今天这篇写完估计会被贷款中介骂
广州现在已经推出年化3.5%的经营性抵押贷了，跟该行的客户经理也聊过，3.5%利率对于银行来说，已经贴近成本。
最近的“按揭转经营贷”的话题依旧持续热度不减，主要原因有3：
1. 去年高位站岗的，的确有利差
2. 还款方式从等额本息换成先息后本，的确还款压力低了
3. 二套买房的给进去的首付的确比较多，房子买下来了想把资金泵出来用，现阶段抵押利率下调。
是的，以上任何一个理由，都可以成为“按揭转经营贷”的合理说法。
对于做生意的人来说，用房子做杠杆无可厚非，
用买砖头的形式固定下原始积累，用房子做杠杆解决资金周转问题，这已经算作古老的手段了。
而对于工薪族做“按揭转抵押的操作”，是有一定的弊端的。
可能听多了市面上，各类居间服务者，就发一张这样的对比图给你：
说了很多，又像啥也没说
仅仅是告诉你字面上能省多少钱，却没把你成本列出来告诉你，占便宜是人的天性，不思考也是很多人的天性。
我这里讨论的是工薪族转抵押哈，不讨论真实经营者由于生意经营进行的转贷行为。
其中摩擦成本我在上一篇文章已经有写过了
房贷低至4.25%,去年房贷高位站岗的人怎么办？
我再写一次
大部分工薪族转抵押，都是通过中介服务，基本流水很少是够的，大部分是工资流水，1-3w/月，几乎没有银行卡结息，说白了，工薪贷能为了省点利息大费周章地转贷，其实收入也并不是宽裕的那种，相反，真的是生活里需要“省”的那部分人。
这部分安全垫很薄的工薪族，你们有没想过其中的摩擦成本和风险？
成本模拟
首先：营业执照，场地，这是小头，新注册和变更价格不同，取最低5000元。
垫资成本，抵押居间，因为情况各异，我就举个例子
垫资成本万八每天，月1.5-2.2% 不等，取个中间值1.8%，总垫资额的1.8%
居间费用1-2不等，取个最小1%，总抵押额的1%
其中耗费的时间成本还有请假造成的经济损失，每年的执照记账，忽略不计。
如果是去年高位站岗的朋友，首套，500w左右，今年做转押，估计本金没还多少
做个抵押最高额，成本至少是，
总垫资额的1.8%=350×1.8%=6.3w
总抵押额的1%=350×1%=3.5w
当然了，垫资额和抵押额度不可能一样，不然就没有转押的意义了。
但是大家可以看出来，其实垫资费用才是大头，最近提前还款的人很多，对于赎楼提前还款这个事，时间周期，相比较之前，今年有一定程度的延长，算总费用1.8%吧，
还有抵押的1%，
虽然总的贷款计算基数不一样，但成本至少是，你现在供的，总贷款额度的2.8% （这里不懂的，再看多一边）
工薪族还普遍喜欢选择先息后本，3年一续10年期，虽然官方保留说法，可以免本续贷，
但是毕竟短板是在那里的，无真实经营，无流水，工薪族，家庭收入很少是50w 的。
如果选择转贷一直做先息后本，在自己没办法实现工薪族向经营者转变之前，
退一万步，假设续贷不成功
可能每3年就要去中介那里交一次钱，要是每次都是不同的中介合作。
除了固有的成本，沟通成本也是蛮大的。
再加上，现阶段是口罩事件引发的政策福利，门槛福利一旦结束，要知道，2019年前，抵押贷的年化是5%
利率和门槛进一步收紧的时候，不说成本提高，越来越合规后，工薪是否还能准入，也成了个问号了。
从不盲目鼓吹置换省钱
按揭转抵押，
现阶段的利差只有先息后本的还款方式比较大，
如果是等额本息，气球贷，本质上跟先息后本是同一个性质的，就是几年也要来一次。
长于10年的等额本息，综合掉摩擦成本，其实利差并不大。
所以
仅仅因为利差而去做置换，大概率是条不归路，几年来一次，且并没有多大的利差。
但是如果房子已经有所涨幅，而把资金泵出来放到更大收益的项目上，那就自行拉个成本和利润表。房贷低至4.25%,去年房贷高位站岗的人怎么办？
广州公积金在贷款上有什么用？
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智研瞻产业研究院专注于中国产业经济情报及研究，目前主要提供的产品和服务包括传统及新兴行业研究、商业计划书、可行性研究、市场调研、专题报告、定制报告等。涵盖文化体育、物流旅游、健康养老、生物医药、能源化工、装备制造、汽车电子、农林牧渔等领域，还深入研究智慧城市、智慧生活、智慧制造、新能源、新材料、新消费、新金融、人工智能、“互联网 ”等新兴领域。
房产证抵押贷款是指借款人以所购房屋及其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三方为其贷款提供担保并承担连带责任的贷款。是以房屋买卖合同、房屋抵押协议、房屋抵押贷款合同为纽带的三角关系。
房产证抵押行业的市场现状房产证抵押行业市场发展趋势分析
房产证抵押贷款实际上是指以客户已经拥有的、可以上市流通的商品房向银行抵押贷款的类型。它与二手房购房贷款和一手房贷款的区别在于，客户已经拥有房产的所有权，而不是即将拥有。抵押贷款需要有明确的贷款用途，不能用于法律法规禁止的用途。比如炒房、炒股都是不允许的。要求抵押贷款用途专款专用，并接受贷款发放机构和监管机构的监督。如有违反，银行有权收回贷款。一般个人按揭贷款是50%到70%，企业是60%到80%，部分企业是90%到100%。
随着房地产抵押行业竞争的日益加剧，大企业之间的并购和资本运作越来越频繁。国内外优秀的房地产抵押贷款公司越来越重视对行业市场的分析和研究，尤其是对当前市场环境和客户需求趋势变化的深入研究，以求提前占领市场，获得先发优势。正因为如此，一大批优秀的品牌迅速崛起，逐渐成为行业中的佼佼者。
互联网 的住房抵押贷款行业的提出和应用，给贷款行业带来了巨大的变化。至于房产证抵押贷款行业，也深受“互联网 ”的影响。行业逐渐开始向线上平台发展，摆脱了传统抵押贷款的地域限制，为用户提供了更大的便利性和可操作性，提高了审核和放款的效率。
近六成受访者表示听说过房产证按揭业务，但并不知道。超过25%的消费者表示他们更了解它。
在已办理房产按揭贷款的受访者中，以收入8000-20000元的中高收入家庭为主，月入20000元以上人群需求大幅下降。
关于消费者对有房产证的房贷产品广告的获取渠道的调查，近四分之一的受访者表示，银行网点的宣传板和海报是最主要的形式，其次是电视和网络，分别占20%左右。
华东、华南地区消费者对有房产证的房贷产品偏好较高，主要受当地经济、居民收入、房地产开发等因素影响。
目前，中国消费者更青睐招商银行、工商银行、建设银行、中国银行、平安银行等品牌，其中招商银行、工商银行、平安银行的偏好度更高。
中国房产证抵押贷款行业市场前景如何？智研瞻产业研究院发布的《中国房产证抵押贷款行业市场前瞻与投资风险报告》详细分析了中国房产证抵押贷款能资源潜力、中国房产证抵押贷款产业政策、国内外中国房产证抵押贷款能源开发利用技术、中国房产证抵押贷款能利用产业发展、中国房产证抵押贷款能源重点企业经营、中国房产证抵押贷款能源产业发展前景与投资规划等，帮助企业和投资者了解中国房产证抵押贷款能源行业市场投资价值。您若想对中国房产证抵押贷款能源行业有个系统的了解或者想投资中国房产证抵押贷款能源行业，本报告是您不可或缺的重要工具。
自监管明令禁止“以贷换贷”“转贷降息”后，“代购买房”业务又再次被炒热。近日，北京商报记者注意到，在北京地区，有不少贷款中介开始做起了“代购买房”的生意，这类业务打着降房价、低税费、省利息、降首付的大旗，实则是骗取经营贷，扰乱正常金融市场秩序的行为。
“代购买房”炒作风起
近段时间，有不少贷款中介打出了“降房价、低税费、省利息、降首付”的口号，推出了“代购买房”的生意。“代购买房”的本质为全款购房后再做抵押，是指购房者向贷款中介借款，帮助自己全款购房，等房本下发后，再向银行申请经营贷来偿还贷款中介的借款的行为。
贷款中介严苒（化名）介绍了详细的“代购买房”模式，“在正常购房的情况下，商业银行房贷利率都在年化4%以上。代购模式就是只要购房者凑齐40%的首付，剩下60%资金由我们全款垫付。拿到房本后再去银行做抵押经营贷，利率最低能做到年化4%以下。我们垫资的费用是市场最低的，1万元每天的利息只需要5元钱，比网贷都便宜”。
以1000万元房产为例，购房者需要准备400万元购房资金，剩下600万元则由贷款中介垫付，全款将房屋买入后，贷款中介将协助购房者申请一笔银行经营贷资金，还清垫资，然后再由购房者向银行按月还款，这一整套流程就完成了，在办理过程中，贷款中介会向购房者收取审批贷款总额1%-1.3%的资金作为服务费。
图片
不同贷款中介提出的“代购买房”这一政策均大同小异。汪建（化名）推出的业务也类似，“购房者只要凑够30%的首付，剩下的我们用公司自有资金帮助垫资，房本到手后再办一笔贷款把钱还给我们就可以。‘一条龙’服务，全程购房者只需要出面4次左右，其余什么都不用干”。
实际上，经营贷主要是银行针对中小企业主或个体工商户推出的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式从银行借款，用来盘活个体企业资金。本该是利好中小微企业的贷款政策，如今却被贷款中介所异化。在正规的办理流程中，经营贷并不是针对个人购房者，贷款中介又是如何操作的？那就是为购房者新办理一个公司或通过其他方式将购房者过户为存续公司的法人股东。
“可以注册一个公司，或者将购房者纳入老公司过户成法人股东，办理公司资质需要单独付费，费用在1.5万元左右，等房本到手就可以直接办经营贷，这一套操作基本用不了20天，稳稳妥妥保批。” 汪建一再保证，“有渠道，银行不可能不批贷款。”
近年来，在国家、银行政策的扶持下，经营贷利率一再走低，“以贷转贷”“转贷降息”等手段层出不穷，这些“暗箱操作”的方式与“代购买房”一致，实则干的是骗取经营贷，扰乱正常金融市场秩序的勾当。
易观分析金融行业高级咨询顾问苏筱芮表示，此类“代购买房”和“转贷降息”面向的主要客群有所区别，“转贷降息”面向的多为存量房贷客群，他们已经与银行在房贷业务上打过交道，而“代购买房”面向的多为增量购房者，他们与银行在房贷业务上没有交集，由贷款中介垫资，与银行存在交集的可能性在经营贷领域而并非房贷领域。不过，此类代购买房可能存在如下风险，一是借款人轻信贷款中介话术，最后垫资失败或是因垫资被收取高额利息和各种高额费用；二是借款人与贷款中介经虚假包装过后被审查发现，借款人申请经营贷不成反而加重了财务负担。
侵占银行经营信贷资源
在调查过程中，北京商报记者注意到，贷款中介口中宣传的经营贷利率较低，有的一度低至2.4%左右。“目前经营贷利率最低可以做到2.4%，我干这行七八年了，就有实力帮您做到这么低。我们做的都是国有大行，非常靠谱。”一位贷款中介说道。
那么，银行真实办理经营贷的情况又如何？北京商报记者对此进行了更为深入的调查，中国银行北京地区一位个贷经理介绍，“我行要求公司实际经营1年以上才可以做经营类贷款，银行需要查看公司的报表和流水等资料，根据报表和抵押物核对贷款额度。经营贷1年期利率最低为3%，3年期利率最低为3.2%，这笔款项为专款专用”。工商银行的要求也类似。该行一位客户经理提道，“经营贷要求公司经营满1年，抵押的房本要求满1年，贷款利率最低可以做到3%”。
“经营贷办理要求公司成立1年以上，房产至少满3个月，贷款利率1年期最低为3.4%，3年期为3.8%，若是新加入的法人股东也需要满足3个月的时间才可以进件。”建设银行一位客户经理表示，“经营贷贷款期限通常为1年、3年，这类方式为随借随还，用多久记多久的利息。”
从贷款年限来看，经营贷贷款年限通常为1年、3年，最长期限为10年，不过想要获得长期限贷款也并非意事，银行通常会要求公司为借款人独资，同时也需要借款人提供与第三方合作公司的经营合同，审批通过后直接将贷款资金下发至第三方合作公司。
也有一类经营贷利率较低，但并非贷款中介所言的2.4%。“有一类政策为‘首贷贴息’，主要面向没有申请过经营贷的用户，由国家财政部门进行贴息，利率最低可以做到2.8%左右，但这个政策不是银行的政策，银行只是配合提供用户数据。”上述建设银行客户经理说道。
“低利率”显然是贷款中介为了诱导购房者贷款提出的“噱头”。零壹智库特约研究员于百程在接受北京商报记者采访时表示，代购买房的操作，本质上还是通过贷款中介的资金过桥，最终把购房者的房贷转化成经营贷，以套取更低利率的房产抵押经营贷，这一做法侵占了银行经营信贷资源，也干扰了正常的金融秩序。这种做法看似购房者有可能获取低息贷款，但其中潜藏了多个风险，甚至落入不法贷款中介的陷阱。
“贷款中介提供的过桥贷款资金，有可能存在利率陷阱，过桥贷款一般期限短，一旦购房者后续银行贷款未及时贷出，可能会面临资金链断裂或者承受更高利率的风险。”于百程进一步指出，其次，购房者的经营贷款，资金需要用于业务经营，如果转到贷款中介处用于还贷则存在资金流向违规的法律风险。再次，购房者如果不是经营主体，还可能面临伪造信息套取贷款等法律风险。还有，即使后续顺利贷出，购房者也面临个人经营贷贷款期限、偿还压力和政策变化等导致的期限错配问题。
加强贷后资金用途真实性管理
从“以贷换贷”“转贷降息”再到“代购买房”，贷款中介游走在灰色地带，通过层层包装，钻监管和银行漏洞，而这一违规行为也将被严打。
据媒体报道，银保监会日前发布《关于开展不法贷款中介专项治理行动的通知》要求各银保监局、各银行业金融机构要深刻认识不法贷款中介乱象的严重危害，成立由主要负责同志亲自牵头的专项治理行动领导小组，制定具体工作方案，部署开展为期六个月（2023年3月15日-9月15日）的不法贷款中介专项治理行动。
在调查过程中，有贷款中介人士表示已经看到相关整治信息，但目前业务依旧可以正常办理。也有贷款中介人士表示，已有多家合作银行暂停了此类业务办理，若通过经营贷“代购买房”的路子行不通，则可以操作消费贷、企业贷款的方式。
通过此类代购买房，骗取经营贷，涉嫌扰乱正常的金融市场秩序，破坏了房贷业务的市场环境。苏筱芮建议，通过跨部门联动或采取专项行动举措，就近年来贷款中介违规助推贷款乱象的举动开展重点清理与打击，对违规贷款中介实施严厉惩罚以震慑市场。
“对于监管方和银行来说，除了加强信贷政策引导和风险提示之外，对于此类代购买房行为，重要的是加强经营贷风控审核，贷后资金流向监测和用途真实性管理，以避免假经营贷的发生，加大对违规贷款的处罚。”于百程说道。
对购房者来说，切莫因为一些“蝇头小利”让自身落入陷阱，要警惕不法贷款中介隐瞒不利信息、只谈诱人条件的欺骗和误导。
北京商报金融调查小组
自监管明令禁止“以贷换贷”“转贷降息”后，“代购买房”业务又再次被炒热。近日，北京商报记者注意到，在北京地区，有不少贷款中介开始做起了“代购买房”的生意，这类业务打着降房价、低税费、省利息、降首付的大旗，实则是骗取经营贷，扰乱正常金融市场秩序的行为。
“代购买房”炒作风起
近段时间，有不少贷款中介打出了“降房价、低税费、省利息、降首付”的口号，推出了“代购买房”的生意。“代购买房”的本质为全款购房后再做抵押，是指购房者向贷款中介借款，帮助自己全款购房，等房本下发后，再向银行申请经营贷来偿还贷款中介的借款的行为。
贷款中介严苒（化名）介绍了详细的“代购买房”模式，“在正常购房的情况下，商业银行房贷利率都在年化4%以上。代购模式就是只要购房者凑齐40%的首付，剩下60%资金由我们全款垫付。拿到房本后再去银行做抵押经营贷，利率最低能做到年化4%以下。我们垫资的费用是市场最低的，1万元每天的利息只需要5元钱，比网贷都便宜”。
以1000万元房产为例，购房者需要准备400万元购房资金，剩下600万元则由贷款中介垫付，全款将房屋买入后，贷款中介将协助购房者申请一笔银行经营贷资金，还清垫资，然后再由购房者向银行按月还款，这一整套流程就完成了，在办理过程中，贷款中介会向购房者收取审批贷款总额1%-1.3%的资金作为服务费。
图片
不同贷款中介提出的“代购买房”这一政策均大同小异。汪建（化名）推出的业务也类似，“购房者只要凑够30%的首付，剩下的我们用公司自有资金帮助垫资，房本到手后再办一笔贷款把钱还给我们就可以。‘一条龙’服务，全程购房者只需要出面4次左右，其余什么都不用干”。
实际上，经营贷主要是银行针对中小企业主或个体工商户推出的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式从银行借款，用来盘活个体企业资金。本该是利好中小微企业的贷款政策，如今却被贷款中介所异化。在正规的办理流程中，经营贷并不是针对个人购房者，贷款中介又是如何操作的？那就是为购房者新办理一个公司或通过其他方式将购房者过户为存续公司的法人股东。
“可以注册一个公司，或者将购房者纳入老公司过户成法人股东，办理公司资质需要单独付费，费用在1.5万元左右，等房本到手就可以直接办经营贷，这一套操作基本用不了20天，稳稳妥妥保批。” 汪建一再保证，“有渠道，银行不可能不批贷款。”
近年来，在国家、银行政策的扶持下，经营贷利率一再走低，“以贷转贷”“转贷降息”等手段层出不穷，这些“暗箱操作”的方式与“代购买房”一致，实则干的是骗取经营贷，扰乱正常金融市场秩序的勾当。
易观分析金融行业高级咨询顾问苏筱芮表示，此类“代购买房”和“转贷降息”面向的主要客群有所区别，“转贷降息”面向的多为存量房贷客群，他们已经与银行在房贷业务上打过交道，而“代购买房”面向的多为增量购房者，他们与银行在房贷业务上没有交集，由贷款中介垫资，与银行存在交集的可能性在经营贷领域而并非房贷领域。不过，此类代购买房可能存在如下风险，一是借款人轻信贷款中介话术，最后垫资失败或是因垫资被收取高额利息和各种高额费用；二是借款人与贷款中介经虚假包装过后被审查发现，借款人申请经营贷不成反而加重了财务负担。
侵占银行经营信贷资源
在调查过程中，北京商报记者注意到，贷款中介口中宣传的经营贷利率较低，有的一度低至2.4%左右。“目前经营贷利率最低可以做到2.4%，我干这行七八年了，就有实力帮您做到这么低。我们做的都是国有大行，非常靠谱。”一位贷款中介说道。
那么，银行真实办理经营贷的情况又如何？北京商报记者对此进行了更为深入的调查，中国银行北京地区一位个贷经理介绍，“我行要求公司实际经营1年以上才可以做经营类贷款，银行需要查看公司的报表和流水等资料，根据报表和抵押物核对贷款额度。经营贷1年期利率最低为3%，3年期利率最低为3.2%，这笔款项为专款专用”。工商银行的要求也类似。该行一位客户经理提道，“经营贷要求公司经营满1年，抵押的房本要求满1年，贷款利率最低可以做到3%”。
“经营贷办理要求公司成立1年以上，房产至少满3个月，贷款利率1年期最低为3.4%，3年期为3.8%，若是新加入的法人股东也需要满足3个月的时间才可以进件。”建设银行一位客户经理表示，“经营贷贷款期限通常为1年、3年，这类方式为随借随还，用多久记多久的利息。”
从贷款年限来看，经营贷贷款年限通常为1年、3年，最长期限为10年，不过想要获得长期限贷款也并非意事，银行通常会要求公司为借款人独资，同时也需要借款人提供与第三方合作公司的经营合同，审批通过后直接将贷款资金下发至第三方合作公司。
也有一类经营贷利率较低，但并非贷款中介所言的2.4%。“有一类政策为‘首贷贴息’，主要面向没有申请过经营贷的用户，由国家财政部门进行贴息，利率最低可以做到2.8%左右，但这个政策不是银行的政策，银行只是配合提供用户数据。”上述建设银行客户经理说道。
“低利率”显然是贷款中介为了诱导购房者贷款提出的“噱头”。零壹智库特约研究员于百程在接受北京商报记者采访时表示，代购买房的操作，本质上还是通过贷款中介的资金过桥，最终把购房者的房贷转化成经营贷，以套取更低利率的房产抵押经营贷，这一做法侵占了银行经营信贷资源，也干扰了正常的金融秩序。这种做法看似购房者有可能获取低息贷款，但其中潜藏了多个风险，甚至落入不法贷款中介的陷阱。
“贷款中介提供的过桥贷款资金，有可能存在利率陷阱，过桥贷款一般期限短，一旦购房者后续银行贷款未及时贷出，可能会面临资金链断裂或者承受更高利率的风险。”于百程进一步指出，其次，购房者的经营贷款，资金需要用于业务经营，如果转到贷款中介处用于还贷则存在资金流向违规的法律风险。再次，购房者如果不是经营主体，还可能面临伪造信息套取贷款等法律风险。还有，即使后续顺利贷出，购房者也面临个人经营贷贷款期限、偿还压力和政策变化等导致的期限错配问题。
加强贷后资金用途真实性管理
从“以贷换贷”“转贷降息”再到“代购买房”，贷款中介游走在灰色地带，通过层层包装，钻监管和银行漏洞，而这一违规行为也将被严打。
据媒体报道，银保监会日前发布《关于开展不法贷款中介专项治理行动的通知》要求各银保监局、各银行业金融机构要深刻认识不法贷款中介乱象的严重危害，成立由主要负责同志亲自牵头的专项治理行动领导小组，制定具体工作方案，部署开展为期六个月（2023年3月15日-9月15日）的不法贷款中介专项治理行动。
在调查过程中，有贷款中介人士表示已经看到相关整治信息，但目前业务依旧可以正常办理。也有贷款中介人士表示，已有多家合作银行暂停了此类业务办理，若通过经营贷“代购买房”的路子行不通，则可以操作消费贷、企业贷款的方式。
通过此类代购买房，骗取经营贷，涉嫌扰乱正常的金融市场秩序，破坏了房贷业务的市场环境。苏筱芮建议，通过跨部门联动或采取专项行动举措，就近年来贷款中介违规助推贷款乱象的举动开展重点清理与打击，对违规贷款中介实施严厉惩罚以震慑市场。
“对于监管方和银行来说，除了加强信贷政策引导和风险提示之外，对于此类代购买房行为，重要的是加强经营贷风控审核，贷后资金流向监测和用途真实性管理，以避免假经营贷的发生，加大对违规贷款的处罚。”于百程说道。
对购房者来说，切莫因为一些“蝇头小利”让自身落入陷阱，要警惕不法贷款中介隐瞒不利信息、只谈诱人条件的欺骗和误导。
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