天山网讯（记者 盖有军 通讯员 王薇报道）手里没钱咋备耕？以前需要农户通过不动产抵押或“五户联保”等方式，在各商业银行贷款。如今，昌吉回族自治州的农民有了更便捷的贷款途径——用农村土地承包经营权证做抵押就可以贷款。
“有了农村土地承包经营权证这个“红本本”，我们现在贷款很轻松！”昌吉市榆树沟镇前进村村民吉永宏说。
3月6日，在昌吉市榆树沟镇前进村，中国建设银行昌吉州分行工作人员指导村民在网上办理农村土地承包经营权抵押贷款。王薇摄
就在几天前，中国建设银行昌吉州分行工作人员来到前进村，现场开展金融备耕服务。得知消息后，吉永宏和村民王修军相约来到村会议室，两人都带着自家的“红本本”——《农村土地承包经营权证》。
这几年，吉永宏和王修军一直合作种地，共种植机采番茄和制种玉米400多亩，年年备耕都要贷款。在现场，银行工作人员核对了两人的身份信息和申请材料后，指导他们通过手机进行线上操作，不到 30分钟申请的贷款就发放到账。
“不用其他抵押物、贷款利息低、申请贷款很方便。”吉永宏算了一笔账：“我的确权土地有64亩，王修军的是112亩，用农村土地承包经营权抵押贷款，每亩地可以贷款1560元，我们两家一共能贷款27万多元，利率不到3.7%。”
昌吉市榆树沟镇前进村党委书记李倾刚介绍，前进村现有耕地2.4万亩，主要种植机采番茄和制种玉米等作物。每年春耕时节，农户都有不同程度的贷款需求。他说，过去金融单位发放贷款实行“五户联保”，一户到期还不上贷款，其他几户就受牵连很难再贷款，往往是“联而不保”。自从有了“红本本”，贷款的事农户自己说了算。
“农村土地承包经营权抵押贷款利用大数据资源，特别是土地确权成果，为农户提供方便快捷的融资服务，有效破解了农业经营主体融资难、融资贵等问题。”李倾刚说。
中国建设银行昌吉州分行客户部经理陶勐刚说，农户贷款普遍存在缺少抵押物、产权不清等特点。现在政府推广农村土地承包经营权抵押贷款，所有农户的土地承包经营权相关数据都是由昌吉州农村综合产权交易中心提供。银行通过“农业大数据 金融”支农模式，指导农户进行“云”上操作，就能获得贷款即时到账、随借随还等金融服务。
开展农村土地承包经营权抵押贷款的前提是完成农村土地确权登记。目前，昌吉州已在全州68个乡镇（街道）、491个村开展土地确权登记颁证试点工作，覆盖耕地面积已达到574.8万亩。
昌吉州农村综合产权交易中心昌吉市区域负责人包海翔说，农村土地承包经营权证是农户申请农村土地经营权抵押贷款的唯一依据。农户通过农村综合产权交易中心提交农村土地承包经营权抵押贷款备案申请，村委会对备案进行审核申请，通过审核后，交易中心进行抵押登记，由金融机构发放贷款。
自2016年以来，昌吉州各级农村综合产权交易中心积极开展农村土地承包经营权抵押贷款试点工作，全州累计为各类农业经营主体发放抵押贷款15亿元，有效盘活了农村土地资源的综合价值、激发了乡村振兴的内生动力。
一、抵押担保是不是就是抵押贷款？
不是的。
1、抵押担保是指债务人或者第三人不转移对某一特定物的占有，而将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
2、抵押贷款指借款人在法律上把自己的财产所有权作为抵押而取得的银行贷款。它是银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款到期，借款者必须如数归还，否则，作为一种补偿银行有权处理抵押品。
二、什么是抵押贷款？
抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。它是银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款到期，借款者必须如数归还，否则银行有权处理抵押品，作为一种补偿。
三、如何申请抵押贷款？
(一)贷款人申请;
借款人到贷款银行填报《个人住房借款申请表》并提交下列材料:①借款人的身份证、户口:②购买住房的合同意向书或其他证明文件:③借款人所在单位出具的借款人家庭稳定经济收人证明;④贷款银行要求的其他证明。
(二)贷款银行审查;
贷款银行对借款人的贷款申请及其他各项证明材料进行审查，审查合格后出具贷款承诺书。并与借款人签订抵押合同。
(三)借款人与售房单位签订购房合同;
借款人凭贷款银行出具的贷款承诺书与售房单位签订购房合同，并请售房单位在房产收押合同上签章。
(四)借款人办理抵押房屋的保险:
借款人持购房合同到贷款银行指定的保险机构办理抵押房屋的保险。
(五)借款人与贷款银行签订个人住房抵押贷款合同;
借款人持购房合同、抵押合同、收押合同及保险单，与第三方(法人)担保人一起到贷款银行签订《个人住房抵押贷款合同》并在30日内到房地产管理机关办理抵押登记，当事人要求公证的，可到公证机关办理公证。
(六)贷款银行划款;
贷款银行将贷款以转账方式划入购房合同中指定的售房单位在贷款银行的存款账户。
四、邮政银行抵押贷款条件？
1、借款人能够提供邮政银行认可的抵押物做抵押;
2、年龄在18周岁到60周岁之间，借款人具有完全民事行为能力;
3、具有当地居民户口或有效的居住证明;
4、有合法稳定的收入
5、贷款期限与借款人年龄之和不超过65年;
6、邮政银行要求的其他条件。
五、小产权房能否抵押贷款？
根据相关规定，下列财产是不允许抵押的
(一)土地所有权;
(二)宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外;
(三)学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施;
(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;
(五)依法被查封、扣押、监管的财产:
(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
小产权房不是商品房，它是指在农村集体土地上建造的房子，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，没有真正合法有效的产权证，无法在房产市场合法流通，因此小产权不能抵押。
六、购房合同可以抵押贷款吗？
一般只有购房合同无法办理抵押申请贷款。申请房产抵押贷款，需要持有国有土地使用证和房屋所有权证，才能办理抵押登记手续，取得他项权利证书。
七、抵押贷款的种类有哪些？
抵押贷款又分最高限额抵押与传统抵押形式两种。
最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。两者的区别在于:
(1)最高额抵押所担保的债权为不确定债权;
(2)最高限额抵押所担保的债权通常为将来的债权;
(3)最高限额抵押必须预定最高限额外负担;
(4)最高限额抵押权不随主债权的转移而转移。
法律法规
中华人民共和国民法典-第四百二十条
第四百二十条，为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。 最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
中华人民共和国民法典-第三百九十四条
第三百九十四条 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
八、车本抵押贷款需要的资料？
1、机动车所有人身份证明原件和复印件(单位车辆为组织代码证原件和复印件，暂住人口还需提供有效的居住证原件和复印件);
2、抵押权人身份证明原件及复印件(需盖公章)
3、抵押合同原件;
4、抵押权人委托书和机动车所有人委托书(盖公章及核对章);
5、如是代理的，还需代办人员的身份证明原件和复印件;
6、机动车登记证书;
7、填写《机动车抵押登记/质押备案申请表》。
九、如何应对银行抵押贷款风险？
1、加强贷款审查的策略研究。有关金融法律专业人士指出，应重新审视贷款安全观念与策略，将贷款安全重心置于第一还款
2、树立政策法律风险意识，建立政策和法律法规的持续学习与应对研究制度，全面实行依法经营战略。
3、在建立贷款抵押担保全方位动态管理机制上，要完善激励与约束相结合的管理岗位责任制，增强对贷款抵押担保全程及其各环节管理风险的控制能力。
4、形成贷款抵押风险的补救控制措施机制。在贷款抵押风险实际产生且不能通过协商解决的情况下，应及时采取将风险降到最低、损失降到最小的补救控制措施，最大限度的保护金融资产。
十、银行抵押贷款风险有哪些？
1、银行贷款抵押优先权难以实现的风险。抵押权是基于商业银行和借款人(或为借款人提供抵押担保的第三人)的合同约定而产生的担保物权，它在行使顺序上位于基于法律直接规定而产生的法定优先权之后。一旦法定优先权与抵押优先权在贷款案例中相遇，抵押优先权就相对不优先了，从而可能导致银行贷款债权在一定程度上甚至完全丧失担保物权的保障，即贷款债权被悬空。
2、银行发放贷款过程中审查不力的风险。《商业银行法》第36条规定商业银行有对抵押物的权属、价值以及实现抵押权的可行性进行严格审查的法律义务，以确保抵押对贷款的保障功能能切实有效和充分地发挥。实践中银行贷款抵押审查业务操作问题众多，风险巨大。较突出的问题和风险主要有:一是权属错位悬空贷款债权;二是抵押物价值高估直接造成贷款风险三是抵押权行使的可行性反比例地对贷款风险状况形成重大影响。
3、银行贷款抵押登记的法律风险。签约与抵押登记的风险。实践中，签约与抵押登记方面存在的突出风险主要有:一是贷款合同或抵细合同无效的风险;二是应登记而未登记或可不登记而未登记的风险:三是重复登记的风险;四是贷款借新还旧或贷款债权转让业务中的风险;五是房地产抵押中的“两证”风险。
4、银行抵押贷款的管理风险。因抵押权是抵押标的物不转移占有的担保物权，有效设置抵押并发放贷款后，抵押物仍在抵押人的占有之下，抵押物实物存续形态、价值形态和抵押权权利维护等因素对抵押权的实际有效性和法律有效性影响甚大，抵押物管理因而面临大量风险。贷后抵押管理实务中面临的风险主要有:抵押人因信用与法制观念淡薄而随意处置抵押
物的风险;抵押物灭失的风险;抵押时效丧失的风险;抵押被非法裁定为无效的风险;企业改制
中“债权随资产走”原则和“除权期”规则适用的风
险。
十一、经济适用房可以抵押贷款吗？
取得经济适用房房屋所有权证，可以设定抵押权。
十二、商业银行主要提供几种住房抵押贷款？
我国住房抵押贷款的种类较多，目前，商业银行主要提供以下几种住房抵押贷款:
(一)住房公积金贷款，该贷款是针对已经参加交纳住房公积金的个人而发放的贷款，该种贷款利率优厚。
(二)个人住房组合贷款，该贷款也是针对已经参加交纳住房公积金的个人而发放的贷款，与住房公积金贷款区别在于它是住房公积金贷款于商业性住房抵押贷款的组合，因为住房公积金贷款有上限。
(三)个人住房担保贷款，未交纳住房公积金的个人在申请银行贷款时，如果住宅开发商与银行有贷款协议，那么购房者可以申请这种贷款，即一般所谓的按揭贷款。
(四)住房储蓄贷款，该种贷款要求购房者在银行需有一定数额的存款，购房者可以得到相当于存款额2倍或5倍的贷款。
(五)存单抵押贷款，但该种贷款有最高限制，一般不得超过10万元。
(六)房产抵押贷款，该种贷款需要购房者以现有住房作为抵押。
(七)机构担保贷款，即由购房者的单位予以保证方能得到的贷款。这些贷款品种主要还是根据保证形式来划分的，而根据期限、利率、偿还方式来划分的贷款品种还不多，一定程度上影响了居民对住房抵押贷款的需求。
十三、以企业名义去担保公司抵押贷款拍卖流程？
1、申请:企业提出贷款担保申请。
2、考察:考察企业的经营情况、财务情况、抵押资产情况、纳税情况、信用情况、企业主情况，初步确定担保与否。
3、沟通:与贷款银行沟通，进一步掌握银行提供的企业信息，明确银行拟贷款的金额和期限。
4、担保:与企业鉴定担保及反担保协议，资产抵押及登记等法律手续，并与贷款银行签定保证合同，正式与银行、企业确立担保关系。
5、放贷:银行在审查担保的基础上向企业发放贷款，同时向企业收取担保费用。
6、跟踪:跟踪企业的贷款使用情况和企业的运营情况，通过企业季度纳税、用电量、现金流的增长或减少最直接跟踪考察企业的经营状况。
7、提示:企业还贷前一个月，预先提示，以便企业提早作好还贷准备，保证企业资金流的正常运转。
8、解除:凭企业的银行还款单，解除抵押登记，解除与银行、企业的担保关系。
9、记录:记录本次担保的信用情况，分为正常不正常、逾期、坏账四个档次，为后续担保提供信用记录。
10、归档:将与银行、企业签定的各种协议以及还贷后的凭证、解除担保的凭证等整理归档、封存、以备今后查档。
十四、抵押担保贷款分为哪几种？
一、银行抵押
1、个人住房贷款
2、企业抵押贷款
二、信托抵押贷款
抵押信托贷款是指受托人接受委托人的委托，将委托人存入的资金，按其(或信托计划中)指定的对象、用途、期限、利率与金额等发放贷款，融资方以不动产抵押作为信托贷款的担保
方式、利玄加典田一般年18%左右.
三、典当行抵押
抵押典当是指当户将其不动产抵押给典当行，交付一定比例费用和利息，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、费用、偿还当金、赎回当物的行为。利息加费用合并约为月3%左右。
四、车辆抵押
汽车抵押贷款是以借款人或第三人的汽车或自购车作为抵押物向金融机构或汽车消费贷款公司取得的贷款。
五、房产抵押
房产抵押贷款是指借款人以已购商品住房抵押，贷款银行为借款人提供一揽子资金服务，满足其购买住房、车位、大额耐用消费品、汽车和住房装修等多种需求的人民币贷款。
六、五色土抵押
借款人将不动产抵押在放贷人(自然人)的名下。放贷人将资金直接交给借款人，借款人依照约定还本付息。借款人若不履行到期债务，放贷人对该不动产有优先受偿的权利。五色土负责抵押借贷的风险管理，贷前风险评级和贷后诉讼执行。对每一笔抵押贷款，尽职调查，评估风险的大小，确定五色土风险级别:AAA级、A A级、A级等。
十五、担保公司办抵押贷款好批吗？
能不能被批准是根据个人的信用和可抵押的来确定的。
一般来说，只要手续齐全，担保公司合法，这样的小额个人贷款是很容易通过的，因为和银行贷款相比，通过担保公司和贷款公司进行贷款有着很多优势也会让顾客在短时间内贷款数额较大。此外，除了可选择的贷款种类多外。目前有越来越多的贷款公司可办贷款，借款人可选择的贷款公司也不会像银行那么片面。
十六、股票抵押贷款的程序是怎样的？
1、提交和审核资料
借款人需要向银行等机构提交股票质押贷款的申请，而贷款人在收到申请后需要对借款人的贷款用途、资信状况、偿还贷款能力等进行审核，对资料的真实性进行严格把关，在审核后对借款人给予答复。
2、进行贷款评估
贷款机构在审核资料真实性后，需要对借款人的信贷风险和财务承受能力进行审核分析，根据同意授信的管理办法，根据借款人的还款能力来确定是否贷款给借款人，以及抵押贷款的额度。
3、签订合同
贷款机构在评估后确定给借款人贷款后，需要根据我国的法律规定来签订股票抵押贷款合同，在合同中明确双方的权利义务。
4、办理出质等级
在签订合同后，贷款机构同借款人在证券登记机构办理出质登记，并获得其出具的股票质押登记书面证明。
5、获得贷款并偿还本息
借款人获得银行等贷款机构的借款，按照合同的规定来偿还贷款利息，在借款人清偿贷款后，贷款合同自行终止。并办理质押登记注销手续，将股票质押登记书面证明还送给借款人。
十七、个人无抵押贷款的条件有哪些？
1、较高的银行流水
申请办理银行信用贷款时，银行会考察借款人的还款能力，因此就会要求借款人提供近三个月的银行流水，一般情况下借款人的银行流水越高，说明借款人的经济能力越强，在银行也有一个不错的信用度，也就会更受到银行的青睐。
2、稳定的工作与收入
如果借款人具有稳定的工作以及经济收入
3、良好的个人信用记录
申请个人信用贷款，是不需要借款人提供抵押物，主要是看借款人的个人信用情况，银行或者贷款机构为了降低贷款风险对于借款人的个人信用是非常重视的，有了良好的个人信用也就增加了申请到贷款的成功几率。
近十年来，随着房价的上涨，房地产行业一直是社会的热点行业，房地产行业也从原来的建筑业脱离出来，成为国家的支柱产业。房地产业是指通过市场机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、咨询等项目的产业，具体可分为房地产开发与经营、房地产经纪、房地产管理（物业管理）、二手房交易的经营管理等行业。房地产开发与经营是房地产业的主要内容，也有其特殊的行业特征。
房地产行业是一个资源整合型行业，开发流程长、资金密集，精装住宅从拿地到交房一般开发周期为22~26个月，商业地产则更长，商业地产行业内以速度取胜的万达，从拿地到开业的开发周期为18个月以上，这已是行业的速度标杆，普通商业地产的开发商的开发周期为3~5年。
房地产行业另一个显著的特征是涉及行政主管部门多，基本上涉及了所有的行政主管部门，其中房地产开发的许多重要节点与里程碑都是以行政部门的审批文件为依据的。掌握财税从掌握业务开始，一个不了解业务的财税人员不可能成为优秀的财税人员，了解房地产开发业务需要从了解房地产开发流程开始。
一、房地产开发流程
我们先来看一个简单的房地产开发流程图，如图1-1所示，它浓缩了对于财税人员重要的9个关键性节点，实际的房地产开发流程远比这个复杂。
图1-1 房地产开发项目开发流程图
二、财税人员相关的9个重要开发节点
财税人员相关的9个重要开发节点如表1-1所示
表1-1
1.签订土地出让合同
绝大多数房地产集团公司出于风险分散的考虑，往往倾向于将多个项目分散在不同的项目公司运作，与母公司形成一道风险防火墙，以免一个项目的风险拖累其他项目。同时地方政府出于税收的考虑不支持分公司主体的开发企业，因而参与拍地的企业往往不是最后开发该地块的公司壳主体，签订土地出让合同的公司往往也不是开发该地块的公司壳主体，因而签订土地出让合同后，不能急于将土地权过户至拍地公司名下。笔者曾遇到一个案例，一个餐饮企业进军房地产行业，由于缺少经验，马上将土地权过户至餐饮企业名下，结果房地产项目公司成立后，无法将土地权过户至房地产项目公司名下，税务机关认为第二次过户属于销售行为，需要缴纳相关税金才准予过户。
2.设立项目公司
设立项目公司时有许多考量，分公司还是子公司、外资还是内资、投资总额与注册资本的比例、注册地的选择，还涉及利用地方政府之间的竞争关系进行税收优惠政策的谈判，这是公司战略层面的安排，对公司的发展与影响也是长远的。我曾经接触过有房地产公司取得直线返还当地财政所得70%的税收返还优惠，在这种情况下，在公司设立阶段，该房地产公司已经完成了税收战略层面的安排。
3.发改委立项
发改委立项主要是考察项目的投资额及可行性，但是对于财税人员来说，立项批复中的投资总额是融资金额的重要依据。在现在的金融环境下，银行一般要求自有资金占投资总额的40%~50%，同时贷款金额不超过投资总额的50%，因而立项批复中的投资总额就显得尤为重要，投资总额大，融资总额就大。一些房地产公司为了增加融资金额，减少开发自有资金，盲目放大申报投资总额，所以许多地方发改委为了防止房地产公司骗贷，对投资总额进行严格的审核。
4.取得建设用地许可证
建设用地许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据。用地许可证对于财税人员来说，最重要的作用在于，部分银行以土地使用证、建设用地许可证作为房地产项目贷款可以进行前期评级、项目评估的条件，取得了土地使用证、建设用地许可证及总平面图即可以进行贷款上报审批。
5.建设工程规划许可证
取得了建设工程规划许可证意味着项目施工图已获规划局认可，有了建设工程规划许可证，项目贷款可以上审贷会审批，可以进行实质性的贷款授信审批。伴随着规划许可证的审批，房地产公司可以取得项目方案审查意见书（或规划批准书），该文件会正式确定地上的建筑面积、车位数量、各种公建面积、各业态建筑面积、建筑层数、密度、绿地率等指标，至此项目的...
6.建设工程施工许可证
取得了建设工程施工许可证意味着项目的总包单位已经确定，项目主体可以动工。有了建设工程施工许可证银行贷款可以提取，开发项目的建设资金可以通过银行贷款进行解决。在取得建设工程施工许可证这个时点，股东垫付款项达到极大值。许多房地产项目前期资金断流就是发生在这个时间节点，由于银行贷款不满足提取条件，股东垫支款项达到极值，办理施工许可证的那笔资金成为压死骆驼的最后一根稻草，项目公司无法取得建设工程施工许可证，只能通过资产重组或转让股权的方式来盘活项目或者黯然出局。
7.预售许可证
取得预售许可证是房地产公司资金由流出转向流入的转折点，取得预售许可证前这个时点，项目公司资金流出达到极大值。取得预售许可证，房地产项目已经度过了风险期。在江苏一些地区，取得预售许可证前必须完成前期物业服务公司的招投标工作。
8.竣工验收备案（建筑临时和正式使用证）
竣工验收取得竣工备案表或建筑物的临时（正式）使用证，表示该建筑物可以投入使用。在会计上，竣工验收取得竣工备案表或建筑物的临时（正式）使用证，是存货达到预计可使用状态的形式标准，自此后，利息等费用就停止资本化。在税收上，竣工验收取得竣工备案表或建筑物的临时（正式）使用证，国税发〔2009〕31号文以此作为区分产品是否完工的标志，并以此节点为分水岭将收入区分为销售未完工产品的收入与销售已完工产品的收入，具有非常重要的里程碑意义。
9.交房
交房是房地产公司将所开发的产成品交付给小业主的行为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释〔2003〕7号第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。因而自交房后，房屋毁损、灭失的风险由买受人承担，所有权相关的主要风险转移，从会计的角度，根据会计准则-收入准则，房地产公司可以在利润表上确认销售收入并结转销售成本，配比税金及附加。
国家税务总局自2003年以来直至2011年，持续把房地产行业列为年度纳税检查工作重点，房地产行业也是近年来税务机关重点税源贡献行业，据《21世纪经济报道》（2010-09-14）报道：“2010年上半年，房地产对江苏财政税收的贡献率就直逼2009年全年。单国税一块，江苏就实现了房地产业税收447亿元，占服务业税收的比重高达32.66%，首次超过江苏服务业‘重头’批发零售业份额，成为三产第一税收支柱。”
一、房地产公司涉税现状概述
除消费税、关税外，房地产企业几乎涉及现行所有税种，房地产还是一个高税负的行业，一般情况下税收占整个企业收入的17%~25%，是仅次于建安成本（含土地）的第二大支出，但即便如此，房地产公司仍然存在很大的税务风险，房地产公司的财务也在税务稽查面前屡败屡战，交了不该交的税，没省该省的税，逢查必罚，害怕稽查，面对税务风险企业管理处于一种无助的状态，因而探求房地产公司税务风险管理的理论方法与实践方法，成为房地产企业特别是民营房地产企业的一种急切诉求，不交冤枉税是房地产企业的共同心声。
随着房地产集团的急速发展与扩张，管理链条拉长，需要大量的成熟房地产税务人员，但是一流的房地产税务人员处于可遇不可求的状态，一个房地产集团往往只能有一至两个成熟的房地产税务人员，如何把这一两个人的经验与能力转化为整个房地产集团税务管理水平？如果实现房地产集团税务风险管理的标准化，是房地产集团公司税务风险管理的另一个难题，只有实现个人的力量团队化与标准化，才能从整体上提高房地产集团的税务风险管理水平，改变房地产集团即使在一个集团内，各个子公司税务风险管理水平也参差不齐的现状。
房地产业务的特殊性与所涉税种的复杂性，要求房地产公司的税收管理需要掌握房地产业务及税法两套知识，将两套知识结合起来才能熟练掌握房地产税务风险管理，但是以财务为背景的企业财务人员法律知识储备较少，以法律为背景的税务机关或中介人员不熟悉房地产业务，导致整体上房地产公司税务风险管理水平比较低下，对于一些问题的认识存在普遍性的盲区，因而研究房地产公司的税务风险管理以降低房地产公司乃至整个房地产集团整体税务风险，有非常现实的指导意义。
二、税法体系的构成
税法属于国家法律体系中的部门法，目前并没有一部法律明文规定税法的体系构成，但是综合各个涉税法规与文件的思想，仍然可以归纳总结出税法是以会计准则为基础、以税收法规（文件）为主体、以部门法为补充的一科杂学。
我国目前还没有“税收基本法”，《中华人民共和国税收征收管理法》（简称《税收征收管理法》）在一定程度上代替了税收基本法的职责。目前搭建起整个税收法学体系主体的是《税收征收管理法》以及20余个税种的单行法律法规。销售型房地产公司所涉税种按税负排列一般有三大税种：增值税、企业所得税、土地增值税；从事商业运营的房地产公司按税负排列一般有四大税种：增值税、企业所得税、土地增值税和房产税，房产税成为大税种是商业地产公司的特色。表1-2汇总了房地产公司所涉各税种的常见疑难问题。
表1-2 房地产公司所涉各税种的常见疑难问题
从难度划分，土地增值税、企业所得税、房产税、增值税是房地产公司的四个疑难税种，土地增值税由于受地方税务局的影响大而更具变化性；企业所得税体系复杂但是规定相对明确；房产税虽然体系简单但是对一些问题缺少文件依据；营业税改征增值税（以下统称营改增）后，由于增值税的计算、抵扣和要求比营业税要复杂得多，房地产公司需要学习、适应、改变的地方更多。其余税种相对易理解与掌握。
近十年来，随着房价的上涨，房地产行业一直是社会的热点行业，房地产行业也从原来的建筑业脱离出来，成为国家的支柱产业。房地产业是指通过市场机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、咨询等项目的产业，具体可分为房地产开发与经营、房地产经纪、房地产管理（物业管理）、二手房交易的经营管理等行业。房地产开发与经营是房地产业的主要内容，也有其特殊的行业特征。
房地产行业是一个资源整合型行业，开发流程长、资金密集，精装住宅从拿地到交房一般开发周期为22~26个月，商业地产则更长，商业地产行业内以速度取胜的万达，从拿地到开业的开发周期为18个月以上，这已是行业的速度标杆，普通商业地产的开发商的开发周期为3~5年。
房地产行业另一个显著的特征是涉及行政主管部门多，基本上涉及了所有的行政主管部门，其中房地产开发的许多重要节点与里程碑都是以行政部门的审批文件为依据的。掌握财税从掌握业务开始，一个不了解业务的财税人员不可能成为优秀的财税人员，了解房地产开发业务需要从了解房地产开发流程开始。
一、房地产开发流程
我们先来看一个简单的房地产开发流程图，如图1-1所示，它浓缩了对于财税人员重要的9个关键性节点，实际的房地产开发流程远比这个复杂。
图1-1 房地产开发项目开发流程图
二、财税人员相关的9个重要开发节点
财税人员相关的9个重要开发节点如表1-1所示
表1-1
1.签订土地出让合同
绝大多数房地产集团公司出于风险分散的考虑，往往倾向于将多个项目分散在不同的项目公司运作，与母公司形成一道风险防火墙，以免一个项目的风险拖累其他项目。同时地方政府出于税收的考虑不支持分公司主体的开发企业，因而参与拍地的企业往往不是最后开发该地块的公司壳主体，签订土地出让合同的公司往往也不是开发该地块的公司壳主体，因而签订土地出让合同后，不能急于将土地权过户至拍地公司名下。笔者曾遇到一个案例，一个餐饮企业进军房地产行业，由于缺少经验，马上将土地权过户至餐饮企业名下，结果房地产项目公司成立后，无法将土地权过户至房地产项目公司名下，税务机关认为第二次过户属于销售行为，需要缴纳相关税金才准予过户。
2.设立项目公司
设立项目公司时有许多考量，分公司还是子公司、外资还是内资、投资总额与注册资本的比例、注册地的选择，还涉及利用地方政府之间的竞争关系进行税收优惠政策的谈判，这是公司战略层面的安排，对公司的发展与影响也是长远的。我曾经接触过有房地产公司取得直线返还当地财政所得70%的税收返还优惠，在这种情况下，在公司设立阶段，该房地产公司已经完成了税收战略层面的安排。
3.发改委立项
发改委立项主要是考察项目的投资额及可行性，但是对于财税人员来说，立项批复中的投资总额是融资金额的重要依据。在现在的金融环境下，银行一般要求自有资金占投资总额的40%~50%，同时贷款金额不超过投资总额的50%，因而立项批复中的投资总额就显得尤为重要，投资总额大，融资总额就大。一些房地产公司为了增加融资金额，减少开发自有资金，盲目放大申报投资总额，所以许多地方发改委为了防止房地产公司骗贷，对投资总额进行严格的审核。
4.取得建设用地许可证
建设用地许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据。用地许可证对于财税人员来说，最重要的作用在于，部分银行以土地使用证、建设用地许可证作为房地产项目贷款可以进行前期评级、项目评估的条件，取得了土地使用证、建设用地许可证及总平面图即可以进行贷款上报审批。
5.建设工程规划许可证
取得了建设工程规划许可证意味着项目施工图已获规划局认可，有了建设工程规划许可证，项目贷款可以上审贷会审批，可以进行实质性的贷款授信审批。伴随着规划许可证的审批，房地产公司可以取得项目方案审查意见书（或规划批准书），该文件会正式确定地上的建筑面积、车位数量、各种公建面积、各业态建筑面积、建筑层数、密度、绿地率等指标，至此项目的...
6.建设工程施工许可证
取得了建设工程施工许可证意味着项目的总包单位已经确定，项目主体可以动工。有了建设工程施工许可证银行贷款可以提取，开发项目的建设资金可以通过银行贷款进行解决。在取得建设工程施工许可证这个时点，股东垫付款项达到极大值。许多房地产项目前期资金断流就是发生在这个时间节点，由于银行贷款不满足提取条件，股东垫支款项达到极值，办理施工许可证的那笔资金成为压死骆驼的最后一根稻草，项目公司无法取得建设工程施工许可证，只能通过资产重组或转让股权的方式来盘活项目或者黯然出局。
7.预售许可证
取得预售许可证是房地产公司资金由流出转向流入的转折点，取得预售许可证前这个时点，项目公司资金流出达到极大值。取得预售许可证，房地产项目已经度过了风险期。在江苏一些地区，取得预售许可证前必须完成前期物业服务公司的招投标工作。
8.竣工验收备案（建筑临时和正式使用证）
竣工验收取得竣工备案表或建筑物的临时（正式）使用证，表示该建筑物可以投入使用。在会计上，竣工验收取得竣工备案表或建筑物的临时（正式）使用证，是存货达到预计可使用状态的形式标准，自此后，利息等费用就停止资本化。在税收上，竣工验收取得竣工备案表或建筑物的临时（正式）使用证，国税发〔2009〕31号文以此作为区分产品是否完工的标志，并以此节点为分水岭将收入区分为销售未完工产品的收入与销售已完工产品的收入，具有非常重要的里程碑意义。
9.交房
交房是房地产公司将所开发的产成品交付给小业主的行为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释〔2003〕7号第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。因而自交房后，房屋毁损、灭失的风险由买受人承担，所有权相关的主要风险转移，从会计的角度，根据会计准则-收入准则，房地产公司可以在利润表上确认销售收入并结转销售成本，配比税金及附加。
国家税务总局自2003年以来直至2011年，持续把房地产行业列为年度纳税检查工作重点，房地产行业也是近年来税务机关重点税源贡献行业，据《21世纪经济报道》（2010-09-14）报道：“2010年上半年，房地产对江苏财政税收的贡献率就直逼2009年全年。单国税一块，江苏就实现了房地产业税收447亿元，占服务业税收的比重高达32.66%，首次超过江苏服务业‘重头’批发零售业份额，成为三产第一税收支柱。”
一、房地产公司涉税现状概述
除消费税、关税外，房地产企业几乎涉及现行所有税种，房地产还是一个高税负的行业，一般情况下税收占整个企业收入的17%~25%，是仅次于建安成本（含土地）的第二大支出，但即便如此，房地产公司仍然存在很大的税务风险，房地产公司的财务也在税务稽查面前屡败屡战，交了不该交的税，没省该省的税，逢查必罚，害怕稽查，面对税务风险企业管理处于一种无助的状态，因而探求房地产公司税务风险管理的理论方法与实践方法，成为房地产企业特别是民营房地产企业的一种急切诉求，不交冤枉税是房地产企业的共同心声。
随着房地产集团的急速发展与扩张，管理链条拉长，需要大量的成熟房地产税务人员，但是一流的房地产税务人员处于可遇不可求的状态，一个房地产集团往往只能有一至两个成熟的房地产税务人员，如何把这一两个人的经验与能力转化为整个房地产集团税务管理水平？如果实现房地产集团税务风险管理的标准化，是房地产集团公司税务风险管理的另一个难题，只有实现个人的力量团队化与标准化，才能从整体上提高房地产集团的税务风险管理水平，改变房地产集团即使在一个集团内，各个子公司税务风险管理水平也参差不齐的现状。
房地产业务的特殊性与所涉税种的复杂性，要求房地产公司的税收管理需要掌握房地产业务及税法两套知识，将两套知识结合起来才能熟练掌握房地产税务风险管理，但是以财务为背景的企业财务人员法律知识储备较少，以法律为背景的税务机关或中介人员不熟悉房地产业务，导致整体上房地产公司税务风险管理水平比较低下，对于一些问题的认识存在普遍性的盲区，因而研究房地产公司的税务风险管理以降低房地产公司乃至整个房地产集团整体税务风险，有非常现实的指导意义。
二、税法体系的构成
税法属于国家法律体系中的部门法，目前并没有一部法律明文规定税法的体系构成，但是综合各个涉税法规与文件的思想，仍然可以归纳总结出税法是以会计准则为基础、以税收法规（文件）为主体、以部门法为补充的一科杂学。
我国目前还没有“税收基本法”，《中华人民共和国税收征收管理法》（简称《税收征收管理法》）在一定程度上代替了税收基本法的职责。目前搭建起整个税收法学体系主体的是《税收征收管理法》以及20余个税种的单行法律法规。销售型房地产公司所涉税种按税负排列一般有三大税种：增值税、企业所得税、土地增值税；从事商业运营的房地产公司按税负排列一般有四大税种：增值税、企业所得税、土地增值税和房产税，房产税成为大税种是商业地产公司的特色。表1-2汇总了房地产公司所涉各税种的常见疑难问题。
表1-2 房地产公司所涉各税种的常见疑难问题
从难度划分，土地增值税、企业所得税、房产税、增值税是房地产公司的四个疑难税种，土地增值税由于受地方税务局的影响大而更具变化性；企业所得税体系复杂但是规定相对明确；房产税虽然体系简单但是对一些问题缺少文件依据；营业税改征增值税（以下统称营改增）后，由于增值税的计算、抵扣和要求比营业税要复杂得多，房地产公司需要学习、适应、改变的地方更多。其余税种相对易理解与掌握。
我想开一家财务公司(开一家财务公司需要什么条件)
【本文标题和网址，转载请注明来源】我想办理贷款用土地使用证怎么办理呢(贷款如何办理土地证) http://www.gdmzwhlytsq.com/hyxw/348592.html
首页
找律师