文|田丽
编辑|王书博
农村宅基地实行“一户一宅”制度，农民在宅基地上盖房子需要户口薄上的全体家庭成员向村集体申请宅基地，全体家庭成员对宅基地共同享有使用权，对建造的房屋共同享有所有权。
农村集体土地上的房屋征收拆迁，应当坚持“先补偿后搬迁、居住条件改善”原则。在房屋安置的标准、补偿方式方面，充分尊重农民意愿的前提下，考虑到各地实际情况不同，设有多种补偿方式，比如，建设用地指标比较充裕的地区，可以重新安排宅基地，土地资源紧张的地区，可以通过建设安置房屋进行集中安置，对于已经不需要提供住房的农民，可以通过货币化的方式进行补偿。
对于补偿标准，法律没有进行统一规定，而是授权由各省、自治区、直辖市规定。各地区根据拆迁政策，按户或人口数分配安置房，形式有多种：联排房、商品房、联排房和商品房。
1.安排联排房时，政府统一外观样式和建筑面积，按户安置，每户一处宅基地，由农民自行建造房屋。
2.安排商品房，考虑每户家庭成员的人数安置房屋，确定房屋总面积。
3.安排联排房和商品房，考虑实际情况，提供联排房或商品房供拆迁户选择。
农民取得拆迁安置房后，有的家庭会出现离婚纠纷，一方要求分割拆迁安置房。实践中，在分割拆迁安置房时需要考虑多种因素。
《物权法》规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。对共有的不动产或者动产，共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。离婚意味着家庭关系的终止，属于共有物分割的重大理由，共有人有权请求对家庭共有财产进行公平合理分割。一般遵循的原则是：对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。
以案说法：
1995年第三人樊某某与被告席某乙登记结婚，且户口迁至男方家。婚后与公婆席某丙、何某某共同居住生活，育有一子原告席某甲与一女原告席某某。2005年，席某乙携妻儿搬至外面租房生活，但户口均未迁出，仍留在席某丙处。2011年，村里房子拆迁，席某丙作为户主与政府签订拆迁安置协议，政府按人口数（6口）安置4套住房共412平方米，商业用房共30平方米。其中席某丙户拆迁安置的原房屋情况为：樊某某与席某乙婚前，被告席某丙在原宅基地上已建成西边三间平房及北边三间两层房屋。婚后，席某丙户于2008年在原房屋基础上加盖至三层，并在南边建起三间三层房屋，席某乙对加盖部分也进行了出资。2014年，樊某某与席某乙登记离婚，离婚协议中约定四套房屋其中104㎡一套房屋归男方父母所有，剩余三套房屋和商铺门面都归儿子所有……离婚后，女方诉讼主张对安置协议中的安置房屋进行分家析产。
律师分析：
本案中，樊某某与席某乙结婚后，与席某丙及何某某使用同一宅基，共同居住于村子里。樊某某并将户口与席某丙迁入一处，婚后，二人生育席某甲、席某某，也将户口登记在席某丙处，并在席某丙签订的拆迁安置协议中均为被拆迁安置人口，故樊某某与席某甲、席某某应当享有相应的拆迁安置村民待遇。
由于2008年席某乙在原房屋加盖时参与出资建房，所以席某乙、樊某某与席某丙、何某某对原宅基地上的拆迁房屋形成共同共有关系，相应地也对拆迁安置房屋形成共同共有关系。席某乙、樊某某与席某丙、何某某对安置房屋应当各半分割，但考虑到被告席某丙、何某某在原房屋建造时贡献较大，可以适当多分或者无需支付超出面积的差价。
夫妻双方离婚以后，对于房子的相关问题，自己可以通过协商的方式来解决，如果协商不成的话，也是可以申请法院进行判决的。但是，现在很多人的房子都是贷款进行购买的。所以。有些夫妻离婚以后，也会对还贷的名字做一些变更。
网友咨询：
离婚变更房产贷款人怎么办理？
浙江浙甬律师事务所赵勇律师解答：
1、如果是贷款人本人不变，只变更相应的个人信息，如改名换身份证、换电话号码等信息，直接去原银行房贷中心申请变更个人信息即可。
2、如果是要变更贷款人或产权人，如：离婚财产分割、原产权人死亡继承、或要出售给他人等原因变更的，则无法直接变更，需要将欠银行的贷款结清，再办理过户交易手续。
《婚姻法》第三十九条，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。 夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
赵勇律师解析：
协议离婚变更房产的贷款人
一般而言，只要夫妻双方就房产分割达成离婚协议而变更主贷人，银行一般会同意，并配合办理贷款合同变更手续。但是，有些夫妻贷款周期较长，比如30年还贷期间，并且每个月还贷额较高，比如4000元以上，而变更后的还贷人每月工资收入不足贷款金额的两倍，银行一般不会同意变更主贷人，除非当事人另行提供担保人或采取其他担保措施。
因此，夫妻在协议分割房产前要注意银行对变更主贷人是否同意。
另外，在办理银行贷款变更手续时，银行一般会严格要求当事人双方到场，一方到场银行会拒绝办理变更手续。如果一方当事人不到场，可以委托代理人(包括律师)委托办理变更手续，相关委托书必须办理公证。
赵勇律师补充：
变更房产贷款人的流程
离婚按揭房取得房产证的，过户首先需要办理离婚房产析产，离婚房产析产是离婚房产过户免征契税的证明。如果不是因为离婚分得的房产，在房产过户时就需要缴纳契税。办理完离婚房产析产手续后，就可以到房产管理部门办理离婚房产过户手续，具体的过户流程有：
(1)、协议离婚，签订离婚协议书的到公证处办理析产公证，如有离婚判决书的话无需办理公证;
(2)、到交易中心办理转绘;
(3)、到房管局办理免征契税申请;
(4)、办理析产登记手续并缴交50元登记费;
(5)、取证。
根据我国《物权法》等法律的相关规定，房屋必须是在无法律纠纷、无规划拆迁、无按揭的情况下才能办理过户。因此，一般来讲，按揭房要过户必须先付清银行贷款。若暂时还不清贷款，离婚一方可以自己的名义向另一家银行申请办理转按揭，将抵押在银行的房产证解押出来后去办过户。但由于转按揭手续非常麻烦，目前多数银行已经停办此项业务。为此，银行给出两种建议，其一即通过正常买卖流程过户，重新缴纳契税、评估担保费用;其二是到公证处办理房产公证后，一方继续使用原按揭人的银行卡缴纳贷款。
赵勇律师具有深厚的法学理论功底，曾在大型公司、法院从事多年法律工作，具有丰富的法律实践经验，秉承着一切为了当事人的信念竭诚为您服务。
转自：山东高法
特别提示：凡本号注明“
城镇化进程的不断加快，使得城乡结合部大量住宅房屋进行了拆迁安置。如果拆迁安置之后，又出现夫妻双方劳燕分飞的情况，拆迁安置房屋是否属于共有？是哪一种共有关系？使用权如何分配？一起看看下面的案例吧~
（图文无关，图源网络侵删）
基本案情
李娜与王小龙原系夫妻关系，婚后同王小龙的父母王父、王母共同居住在王父位于某村的住宅。
2018年5月，由于某村拆迁，王父与拆迁部门签订拆迁补偿安置协议书，约定，王父的住宅房屋被拆迁部门拆除，按人口数量选择安置房；拆迁部门按照现有安置人口，即王父、王母、李娜、王小龙4人，安置给王父A、B两处楼房房屋，并支付相应拆迁安置补偿费用。后王父领取了上述补偿费用，也收取了两套安置房屋。
2020年10月，李娜与王小龙登记离婚，离婚协议书载明，双方没有共同存款、债务和共同房产。
李娜认为，以王父名义签订的拆迁安置协议，安置人口为包括自己在内的四个人，每人的安置面积为47平米，遂向法院提出诉讼，请求判令其与王父、王母及王小龙分割两处安置房屋。
王父等被告辩称，房子系拆迁而来，原房屋是王小龙和李娜结婚前由王父购买宅基地修建，李娜未投资和参与建房。李娜与王小龙已经离婚，丧失了共同居住的权利，双方离婚协议明确记载双方没有共同存款、债务和房产。李娜获得47平方米的安置房面积，是因为她抵扣了王父40平方米的房屋；所安置B处房屋已经出售他人。
法院审理
在审理过程中，李娜补充诉称，因王父、王小龙辩称将B处房屋已经出售他人，故要求确认李娜对A处房屋享有居住使用权，可给予对方适当补偿。
法院认为，农业家庭户依户主申请而取得宅基地使用权并非户主一人享有，而应是整个家庭成员之间共同享有。王父与拆迁部门签订的拆迁补偿安置协议书，载明案涉被拆迁房屋的被安置人系本案原、被告4人。王父签订合同的行为系代表行为，合同效力及于4人。原、被告均属于拆迁被安置人，均享有因拆迁安置获得的权益。原、被告因拆迁取得的安置房屋，李娜有居住使用的权利。
拆迁房屋安置利益的分割，应综合考虑被拆迁房屋的实际居住使用情况以及保障各家庭成员居住权益等各项因素，遵循公平公正、着重保障房屋实际使用人权益的原则进行处理。王父等被告辩称B处房屋已经出售，但未提交充分证据加以证明，该出售事实不能确认。李娜基于王父等辩称B处房屋已经出售的理由，要求居住使用A处房屋，应予以准许。
关于李娜抵扣王父原房屋面积40平方米房屋导致李娜应承担的相应补偿问题，因双方对补偿标准未达成一致意见，且案涉两套拆迁安置房屋尚未取得所有权，权利人尚未进行析产，故该补偿问题，本案不予处理。
最终，济南市槐荫区法院判决：王父等被告于判决生效之日起十五日内将A处房屋交由李娜居住使用。王父不服一审判决，提起上诉，济南中院判决：驳回上诉，维持原判。
法官说法
（图文无关，图源网络侵删）
共有是指两个或者两个以上的单位或者个人对同一不动产或者动产享有所有权。其法律特征如下：
第一，主体多数。共有的主体不是单一的，而是两个或者两个以上的公民、法人或者其他组织。
第二，客体特定。在共有关系中，虽然主体多数，但是客体仍然是特定的，既可以是独立物，也可以是集合物。共有物在共有关系存续期间，原则上不能分割为各个部分，由各个共有人分别享有所有权，而只能是各共有人对共有物共同享有所有权，每个共有人的权利及于整个共有物。这是由一物一权原则决定的。
第三，内容复杂。各共有人对共有物所享有的权利因共有关系的性质不同而有区别，存在着按份共有和共同共有两种共有关系，享有权利、承担义务的方式也各不相同。
本案中，案涉A、B两处房屋是特定的客体，共有主体为原被告4人，共有关系为共同共有。共同共有，是指各共有人根据共同关系，不分份额地共同享有对共有财产的权利。本案4人的共同关系，是因为家庭关系的存在，宅基地使用权是整个家庭成员之间共同享有，且签订安置补偿协议书中明确记载了4人均为安置权利人，才发生案涉房屋的共同共有关系。在这种共有关系中，4人不分份额、平等地享有案涉房屋的占有、使用、收益和处分的权利，承担的义务也是平等的。
（文中均为化名）
法
条
链
接
《中华人民共和国民法典》
第三百条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
第三百零三条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。
转自：山东高法
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城镇化进程的不断加快，使得城乡结合部大量住宅房屋进行了拆迁安置。如果拆迁安置之后，又出现夫妻双方劳燕分飞的情况，拆迁安置房屋是否属于共有？是哪一种共有关系？使用权如何分配？一起看看下面的案例吧~
（图文无关，图源网络侵删）
基本案情
李娜与王小龙原系夫妻关系，婚后同王小龙的父母王父、王母共同居住在王父位于某村的住宅。
2018年5月，由于某村拆迁，王父与拆迁部门签订拆迁补偿安置协议书，约定，王父的住宅房屋被拆迁部门拆除，按人口数量选择安置房；拆迁部门按照现有安置人口，即王父、王母、李娜、王小龙4人，安置给王父A、B两处楼房房屋，并支付相应拆迁安置补偿费用。后王父领取了上述补偿费用，也收取了两套安置房屋。
2020年10月，李娜与王小龙登记离婚，离婚协议书载明，双方没有共同存款、债务和共同房产。
李娜认为，以王父名义签订的拆迁安置协议，安置人口为包括自己在内的四个人，每人的安置面积为47平米，遂向法院提出诉讼，请求判令其与王父、王母及王小龙分割两处安置房屋。
王父等被告辩称，房子系拆迁而来，原房屋是王小龙和李娜结婚前由王父购买宅基地修建，李娜未投资和参与建房。李娜与王小龙已经离婚，丧失了共同居住的权利，双方离婚协议明确记载双方没有共同存款、债务和房产。李娜获得47平方米的安置房面积，是因为她抵扣了王父40平方米的房屋；所安置B处房屋已经出售他人。
法院审理
在审理过程中，李娜补充诉称，因王父、王小龙辩称将B处房屋已经出售他人，故要求确认李娜对A处房屋享有居住使用权，可给予对方适当补偿。
法院认为，农业家庭户依户主申请而取得宅基地使用权并非户主一人享有，而应是整个家庭成员之间共同享有。王父与拆迁部门签订的拆迁补偿安置协议书，载明案涉被拆迁房屋的被安置人系本案原、被告4人。王父签订合同的行为系代表行为，合同效力及于4人。原、被告均属于拆迁被安置人，均享有因拆迁安置获得的权益。原、被告因拆迁取得的安置房屋，李娜有居住使用的权利。
拆迁房屋安置利益的分割，应综合考虑被拆迁房屋的实际居住使用情况以及保障各家庭成员居住权益等各项因素，遵循公平公正、着重保障房屋实际使用人权益的原则进行处理。王父等被告辩称B处房屋已经出售，但未提交充分证据加以证明，该出售事实不能确认。李娜基于王父等辩称B处房屋已经出售的理由，要求居住使用A处房屋，应予以准许。
关于李娜抵扣王父原房屋面积40平方米房屋导致李娜应承担的相应补偿问题，因双方对补偿标准未达成一致意见，且案涉两套拆迁安置房屋尚未取得所有权，权利人尚未进行析产，故该补偿问题，本案不予处理。
最终，济南市槐荫区法院判决：王父等被告于判决生效之日起十五日内将A处房屋交由李娜居住使用。王父不服一审判决，提起上诉，济南中院判决：驳回上诉，维持原判。
法官说法
（图文无关，图源网络侵删）
共有是指两个或者两个以上的单位或者个人对同一不动产或者动产享有所有权。其法律特征如下：
第一，主体多数。共有的主体不是单一的，而是两个或者两个以上的公民、法人或者其他组织。
第二，客体特定。在共有关系中，虽然主体多数，但是客体仍然是特定的，既可以是独立物，也可以是集合物。共有物在共有关系存续期间，原则上不能分割为各个部分，由各个共有人分别享有所有权，而只能是各共有人对共有物共同享有所有权，每个共有人的权利及于整个共有物。这是由一物一权原则决定的。
第三，内容复杂。各共有人对共有物所享有的权利因共有关系的性质不同而有区别，存在着按份共有和共同共有两种共有关系，享有权利、承担义务的方式也各不相同。
本案中，案涉A、B两处房屋是特定的客体，共有主体为原被告4人，共有关系为共同共有。共同共有，是指各共有人根据共同关系，不分份额地共同享有对共有财产的权利。本案4人的共同关系，是因为家庭关系的存在，宅基地使用权是整个家庭成员之间共同享有，且签订安置补偿协议书中明确记载了4人均为安置权利人，才发生案涉房屋的共同共有关系。在这种共有关系中，4人不分份额、平等地享有案涉房屋的占有、使用、收益和处分的权利，承担的义务也是平等的。
（文中均为化名）
法
条
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接
《中华人民共和国民法典》
第三百条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
第三百零三条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。
回迁房可以做离婚房产析产登记吗?(回迁房可以做离婚房产析产登记吗？)
正规回迁房买卖协议全款（安置房买卖合同正规版本）
【本文标题和网址，转载请注明来源】回迁房可以做离婚房产析产登记吗?(回迁房可以做离婚房产析产登记吗？) http://www.gdmzwhlytsq.com/hyxw/349082.html
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