☑ 裁判要点
1.在征收拆迁范围内，案涉房屋被强制拆除后，原有的补偿问题依法可以通过赔偿解决，法院应该直接进行实体审理并就赔偿问题作出判决。
2.具体到赔偿的数额，为确保当事人获得及时、公平、公正的救济，在行政机关违法强制拆除当事人房屋，难以对房屋及其他损失进行鉴定的情况下，人民法院可以根据原告提出的行政赔偿诉讼请求，结合案件具体情况，参照征收补偿方案确定的征收补偿标准，全面、充分考虑当事人的各项损失，确定损失数额，直接判决行政机关对房屋及其他人身、财产损失一并予以行政赔偿，法院在判令赔偿时的标准至少不应低于补偿标准。
3.行政案件审理应当以实质性化解纠纷为宗旨，及时解决行政争议，在当事人已经提出明确的赔偿请求的情况下，无需将房屋损失视为另一法律关系，判决当事人另行通过征收补偿程序解决。人民法院直接判决赔偿更有利于公平、公正解决问题，避免行政机关在行政行为被确认违法后对补偿问题不予处理、拖延处理或者作出不合理的补偿，最后当事人仍然需要通过司法裁判寻求救济，增加当事人的诉累。
☑ 裁判文书
中华人民共和国最高人民法院
行 政 判 决 书
（2017）最高法行再97号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）段传江。
委托代理人段家书，段传江之子。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）段家书。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）衡阳市人民政府。住所地：湖南省衡阳市华新开发区华新大道16号街区。
法定代表人郑建新，市长。
委托代理人肖精华、刘冬生，该府法制办工作人员。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）衡阳市石鼓区人民政府。住所地：湖南省衡阳市石鼓区石鼓路66号。
法定代表人刘浪，区长。
委托代理人何作刚，该府工作人员。
委托代理人肖洋洋，湖南居安律师事务所律师。
原审第三人衡阳市石鼓区城管执法局。住所地：湖南省衡阳市石鼓区下横街24号。
法定代表人曾鸿，局长。
再审申请人段传江、段家书因诉被申请人衡阳市人民政府（以下简称衡阳市政府）行政复议决定、衡阳市石鼓区人民政府（以下简称石鼓区政府）及原审第三人衡阳市石鼓区城管执法局（以下简称城管执法局）强制拆除行为及行政赔偿一案，不服湖南省高级人民法院于2017年2月20日作出的（2016）湘行终674号行政判决，向本院申请再审。本院于2017年8月1日立案，并于2017年9月28日作出（2017）最高法行申5767号行政裁定，提审本案。2017年12月11日，本院编立提审案号，依法组成合议庭审理本案。案件现已审理终结。
衡阳市中级人民法院经审理查明，1994年11月29日，衡阳县国土资源局颁发《衡阳县城乡个人建房用地许可证》，批准段传江在茅茶亭村××组集体土地上的住房用地195平方米，其中改建88平方米，扩建107平方米。段传江在该土地上建有二层住房，建筑面积共390平方米。2010年至2012年，段传江、段家书未经任何报批手续，又自行在该房旁建房430平方米。2015年6月17日，衡阳市石鼓区控规拆违大队（以下简称石鼓区拆违大队）向段传江、段家书作出石控违字0000151号《违章通知书》。段传江、段家书不服该通知书，申请行政复议。2015年9月11日，石鼓区政府作出石府复决字（2015）10号行政复议决定，撤销石鼓区拆违大队作出的《违章通知书》。2015年7月10日及13日，衡阳市城乡规划局分别向段传江、段家书送达《行政处罚听证告知书》《行政处罚事先告知书》，限段传江、段家书在15日内自行拆除430平方米违章建筑。同年7月14日，段传江、段家书向衡阳市城乡规划局提交听证申请，衡阳市城乡规划局于7月24日就段传江、段家书的违章建筑举行听证会，段传江委托子女段家书、段家娇参加听证会。2015年7月25日，石鼓区政府组织对段传江的390平方米二层房屋及段传江、段家书430平方米建筑予以拆除。石鼓区城管执法局与石鼓区拆违大队系“二块牌子，一套人马”。根据段传江、段家书提供的强制拆除房屋照片显示，实施强制拆除段传江、段家书房屋的人员均穿着城管人员制服或公安人员制服。段传江、段家书对强拆行为不服，申请行政复议。2015年9月30日，衡阳市政府作出衡府复决字（2015）60号行政复议决定（以下简称60号复议决定），确认石鼓区政府拆除段传江合法建设的310平方米房屋的行政行为违法，责令依法予以赔偿；维持石鼓区政府拆除段传江、段家书违法建设的430余平方米房屋的行政行为。2015年10月20日，段传江、段家书提起行政诉讼，请求撤销衡阳市政府作出的60号复议决定，确认石鼓区政府强制拆除其740平方米合法房屋的行政行为违法并赔偿因违法强制拆除行为造成的经济损失1880140.9元。
衡阳市中级人民法院（2015）衡中法行初字第230号行政判决认为，石鼓区政府辩称其不是案涉房屋被强制拆除的行为人，根据段传江、段家书提供的强制拆除现场照片分析，对案涉房屋实施强制拆除行为的人员均穿着城管人员制服或公安人员制服，石鼓区城管执法局及衡阳市公安局石鼓区分局均系石鼓区政府的组成部门，城管执法局无权调动公安人员，而石鼓区政府依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条具有责成其所属部门采取强制措施的职责，且60号复议决定中明确载明石鼓区政府为答复人，答复称“答复人拆除申请人的房屋行为有据、合法”，应视为石鼓区政府对其实施强拆案涉房屋的自认。段传江经批准的建房占地面积为195平方米，其在该土地上建房二层。石鼓区政府在拆除该房前，未对面积进行测量，60号复议决定在认定事实时，认定段传江、段家书的“被拆房屋总面积739.38平方米，合法建筑面积为约310平方米，多出430余平方米系近两年抢建的违法建筑”，该认定房屋总面积明显与认定的合法建筑面积与违章建筑面积不符，属于认定事实不清。鉴于石鼓区政府在强拆前未对段传江的房屋面积进行测量，结合段传江房屋为二层的事实，确认段传江经批准建设的房屋建筑面积为390平方米（195平方米×2）。段传江、段家书不能证明其兴建的430平方米房屋经过有关部门批准和依法办理相关手续，故衡阳市城乡规划局对段传江、段家书擅自兴建的430平方米房屋为违法建设，具有查处职责。《中华人民共和国行政强制法》第四十四条规定，对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除；当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。衡阳市城乡规划局针对段传江、段家书的违法建筑，作出《行政处罚听证告知书》《行政处罚事先告知书》，但在举行听证后，并未作出行政处罚决定，故段传江、段家书所建违章建筑尚不具备《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条规定的强制拆除条件。石鼓区政府于2015年7月25日对段传江、段家书所建的违法建筑进行强制拆除，既未进行公告，也未向段传江、段家书告知陈述、申辩及诉讼权利，程序违法；段传江所建房屋390平方米拥有合法所有权，受《中华人民共和国物权法》保护，石鼓区政府未经法定程序，将该部分房屋与段传江、段家书的违章建筑一并拆除，违反法律规定。段传江、段家书请求确认石鼓区政府对其房屋进行强拆的行为违法，具有事实及法律依据。衡阳市政府作出的60号复议决定，确认石鼓区政府强制拆除段传江、段家书的430平方米房屋“依据充分，行为正当”缺乏法律依据，应予纠正。鉴于段传江被拆除的390平方米涉案房屋为合法建筑，且该房已无法恢复原状，应当由石鼓区政府按照《衡阳市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法》的相关规定，对段传江予以赔偿；对于段传江、段家书的违章建筑，也应按照《衡阳市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法》的相关规定进行处理。综上所述，衡阳市政府作出的60号复议决定，认定事实不清，适用法律及处理错误。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第二项之规定，判决：1.撤销衡阳市政府2015年9月30日作出的60号复议决定；2.确认石鼓区政府对段传江所有的390平方米房屋及段传江、段家书430平方米违法建设房屋予以强制拆除的行为程序违法；3.由石鼓区政府按照《衡阳市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法》的相关规定，对强制拆除段传江、段家书涉案房屋的相关财产及安置补偿作出行政行为。段传江、段家书不服一审判决，提起上诉。
湖南省高级人民法院对一审法院认定的事实予以确认，并查明：段传江、段家书和石鼓区政府均认可被拆房屋总面积739.38平方米。
湖南省高级人民法院（2016）湘行终674号行政判决认为，石鼓区政府在拆除房屋前，未对面积进行测量，一审确认段传江经批准建设的房屋建筑面积为390m2（195m2×2）是正确的。一审判决第二项“确认区政府对段传江所有的390m2房屋及段传江、段家书430m2违法建设房屋予以强制拆除的行为程序违法”中的430m2是针对石鼓区政府认定的面积。衡阳市政府作出60号复议决定，确认石鼓区政府强制拆除段传江、段家书的430m2房屋“依据充分，行为正当”缺乏法律依据，应予纠正。段传江、段家书请求确认石鼓区政府对其房屋进行强拆的行为违法，具有事实及法律依据。一审对段传江被拆除的房屋已经责令石鼓区政府按照《衡阳市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法》的相关规定作出行政行为，但一审未明确合理期限不妥。石鼓区政府应在合理期限内对强制拆除段传江、段家书涉案房屋的相关财产及安置补偿作出行政行为。至于段传江、段家书提出的赔偿损失问题，一审在判决的第三项已明确对强拆段传江、段家书的涉案房屋的相关财产应予赔偿，一审判决认定事实基本清楚，虽然在表述上存在瑕疵，但实体处理正确。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款一项的规定，判决驳回上诉，维持一审判决。
段传江、段家书申请再审称：1.衡阳市城乡规划局未依职权认定段传江、段家书的房屋为违法建筑，一审直接认定涉案430平方米房屋为违法建筑超越职权，二审未发回重审或者改判属于法律适用错误。2.二审遗漏对段传江、段家书进行赔偿的上诉请求。请求撤销二审判决，发回重审或查明事实后予以改判。
衡阳市政府答辩称：一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确；二审已对段传江、段家书全部上诉请求作出判决。请求依法驳回段传江、段家书的再审申请。
石鼓区政府答辩称：1.一、二审判决结合案件事实依法就段传江、段家书名下430平方米的房屋性质作出认定法律适用正确。2.二审已对段传江、段家书全部上诉请求作出判决。3.段传江、段家书的房屋已严重妨碍衡阳市重点市政工程建设。请求依法驳回段传江、段家书的再审申请。
城管执法局未提交书面陈述意见。
本院经审查对二审认定的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。本案中，段传江、段家书被强制拆除的房屋包括两部分，即经过批准建造的房屋390平方米和未经过批准建造的房屋430平方米。对于经过批准建造的房屋390平方米，石鼓区政府无任何依据即予以拆除，一、二审确认该拆除行为违法，并无不当，双方当事人对此不存在异议，本院予以认可。至于段传江、段家书在宅基地以外另行建造的430平方米房屋，即没有土地证明文件，亦无建设工程规划许可证，一、二审认定该部分房屋属于违章建筑，依法有据，并无不当。二审判决认定段传江、段家书未经许可所建的房屋尚不具备《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条规定的强制拆除条件，石鼓区政府对该部分房屋进行强制拆除程序违法，认定事实清楚，适用法律正确，本院亦予以认可。
本案中，案涉房屋系在征收拆迁范围内，在案涉房屋被强制拆除后，原有的补偿问题依法可以通过赔偿解决，法院应该直接进行实体审理并就赔偿问题作出判决。段传江、段家书的第三项诉讼请求是请求石鼓区政府赔偿因违法拆除行为造成的经济损失，系一并提起的赔偿请求，人民法院已予受理，应当依法对赔偿请求进行审理和裁判。石鼓区政府违法强制拆除段传江的390平方米房屋及段传江、段家书的430平方米违法建设，应当依法予以赔偿。具体到赔偿的数额，为确保当事人获得及时、公平、公正的救济，在行政机关违法强制拆除当事人房屋，难以对房屋及其他损失进行鉴定的情况下，人民法院可以根据原告提出的行政赔偿诉讼请求，结合案件具体情况，参照征收补偿方案确定的征收补偿标准，全面、充分考虑当事人的各项损失，确定损失数额，直接判决行政机关对房屋及其他人身、财产损失一并予以行政赔偿，法院在判令赔偿时的标准至少不应低于补偿标准。行政案件审理应当以实质性化解纠纷为宗旨，及时解决行政争议，在当事人已经提出明确的赔偿请求的情况下，无需将房屋损失视为另一法律关系，判决当事人另行通过征收补偿程序解决。人民法院直接判决赔偿更有利于公平、公正解决问题，避免行政机关在行政行为被确认违法后对补偿问题不予处理、拖延处理或者作出不合理的补偿，最后当事人仍然需要通过司法裁判寻求救济，增加当事人的诉累。本案中，一、二审虽判决责令石鼓区政府予以安置补偿，但是在本院再审审查阶段经过询问查明，从二审判决作出至今，石鼓区政府未就补偿问题作出任何补救措施或者行政行为。一、二审判决未对段传江、段家书提出的赔偿请求进行审理、作出判决，适用法律错误，裁判方式不当，应予纠正。
综上，段传江、段家书的再审申请符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第四项规定的情形。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第七十六条第一款、第七十八条之规定，判决如下：
一、维持衡阳市中级人民法院2016年4月13日作出的（2015）衡中法行初字第230号行政判决的第一、二项，即撤销衡阳市政府2015年9月30日作出的60号复议决定，确认石鼓区政府对段传江所有的390平方米房屋及段传江、段家书430平方米违法建设房屋予以强制拆除的行为程序违法。
二、撤销衡阳市中级人民法院2016年4月13日作出的（2015）衡中法行初字第230号行政判决的第三项，即由石鼓区政府按照《衡阳市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法》的相关规定，对强制拆除段传江、段家书涉案房屋的相关财产及安置补偿作出行政行为。
三、撤销湖南高级人民法院2017年2月20日作出的（2016）湘行终674号行政判决。
四、赔偿部分发回衡阳市中级人民法院重新审理。
审 判 长 熊俊勇
审 判 员 曹 刚
审 判 员 龚 斌
二〇一七年十二月二十八日
法官助理 牛延佳
书 记 员 余逸纯
在房屋征地拆迁过程中，有个别征收方在未与被征收人就补偿事宜协商成功的情况下，通常会以各种理由将被征收人的房屋认定“违法建筑”或是“危房”给强制拆除，有的则是什么理由也没有，什么文件也没有就直接拆除被征收人房屋。
但是在把房屋强制拆除后，征收方却就赔偿事宜不进行协商，也不进行任何的补偿安置。那么，面对这种情况下我们被征收人应当要如何维护自己的合法权益呢？
未经法院允许强拆房屋违法
首先，我们可以肯定的是，征收方在未作出补偿决定，未向人民法院申请强制执行的情况下，趁被征收人不注意，不在家、半夜将房屋强制拆除的行为是不合法的。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，征收方如果没有与被征收人在签订补偿协议的期限内达成协议，或是说是被征收房屋所有权人不明确，那么征收方可以按照补偿方案作出补偿决定。如果被征收人在收到补偿决定后，没有在法律规定的期限内申请行政复议，也没有提起行政诉讼、搬迁的话，征收方可以向人民法院申请强制执行。
因此，实践中倘若征收方未履行法定程序或是以各种理由直接强制拆除了房屋，那么被征收人可以先与征收方就赔偿事宜进行协商，如果征收方一而再再而三地拒绝谈赔偿，不履行补偿职责，那么被征收人可以针对他们的违法行为在专业律师的帮助下向法院提起行政诉讼，要求法院确认征收方的强拆行为违法。
不过在向法院提起行政诉讼之前，还是我们之前说的，要收集相关的证据材料，比如强拆前后的照片、录像以及拆迁过程中，征收方发布的一些文件材料，如果征收方任何文件都没有发布的话，可以先向相关部门申请政府信息公开，通过所获得的材料，找到他们的违法行为，然后再向法院起诉。
等到法院确认强拆行为违法后，那么我们可以在专业律师的帮助下，依据法院作出的行政判决，向赔偿义务机关提出赔偿申请，如果赔偿义务机关作出不予赔偿的决定，或是未作出任何的决定，那么被征收人就需要在法律规定的期限内向法院提出行政赔偿之诉。
房屋被违法强拆后应及时申请赔偿
根据《行政赔偿司法解释》第十五条规定，公民、法人或者其他组织应当自知道或者应当知道行政行为侵犯其合法权益之日起两年内，向赔偿义务机关申请行政赔偿。
赔偿义务机关在收到赔偿申请之日起两个月内未作出赔偿决定的，公民、法人或者其他组织可以依照行政诉讼法有关规定提起行政赔偿诉讼。
以上两个申请行政赔偿的时间大家要记住了，一旦错过，就会对我们非常的不利。
房屋被违法强制拆除后，被征收人既可以单独提起行政赔偿，也可以在提起强拆行为违法之诉时一并提起行政赔偿。
但无论是以什么方式提出的行政赔偿，一般而言，只要被征收人的合法财产被侵害，那么相关部门就需要承担相应的赔偿责任。根据《国家赔偿法》第二条规定，国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。
强拆后的赔偿标准不能低于补偿
对于强拆房屋后如何赔偿，赔偿标准是什么，新的《行政赔偿司法解释》中就给广大被征收人给出了答案。新的《行政赔偿司法解释》中规定，违法行政行为造成公民、法人或者其他组织财产损害，不能返还财产或者恢复原状的，按照损害发生时该财产的市场价格计算损失。市场价格无法确定，或者该价格不足以弥补公民、法人或者其他组织损失的，可以采用其他合理方式计算。
违法征收征用土地、房屋，人民法院判决给予被征收人的行政赔偿，不得少于被征收人依法应当获得的安置补偿权益。
那也就是说，当被征收人的房屋被违法强拆后，被征收人可以获得的行政赔偿是不能低于可以获得的补偿安置利益的。即法院判给被征收人的赔偿要高于正常征收获得的补偿，否则就无法保障被征收人的合法权益。
总之，凯诺律师最后想要告诉大家的是，征地拆迁关系着被征收人的利益，如果在实践过程中，相关部门违法房屋，被征收人一定要及时地收集证据材料，及时地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下，向法院提起行政诉讼，依法要求确认强拆行为违法并赔偿。
■本文
随着城市更新步伐的不断迈进，越来越多的老城区被纳入了征收的范围。能有机会改善住房环境，得到一笔补偿款增加家庭收入，很多老百姓对此还是比较期待的。
但是，国有土地上房屋征收都该补什么，应该是很多被征收人更关心的问题。下面小编就和大家聊聊法律是如何规定补偿问题的。
根据国务院590号令规定国有土地上房屋征收补偿主要包括以下三项：
一般来讲，被征收的包括被征收房屋及其附属物。附属物是指与房屋主体建筑有关的附属建筑或构筑物。
被征收房屋价值的补偿主要包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的补偿，以及房屋室内装饰装修价值的补偿。
当然，这一部分补偿的大头还是对被征收人房屋价值的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
房地产价格评估机构的选择应该是由被征收人协商选定，在现实案例中，协商不成的，一般是采取投票、抽签、摇号等多数决定和随机选定的方式确定。具体办法由省级政府按照当地情况制定。任何单位和个人不得干预房屋征收评估活动。
由此可见，在做出房屋价值评估之前，被征收人至少有参与选定房地产价格评估机构的权利。这一权利的行使看似与最终被征收房屋价值的评估结果无关，但却总能潜移默化地对评估环节的合法性产生影响，被征收人一定不可轻易放弃。
被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费，搬迁补偿是针对所有被征收人的。
此处需要和大家延展另一个问题，就是对补偿方式的选择问题。根据国务院590号令，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。此时的选择权在被征收人，不受征收方的限制，征收方也不可变相或者强制被征收人对补偿方式进行选择。
诸如非住宅房屋只能给予货币补偿，无证面积只能给予货币补偿等“规定”，严格意义上讲都与590号令的精神相矛盾。被征收人大可抓住这些疑似违法点与征收方展开博弈，而不至于轻易在协议上签字。
对于选择房屋产权调换的，在产权调换房屋交付前，征收方应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。若征收方向被征收人提供了周转用房，则不必支付临时安置补偿。
停产停业损失，一般以实际发生的直接损失为主，根据房屋被征收前的实际使用效益、实际停产停业期限等因素确定。
这一部分补偿往往涉及到非住宅房屋的认定问题。认定为非住宅房屋，应当满足以下两个条件：第一，房屋的规划许可手续及不动产权登记上为非住宅房屋，即营业性用房；第二，经营行为合法，不能是违法经营。两个条件需要同时满足。
在实务中，往往会有一些小区一楼的住宅房屋被改成了小卖部、干洗店、小吃店等经营性场所。对于这类的房屋，不是绝对满足该项补偿的条件。一旦涉及到征收，大部分地方政策还是支持给予一定的停产停业损失的补偿，但具体还是需要看实际的安置补偿方案。
简单讲，住改非的房屋和本来就是非住宅房屋，在停产停业损失补偿标准上是会有差异的。
综上所述，根据被征收人对补偿方式选择的不同，获得货币补偿的金额计算公式有两种：
一、选择货币补偿的金额计算公式：
房屋征收货币补偿金额=被征收房屋经由评估机构确定的市场价值（包括房屋装饰装修商定或者评估的补偿金额） 搬迁费用 临时安置费 营业性用房的停产停业损失
二、选择房屋置换方式补偿的金额计算公式：
房屋征收货币补偿金额=被征收房屋经由评估机构确定的市场价值（包括房屋装饰装修商定或者评估的补偿金额）－获得的调换产权的房屋的评估价格 搬迁费用 临时安置费 营业性用房的停产停业损失
当然，具体的补偿事项和补偿金额到底该多少，还是要结合当地情况，征收方发布的安置补偿方案以及被征收人的实际情况来确定。实践中的确存在选择房屋产权调换后，被征收人还需要自掏腰包补齐购房差价的情形。
此外，还有房票、货币化安置奖励等一系列奖励政策在等着被征收人，究竟合不合适全看被征收人自己的计算和选择。如果大家自己也拿不准所面临的补偿是否合理，可以及时咨询专业律师，让经验丰富的专业人士帮您掌眼把关。
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随着城市更新步伐的不断迈进，越来越多的老城区被纳入了征收的范围。能有机会改善住房环境，得到一笔补偿款增加家庭收入，很多老百姓对此还是比较期待的。
但是，国有土地上房屋征收都该补什么，应该是很多被征收人更关心的问题。下面小编就和大家聊聊法律是如何规定补偿问题的。
根据国务院590号令规定国有土地上房屋征收补偿主要包括以下三项：
一般来讲，被征收的包括被征收房屋及其附属物。附属物是指与房屋主体建筑有关的附属建筑或构筑物。
被征收房屋价值的补偿主要包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的补偿，以及房屋室内装饰装修价值的补偿。
当然，这一部分补偿的大头还是对被征收人房屋价值的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
房地产价格评估机构的选择应该是由被征收人协商选定，在现实案例中，协商不成的，一般是采取投票、抽签、摇号等多数决定和随机选定的方式确定。具体办法由省级政府按照当地情况制定。任何单位和个人不得干预房屋征收评估活动。
由此可见，在做出房屋价值评估之前，被征收人至少有参与选定房地产价格评估机构的权利。这一权利的行使看似与最终被征收房屋价值的评估结果无关，但却总能潜移默化地对评估环节的合法性产生影响，被征收人一定不可轻易放弃。
被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费，搬迁补偿是针对所有被征收人的。
此处需要和大家延展另一个问题，就是对补偿方式的选择问题。根据国务院590号令，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。此时的选择权在被征收人，不受征收方的限制，征收方也不可变相或者强制被征收人对补偿方式进行选择。
诸如非住宅房屋只能给予货币补偿，无证面积只能给予货币补偿等“规定”，严格意义上讲都与590号令的精神相矛盾。被征收人大可抓住这些疑似违法点与征收方展开博弈，而不至于轻易在协议上签字。
对于选择房屋产权调换的，在产权调换房屋交付前，征收方应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。若征收方向被征收人提供了周转用房，则不必支付临时安置补偿。
停产停业损失，一般以实际发生的直接损失为主，根据房屋被征收前的实际使用效益、实际停产停业期限等因素确定。
这一部分补偿往往涉及到非住宅房屋的认定问题。认定为非住宅房屋，应当满足以下两个条件：第一，房屋的规划许可手续及不动产权登记上为非住宅房屋，即营业性用房；第二，经营行为合法，不能是违法经营。两个条件需要同时满足。
在实务中，往往会有一些小区一楼的住宅房屋被改成了小卖部、干洗店、小吃店等经营性场所。对于这类的房屋，不是绝对满足该项补偿的条件。一旦涉及到征收，大部分地方政策还是支持给予一定的停产停业损失的补偿，但具体还是需要看实际的安置补偿方案。
简单讲，住改非的房屋和本来就是非住宅房屋，在停产停业损失补偿标准上是会有差异的。
综上所述，根据被征收人对补偿方式选择的不同，获得货币补偿的金额计算公式有两种：
一、选择货币补偿的金额计算公式：
房屋征收货币补偿金额=被征收房屋经由评估机构确定的市场价值（包括房屋装饰装修商定或者评估的补偿金额） 搬迁费用 临时安置费 营业性用房的停产停业损失
二、选择房屋置换方式补偿的金额计算公式：
房屋征收货币补偿金额=被征收房屋经由评估机构确定的市场价值（包括房屋装饰装修商定或者评估的补偿金额）－获得的调换产权的房屋的评估价格 搬迁费用 临时安置费 营业性用房的停产停业损失
当然，具体的补偿事项和补偿金额到底该多少，还是要结合当地情况，征收方发布的安置补偿方案以及被征收人的实际情况来确定。实践中的确存在选择房屋产权调换后，被征收人还需要自掏腰包补齐购房差价的情形。
此外，还有房票、货币化安置奖励等一系列奖励政策在等着被征收人，究竟合不合适全看被征收人自己的计算和选择。如果大家自己也拿不准所面临的补偿是否合理，可以及时咨询专业律师，让经验丰富的专业人士帮您掌眼把关。
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