一、离婚财产分割即夫妻共同财产的分割，是指离婚时依法将夫妻共同财产划分为各自的个人财产。现行《婚姻法》第17条到第19条明确了夫妻共同财产是在夫妻关系存续期间取得的财产，以列举式和概括式的方式规定了夫妻共同财产的内容。该法也规定了夫妻共同财产的分割有协议分割和判决分割两种做法。
离婚时，双方有合法婚姻财产约定的，依约定。一方的特有财产归本人所有。夫妻共有财产一般应当均等分割，必要时亦可不均等，有争议的，人民法院应依法判决。在分割房产时，也会根据分割财产的方法，需要将房产分为共同财产和个人财产两种情况进行处理。
二、房产作为共同财产时的处理情况
(一)房产作为共同财产，对所有权无争议的处理情况
1、双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许;
2、一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋做出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;
3、双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价格进行分割。
(二)婚后双方对婚前一方所有的房屋进行修缮、装修、原拆原建，离婚时未变更产权的，房屋仍归产权人所有，增值部分中属于另一方应得的部分，由房屋所有权人折价补偿另一方，比如一方购买房屋时花费50万，经过双方出资装修后，房屋升值30万，总价值80万，那么升值的30万则应该平均分割;进行过扩建的，扩建部分的房屋应按夫妻共同财产处理。
(三)由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。
(四)根据最新的婚姻法司法解释，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确赠与双方的除外;
当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
(五)离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院判决房屋所有权的归属，一般会根据实际情况如哪一方负责抚养子女等因素判决由哪一方当事人使用。待当事人就该房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
夫妻共同财产在离婚时必须按照公平平等的原则进行处理和分隔，由于房产属于固定资产，在分割时需要双方协商来进行处理，如果双方能够对房产的分割情况达成一致的话，则不需要通过司法判决的方式来进行处理，法律上可以认可双方达成的一致意见。
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以案说“典”
条文 案例 解读，让民法典从法律文本走向你我他
第四章 离婚
第四节离婚财产分割
一
离婚财产的分割原则（夫妻共同财产如何分割？）
法言俗语
我国实行法定夫妻共同财产制，即只要夫妻双方未特别约定各自财产归各自所有或约定其他财产制，夫妻关系存续期间共同取得的财产原则上归夫妻共同所有。两口子感情好时，自然不存在分割财产之事，但当闹起离婚时，大到房子、汽车，小到一个床单被罩可能都在双方计较之中。夫妻双方离婚，共同生活的基础不复存在，自然涉及夫妻共同财产的分割问题。夫妻共同财产分割关系到双方离婚后的生活质量，历来是矛盾较为集中的问题之一。实践中，夫妻共同财产的分割一般有两种方式：一种是双方协商达成协议，这在双方登记离婚和诉讼离婚中均可以适用；另一种是由人民法院根据财产的具体情况进行判决，适用于诉讼离婚中。
财产分割的范围仅指夫妻共同财产，夫妻的个人财产、子女的财产、其他家庭成员的财产以及不属于夫妻共同财产范围的其他财产，均不属分割之列。双方协议时，规避法律的约定无效，如约定的内容规避法定义务，侵害国家、集体和他人的利益，均属规避法律的约定。人民法院认定夫妻财产约定无效的，按法定的共同财产制分割财产。实践中分割夫妻共同财产时，一般会区分与生产经营相关的财产、房屋以及知识产权等不同类型财产而作不同处理，原则上作均等分割，但根据生产、生活的实际需要和财产
在农村，夫妻共同财产往往还包括向农村集体经济组织承包的土地、果园等。农村划分责任田、口粮田等，以及批准宅基地，男女享有平等的权利，不得侵害妇女的合法权益。妇女结婚、离婚后，其责任田、口粮田和宅基地等，应当受到保障。
以案释法
案例一2011年6月，张某和陈某经人介绍订婚，因张某所在生产组要分土地补偿款，张家为使家庭迅速“添丁进口”多得补偿，张某和陈某在交往不到一个月的情况下即登记结婚。婚后不到3天，张某继续到外地上学，陈某在张家仅住了几个月就回其娘家居住。其后，陈某因向张某索要生产组每人发放的土地补偿58700元而多次发生争执。2013年，张某以夫妻相处时间较短，双方无感情基础为由两次到法院起诉离婚。在和好无望的情况下，人民法院于2014年6月以夫妻感情确已破裂为由判决二人离婚。离婚后，陈某要求张某父母返还自己的土地补偿款58700元，张某父母以办理结婚、待客、买家具钱已经花完为由拒不交出。多次索要无果后，陈某以不当得利为由将张某父母再次诉至法院。人民法院审理认为，土地补偿款是陈某基于合法婚姻关系而取得的按份共有财产，陈某对其份额享有所有权。对于张某父母辩称的该款全部用于办理结婚、待客、买家具的理由不予认可，支持了陈某的诉讼请求，判决张某父母偿还陈某的土地补偿款58700元。
案例二原告刘某婚前签订了关于南市区三丰路利民街住房1套的商品房买卖合同。原告刘某婚前交清房款首付款124247元。婚后原告刘某以自己的名义在农业银行办理贷款185000元。婚后原告共计偿还贷款42963.83元（到原告起诉时即2014年12月22日），原、被告缴纳楼房后期费用款12890元，原、被告共同装修费用50000多元，以上花费合计款105853元。关于该房产的分割，人民法院认为，双方共同花费的105853元应为原、被告共同财产。根据该房的现状、购买价格及时间、贷款数额、婚后装修花费、偿还贷款等情况，对该房作出如下分割：位于南市区三丰路利民街欣鑫文雅苑1-3-xxxx住房1套归原告使用，原告自己偿还剩余房贷；原告酌情给予被告补偿款53000元。
法官说法
01
与过去的《婚姻法》相比，《民法典》将照顾无过错方原则作为分割夫妻共同财产的原则之一，在一定程度上减少过错方分割夫妻共同财产的份额，在财产分割上体现对过错方的否定评价，这里的过错指的是与他人同居、家庭暴力等对离婚存在过错的情形。因此，无过错方在起诉离婚时可以将该原则运用在财产分割请求中，要求对方少分财产。
02
夫妻一方婚前用个人财产付首付签订房屋买卖合同，婚后双方共同还贷的，双方共同还贷及相应增值部分为双方夫妻共同财产，离婚时可以进行分割。
03
离婚时男女双方应当举证证明应当分割的财产为合法的夫妻共同财产实践中，小产权房因不具有合法性，人民法院不予分割，违法犯罪所得亦不在人民法院分割之列。房产证、房屋买卖合同、机动车行驶证等均可以作为证明夫妻共同财产的证据使用。
《民法典》条文
第一千零八十七条离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理，协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
二
债务的清偿（共同债务要共还）
法言俗语
《民法典》颁布之前，关于夫妻共同债务的清偿曾有两种倾向，一种是为了保护举债方配偶的利益，即让举债人偿还，配偶不签字的不用承担偿还责任。这种倾向导致了实践中大量出现借离婚逃避债务损害债权人利益的情况。另一种是为了保护债权人的利益，即只要在夫妻关系存续期间形成的债务，均为夫妻共同债务。这种倾向也导致出现了夫妻一方伪造债务损害另一方合法权益的情形，而且有的情况下，一方借款确未用于夫妻共同生活，让另一方偿还有失公平。正如上文分析，《民法典》平衡了债权人以及举债方配偶的利益，适当增加了债权人的审查义务，对夫妻共同债务的认定作出了合理的规定。
《民法典》规定的夫妻离婚时债务清偿的基本准则是：夫妻共同债务共同偿还，个人债务由个人偿还。夫妻共同债务先由夫妻共同财产进行清偿，清偿完毕后，余下的夫妻共同财产再由双方分割。如果共同财产不足以清偿共同债务的，由双方协议清偿；如果协议不成，则由人民法院根据双方的经济能力判决。还有一种情况是，夫妻约定婚后财产分别所有的，共同债务则由双方协议清偿，协议不成时，由人民法院判决。
需要说明的是，一般情况下，离婚时夫妻约定或人民法院判决对共同债务的分担方式仅具有对内的约束力。如果债权人不予认可，离婚当事人双方对债权人仍承担债务的连带清偿责任。一方承担了超过约定或人民法院判决承担的部分，可以向另一方追偿。
以案释法
案例一董某某与赵某某于1999年办理了结婚登记，婚后育有一子。2001年，董某某与他人合办了一家合伙企业，由于经营不善欠了很多外债。2009年，赵某某向董某某提出离婚，董某某表示同意离婚，两人就孩子抚养及其他财产问题达成一致，但是针对两笔债务未达成一致。2008年，董某某向贾某借了25万元，并承诺一年后连本带息偿还给贾某，董某某没有钱偿还，希望妻子与自己共同承担该笔借款。赵某某认为，这笔借款是董某某以个人名义借的，自己并不知情，不应当由她分担。此外，对于董某某欠村里小卖部的600元烟酒钱，赵某某认为这属于董某某自己的消费支出，应当属于董某某的个人债务，也不应当由她分担。由于对这两笔债务双方一直争执不下，赵某某于2009年10月向法院提起离婚诉讼，并请求法院对这两笔债务进行处理。法院经审理认为，被告董某某向贾某借款25万元的债务，发生在婚姻关系存续期间，虽然未直接用于家庭生活，但是用于夫妻双方都认可的企业经营活动，并且企业的经营所得也用于家庭生活，所以，这25万元借款应当属于夫妻共同债务，原告赵某某对该笔债务要承担连带责任。另外，被告董某某欠村里小卖部的600元烟酒钱，属于被告一方因不合理的开支所负的债务，这600元债务属于被告董某某的个人债务，应当由被告以自己的个人财产偿还。
案例二张某某与吴某某二人原系夫妻关系，于2016年9月5日离婚。在二人夫妻关系存续期间，张某某与邵某某于2016年7月25日签订《借款合同》一份，借款全额200万元，借款期限18个月，自2016年7月25日起至2018年1月25日止，借款仅限于家庭生活需要，固定每月利息3%。截至邵某某向一审法院提起本诉之日，该200万元欠款未偿还，仅由张某某通过银行转账方式偿还利息共计52万元。现邵某某主张，该笔借款系张某某与吴某某夫妻共同债务，要求二人共同偿还欠款本金及利息，并向一审法院提供《借款合同》及银行转账记录予以证明双方间借贷关系的存在，另提交吴某某与于某某签订的借款合同，用于证明该笔借款的用途为吴某某用于对外放贷。张某某对此予以认可，并表示该笔借款于邵某某打款当日即按照吴某某的指示转给案外人尹某某，转款的目的是用于其二人对外放贷以挣取其中的利息差额，尹某某系与吴某某签订借款合同的于某某之妻。一审法院认为，对于邵某某向张某某提供借款一事，有邵某某向法庭出示的《借款合同》及银行转账记录为证，一审法院对此予以认定。现本案中争议焦点为该笔借款是否应作为张某某与吴某某二人的夫妻共同债务，由二人共同承担还款义务。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第2条规定，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。第3条规定，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。根据邵某某向一审法院提供的证据，张某某在收到邵某某转账当日，将该笔款项转至尹某某账户内。根据尹某某陈述，该款项系其丈夫于某某向吴某某所借，吴某某对此虽不予认可，但其提供的向于某某出借款项所用资金
案例三林某是销售铁矿粉的老板，陈某与林某长期存在业务往来，经双方结算，截至2018年12月31日，林某尚欠陈某铁矿粉货款共计20万元。2019年1月，林某与孟某结婚。2019年2月15日，林某、陈某签订《还款协议》，林某承诺所欠货款及逾期付款损失在2019年12月30日前逐步还清等内容。后林某一直未还，陈某逐向法院提起诉讼，要求林某夫妻对债务承担共同偿还责任。法院认为，《还款协议》系林某一人所签，虽然发生在婚姻关系存续期间，但欠款并不是用于夫妻双方日常生活所需。妻子孟某既未在《还款协议》中签名，也未在事后进行追认，亦未参与丈夫的日常生产经营。原告也未能提供证据证明该债务用于两被告共同生活、共同生产经营，该欠款并非两被告共同的意思表示。故依据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第3条“夫妻一方在婚姻存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”的规定，判定所欠货款不应认定为夫妻共同债务，妻子孟某不需要承担偿还责任。
对于夫妻共同债务的清偿，首先由双方协商，如果双方能够对债务承担、财产分割、子女抚养达成一致，则可以通过登记离婚的方式办理离婚登记，将共同达成的债务承担、财产分割、子女抚养的协议写人离婚协议中，一旦完成离婚登记，该协议对双方具有约束力。
02
因为债权人并未参与到双方达成的债务承担的协议或者人民法院判决的债务承担方式中，所以该承担方式对债权人没有约束力，即不能对抗债权人，债权人仍有权就夫妻共同债务向双方或任何一方主张全部清偿。
03
如果债权人另案起诉夫妻一方或双方，并经人民法院判决由夫妻双方或一方承担清偿责任，夫妻任何一方实际承担了超过双方约定或人民法院离婚判决中判决其承担的债务份额的，对于超过部分，实际承担的一方可以向另一方进行追偿。
《民法典》条文
第一千零六十四条夫妻双方共同签名或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，以及夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，属于夫妻共同债务。
夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，不属于夫妻共同债务；但是，债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。
第一千零八十九条离婚时，夫妻共同债务应当共同偿还。共同财产不足清偿或者财产归各自所有的，由双方协议清偿，协议不成的，由人民法院判决。
转自：江必新、张甲天主编《中华人民共和国民法典学习读本》（人民法院出版社）
【法律条文】 《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一》 第七十六条 双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：
（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；
（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；
（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割。
【条文理解】
一、本条规定以房屋为夫妻双方共同所有为前提
本条是关于人民法院在夫妻双方无法对房屋的归属或价值达成一致时如何进行处理的规则条款。主要包括三种方式：（1）双方均主张的，竞价取得；（2）只有一方主张的，评估后补偿；（3）双方均不主张的，拍卖、变卖后分割价款。需要注意的是，无论是夫妻双方通过协商一致确定房屋的价值或归属，还是由人民法院根据不同的情况通过竞价、评估或拍卖、变卖的方式确定如何归属或分割，都必须以夫妻双方对房屋享有所有权，有权由其中一方获得房屋所有权或相应的补偿为前提。如夫妻双方不享有所有权，或所有权在离婚诉讼期间尚处于不明或不能确定的状态，就不享有对房屋进行处分的权利，既无权通过协商一致决定房屋的归属或价值分割方式，也无权请求人民法院通过裁判予以认定。此时，人民法院也缺乏予以确定归属或分割价值的合法依据。本条规定必须以夫妻双方对房屋享有所有权为前提，否则，人民法院不得适用。
二、按照当事人主张不同分别处理
房屋作为不动产的属性决定了其无法直接进行分割，只有取得所有权或相应价值两个选项。离婚诉讼的审判实践中，鉴于各种实际情况，不乏夫妻双方无法对属于夫妻共同财产的房屋的归属或价值达成一致的情况。在夫妻双方无法就房屋的归属或价值达成一致时，为解决矛盾纠纷，人民法院势必采取合理手段解决双方之间的纠纷。本条根据夫妻双方对房屋所有权的主张，以尽量采取公平合理的手段确定房屋价值为基础，区分三种情形分别作出处理：
（一）双方均主张房屋所有权并同意竞价取得的，应当准许
我国在1980年《婚姻法》中增加了对约定财产制的规定，形成了多年来以夫妻共同财产制作为法定财产制，与约定财产制共同调整夫妻之间的财产关系的格局。从现实情况看，我国绝大部分家庭采取的是法定的共同财产制，这与我国长久以来的家庭财产制度不无关系。婚姻关系存续期间，夫妻双方对财产共同共有，不分份额。不动产尤其是房产，在可以作为家庭投资选择的同时，也是家庭生活的基本方面之一。随着房地产市场高企，房产大幅增值，房产在大部分普通家庭资产中均占有极高的比例，房产分割背后的利益牵涉愈大。离婚案件中有关房产分割的争议数量越来越多、情况越来越复杂，争议分歧也越来越强烈。有鉴于此，实际生活中，夫妻双方离婚均主张要求取得房屋所有权的情形并不罕见。而房屋作为不动产，一物一权原则和房屋在物理上的不可分割的特性，决定了同一房屋之上不能同时存在两个所有权，房屋所有权也只能归属于一方当事人。对夫妻双方均对房屋主张所有权的情况，一般而言，人民法院应当按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则进行处理，在条件允许的情况下，将房屋判决给直接抚养子女的一方、女方或者无过错方。某些特定情形下，还可以将房屋判决给离婚后生活困难的一方。但在不存在适用上述照顾原则情形——如无子女或子女已成年无需照顾，或者已经在除房屋以外的其他财产的分割中体现了照顾子女、女方和无过错方利益原则时，如当事人双方经济条件大致相当，均同意采取竞价方式处理房屋所有权归属的，人民法院可以召集双方当事人，以公开竞价的方式，由出价高的一方取得该房屋所有权。未能取得房屋所有权的一方，则以房屋竞价为基础，按夫妻双方对房屋价值分割达成的协议，由取得房屋所有权的一方给予相应补偿。如夫妻双方无法就房屋价值分割达成一致意见，人民法院应当根据案件具体情况，以房屋竞价为参照，判决由取得房屋的一方给予另一方相应的补偿。
需要注意，由于竞价是一种最终以谁的出价高由谁获得标的的归属决定方式，无法体现《民法典》所提倡的保护子女、女方和无过错方权益原则，无法给予需要特别保护的一方以相应的照顾，虽然相对来说比较公平，但考虑到上述情况，其适用也需人民法院严格把握。一般来说，在夫妻双方的经济水平大致相当的条件下，才可以适用。否则，不利于贯彻《民法典》保护弱势群体的基本精神。
是否采取竞价方式确定房屋所有权，并非人民法院可以自行决定的。夫妻双方对房屋所有权归属或价值不能协商一致时，竞价方式的采用有两个不可缺少的条件：（1）双方均有意取得房屋所有权；（2）双方均同意竞价。这可以视为当事夫妻双方对为其所有的财产的处分方式的自愿选择，系其行使处分权的行为。不损害公共利益也不侵害他人利益，人民法院应当准许。
（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿
离婚诉讼中，除了夫妻双方均对房屋主张所有权的情况外，也不乏只有夫妻其中一方主张所有权，而另一方只要求获得其应当分得部分相应价款的情况。此时，人民法院首先应当确定房屋价款，以此为基础，再行确定未主张房屋所有权一方应当获得的补偿数额。
本条第2项规定的适用前提，是离婚诉讼夫妻双方虽同意由一方获得房屋所有权，但无法对房屋价值达成一致意见。通常，主张房屋所有权的一方希望按照房屋价格的最低数额甚至购房时支付的价款为标准给对方补偿，而要求补偿的一方则请求对方按照房屋的最高价款即同类房屋在房屋市场的出售价格为标准给予补偿，双方对房屋价值往往存在很大的争议。为使夫妻在对共有财产房屋的分割上达到利益平衡，就要按照离婚分割财产时的房屋市场价格，对需分割的房屋价值进行市场评估，这也是司法审判实践中对房屋自身价值最为客观的判定方法。考虑到现实生活需要和公平目的，本条规定将由评估机构按市场价格对房屋进行评估作为确定争议房屋价值的方式。《资产评估法》第2条规定，本法所称资产评估，是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。第17条规定，评估机构应当依法独立、客观、公正地开展业务，建立健全质量控制制度，保证评估报告的客观、真实、合理。该法通过对评估专业人员、评估机构、评估程序、行业协会、监督管理和法律责任等各方面的规定，规范评估行为，保证评估结果的客观、公正。相较而言，在离婚诉讼夫妻双方对房屋价值不能达成一致意见的情况下，由专业且中立的评估机构经过严格的评估程序确定房屋价值，继而由人民法院作为认定应当支付补偿数额的参照，比之由人民法院或其他机构酌情确定房屋价值，更加公平、有效，也更利于纠纷的妥善解决。
我国曾经历过较长一段时期的房屋实物配给政策，住房制度改革后，市场上自由流通的商品房和按成本价购买的福利性政策房屋均大量存在。依福利政策购买的房屋的出售价格包含不以购房价款为表现的各种福利因素，购房价款只是成本价的体现。成本价只包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等，相对于市场价具有很大的优惠。在对以成本价购买的房屋进行分割时，不仅要考虑夫妻购买时所实际支付的房价款，而且还应考虑到夫妻双方所购房屋中体现的工龄、职务等福利折价以及离婚时的房屋市场价等因素。此时，就更加需要专业评估机构运用专业知识和技能合理确定房屋价值。
（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割
本条第3项对《婚姻法司法解释（二）》第20条第3项进行增补，规定除拍卖外，变卖也可作为处置争议房屋的一种方式。2003年《婚姻法司法解释（二）》制定之时，随着我国综合国力、人民生活水平的不断提高，商品房市场的迅猛发展以及经济适用房建设的规模化发展，人们对居住房屋的标准较以往有了更高的要求。而以往的房屋建筑设计，特别是福利性政策的房屋在诸多方面已不能满足人们的居住要求。由此引发一些离婚诉讼分割共同财产过程中，当事人双方对婚姻关系存续期间购买的房屋特别是福利性房屋都不愿意主张所有权，而是想取得一定的房价款补偿后再另行选择购买房屋的情况。人民法院不能以照顾子女或者女方利益原则为依据，强行判决将房屋所有权给一方并由其给予对方一定补偿而导致其利益受损。该解释最终采纳了多数观点，规定在离婚当事人双方对共同所有的房屋均不主张房屋所有权而要求分得相应房价款的，当事人或者人民法院可以委托拍卖机构对该房屋依法进行拍卖，以房屋拍卖所得价款扣除拍卖所需费用后，作为夫妻共同财产进行分割。对于拍卖，《拍卖法》在标的、程序、委托和公告等各方面都作出了严格的规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》也规定，人民法院拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并对拍卖机构的拍卖进行监督，但法律、司法解释另有规定的除外。拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖15日前公告，等等。这些关于拍卖程序、机构选择和拍卖监督的规定，虽保证了拍卖的权威性，但也一定程度上导致了流程相对烦琐、成本消耗更大的结果。增加变卖的处理方式，可以既解决这一问题，又充分尊重当事人的意思自治。从实践来看，一方面，变卖的程序要简于拍卖，能够更快地达成将房屋转换为货币的目的；另一方面，拍卖、变卖两种处置方式并举，能够让当事人和人民法院视情况采取更加有利于纠纷解决的方式，对于提高纠纷解决效率不无好处。
【审判实践中应注意的问题】
1.《民法典》第1087条将照顾子女、女方和无过错方权益作为离婚夫妻共同财产分割的基本原则，人民法院根据本条规定对房屋的归属和价值进行认定时，在竞价、评估后补偿或拍卖、变卖的基础上，也不能忽略财产分割基本原则，切实保护子女、女方和无过错方权益。
2.虽然以竞价方式确定房屋所有权在夫妻双方经济条件大致相当的情况下更为公平，但竞价并非只能以夫妻双方经济条件大致相当为前提。双方经济条件有一定差距，但均同意通过竞价决定房屋所有权的，人民法院没有理由不予准许。如夫妻双方对竞价后的价值分割补偿不能协商达成一致的，人民法院在确定对未取得房屋所有权一方的补偿数额时，也应当以照顾子女、女方和无过错方权益为原则，合理确定补偿数额。
3.人民法院适用本条规定时，委托估价机构或者估价事务所进行房地产估价的估价费，或委托拍卖机构进行拍卖的佣金等支出价款，应当由当事人按照分割房屋价值的比例分担。
文章
【法律条文】 《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一》 第七十六条 双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：
（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；
（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；
（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割。
【条文理解】
一、本条规定以房屋为夫妻双方共同所有为前提
本条是关于人民法院在夫妻双方无法对房屋的归属或价值达成一致时如何进行处理的规则条款。主要包括三种方式：（1）双方均主张的，竞价取得；（2）只有一方主张的，评估后补偿；（3）双方均不主张的，拍卖、变卖后分割价款。需要注意的是，无论是夫妻双方通过协商一致确定房屋的价值或归属，还是由人民法院根据不同的情况通过竞价、评估或拍卖、变卖的方式确定如何归属或分割，都必须以夫妻双方对房屋享有所有权，有权由其中一方获得房屋所有权或相应的补偿为前提。如夫妻双方不享有所有权，或所有权在离婚诉讼期间尚处于不明或不能确定的状态，就不享有对房屋进行处分的权利，既无权通过协商一致决定房屋的归属或价值分割方式，也无权请求人民法院通过裁判予以认定。此时，人民法院也缺乏予以确定归属或分割价值的合法依据。本条规定必须以夫妻双方对房屋享有所有权为前提，否则，人民法院不得适用。
二、按照当事人主张不同分别处理
房屋作为不动产的属性决定了其无法直接进行分割，只有取得所有权或相应价值两个选项。离婚诉讼的审判实践中，鉴于各种实际情况，不乏夫妻双方无法对属于夫妻共同财产的房屋的归属或价值达成一致的情况。在夫妻双方无法就房屋的归属或价值达成一致时，为解决矛盾纠纷，人民法院势必采取合理手段解决双方之间的纠纷。本条根据夫妻双方对房屋所有权的主张，以尽量采取公平合理的手段确定房屋价值为基础，区分三种情形分别作出处理：
（一）双方均主张房屋所有权并同意竞价取得的，应当准许
我国在1980年《婚姻法》中增加了对约定财产制的规定，形成了多年来以夫妻共同财产制作为法定财产制，与约定财产制共同调整夫妻之间的财产关系的格局。从现实情况看，我国绝大部分家庭采取的是法定的共同财产制，这与我国长久以来的家庭财产制度不无关系。婚姻关系存续期间，夫妻双方对财产共同共有，不分份额。不动产尤其是房产，在可以作为家庭投资选择的同时，也是家庭生活的基本方面之一。随着房地产市场高企，房产大幅增值，房产在大部分普通家庭资产中均占有极高的比例，房产分割背后的利益牵涉愈大。离婚案件中有关房产分割的争议数量越来越多、情况越来越复杂，争议分歧也越来越强烈。有鉴于此，实际生活中，夫妻双方离婚均主张要求取得房屋所有权的情形并不罕见。而房屋作为不动产，一物一权原则和房屋在物理上的不可分割的特性，决定了同一房屋之上不能同时存在两个所有权，房屋所有权也只能归属于一方当事人。对夫妻双方均对房屋主张所有权的情况，一般而言，人民法院应当按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则进行处理，在条件允许的情况下，将房屋判决给直接抚养子女的一方、女方或者无过错方。某些特定情形下，还可以将房屋判决给离婚后生活困难的一方。但在不存在适用上述照顾原则情形——如无子女或子女已成年无需照顾，或者已经在除房屋以外的其他财产的分割中体现了照顾子女、女方和无过错方利益原则时，如当事人双方经济条件大致相当，均同意采取竞价方式处理房屋所有权归属的，人民法院可以召集双方当事人，以公开竞价的方式，由出价高的一方取得该房屋所有权。未能取得房屋所有权的一方，则以房屋竞价为基础，按夫妻双方对房屋价值分割达成的协议，由取得房屋所有权的一方给予相应补偿。如夫妻双方无法就房屋价值分割达成一致意见，人民法院应当根据案件具体情况，以房屋竞价为参照，判决由取得房屋的一方给予另一方相应的补偿。
需要注意，由于竞价是一种最终以谁的出价高由谁获得标的的归属决定方式，无法体现《民法典》所提倡的保护子女、女方和无过错方权益原则，无法给予需要特别保护的一方以相应的照顾，虽然相对来说比较公平，但考虑到上述情况，其适用也需人民法院严格把握。一般来说，在夫妻双方的经济水平大致相当的条件下，才可以适用。否则，不利于贯彻《民法典》保护弱势群体的基本精神。
是否采取竞价方式确定房屋所有权，并非人民法院可以自行决定的。夫妻双方对房屋所有权归属或价值不能协商一致时，竞价方式的采用有两个不可缺少的条件：（1）双方均有意取得房屋所有权；（2）双方均同意竞价。这可以视为当事夫妻双方对为其所有的财产的处分方式的自愿选择，系其行使处分权的行为。不损害公共利益也不侵害他人利益，人民法院应当准许。
（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿
离婚诉讼中，除了夫妻双方均对房屋主张所有权的情况外，也不乏只有夫妻其中一方主张所有权，而另一方只要求获得其应当分得部分相应价款的情况。此时，人民法院首先应当确定房屋价款，以此为基础，再行确定未主张房屋所有权一方应当获得的补偿数额。
本条第2项规定的适用前提，是离婚诉讼夫妻双方虽同意由一方获得房屋所有权，但无法对房屋价值达成一致意见。通常，主张房屋所有权的一方希望按照房屋价格的最低数额甚至购房时支付的价款为标准给对方补偿，而要求补偿的一方则请求对方按照房屋的最高价款即同类房屋在房屋市场的出售价格为标准给予补偿，双方对房屋价值往往存在很大的争议。为使夫妻在对共有财产房屋的分割上达到利益平衡，就要按照离婚分割财产时的房屋市场价格，对需分割的房屋价值进行市场评估，这也是司法审判实践中对房屋自身价值最为客观的判定方法。考虑到现实生活需要和公平目的，本条规定将由评估机构按市场价格对房屋进行评估作为确定争议房屋价值的方式。《资产评估法》第2条规定，本法所称资产评估，是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。第17条规定，评估机构应当依法独立、客观、公正地开展业务，建立健全质量控制制度，保证评估报告的客观、真实、合理。该法通过对评估专业人员、评估机构、评估程序、行业协会、监督管理和法律责任等各方面的规定，规范评估行为，保证评估结果的客观、公正。相较而言，在离婚诉讼夫妻双方对房屋价值不能达成一致意见的情况下，由专业且中立的评估机构经过严格的评估程序确定房屋价值，继而由人民法院作为认定应当支付补偿数额的参照，比之由人民法院或其他机构酌情确定房屋价值，更加公平、有效，也更利于纠纷的妥善解决。
我国曾经历过较长一段时期的房屋实物配给政策，住房制度改革后，市场上自由流通的商品房和按成本价购买的福利性政策房屋均大量存在。依福利政策购买的房屋的出售价格包含不以购房价款为表现的各种福利因素，购房价款只是成本价的体现。成本价只包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等，相对于市场价具有很大的优惠。在对以成本价购买的房屋进行分割时，不仅要考虑夫妻购买时所实际支付的房价款，而且还应考虑到夫妻双方所购房屋中体现的工龄、职务等福利折价以及离婚时的房屋市场价等因素。此时，就更加需要专业评估机构运用专业知识和技能合理确定房屋价值。
（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割
本条第3项对《婚姻法司法解释（二）》第20条第3项进行增补，规定除拍卖外，变卖也可作为处置争议房屋的一种方式。2003年《婚姻法司法解释（二）》制定之时，随着我国综合国力、人民生活水平的不断提高，商品房市场的迅猛发展以及经济适用房建设的规模化发展，人们对居住房屋的标准较以往有了更高的要求。而以往的房屋建筑设计，特别是福利性政策的房屋在诸多方面已不能满足人们的居住要求。由此引发一些离婚诉讼分割共同财产过程中，当事人双方对婚姻关系存续期间购买的房屋特别是福利性房屋都不愿意主张所有权，而是想取得一定的房价款补偿后再另行选择购买房屋的情况。人民法院不能以照顾子女或者女方利益原则为依据，强行判决将房屋所有权给一方并由其给予对方一定补偿而导致其利益受损。该解释最终采纳了多数观点，规定在离婚当事人双方对共同所有的房屋均不主张房屋所有权而要求分得相应房价款的，当事人或者人民法院可以委托拍卖机构对该房屋依法进行拍卖，以房屋拍卖所得价款扣除拍卖所需费用后，作为夫妻共同财产进行分割。对于拍卖，《拍卖法》在标的、程序、委托和公告等各方面都作出了严格的规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》也规定，人民法院拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并对拍卖机构的拍卖进行监督，但法律、司法解释另有规定的除外。拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖15日前公告，等等。这些关于拍卖程序、机构选择和拍卖监督的规定，虽保证了拍卖的权威性，但也一定程度上导致了流程相对烦琐、成本消耗更大的结果。增加变卖的处理方式，可以既解决这一问题，又充分尊重当事人的意思自治。从实践来看，一方面，变卖的程序要简于拍卖，能够更快地达成将房屋转换为货币的目的；另一方面，拍卖、变卖两种处置方式并举，能够让当事人和人民法院视情况采取更加有利于纠纷解决的方式，对于提高纠纷解决效率不无好处。
【审判实践中应注意的问题】
1.《民法典》第1087条将照顾子女、女方和无过错方权益作为离婚夫妻共同财产分割的基本原则，人民法院根据本条规定对房屋的归属和价值进行认定时，在竞价、评估后补偿或拍卖、变卖的基础上，也不能忽略财产分割基本原则，切实保护子女、女方和无过错方权益。
2.虽然以竞价方式确定房屋所有权在夫妻双方经济条件大致相当的情况下更为公平，但竞价并非只能以夫妻双方经济条件大致相当为前提。双方经济条件有一定差距，但均同意通过竞价决定房屋所有权的，人民法院没有理由不予准许。如夫妻双方对竞价后的价值分割补偿不能协商达成一致的，人民法院在确定对未取得房屋所有权一方的补偿数额时，也应当以照顾子女、女方和无过错方权益为原则，合理确定补偿数额。
3.人民法院适用本条规定时，委托估价机构或者估价事务所进行房地产估价的估价费，或委托拍卖机构进行拍卖的佣金等支出价款，应当由当事人按照分割房屋价值的比例分担。
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婚姻关系存续期间，哪些财产属于夫妻共同所有的财产
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