中新网3月9日电 据驻马店市人民政府网站9日消息，驻马店市人民政府近日印发《驻马店市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施(试行)》的通知。通知重点从落实企业扶持措施、支持合理住房需求、完善金融服务、优化房地产市场环境、多措并举去库存方面，本着实用性、灵活性和可操作性相结合的总体思路，归纳提出了二十七条内容。
图自驻马店市人民政府网站
落实企业扶持政策方面，制定了优化缴存城市基础设施配套费、优化联合验收备案制度、优化房屋网签备案服务、全面推行“交房即交证”、全面开展小区停车位办证、合理设定房地产开发企业开发贷款抵押物、降低按揭贷款保证金比例、鼓励商业银行降低按揭贷款保证金比例方面等8条扶持政策。
支持合理住房需求方面，从实行多样化回迁安置、支持团购在售商品住房、新市民购房提供购房优惠、支持农民工进城购房等方面提出了支持措施。
优化房地产市场环境方面，从完善配套设施建设、扩大住房有效需求、推进租购并举、落实购房税收优惠政策等方面提出优化措施。
完善金融服务方面，制定了优化新市民购房金融服务、降低购房信贷负担、落实住房公积金5项优惠政策、落实国家金融十六条、省二十条政策、提高专项借款使用效率、降低按揭贷款保证金比例等6条措施。(中新财经)
在民事案件执行过程中，当出现被执行人的一般账户里无财产但“保证金”账户有财产的情形时，由于在司法实践中，对该“保证金”帐户的法律性质存在不同认识，执行法官对是否可以执行“保证金”账户中的款项同样持有不同观点。本文以本所近期代理的一起执行案件展开，通过分析保证金质押的成立要件，探讨商业银行保证金账户的性质及法律效力，以期对“保证金”账户的执行难题提供借鉴。
一、问题的提出：“保证金”帐户的执行异议
【案情】某房地产开发公司因与某酒店集团的技术咨询协议与服务管理协议纠纷，被法院判决向该酒店集团支付技术咨询服务费与服务管理费合计人民币400万余元。在该酒店集团作为申请人向法院申请执行该房地产开发公司在某商业银行的账户时，该商业银行作为案外人向法院提出了执行异议，理由是该房地产开发公司以开设按揭贷款保证金专用账户方式向该商业银行提供了担保，该银行账户为按揭贷款“保证金”账户，法院执行的是该银行质押保证金账户内的保证金，性质上属于质押担保，银行享有优先受偿权。
房地产事业的蓬勃发展，给商业银行贷款业务带来了极大的利益。与此同时，为保证利润这一中心目标的实现，基层商业银行在努力扩大存贷款经营规模的同时，也十分注重贷款利息的清收。居民贷款买房后，无能力偿还贷款时，是不是只能由商业银行对房屋进行拍卖或变卖来抵御风险？为此，一些商业银行试行预收贷款保证金制度来避免贷款风险。
大多数商业银行为避免以后通过拍卖或变卖等复杂程序实现债权，在贷款初期常与房地产开发商签订“保证金”条款：即由房地产开发商按商业银行对每个债务人贷款发放金额的一定比例，逐笔分次存入开发商在银行开设的保证金账户中，商业银行对此保证金享有优先受偿权。
法院在查询到被执行人银行存款时，时常会被银行告知被执行人银行帐户内的存款是贷款“保证金”存款，拒绝人民法院采取冻结、扣划措施，或者请求优先受偿。法院能否强制执行“贷款保证金”款项，是实践中经常出现、极易发生争议的问题。
二、执行依据：担保法司法解释第85条
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第85条（以下简称担保法解释第85条）：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。” 依据该条款的规定，构成保证金账户资金质押必须符合两个要件：（一）特定化；（二）移交债权人占有。由于物权法并没有对“保证金”账户担保这种担保方式加以重新规定，所以该条款成为其在担保法层面的直接法律依据。
（一）保证金账户及资金特定化
保证金质押的特定化程序要求，不仅要求的是保证金账户的特定化，同时也要求保证金内资金的特定化与保证金账户的使用特定化。
保证金账户的特定化，通常指的是在开设时，应与其他一般账户相分离，在管理时，进行区别管理，专人负责。法院一般通过调取保证金账户开户资料、管理信息来核实其是否特定化。
此外，账户内的资金应当保持特定化。账户内资金应保持相对固定，不能任意浮动，除非数笔业务的保证金均存在此账户，单笔保证金随着担保功能的发挥而变动。法院一般可通过查询该账户资金的往来明细来核实账户资金是否特定化。
账户内资金的特定化往往是通过账户的特定化及保证金账户的使用特定化得以表现。保证金账户的使用特定化。账户内资金不能用作日常结算业务，资金的使用只能与保证金设立目的相符合时方可动用。
从司法实践来看，认定保证金是否特定化可以从以下几个因素进行考虑：第一，出质人是否将保证金存入保证金账户；第二，保证金账户能否与一般结算账户基本账户相区分；第三，出质人能否自由支配该保证金账户。第一点是将作为一般种类物的金钱摘取出来，使其不处于流通领域，这时该部分金钱不适用“占有即所有”原则以成为质押的标的。第二点是确保保证金账户的独立性专款专用，从而确保作为质物的保证金特定化。第三点与占有转移要件相关联，如果出质人还能自由支配保证金账户，保证金账户内的资金仍可自由进出，则特定化的过程没有完成，保证金与一般资金仍处于混同的状态。
（二）占有转移
此要件即为保证金账户内的资金应移交债权人占有。转移占有是动产质押的成立要件，具体到以保证金的形式来实现特定化的货币质押当然也不例外。作为特殊的动产，货币的实际转移占有虽然是可以实现的，但是鉴于货币这种物的特殊性，其占有的转移与一般动产具有不同的物权变动效果。因保证金被特定化离不开载体保证金账户的独立化，故保证金的移交往往也是通过保证金账户控制权的转移得以实现。司法实践中通常认为，谁实际控制和使用，即可认定为占有。当银行作为债权人，保证金账户又开立在其行内时，实际控制该账户对于银行来讲是容易实现的但如果债权人不是银行，或者保证金账户开立在非债权人银行，对实际控制的认定将非常困难。
三、规范建议：“保证金”帐户的认定与执行
上述案例中，我们作为申请人的代理人，对案外人的执行异议提出了以下答辩意见：
1. 该银行与该房地产开发公司的个人购房贷款《合作协议书》仅是双方之间商业合作的框架协议，并不是质押合同。此外，《合作协议书》并没有明确约定所担保债权的种类和数量、债务履行期限。主债权合同不成立，保证合同作为从合同自然也不成立。
2. 该银行不能提供按揭贷款发放的转账凭证，故有理由质疑相关按揭贷款的真实性。如果按揭贷款合同作为主债权合同尚未履行，所谓的“保证金质押”也未达到生效条件。
3. 该银行曾从该账户划扣某业主违约还贷后剩余的贷款本金和逾期利息。如果该账户系特定化的保证金账户，那该银行即使划扣，也只能划扣该笔违约贷款所对应的保证金，而不能涉及该账户内的其他资金。既然该银行能够随意划扣该账户的资金，显然该账户不是特定的保证金账户，只是普通的资金结算账户。账户内的资金也不是特定的保证金，而是属于该房地产开发公司的普通存款。
综上所述，保证金质押是可行的，只要满足担保法司法解释第85条所规定的质押物特定化及占有转移两个要件，即构成保证金质押，其合法性应予认可，质权人的优先受偿权应得到保护；但若是不满足保证金质押的要求，及未满足“特定化”要求及占有转移两个要件，则对该类“保证金”账户的优先权的效力不应予以认可。人民法院在对开发商在银行开设的保证金进行冻结、划扣的时，应该严格从保证金账户的“特定化”角度进行审查，并应结合商业银行与开发商之前签订的动产质押合同、保证金提取条款等银行采取的完善性措施进行综合考量。
3月9日，河南省驻马店市人民政府关于印发《驻马店市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施（试行）》的通知，共计27条。
与2月27日发布的29条《征求意见稿》相比，执行“认贷不认房”政策和优化贷款二套房认定标准未在此次《通知》中出现。
根据《征求意见稿》，执行“认贷不认房”政策是指，对已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买商品住房的,银行业金融机构执行首套房贷款政策。有一套住房贷款未结清，再次申请贷款购买商品住房的，执行二套房贷款政策。
优化贷款二套房认定标准是指，在驻工作或常住的家庭，在驻首次购买住房，不受已有异地住房贷款影响，执行首套房贷款政策。因父母养老在驻首次购买住房的，执行首套房贷款政策。
根据驻马店市政府办发布的政策解读，驻马店市全面落实房地产长效机制，因城施策支持刚性和改善性住房需求，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，努力推动房地产市场企稳回暖，促进房地产市场平稳健康发展，根据住建部、省委、省政府相关会议精神，借鉴郑州、南阳等地经验，市住建局牵头起草了《驻马店市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，市政府分管副市长先后两次召开专题会议进行讨论修改，然后书面征求了各有关县区和部门的意见并均予采纳，形成了提交市政府常务会议的待审稿。2月22日，经第五届市政府第2次常务会议研究通过。
驻马店市住房和城乡建设局相关工作人员对澎湃新闻表示，上述取消的政策在征求意见时未能达成一致。
解读指出，新政的目的是以稳定市场为关键，以保企业为重点，以保民生为目的，优化房地产市场调控措施，因城施策，充分释放政策红利，促进驻马店市房地产市场平稳健康发展。
《通知》重点从落实企业扶持措施、支持合理住房需求、完善金融服务、优化房地产市场环境、多措并举去库存方面，本着实用性、灵活性和可操作性相结合的总体思路，归纳提出了27条内容。
（一）落实企业扶持政策。制定了优化缴存城市基础设施配套费、优化联合验收备案制度、优化房屋网签备案服务、全面推行“交房即交证”、全面开展小区停车位办证、合理设定房地产开发企业开发贷款抵押物、降低按揭贷款保证金比例、鼓励商业银行降低按揭贷款保证金比例方面等8条扶持政策。
（二）支持合理住房需求。从实行多样化回迁安置、支持团购在售商品住房、新市民购房提供购房优惠、支持农民工进城购房等方面提出了支持措施。
（三）优化房地产市场环境。从完善配套设施建设、扩大住房有效需求、推进租购并举、落实购房税收优惠政策等方面提出优化措施。
（四）完善金融服务。制定了优化新市民购房金融服务、降低购房信贷负担、落实住房公积金5项优惠政策、落实国家金融16条、省20条政策、提高专项借款使用效率、降低按揭贷款保证金比例等6条措施。
以下为政策全文：
驻马店市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施（试行）
为贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府决策部署，以稳定市场为关键，以保企业为重点，以保民生为目的，优化房地产市场调控措施，因城施策，充分释放政策红利，促进我市房地产市场平稳健康发展，结合我市实际，制定如下措施。
一、分期缴纳城市基础设施配套费。2023年12月31日前，房地产企业可申请分期缴纳城市基础设施配套费，最长不超过6个月，且在当年缴齐。第一期缴纳不得少于50%。逾期未足额缴纳的，除依法追缴外，对房地产企业予以综合评级降级处理，并由相关部门依法实施惩戒。
二、优化联合验收备案制度。全面执行新建住宅小区综合验收备案制度，精简综合验收备案资料，优化办事流程。允许住宅小区分期建设、分期查验、分期交付使用。
三、优化房屋网签备案服务。认真落实房屋交易网签备案制度，积极推行“互联网大厅”模式，鼓励使用房屋交易电子合同，加快移动服务端建设；实行房屋交易网签备案掌上办理、不见面办理，全面实现商品房网签即备案。
四、全面推行“交房即交证”。通过信息共享、优化流程、并联审批、限时办结等方式，综合运用“互联网 不动产登记”，将全市城镇规划范围内新取得国有建设用地使用权的预售商品房项目全部纳入“交房即交证”服务项目清单，推动新建商品房完成首次登记时，即能够依据购房人申请办理转移登记。
五、推行小区停车位办理不动产权证，有效盘活现有资产。
六、实行多样化回迁安置。通过多种方式，缩短回迁安置周期，新启动项目原则上不再新建安置房，可通过购买新建商品房、货币化补偿、实施征收补偿房票安置等方式进行安置。对于选择房票安置的群众，可给予一定的奖励。具体奖励政策由各县区自行制定。
七、支持团购在售商品住房。支持新兴产业单位、科研机构、产业园区、大专院校、企事业等单位，集中团购商品住房解决职工住房问题。团购房源须是“五证”齐全的现房或准现房（一年内竣工交付），并且在首付比例、契税补贴、公积金贷款等方面给予一定优惠。
八、完善配套设施建设。积极做好教育、医疗、文化等配套设施建设，大力推进15分钟便民服务圈建设，实现公共配套和基础设施同步规划、同步设计、同步建设、同步交付。
九、对已出让尚未建设的商业服务业用地，在满足公共服务和基础配套设施承载力的前提下，按照国家有关规定经批准可按“商改住”调整规划，并补缴合理的出让金。非住宅去化周期较长的县区，可结合实际调整降低商品房项目的商业配套比例。
十、为新市民进城购房提供购房优惠。对来驻就业大学生、新市民在驻购房，享受户口迁移、子女就近入学(含转学)、养老保险、医疗保险等城区人口同等政策。
十一、支持农民工进城购房。各县(区)要积极推动农业转移人口市民化，进一步简化农业转移人口购房落户手续。 对农民工购买商品住房的，其土地承包经营权、宅基地使用权和集体经济分配权保留不变。积极探索农民宅基地自愿有偿退出和土地增值收益合理分配机制，让农民有钱购房。
各银行机构要研究开发适合农民工购房的信贷产品，支持农民工进城购房。各县(区)政府（管委会）可以采取契税补贴、规费减免、贷款贴息、购房补贴、物业费补贴等政策，以使农民工成为长期稳定的住房消费群体。对进城购房的农民工，持有不动产权证、备案的购房合同、房产所在地居住证的可平等享受就业、子女教育、医疗等公共服务。
十二、扩大住房有效需求。按照《关于河南省财政支持城镇保障性安居工程促进房地产业良性循环和健康发展的意见》（豫财综〔2022〕77号），支持购买存量商品房用于保障房和安置房。
十三、推进租购并举。通过改建、盘活存量等方式，将存量房转为租赁住房，同时支持住房公积金缴存人提取公积金用于租赁住房，推进“租购同权”。
十四、落实购房税收优惠政策。对符合条件的，按照规定落实个人购买住房契税及换购住房个人所得税优惠政策。自2023年1月1日至2023年12月31日，对出售自有住房后在1年内重新购买住房的，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
十五、优化新市民购房金融服务。支持银行业金融机构落实差别化住房信贷政策，合理确定新市民商业性个人住房贷款的最低首付比例、最低贷款利率，鼓励下调住房贷款利率、加大贷款投放力度。
十六、降低购房信贷负担。鼓励在驻银行业金融机构对在驻居民购房执行贷款利率政策下限，提高个人按揭贷款发放效率，支持刚性和改善性住房需求。因疫情失业、收入严重降低居民，对购房贷款予以合理延期。
十七、积极引导非公企业、新市民等群体缴存住房公积金。取消个体工商户、进城务工等灵活就业人员缴存住房公积金必须“在本市社保机构正常连续缴存社会保险一年以上”的缴存限制，在受理灵活就业人员缴存住房公积金申请时，只根据社保缴存信息核对灵活就业身份。
十八、全力满足住房公积金需求。正常缴存住房公积金满6个月的职工，在我市购买新建普通商品住房申请住房公积金贷款时，单职工缴存家庭最高贷款额度为40万元，双职工缴存家庭最高贷款额度为50万元。
十九、提高住房公积金使用效率。缴存职工租住商品住房的，每个家庭年提取额提高到不超过1.2万元。缴存职工在购买新建商品住房时，提供网签备案的商品房买卖合同和其他必要材料，即可申请提取住房公积金支付首付款。
二十、推行住房公积金贷款“带押过户”。为有效降低二手房交易资金和时间成本，住房公积金缴存职工在押房产在交易过程中，无需提前还款办理解押手续，可申请办理住房公积金贷款“带押过户”业务。
二十一、开展“红色公积金、服务暖人心”志愿服务。大力推广全程网办、跨省通办，用住房公积金优质服务，助推住房公积金制度覆盖面的扩大。
二十二、贯彻落实国家金融十六条、省二十条政策。要按照市场化、法治化原则，为“保交楼”专项借款支持项目提供配套融资支持等。人民银行、银保监、地方金融监管等部门要将贯彻落实金融十六条政策情况纳入对金融机构的年度考核。
二十三、提高专项借款使用效率。要进一步完善专项借款资金管理办法，优化资金拨付流程，前置审批要件，简化审批环节，按照项目施工进度有序拨付资金，提高资金使用效率，确保资金安全有效拨付至参建主体，确保项目复工后不形成新的“拖欠”。专项借款在完成“保交楼”任务并将专项借款和配套融资偿还到位后，及时解除共管账户资金监管。
二十四、为缓解企业资金困难，对2022年12月31日前申请办理商品房交付备案的房地产开发项目，在明确维修维护责任的情况下，房地产开发企业可申请缓缴项目自持部分商品房(含人防车位)专项维修资金，缓缴时间半年。房地产开发企业现房销售商品房的，可在办理现售网签合同备案时缴纳专项维修资金。
二十五、合理设定房地产开发企业开发贷款抵押物，对抵押物按市场价进行评估，在风险可控的前提下，对超值抵押部分，采取抵押物置换、分期分批释放等方式释放抵押物超值部分，帮助企业纾困。
二十六、降低按揭贷款保证金比例。鼓励商业银行降低按揭贷款保证金比例，原则上最高比率不超过2%，在确保借款人按期归还贷款本息的前提下，商业银行可放宽保证金退还政策。新上项目取消按揭贷款保证金。
二十七、鼓励采取银行保函置换预售监管资金。鼓励商业银行向部分优质房企出具保函，置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。预售资金监管部门在收到银行保函后高效办理，及时释放相应额度的监管资金。
本通知自发布之日起实施，有效期一年。原市政府已出台的相关政策继续有效。
3月9日，河南省驻马店市人民政府关于印发《驻马店市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施（试行）》的通知，共计27条。
与2月27日发布的29条《征求意见稿》相比，执行“认贷不认房”政策和优化贷款二套房认定标准未在此次《通知》中出现。
根据《征求意见稿》，执行“认贷不认房”政策是指，对已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买商品住房的,银行业金融机构执行首套房贷款政策。有一套住房贷款未结清，再次申请贷款购买商品住房的，执行二套房贷款政策。
优化贷款二套房认定标准是指，在驻工作或常住的家庭，在驻首次购买住房，不受已有异地住房贷款影响，执行首套房贷款政策。因父母养老在驻首次购买住房的，执行首套房贷款政策。
根据驻马店市政府办发布的政策解读，驻马店市全面落实房地产长效机制，因城施策支持刚性和改善性住房需求，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，努力推动房地产市场企稳回暖，促进房地产市场平稳健康发展，根据住建部、省委、省政府相关会议精神，借鉴郑州、南阳等地经验，市住建局牵头起草了《驻马店市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，市政府分管副市长先后两次召开专题会议进行讨论修改，然后书面征求了各有关县区和部门的意见并均予采纳，形成了提交市政府常务会议的待审稿。2月22日，经第五届市政府第2次常务会议研究通过。
驻马店市住房和城乡建设局相关工作人员对澎湃新闻表示，上述取消的政策在征求意见时未能达成一致。
解读指出，新政的目的是以稳定市场为关键，以保企业为重点，以保民生为目的，优化房地产市场调控措施，因城施策，充分释放政策红利，促进驻马店市房地产市场平稳健康发展。
《通知》重点从落实企业扶持措施、支持合理住房需求、完善金融服务、优化房地产市场环境、多措并举去库存方面，本着实用性、灵活性和可操作性相结合的总体思路，归纳提出了27条内容。
（一）落实企业扶持政策。制定了优化缴存城市基础设施配套费、优化联合验收备案制度、优化房屋网签备案服务、全面推行“交房即交证”、全面开展小区停车位办证、合理设定房地产开发企业开发贷款抵押物、降低按揭贷款保证金比例、鼓励商业银行降低按揭贷款保证金比例方面等8条扶持政策。
（二）支持合理住房需求。从实行多样化回迁安置、支持团购在售商品住房、新市民购房提供购房优惠、支持农民工进城购房等方面提出了支持措施。
（三）优化房地产市场环境。从完善配套设施建设、扩大住房有效需求、推进租购并举、落实购房税收优惠政策等方面提出优化措施。
（四）完善金融服务。制定了优化新市民购房金融服务、降低购房信贷负担、落实住房公积金5项优惠政策、落实国家金融16条、省20条政策、提高专项借款使用效率、降低按揭贷款保证金比例等6条措施。
以下为政策全文：
驻马店市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施（试行）
为贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府决策部署，以稳定市场为关键，以保企业为重点，以保民生为目的，优化房地产市场调控措施，因城施策，充分释放政策红利，促进我市房地产市场平稳健康发展，结合我市实际，制定如下措施。
一、分期缴纳城市基础设施配套费。2023年12月31日前，房地产企业可申请分期缴纳城市基础设施配套费，最长不超过6个月，且在当年缴齐。第一期缴纳不得少于50%。逾期未足额缴纳的，除依法追缴外，对房地产企业予以综合评级降级处理，并由相关部门依法实施惩戒。
二、优化联合验收备案制度。全面执行新建住宅小区综合验收备案制度，精简综合验收备案资料，优化办事流程。允许住宅小区分期建设、分期查验、分期交付使用。
三、优化房屋网签备案服务。认真落实房屋交易网签备案制度，积极推行“互联网大厅”模式，鼓励使用房屋交易电子合同，加快移动服务端建设；实行房屋交易网签备案掌上办理、不见面办理，全面实现商品房网签即备案。
四、全面推行“交房即交证”。通过信息共享、优化流程、并联审批、限时办结等方式，综合运用“互联网 不动产登记”，将全市城镇规划范围内新取得国有建设用地使用权的预售商品房项目全部纳入“交房即交证”服务项目清单，推动新建商品房完成首次登记时，即能够依据购房人申请办理转移登记。
五、推行小区停车位办理不动产权证，有效盘活现有资产。
六、实行多样化回迁安置。通过多种方式，缩短回迁安置周期，新启动项目原则上不再新建安置房，可通过购买新建商品房、货币化补偿、实施征收补偿房票安置等方式进行安置。对于选择房票安置的群众，可给予一定的奖励。具体奖励政策由各县区自行制定。
七、支持团购在售商品住房。支持新兴产业单位、科研机构、产业园区、大专院校、企事业等单位，集中团购商品住房解决职工住房问题。团购房源须是“五证”齐全的现房或准现房（一年内竣工交付），并且在首付比例、契税补贴、公积金贷款等方面给予一定优惠。
八、完善配套设施建设。积极做好教育、医疗、文化等配套设施建设，大力推进15分钟便民服务圈建设，实现公共配套和基础设施同步规划、同步设计、同步建设、同步交付。
九、对已出让尚未建设的商业服务业用地，在满足公共服务和基础配套设施承载力的前提下，按照国家有关规定经批准可按“商改住”调整规划，并补缴合理的出让金。非住宅去化周期较长的县区，可结合实际调整降低商品房项目的商业配套比例。
十、为新市民进城购房提供购房优惠。对来驻就业大学生、新市民在驻购房，享受户口迁移、子女就近入学(含转学)、养老保险、医疗保险等城区人口同等政策。
十一、支持农民工进城购房。各县(区)要积极推动农业转移人口市民化，进一步简化农业转移人口购房落户手续。 对农民工购买商品住房的，其土地承包经营权、宅基地使用权和集体经济分配权保留不变。积极探索农民宅基地自愿有偿退出和土地增值收益合理分配机制，让农民有钱购房。
各银行机构要研究开发适合农民工购房的信贷产品，支持农民工进城购房。各县(区)政府（管委会）可以采取契税补贴、规费减免、贷款贴息、购房补贴、物业费补贴等政策，以使农民工成为长期稳定的住房消费群体。对进城购房的农民工，持有不动产权证、备案的购房合同、房产所在地居住证的可平等享受就业、子女教育、医疗等公共服务。
十二、扩大住房有效需求。按照《关于河南省财政支持城镇保障性安居工程促进房地产业良性循环和健康发展的意见》（豫财综〔2022〕77号），支持购买存量商品房用于保障房和安置房。
十三、推进租购并举。通过改建、盘活存量等方式，将存量房转为租赁住房，同时支持住房公积金缴存人提取公积金用于租赁住房，推进“租购同权”。
十四、落实购房税收优惠政策。对符合条件的，按照规定落实个人购买住房契税及换购住房个人所得税优惠政策。自2023年1月1日至2023年12月31日，对出售自有住房后在1年内重新购买住房的，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
十五、优化新市民购房金融服务。支持银行业金融机构落实差别化住房信贷政策，合理确定新市民商业性个人住房贷款的最低首付比例、最低贷款利率，鼓励下调住房贷款利率、加大贷款投放力度。
十六、降低购房信贷负担。鼓励在驻银行业金融机构对在驻居民购房执行贷款利率政策下限，提高个人按揭贷款发放效率，支持刚性和改善性住房需求。因疫情失业、收入严重降低居民，对购房贷款予以合理延期。
十七、积极引导非公企业、新市民等群体缴存住房公积金。取消个体工商户、进城务工等灵活就业人员缴存住房公积金必须“在本市社保机构正常连续缴存社会保险一年以上”的缴存限制，在受理灵活就业人员缴存住房公积金申请时，只根据社保缴存信息核对灵活就业身份。
十八、全力满足住房公积金需求。正常缴存住房公积金满6个月的职工，在我市购买新建普通商品住房申请住房公积金贷款时，单职工缴存家庭最高贷款额度为40万元，双职工缴存家庭最高贷款额度为50万元。
十九、提高住房公积金使用效率。缴存职工租住商品住房的，每个家庭年提取额提高到不超过1.2万元。缴存职工在购买新建商品住房时，提供网签备案的商品房买卖合同和其他必要材料，即可申请提取住房公积金支付首付款。
二十、推行住房公积金贷款“带押过户”。为有效降低二手房交易资金和时间成本，住房公积金缴存职工在押房产在交易过程中，无需提前还款办理解押手续，可申请办理住房公积金贷款“带押过户”业务。
二十一、开展“红色公积金、服务暖人心”志愿服务。大力推广全程网办、跨省通办，用住房公积金优质服务，助推住房公积金制度覆盖面的扩大。
二十二、贯彻落实国家金融十六条、省二十条政策。要按照市场化、法治化原则，为“保交楼”专项借款支持项目提供配套融资支持等。人民银行、银保监、地方金融监管等部门要将贯彻落实金融十六条政策情况纳入对金融机构的年度考核。
二十三、提高专项借款使用效率。要进一步完善专项借款资金管理办法，优化资金拨付流程，前置审批要件，简化审批环节，按照项目施工进度有序拨付资金，提高资金使用效率，确保资金安全有效拨付至参建主体，确保项目复工后不形成新的“拖欠”。专项借款在完成“保交楼”任务并将专项借款和配套融资偿还到位后，及时解除共管账户资金监管。
二十四、为缓解企业资金困难，对2022年12月31日前申请办理商品房交付备案的房地产开发项目，在明确维修维护责任的情况下，房地产开发企业可申请缓缴项目自持部分商品房(含人防车位)专项维修资金，缓缴时间半年。房地产开发企业现房销售商品房的，可在办理现售网签合同备案时缴纳专项维修资金。
二十五、合理设定房地产开发企业开发贷款抵押物，对抵押物按市场价进行评估，在风险可控的前提下，对超值抵押部分，采取抵押物置换、分期分批释放等方式释放抵押物超值部分，帮助企业纾困。
二十六、降低按揭贷款保证金比例。鼓励商业银行降低按揭贷款保证金比例，原则上最高比率不超过2%，在确保借款人按期归还贷款本息的前提下，商业银行可放宽保证金退还政策。新上项目取消按揭贷款保证金。
二十七、鼓励采取银行保函置换预售监管资金。鼓励商业银行向部分优质房企出具保函，置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。预售资金监管部门在收到银行保函后高效办理，及时释放相应额度的监管资金。
本通知自发布之日起实施，有效期一年。原市政府已出台的相关政策继续有效。
贷款需要留家人信息 家人担责吗(贷款需要家里人知道吗)
【本文标题和网址，转载请注明来源】按揭贷款的保证金比例是多少钱(按揭贷款的保证金比例是多少) http://www.gdmzwhlytsq.com/hyxw/346675.html
首页
找律师