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农村集体经营性建设用地抵押(农村集体经营性建设用地抵押贷款是否合法?)

法律知识学习
2023-04-29 22:00:01
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南京律师

文章目录：

1、村民可以用自己的土地承包经营权办理抵押贷款吗？
2、昆明市颁发首本《农村土地流转经营权抵押登记证》以“两权”抵押贷款破解农业农村“融资难”
3、河南罗家村：如何真正实现土地抵押贷款，增加农民可支配的现金流

村民可以用自己的土地承包经营权办理抵押贷款吗？

　　村民能否以其承包的土地经营权申请抵押贷款，要看承包的是什么样的土地。

　　《物权法》第一百八十条规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地的承包经营权可以抵押。同时，《物权法》第一百八十四条规定，耕地、宅基地、自留地、自留地等集体所有的土地使用权不得抵押，但法律有明文规定的除外。

　　此外，《农村土地承包法》第四十九条对此做了更为详细的规定。通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证的，可以依法通过转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转土地承包经营权。

　　根据相关法律规定，农民土地承包经营权抵押必须同时符合以下两个条件: (一)承包经营权抵押仅适用于不宜实行家庭承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地承包;(二)通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，必须已经依法登记并取得土地承包经营权证或者林权证等证书。

　　超过上述范围的，承包耕地的土地承包经营权抵押无效。所以，如果承包荒山、荒丘、荒滩等通过招标、拍卖、公开协商此类方式承包的土地可以用来抵押贷款。另外，承包土地的是其他土地经营的，不能用于抵押贷款。

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昆明市颁发首本《农村土地流转经营权抵押登记证》以“两权”抵押贷款破解农业农村“融资难”

接过编号为00001号的昆明市首本《农村土地流转经营权抵押登记证》，昆明鲜源花卉有限公司董事长吴绍忠露出欣慰的笑容，晋宁区农信社将在本月底为其发放第一笔贷款，有了金融支持，公司在晋宁区的400亩绿色高效花卉生产示范项目建设进度就有了保障。

3月29日，在昆明市农业农村局、昆明市金融办、昆明市自然资源和规划局等有关负责人共同见证下，昆明联合产权交易有限公司向昆明鲜源花卉有限公司颁发了昆明市第一本《农村土地流转经营权抵押登记证》。

为农业经营主体提供融资助力

去年9月，昆明市制定印发了《昆明市农村承包土地经营权和农业设施产权抵押贷款实施方案（试行）》《昆明市农村土地承包经营权流转登记管理办法（试行）》《昆明市农业设施所有权登记管理办法（试行）》（以下简称“一方案两办法”），探索建立农村承包土地流转经营权和农业设施产权抵押贷款业务、风险防范机制和抵押资产处置机制等制度，为做大做强高原特色都市现代农业提供强有力的金融支持，这也是在云南省第一次提出实施“两权”抵押贷款。

“一方案两办法”聚焦在农业行业中市场化水平高、专业化程度深、投资规模大、带动农户能力强的优质主体，明确由县级农业农村部门对农村承包土地流转经营权和农业设施所有权进行登记和确权颁证，申请“两权”确权颁证的，必须符合权属清晰、提供合法有效的农村土地流转合同，并经县级联合审查小组联审后公示等条件。与此同时，由昆明联合产权交易有限公司向已经获得“两权”证且有融资需求的农业经营主体办理《农村土地流转经营权抵押登记证》和《农业设施所有权抵押登记证》。本次颁证仪式颁发的正是昆明联合产权交易有限公司发出的第一本《农村土地流转经营权抵押登记证》，它将为农业经营主体融资提供助力。

昆明市农业农村局党组书记、局长李启斌介绍，长期以来，农业经营主体缺乏金融机构认可的抵押物，导致农业经营主体投入的大量资金沉淀在田间地头，享受不到现代金融杠杆服务，严重制约昆明现代农业规模化、集约化、机械化发展。此次《农村土地流转经营权抵押登记证》的颁发，代表着昆明市农村“两权”抵押贷款工作全流程路径的畅通，更代表着昆明市农村产权流转交易进入规范化管理阶段。此次“两权”确权登记有效实现抵押贷款功能，打破了“三农”融资难最后一公里，是农村产权制度改革的深化，更是农业农村资源一级市场资本化（确权）、二级市场价值化（颁证）、三级市场金融化（贷款）的具体体现，为壮大农村集体经济，激活农村农业沉睡资源积极赋能。

昆明市金融办主任李笠菲说：“10年前，我们就在思考如何盘活农村资产，破解农业经营者融资难的问题。今天抵押证的颁发意义重大，让农村资产可以作为抵押进行贷款，后期可以在昆明联合产权交易中心进行农村产权交易。下一步我们将动员更多银行落地‘两权’抵押贷款产品”。

“公司是昆明市属国有企业，一直致力于服务昆明经济发展，在开展农村‘两权’抵押贷款工作之初，公司便积极响应，提前部署。”昆明联合产权交易有限公司党委委员、总经理奎伟介绍说，公司于去年7月上线了农村综合产权交易平台，平台包含抵押登记功能及贷后管理功能，为后期颁证工作打下基础。在办理抵押登记过程中，公司通过信息化手段，提高办理效率，让数据多跑路，企业少跑腿，未来将进一步推进农村产权流转交易服务体系建设，完善市县乡三级服务和管理网络。

农村“两权”抵押贷款政策惠及农业经营主体

本次颁证对象昆明鲜源花卉有限公司正是农村“两权”抵押贷款的受益企业。2022年，晋宁区400亩绿色高效花卉生产示范项目获批，计划总投资约1亿元。去年4月25日，项目运营方墩子村委会、兴旺村委会共同注册成立昆明鲜源花卉有限公司，作为该项目的建设主体。公司成立后，虽然相关部门的扶持资金帮助企业解决了土地流转费用，但项目建设资金还是没有着落。

“企业刚刚成立，没有经营收入，没有固定资产，无法融资。农业农村部门和街道办事处指导帮助我们办理了土地流转经营权登记证，让流转来的土地经营权成为了有效抵押物，这成为了我们企业获得贷款的唯一途径。”昆明鲜源花卉有限公司董事长吴绍忠介绍说。

但仅靠土地流转经营权作为抵押，贷款授信额度仍然不能满足资金需求。在晋宁区委区政府的帮助下，晋宁国资公司采取以412亩15年的土地流转经营权作为抵押物为本项目提供反担保的方式为公司增信，昆明鲜源花卉有限公司和晋宁区国资公司共同到昆明市联合产权交易有限公司办理了抵押登记。“抵押登记证作为我们双方抵押关系的证明，给我们抵押双方和贷款银行都吃下了定心丸。”吴绍忠介绍说。

昆明鲜源花卉有限公司办理完《农村土地流转经营权抵押登记证》后，向晋宁区农信社申请贷款5000万元作为一部分的建设资金，现已成功签订了贷款合同，同时公司还与晋宁区国资公司签订了担保合同、抵押合同、质押合同。目前，晋宁区农信社已准备本月底发放第一笔贷款。吴绍忠说，在资金到位的情况下，晋宁区400亩绿色高效花卉生产示范项目有望于2023年5月底完工交付使用。

“这笔贷款的成功办理得益于政银企合作，得益于各级政府部门政策的快速落地和机制流程的快速建立。农业经营主体、合作社、新型农业经营主体能正常办理土地流转经营权证，昆明市联合产权交易有限公司办理抵押登记及提供流转平台，全流程打通了农村土地经营权用于抵押贷款的通道。为以后金融机构合规、广泛开展农业主体授信奠定了坚实的基础。”昆明市农信社党委委员副主任汤小米说，抵押登记证书成功颁发，标志着解决了农村“两权”抵押贷款中发证和抵押两个最重要的难题，对农村“两权”抵押贷款产品在昆明市全面推广起到了重要作用。

据悉，目前，昆明市农信社全市14家行社已制定了农村“两权”抵押贷款制度管理办法，除晋宁农信社办理的鲜源花卉贷款外，其余行社也将在政府部门的指导帮助下，积极对接业务，即将实现业务落地。

“现代农业具有资金密集和技术密集特征，农村金融供需矛盾突出的主要原因在于相对城市企业而言，农业经营主体缺乏金融机构认可的抵押物，导致农业经营主体投入的大量资金沉淀在田间地头，享受不到现代金融杠杆服务，严重制约现代农业规模化、集约化、机械化发展。”李启斌说，昆明市在全省首推农村承包土地流转经营权和农业设施产权确权登记与抵押贷款，目的就是赋予农业农村抵押物“身份”，使之获得金融机构认可，从而可以抵押贷款，为现代农业发展“赋能”。

农村“两权”抵押贷款工作开展以来，昆明市级召开工作推进会3次，昆明市农业农村局联合昆明市金融办、昆明市联合产权交易有限公司和银行等单位先后多次到县区开展政策讲解、业务指导和宣传推介工作，农村“两权”抵押贷款政策受到广大农业经营主体的欢迎。截至目前，昆明全市累计办理农村土地流转经营权证20本、农业设施所有权证1本，面积共9735.7亩，惠及涉农经营主体40余个。

本文来自【云南日报】，仅代表

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河南罗家村：如何真正实现土地抵押贷款，增加农民可支配的现金流

上篇我们讲到罗家村集体整合、盘活土地的方式方法。本篇文章继续和大家分享：如何真正实现土地抵押贷款，增加农民可支配的现金流。

2013年12月23日，中央农村工作会议上讲到“农村金融仍然是个老大难问题”。9年过去了，各种惠农贷款和互联网金融在解决农民生产生活资金需求方面发挥了一些作用。

但惠农贷款只是部分，互联网金融使乡镇党政办公室和村支书们每天接到很多网银的电话。农民的土地、房宅等资产还是无法成为有效抵押物，实现农民产权。

农民和城市人有什么区别呢，城市人上班、做生意，赚到钱后，花几百万在城市买个房子，需要用钱时，用房子抵押给银行，就可以获得资金支持；农民务农、打工赚到钱后，花费几十万在村里盖座房子，活钱变成了死钱，发展需要资金时，农民的土地、房子等财产不能成为有效抵押物从银行获得贷款。

在实现农民产权这个问题上，党和政府做了很大的努力，制定了不少政策，下发了不少文件，如土地三权分置,发放土地承包经营权证、山林证、农村不动产权证，让银行接受农民的土地、房宅抵押等，可到现在没有一家银行这么干，接受农民的土地、房宅抵押。

如何做实农民土地抵押贷款，实现农民产权，罗家村是这么做的。

首先，完善“一社N部”新型集体经济组织和村社共同体架构，在集体股份经济合作社下面成立信用合作部、土地合作部、房宅合作部、购销合作部等部门。

在土地承包关系长久不变，土地承包期在本轮结束后再延长30年的现行政策下，当前最适合村社组织的土地流转经营方式是返租倒包。

土地的所有权属于村集体，承包经营权属于农户，在无法改变的土地“三权分置”大的政策背景下，村社集体按照“确权确利不确地”的原则（确权确的的土地所有权和承包经营权，土地所有权属于村集体；承包经营权属于农户；确利确的是农户每年获得的种粮补贴和土地入股的分红利益，虽说种粮补贴应该给到实际种粮农户，但实际操作涉及利益太多，难度太大，建议先不变；不确地是指农户只需确认自己在村集体有多少亩地，不再需要明确每块地的具体位置，把土地数字化）。

如上篇文章介绍到的，集体从拥有承包经营权的农户手里把土地的经营权返租回来，每年支付农户租金；或者农户把土地的承包经营权入股到村社集体，每年享受分红。然后村集体申请高标准农田整治项目，或者集体投资对土地进行整理，完善田间道路和水利设施，再把土地倒包给愿意耕种的农户，实现适度规模经营，种地农户给村集体缴纳租金。或者村集体成立种植小组负责土地经营。

农户生产生活需要资金时，可凭借成员权身份，依据家庭土地亩数从村社集体信用合作部获得借款，比如每年每亩土地租金或入股分红是500元，20年就是10000元。家庭有10亩土地，就可以从村社集体信用合作部获得10万元借款。农户还不了钱，村社集体在抵押期限内就不会再给其每年支付租金或者分红。即使这样，银行也不会接受农民的土地抵押，因为银行没办法处置农民的土地。罗家村目前整合土地1100亩，信用合作部资金1000万，实现村社内部土地和金融挂钩。

这样，农户的土地抵押贷款才能真正有效，也真正实现了农民的产权，落实了农民的成员权,且收益留在村庄。