办理房屋抵押贷款，你是否考虑清楚了?你又对其有着什么程度的了解呢?现在跟着小编一起来了解清楚吧，下文是关于房产抵押贷款利弊分析及个人房屋抵押贷款注意事项的信息，希望可以帮助到您。
一、房产证抵押贷款
是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。
房产证抵押贷款，实际上是指用客户已经有的可以上市流通的商品房屋抵押给银行贷款的品种，有区别于二手楼置业贷款和一手楼贷款，在于客户已经拥有房产的所有权，而不是即将拥有。抵押房屋贷款需要有明确的贷款用途，不能用于法律法规明令禁止的用途，比如，炒房、炒股是不允许的，要求抵押房屋贷款的用途专款专用，并接受贷款发放方以及监管机构的监管，发现违规，银行有权追回贷款。
一、房产抵押贷款利弊分析
利：
1、利率相对较低。由于有抵押物的存在，房屋抵押贷款利率较低，一般为基准利率上浮5%-10%。相对无抵押贷款来说，此点优势明显。
2、贷款期限较长，*长贷款期限为30年，但借款人年龄与贷款期限之和不得超过70年。
3、贷款额度较高。其贷款额度通常是房屋评估价值的50%-70%，较高上限为1500万元。具体来说，商品住宅的抵押率较高可达70%;写字楼和商铺的抵押率较高可达60%;工业厂房的抵押率较高可达50%。基本上能够满足广大借款人对资金的使用需求。
4、审批率相对高。将房屋抵押给银行，对银行来说肯定会减少放款的风险，因此，在其他方面的要求上会比较宽松。借款人只需有稳定的工作和良好的信誉即能获贷，通常银行对借款人的收入水平和工资发放形式没有较高要求。(现金发放形式需有半年内的自存流水)
5、可以用他人房屋做抵押。即使借款人名下无房产但借款人若具备还款能力，也可以使用亲属或朋友名下的房产作为抵押物，前提是抵押人要出具同意抵押声明材料，并且要同时满足抵押人年纪在65岁以内方可办理。
6、还款方式灵活。与无抵押贷款方式不同，借款人对还款方式的选择面较宽。一般有一次性还本付息法(特指贷款一年期以下及一年期)、等额本金法和等额本息法。
7、一次抵押，循环使用。现在很多银行都推出了房屋一次抵押，循环贷款的方式，以中国银行的个人循环抵押贷款为例，其只需用户办理一次房屋抵押手续，即可支持借款人在授信额度内循环借款，随借随还的操作。而其他银行同类产品均大同小异。
8、借款人可提前还款。在贷款到期日前，借款人可提前部分或全部结清贷款。不过须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
弊：
1、不是所有的房屋都能做抵押。考虑到房屋的变现问题，银行通常规定抵押房的年限要在25年左右，房屋面积大于50平米。另外，多数银行暂不接受购买未满5年的经适房、小产权房、不能提供购房合同、贷款未还清房屋、协议的已购公房、不能提供央产房上市证明的央产房、租赁而来的厂房、办公用房等。
2、房屋评估需要借款人支付一定的评估费用，不过价位一般在500元左右。
3、具有抵押物被没收风险。当借款人想要还款，但却力不从心时，势必会面临抵押物被没收的风险。不过怎样才能转危为安?这就需要您先了解市场。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润;当房地产市场价格下降时，借款人即使违约，也可以转嫁损失。
4、放款速度较慢。相对无抵押贷款而言，抵押贷款由于办理流程较为繁琐，因此放款速度也较慢，一般来说，自借款人申请贷款后需要一个月左右的时间银行才能放款。
三、个人房屋抵押贷款注意事项
个人抵押消费贷款是指借款人以银行认可的本人或第三人已经合法拥有的、可上市流通的房产作为抵押物向银行申请贷款的一种资金信贷方式。办理个人消费贷款抵押需注意以下事项。
1.资信审核要重视
银行在考量借款人的还款能力时，会综合考虑借款人的房产状况、收入、职业、信用记录，甚至是行业、学历等多方面因素，以此判断借款人的贷款资质。除看重房产证明外，借款人的职业与收入是重要的评判标准。
2.贷款证件要齐全
一般申请银行个人消费贷款，借款人需准备身份证件(身份证、户口本或居留证件)、婚姻证明、有效收入证明(税单、工资条、工资存折等)或其他有效收入
3.贷款额度要心中有数
一般来讲：以个人信用或连带责任保证担保较高可贷50万元;以个人住房抵押的，贷款金额较高不超过抵押物价值的70%;以个人商用房抵押的，贷款金额较高不超过抵押物价值的60%。
4.还款方式要注意
银行一般为申请个人消费贷款的用户提供等额本息和等额本金两种还款方法：其中，等额本息所支付的总利息相对较多，但每期还款额相同，还款压力分散得较为均衡;等额本金每期还款额逐渐递减，虽然利息总支出较等额本息少，但前期还款额较大，能否承受还应三思。
中新网9月22日电(中新财经记者 左宇坤)各地对于二手房市场的调整还在深入。
继对于二手房限售、“认房认贷”政策等的调整优化之后，多地推出二手房“带押过户”政策，从交易流程的简化、交易保障的提高入手，以期促进市场交易。
资料图：广州街头。 王坚 摄
“带押过户”是什么？
9月21日，据当地媒体报道，人民银行广州分行近日向辖内各中心支行及银行机构发布关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知。
“这是地方金融部门首个公开对带押过户进行支持的政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。在此之前，已有包括济南、深圳、南京、福州、无锡、青岛、珠海等多个城市宣布尝试该政策。
所谓的“带押过户”，通俗来讲，指存在抵押的房产，不用提前还清贷款就可以完成交易、过户，并发放新的贷款。这被认为是进一步降低交易的风险和成本，盘活二手房资源、加快二手房流通和交易，从而带动楼市活跃的重要创新政策。
随着去年民法典的施行，“带押过户”有了法律依据。北京金诉律师事务所主任王玉臣介绍，依据民法典第406条“抵押财产的转让”，即抵押期间，抵押人可以转让抵押财产；当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
王玉臣同时强调，即使是在可以“带押过户”的城市，也并非所有房产都能实现。如果之前设定抵押时，明确约定了不能转让，则约定优先。
资料图：城市高楼林立。 中新社记者 王东明 摄
快捷、安全为最大优势
“之前也一直有原业主房贷未还清就要出售的情况，这就要‘下家’先把钱给‘上家’还了贷款才能过户。这对于下家要求资金多，还有上家拿钱跑路的风险。”房产中介李先生对中新财经记者表示。
“我们一般会给客户做‘过桥’，也就是‘赎楼’，花钱找担保公司代还，但是手续复杂，而且也要等解押后才能交易，时间比较长。”李先生说，一般解抵押至少要等一周多，也有半个多月也完成不了的，“带押过户”肯定会省去原房主的赎楼费用和筹措资金的时间。
效率具体能提高多少？以合肥为例，合肥市不动产登记中心工作人员表示，只要提供贷款的银行同意配合，购房者可以前来办理二手房“带押过户”业务。“正常来看，3个工作日内发出新的产证，走完过户流程。”
除了速度，安全也是房屋交易中需要考虑的重要一环。李先生回忆，之前做“过桥”时，为了安全考虑，往往需要找中介和第三方等一起监管，押着房主的房本、银行卡、借款合同甚至身份证等，一直到解抵押成功，期间风险自然也不少。
但在“带押过户”模式后，“过桥资金”压力减轻，实现了原抵押注销登记和新抵押登记的无缝连接，可有效防范交易风险。
多地也同时提到了第三方公证机构的加持。
济南在“带押过户”中引入公证“提存账户”，买方把房款打到提存账户就可以拿到房，如果过户存在问题，房款还能原路返还；深圳同样引入了公证处，对各方资金流动具有一定保护机制，减少了因一方违约而带来的风险。
无锡则开创了政府监管和全程免费的先例。同样由买方将贷款资金足额存入监管账户，再办理不动产转移、卖方原抵押变更和买方新抵押设立合并，最后归还卖方贷款、卖方收到余款、注销抵押登记。
广州最新发布的政策也明确，针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。
“相关部门已经意识到此类交易可能存在的相关风险，也对风险提出了公证或担保的操作。这对于更好稳健推进‘带押过户’模式，具有积极的作用。”严跃进说。
资料图：众多楼盘。 张一辰 摄
或有更多城市跟进
“这一政策更重要的是，能够加速‘连环单’交易的节奏。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，一套二手房交易可能连接着3-4套房的交易。过去，由于上述流程的繁琐阻滞，一套房交易不了，影响到其他房子的交易，导致买卖需求实现不了。
李宇嘉认为，“带押过户”注入了强大的信用背书，畅通了交易流程，促进了房屋流转和良性循环。环节之间打通了，降低了信用信息调查的成本、缩短了交易的周期，有利于二手房交易流转。
“‘带押过户’业务本身操作并不复杂，过去银行方面不愿意操作主要是因为贷款额度吃紧。”中原地产首席分析师张大伟提出，如今，银行在贷款额度足够的情况下有了操作的可能。
贝壳研究院发布的数据显示，9月住房信贷环境进一步宽松，整体房贷利率再创新低。103个重点城市中超八成的城市主流房贷利率低至首套4.1%、二套4.9%的下限水平。
市场普遍认为，未来预计将有更多城市跟进推行“带押过户”政策。(完)
多地推出二手房“带押过户”，不用结清房贷就能交易。这究竟是怎么回事儿，对我们买房有什么好处？听听我的观点，原创不易，需要你的鼓励。
最近一则消息，深圳首例“公证提存 免赎楼带押过户”二手房交易服务办结，算是开创了深圳二手房交易的新历史。今年以来，济南、珠海、昆明、青岛等多个城市，都推出了二手房“带押过户”登记新模式。它主要是针对存在抵押的房产要上市交易的，实现了不用先归还原来的房贷，就可以完成过户、抵押、发放新的贷款。
之前的二手房交易中，有欠款的都是“先赎楼再过户”买卖双方签约后，买家先向银行提出贷款申请，银行出了批贷函之后，卖家必须先结清抵押贷款，办理抵押注销登记，然后才能申请二手房过户的转移登记和买方贷款的抵押登记，抵押完成后银行才放款。这中间需要的时间周期最快也得1个月，甚至更长。在银行放款前，有的卖家手里没钱还银行欠款，会向第三方担保公司借一笔赎楼的钱来还银行欠款，这笔钱就是赎楼费，也叫过桥资金。一般担保公司的现金赎楼是按天收费，用一天费用是万分之8，100万一天就是800。这些钱呢，大多数情况下都是买家承担，这也就增加了房屋过户的成本。增加了买房人的压力。
而新模式“带押过户”，对买房人有两大好处：
第一个是，通过公证提存为基础，就是在过户之前，所有资金先进入公证处监管账户再办理过户手续，用来确保资金的安全。
第二个是，不必筹措过桥资金，降低了交易成本。也就是节省了赎楼过程中产生的赎楼资金利息、担保费等赎楼费用。
能不能给二手房市场添一点暖意，激发下成交活力呢？
大家要知道呀，自从2021年深圳二手房指导价以来，二手房成交那真的是急剧萎缩呀，去年只成交了40699套，对比2020年腰斩了大半，减少了5万多套。如果“带押过户”能够全面铺开，可能会给冷清的二手楼来带一些暖意。毕竟赎楼担保的资金不是小数目，省下来这部分成本，也会让买房人减轻些压力。
不过，我也想提醒大家，并不是说“带押过户”就没有交易风险，在实际操作中可能会遇到一些情况。比如说买家把购房款放在公证处专用账户给冻结了，但是如果卖家在交易过程中被起诉、房子被查封，买家的定金和房款是保住了，但是这个申请解除合同，很有可能耗费极大的时间成本，还也耽误你再去买其他合适的房源。
还可能会出现有些卖家存在高额债务的情况，像是民间借贷等等，这些一般靠查征信是查不出来的。遇到不靠谱的卖家，往往也不会跟你说真话，一旦有债权人申请查封，那法院是会受理的。哪怕带押过户手续再齐全，卖家欠款的事也是事实，房子该查封还是会被查封，所以很容易被踩坑。
多地推出二手房“带押过户”，不用结清房贷就能交易。这究竟是怎么回事儿，对我们买房有什么好处？听听我的观点，原创不易，需要你的鼓励。
最近一则消息，深圳首例“公证提存 免赎楼带押过户”二手房交易服务办结，算是开创了深圳二手房交易的新历史。今年以来，济南、珠海、昆明、青岛等多个城市，都推出了二手房“带押过户”登记新模式。它主要是针对存在抵押的房产要上市交易的，实现了不用先归还原来的房贷，就可以完成过户、抵押、发放新的贷款。
之前的二手房交易中，有欠款的都是“先赎楼再过户”买卖双方签约后，买家先向银行提出贷款申请，银行出了批贷函之后，卖家必须先结清抵押贷款，办理抵押注销登记，然后才能申请二手房过户的转移登记和买方贷款的抵押登记，抵押完成后银行才放款。这中间需要的时间周期最快也得1个月，甚至更长。在银行放款前，有的卖家手里没钱还银行欠款，会向第三方担保公司借一笔赎楼的钱来还银行欠款，这笔钱就是赎楼费，也叫过桥资金。一般担保公司的现金赎楼是按天收费，用一天费用是万分之8，100万一天就是800。这些钱呢，大多数情况下都是买家承担，这也就增加了房屋过户的成本。增加了买房人的压力。
而新模式“带押过户”，对买房人有两大好处：
第一个是，通过公证提存为基础，就是在过户之前，所有资金先进入公证处监管账户再办理过户手续，用来确保资金的安全。
第二个是，不必筹措过桥资金，降低了交易成本。也就是节省了赎楼过程中产生的赎楼资金利息、担保费等赎楼费用。
能不能给二手房市场添一点暖意，激发下成交活力呢？
大家要知道呀，自从2021年深圳二手房指导价以来，二手房成交那真的是急剧萎缩呀，去年只成交了40699套，对比2020年腰斩了大半，减少了5万多套。如果“带押过户”能够全面铺开，可能会给冷清的二手楼来带一些暖意。毕竟赎楼担保的资金不是小数目，省下来这部分成本，也会让买房人减轻些压力。
不过，我也想提醒大家，并不是说“带押过户”就没有交易风险，在实际操作中可能会遇到一些情况。比如说买家把购房款放在公证处专用账户给冻结了，但是如果卖家在交易过程中被起诉、房子被查封，买家的定金和房款是保住了，但是这个申请解除合同，很有可能耗费极大的时间成本，还也耽误你再去买其他合适的房源。
还可能会出现有些卖家存在高额债务的情况，像是民间借贷等等，这些一般靠查征信是查不出来的。遇到不靠谱的卖家，往往也不会跟你说真话，一旦有债权人申请查封，那法院是会受理的。哪怕带押过户手续再齐全，卖家欠款的事也是事实，房子该查封还是会被查封，所以很容易被踩坑。
承诺的方式有哪些
【本文标题和网址，转载请注明来源】房屋抵押贷款好处(住房二次抵押贷款) http://www.gdmzwhlytsq.com/hyxw/348245.html
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