方为结婚于婚前支付首付款并贷款购房，婚后使用夫妻共同财产还贷，但不动产登记在双方名下或者一方将房屋赠与另一方的，就不属于本条规定的情形，不能适用本条。而不动产登记的时间是在婚前或婚后，不影响本条的适用。房屋买卖合同是在婚前签订，即意味着不动产物权变动的合意发生于婚前，与另一方无关。有一部分观点认为，如果不动产所有权是在婚后取得，无论登记在哪方名下，均应认定为夫妻共同财产，离婚时应作为夫妻共同财产分割，即“转化论”的观点。我们认为该观点不妥，夫妻之间并非简单的合作关系或者单纯的经济关系，民法典婚姻家庭编确立的夫妻财产制，体现的是中国社会普遍认可的价值观，不仅延续了家庭财产共有的传统，也反映了夫妻同甘共苦，共同投资、共担风险的家庭伦理。婚姻家庭法维护的不仅是平等、和谐的家庭关系，并且与抚养子女、赡养老人密切相关。不动产物权归属并不因不动产登记时间或另一方参与了贷款偿还就发生改变。
本条第2款表述为，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。这里需要注意，本条规定的是对一方婚前签订合同并以个人财产支付首付款，婚后以夫妻共同财产还贷并登记在一方名下的房屋的处理方式之一，人民法院在实践中处理时，并非必须采取本条规定的方式，将房屋判归登记一方，也要根据个案的实际情况进行判断。特殊情况下，不排除将此类房屋判归非产权登记一方所有并由其偿还剩余贷款的可能。
对于如何给未取得房屋产权的一方补偿的问题，除房屋原购房款部分的价值外，取得产权的一方还应当向另一方补偿房屋的增值，而不能仅给付夫妻关系存续期间双方共同还贷所支付款项的一半。首先要确定房屋的价值，夫妻双方能够对房屋价值达成一致的，补偿数额的计算以双方认可的数额为基数。如双方不能达成一致，就需要委托有资质的资产评估机构进行评估以确定案涉房屋的价值。本条规定的“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”的计算，可以用公式表示为：应补偿数额=（共同还贷数额÷总购房款）×房产的现值×50%。举例说明，假设婚前贷款购房者所购房屋的单价是每平方米15000元，面积是80平方米。首付款是36万元，按揭贷款84万元，贷款期限为20年（240个月），则利息总计为603452.87元。还款总额1443452.87元。如果采用等额还款的方式，月均还款6014.39元。双方当事人婚后共同还贷3年（36个月）后诉讼离婚，离婚时房屋经评估，价值400万元。计算可知，购房者为购买该房屋总共支付1803452.87元（120万元 603452.87元）。其中，首付款在房价（房价款 利息）中所占比例为36万元÷1803452.87元×100%≈19.96%，夫妻共同还贷216518.04元（6014.39元×36），占房价款的12%（216518.04元÷1803452.87元×100%）。如果不考虑其他因素，则可以判决房屋归婚前购房一方所有，由其对另一方补偿24万元（400万元×12%×50%）。剩余贷款1226934.83元（1443452.87元-216518.04元），仍由购房一方继续偿还。
本条规定不排除在特殊情况下，给另一方更多补偿或将房屋判归并非首付款支付方所有。如果房屋离婚时子女两岁，需要随女方生活，女方另有居住房屋但经济困难，则首先考虑在分割上述房屋时，对于夫妻共同还贷部分所对应的财产价值，分割时根据照顾子女、女方和无过错方利益的原则，给女方多分。如果结合案件事实认为将该部分全部分给女方才足以体现上述原则，也并不违反本条规定。离婚时非首付款支付一方没有住处，另一方有负担能力的，人民法院还可以依据民法典第366条和第1090条规定，判决一方给予帮助，在房屋上设立居住权，保障没有住处一方的生存权利。
还有一个不能忽视的问题是，人民法院在审理此类案件时必须充分了解贷款归还情况，按揭贷款是将所购房屋设为抵押物抵押给银行，作为贷款人偿还贷款的担保。一般而言，还贷义务与房屋所有权应当归于同一当事人。否则，权利义务的不对等极可能导致贷款人拒绝还款，房屋最终可能被银行通过诉讼和执行程序实现债权，反而损害了取得房屋产权一方的利益。
审判实践中应注意的问题
1、在一些当事人双方均为再婚者的离婚案件中，对于一方当事人于前一个婚姻关系存续期间即通过所在单位签订预售房合同或者登记参与房改，购买房改房，在购房时享受本人与前一配偶的工龄优惠，但直至原配偶死亡后，该当事人再婚前才正式签订购房合同，购买房屋的，因所购房屋系房改房，购房款的绝大部分为此当事人与原配偶工龄优惠，因此，不宜适用本条判决房屋的归属。
2、在决定将符合本条规定的房屋判决归非婚前按揭贷款购房一方所有时，务必做好以下工作：一是要判决由取得房屋所有权一方将购房者所支付的房屋首付款及夫妻共同还贷支付款项及其所对应财产的增值部分的一半向另一方支付补偿；二是妥善处理尚未归还的银行贷款，一般应当判决取得房屋所有权的一方当事人承担继续还贷的义务。
3、人民法院在判决前应当掌握下列基本情况：（1）案涉房屋购买时的价款；（2）首付款及其在购房全款中的比例；（3）按揭贷款数额及其利息数额；（4）当事人以夫妻共同财产还款累计数额（包括利息）及其占全部房款和利息的比例；（5）尚未归还的贷款及利息的数额。在此基础上才能确定产权归属，然后确定取得产权的一方需要向另一方支付补偿款的数额。在分割夫妻共同财产时，仍然要贯彻民法典第1087条规定，照顾子女、女方和无过错方利益。
4、如果双方当事人婚姻关系存续时间较长，夫妻共同还贷的款项在房款中所占比例远远高出婚前购房者支付的首付款在房款中所占比例，而非购房者一方有能力支付尚未偿还的贷款，则人民法院可以根据案件的实际情况判决房屋归婚前购房者的配偶所有，令其向对方支付相应补偿并承担继续还款的义务。
5、如果婚前购房的一方当事人因某种原因经济状况发生变化，离婚时不具备继续偿还银行贷款的能力，而另一方当事人有此能力，则为了避免案涉房屋被银行行使抵押权，另一方要求取得所有权并按照本条的规定承担相应义务的，人民法院应当予以支持。
6、如果双方当事人未登记结婚，只是同居，即使购房的情况类似，也不能适用本条规定。
编辑：任喆
案情 2005年4月，高某按揭购买住房一套，价值22万元，首付7万元，银行贷款15万元。2006年10月高某与江某结婚，婚后双方以共同收入偿还贷款，并于2010年3月还请。2012年5月，高某与江某因感情不合诉至法院要求离婚。本案在审理过程中，双方对子女抚养等问题无异议，但对该房屋分割发生争议。高某认为房屋是其婚前所买应属于婚前个人财产，而江某则认为房屋贷款是双方婚后共同偿还的应属于夫妻共同财产。 分歧 本案对房屋的定性及分割问题，存在三种不同意见。 第一种意见认为，房屋为高某婚前个人财产，按揭贷款为婚前个人债务。江某婚后所做还贷行为应视为对高某婚前个人债务的偿还，离婚时由高某返还江某共同偿还部分款项的一半。 第二种意见认为，房屋本身应视为夫妻共同财产，但应将高某的首付从中扣除。如果贷款不能偿清，二人最终不可能得到该房屋。婚后，双方将全部精力用于偿还银行购房贷款，二人对房屋的最终获得都付出了艰辛的努力，如果将房屋作为婚前一方按揭贷款购房人所有，则对婚后一方有失公平。 第三种意见认为，该房屋的分割应区别对待。具体分为三部分：根据物权法及婚姻法的相关规定，房屋为高某在婚前按揭贷款所买，应作为高某婚前个人财产；对婚后双方共同偿还贷款部分应视为对高某婚前个人债务的偿还，由高某返还江某7.5万元；对房屋增值部分作为双方的共同财产平均分割。 评析 笔者同意第三种意见，主要理由如下： 一、高某通过按揭贷款方式与开发商形成房屋买卖合同关系 故此，与银行之间形成抵押贷款合同法律关系，其通过这两种不同的法律关系取得了房屋的所有权，只是房屋所有权的行使受到限制，故本案可以认定高某在婚前即取得了房屋的所有权。 二、高某在购房时同时形成了15万元的债务 由于这部分债务系婚前所借故应当属于婚前个人债务。高某、江某二人共同偿还按揭贷款的行为，应视为两人将夫妻共同财产填补了高某婚前个人债务。因此，两人夫妻关系解除时由高某给付江某15万元的一半。 三、房屋婚后增值部分应属于夫妻共同财产 我国《婚姻法》第十七条规定“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”最高人民法院关于婚姻适用若干问题的解释规定，婚姻关系存续期间一方以个人财产投资的所得属于夫妻共同财产。 本案中，高某所购房屋大幅度增值是事实，并发生在其与江某的夫妻关系存续期间，增值部分应作为夫妻共同财产。高某在婚前对房屋投资了5万元，而江与其在婚后共同偿还了房贷的大部分，且该房屋在双方婚姻关系存续期间增值了，增值部分应视为双方共同投资获利的行为，如果将增值部分不加区分，单纯判与高某，则显失公平，严重侵害了江某权益，不利于双方利益平等保护，有违婚姻法设立的初衷。因此，笔者认为应将婚前房屋婚后增值部分作为夫妻共同财产。综上，本案应将房屋判与高某所有，由高某返还江某共同偿贷款项的一半和房屋增值价值的一半。 （
【真实案情】
冯某某（女）与张某某系大学同学，双方于2014年9月1日登记结婚，2015年5月2日生一子张某。婚后双方常因产生矛盾夫妻感情破裂，冯某某诉至法院，请求与张某某离婚，由其抚养张某。
另查明，冯某某在2013年10月曾与案外人何某某签订《商品房买卖合同》购买房屋一套，于2013年11月6日登记到冯某某名下。但该不动产买卖比较特殊的情况在于，张某某出资首付款58万余元，婚后夫妻二人共同还贷，尚欠贷款36万元，该房屋用于婚后共同居住，目前该房屋含装修价值现值180万元。
【判决结果】
法院认为，冯某某与张某某因婚后夫妻感情不和导致夫妻感情破裂，现双方均同意离婚，应予准许。
涉案房产虽以冯某某为名义产权登记人，但系双方以结婚为目的购买的房屋，且张某某支付了首付款，房屋装修及家具家电则主要由冯某某出资，考虑到婚生子由冯某某抚养，本着照顾妇女和未成年人的原则，涉案房屋判归冯某某所有，冯某某向张某某给付房屋折价款85万元，尚欠贷款由冯某某承担。
【法律分析】
根据《婚姻法解释三》第十条，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付了首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
婚前购买并移转登记所有权，婚后以夫妻共同财产作为还贷基础，夫妻双方共同参与还贷行为的房产特别在哪呢？此类型房产的特别之处就在于，法律形式特征与实质精神的平衡与取舍。
按照婚姻法关于婚前个人财产的规定，婚前购买并完成权属移转的标的物通常归个人所有。但是房屋是价值高昂，且通常不会在财产关系上一次性交割清楚的买卖标的物。买卖首付款谁出，婚后还贷的基础为个人财产还是夫妻共同财产，夫妻双方有无参与共同还贷行为，都会影响到法院判处产权归属的态度倾向性，因为法律实质上是关于平衡相冲突利益的艺术。
在上面这种婚姻法解释的房产买卖情形当中，夫妻一方发生买卖房产行为的节点在婚前，相同的一方付出了支付首付款的财产代价，且房屋的名义权利人为同一人，难以分割的地方只在于因为婚姻关系的存在，另外一方参与进来，对于共同还贷在婚姻关系存续期间作出了自己的贡献，因此在此种情形下，法律规定赋予了当事人协商一致自主决定房屋产权归属的权利。
如果协商不成，法院倾向于将产权判归于同时是首付款出款人和名义产权人的人，同时离婚后的继续还贷的债务也变成了其个人的债务，并需对另一方的共同还贷行为作出相应的补偿，相当于是将此房产通过离婚财产分割与补偿，彻底变为其个人所有且个人牺牲财产利益所取得的财产。
此案例的情况比较特殊，并不与司法解释的设定情形完全相同，但都体现了法律的公正性。虽然房子登记在女方名下，但实际上财产利益的付出，男方绝对不输于女方。因此法院并没有从法律意义上将此房屋的产权利益完全界定为女方所有，女方应对男方应得的财产利益作出相应的补偿。
【小结】
夫妻一方婚前购买婚后共同还贷的按揭类型房屋，不会因为名义产权人是谁，分割财产时房屋的产权利益就全部归该方所有，法律会考虑首付款出款人是谁，以及婚后还贷行为的共同参与度，即使产权判归一方所有，另一方也有权获得相应的合理财产利益补偿。
【真实案情】
冯某某（女）与张某某系大学同学，双方于2014年9月1日登记结婚，2015年5月2日生一子张某。婚后双方常因产生矛盾夫妻感情破裂，冯某某诉至法院，请求与张某某离婚，由其抚养张某。
另查明，冯某某在2013年10月曾与案外人何某某签订《商品房买卖合同》购买房屋一套，于2013年11月6日登记到冯某某名下。但该不动产买卖比较特殊的情况在于，张某某出资首付款58万余元，婚后夫妻二人共同还贷，尚欠贷款36万元，该房屋用于婚后共同居住，目前该房屋含装修价值现值180万元。
【判决结果】
法院认为，冯某某与张某某因婚后夫妻感情不和导致夫妻感情破裂，现双方均同意离婚，应予准许。
涉案房产虽以冯某某为名义产权登记人，但系双方以结婚为目的购买的房屋，且张某某支付了首付款，房屋装修及家具家电则主要由冯某某出资，考虑到婚生子由冯某某抚养，本着照顾妇女和未成年人的原则，涉案房屋判归冯某某所有，冯某某向张某某给付房屋折价款85万元，尚欠贷款由冯某某承担。
【法律分析】
根据《婚姻法解释三》第十条，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付了首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
婚前购买并移转登记所有权，婚后以夫妻共同财产作为还贷基础，夫妻双方共同参与还贷行为的房产特别在哪呢？此类型房产的特别之处就在于，法律形式特征与实质精神的平衡与取舍。
按照婚姻法关于婚前个人财产的规定，婚前购买并完成权属移转的标的物通常归个人所有。但是房屋是价值高昂，且通常不会在财产关系上一次性交割清楚的买卖标的物。买卖首付款谁出，婚后还贷的基础为个人财产还是夫妻共同财产，夫妻双方有无参与共同还贷行为，都会影响到法院判处产权归属的态度倾向性，因为法律实质上是关于平衡相冲突利益的艺术。
在上面这种婚姻法解释的房产买卖情形当中，夫妻一方发生买卖房产行为的节点在婚前，相同的一方付出了支付首付款的财产代价，且房屋的名义权利人为同一人，难以分割的地方只在于因为婚姻关系的存在，另外一方参与进来，对于共同还贷在婚姻关系存续期间作出了自己的贡献，因此在此种情形下，法律规定赋予了当事人协商一致自主决定房屋产权归属的权利。
如果协商不成，法院倾向于将产权判归于同时是首付款出款人和名义产权人的人，同时离婚后的继续还贷的债务也变成了其个人的债务，并需对另一方的共同还贷行为作出相应的补偿，相当于是将此房产通过离婚财产分割与补偿，彻底变为其个人所有且个人牺牲财产利益所取得的财产。
此案例的情况比较特殊，并不与司法解释的设定情形完全相同，但都体现了法律的公正性。虽然房子登记在女方名下，但实际上财产利益的付出，男方绝对不输于女方。因此法院并没有从法律意义上将此房屋的产权利益完全界定为女方所有，女方应对男方应得的财产利益作出相应的补偿。
【小结】
夫妻一方婚前购买婚后共同还贷的按揭类型房屋，不会因为名义产权人是谁，分割财产时房屋的产权利益就全部归该方所有，法律会考虑首付款出款人是谁，以及婚后还贷行为的共同参与度，即使产权判归一方所有，另一方也有权获得相应的合理财产利益补偿。
新婚姻法婚前买房2018，新婚姻法婚前买房子算谁的
【本文标题和网址，转载请注明来源】婚前一方通过按揭贷款买房,婚后房产怎样分割(婚前贷款买房婚后一起还怎么分) http://www.gdmzwhlytsq.com/hyxw/349664.html
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