2021年购入一套小房 因为当时利率是5.88不想贷很多 付的多点总共就带了10万 打算手里有了就一次性还掉
我们这边是还贷满一年就可以一次性还款或分批还 不用滞纳金了 。刚好今年听说利率只有3.8 当初我贷的5.88就太高了 于是联系银行提前还贷 先打的银行总部 查的客户经理 当初都是中介搞的根本不知道谁是我的客户经理 客户经理给我的回复是
1 明天早上来预约 必须带上银行卡和身份证
2卡里要存够还款的全部金额
3明天排也要到5月份具体5月几号不知道 才能还款了 因为现在银行规定每个月有规定还款额度
我当时就问了几个问题
1 我是满了一年了 当初合同说的是满一年就能提前还款不要滞纳金 合同上也没写还款还需要你们给额度 我借钱需要你放额度 还钱还需要你们有口袋装才能让我还吗？
2 你让我现在就存够还款的钱差不多10万 放到可以还款的日子 我这10万相当于要在你们银行放3个多月的活期 ！我随便买一个风险低的理财也比你们银行活期划算吧？
3 我明明有钱你不让我还 我多还3个月的房贷利息 和存3 个月活期的利息 两个损失你们补吗？这是你们银行的问题不是我的问题 不能让我来全部承担你们问题造成的后果吧？
客户经理一副公事公 你爱咋咋地 银行就是这么规定的态度 一直问 知道了吧？感觉在教我做事一样！ 我也没和他继续纠缠了 嘴里说着知道了 心里想着我等着你们银行来求我还款！
重点来了 我先打了12345投诉 回馈的是10个工作日给我回复
然后我打12378银监局投诉电话 这个电话真的很难打 刚开始打都是响都不响一下就断了 我还以为是假号码 后来想想继续打十个 还打不了就算了 哪知道第5个的时候打进去了 然后就是把问题描述清楚 以及银行单方面的违约情况 注意了 需要实名制举报 还要登记身份证信息 。接电人员态度很好说7个工作日给我回复 如果银行解决的不满意 我还可以写投诉信到有关部门投诉 让我可以在打这个银行总部的电话投诉这样可以快点 。
挂完电话 我打了96***的银行总部电话 然后投诉这个支行 又重复了一遍问题 说3个工作日给我回复
第二天下午我继续打12378催他们 给我解决 然后要了写投诉信的地址 没过一会银行客户经理就联系我了 这次态度那是相当的好 总结一下
1 本来正常流程是预约要满一个月才能办理 现在半个月就给我办了 也就是3月1号就能办
2也不用提前存款了 只要当时还的时候卡里有钱就行
3也不用本人拿身份证银行卡去预约了 整个办理流程说的特别详细了
[呲牙][呲牙]现在就是等到时间就能把房贷清掉了！ 这是本人亲身经历 有需要的人可以试试[呲牙]
去年以来，中国房地产市场极度低迷，大量房企出现偿债危机甚至是破产倒闭风险，去年还闹出断供事件。2022年中国商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，商品房销售额133308亿元，下降26.7%，房地产开发投资比上年下降10%。
即使中国近几年经济结构转型取得了显著的成就，中国的新能车、光伏、风电等高端制造行业的产业竞争力在全球也是名列前茅。但是，目前来看，房地产业仍然是中国国民经济的支柱产业。虽然房地产业2022年占中国GDP比重只有6%，但整个地产链比重却达到了约30%。与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。
特别是在去年下半年欧美经济逐步下行导致我国出口增速回落，最后两个月我国以美元计出口增速已经出现了负增长。在外需无力支撑我国经济增长甚至可能要拖后腿的情况下，刺激内需迫在眉睫。
因此，“房住不炒”提出以来房地产行业面临的强监管迎来了转机，从保交楼、保项目到保主体，从降低LPR、下调首套房贷利率下限到地产融资三支箭，
了解完背景，我们再来谈今天的主题-房贷利率，主要有以下政策导致房贷利率下调：
首先是LPR，房贷利率是在五年期LPR基础上调整，去年五年期LPR下调过两次：分别是2022年5月将五年期LPR从4.6%下调到4.45%，2022年8月从4.45%下调到4.3%，共计下调30BP。
因此，如果是以浮动利率方式计价的房贷利率，会在新的一年下降30BP，而固定房贷利率无法享受。
第二个是首套房贷利率下限。去年5月份央行、银保监会曾下调首套房房贷利率下限20BP，如果按五年期LPR4.3%，再下调20BP就是4.1%。
第三个是首套房贷利率下限取消。近期，1月5日根据财联社报道，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
根据媒体报道，郑州、珠海、福州、厦门等多地已经在央行规定的利率下限基础上继续下调，目前珠海、韶关等多地首套房贷利率最低可执行3.7%。太原、郑州、厦门等多地首套房贷利率最低可执行3.8%。
但是，以上都是新房首套房贷利率，而早几年买房的人就享受不到了，浮动利率的还好，起码还能降一点，固定利率的就比较痛苦了，房贷利率普遍在5%以上，甚至是6%。相比现在最低的3.7%，前后相差2%左右，按房贷100万，等额本息30年来计算，利差可能相差三十来万。
30万对于还房贷的打工人来说可不是什么小数目，于是从去年开始，提前还房贷的话题就屡屡被热议。
提前还房贷又分几种情况：
第一种是自己有足够的的现金，如果这时没有找到更高收益的理财，提前还房贷无可厚非，就等于一笔房贷利率的理财。
第二种是没有足够的现金，就只能通过中间手段来还。常用的方式有两种：①通过中介过桥来周转，中介先借钱给房贷还上，然后已经结清的房子办抵押经营贷还给中介，中介收取一定比例的服务费；②由于央行降息刺激经济，再加上很多银行在推消费贷，目前大多数银行消费贷额度能达到30万，年利率3.6%-4%不等，甚至有银行能做200万，年利率为4%，就我们了解，已经有很多人借消费贷来偿还一部分房贷。
用较低利率的经营贷、消费贷来偿还高利率房贷的最大风险是抽贷，经营贷时间长一些，能做到10年，消费贷时间短一些，最多能做到5年。
首先，法律严禁参与贷款中介、金融中介、‘影子’中介等场外机构和个人违规利用‘经营贷’的不法行为，2022年已有交通银行、招商银行等多家银行因“个人经营贷款挪用至房地产市场”等受到银保监会的处罚。
另外，当前经营贷、消费贷门槛较低、监管没那么严，是因为近两年经济下行压力较大，央行想通过宽松的货币政策刺激信贷需求。但如果后续经济复苏乃至于过热，央行也会通过加息等紧缩性的货币政策来给经济降温，届时经营贷、消费贷面临的监管压力会增强，个人可能会面临短期内无法偿还的债务压力。
房贷不是你想还想还就能还
最近老李才知道提前还贷涉及法律问题
不能拍脑门决定
今天我们一起来聊聊
关于提前还贷那些事儿
几年前老李买房子的时候在银行办理了二十年贷款，6%-7%的房贷利率计算下来每月还贷压力不小。最近，LPR进行下调新增房贷利率不到4%，房贷利率与其他贷款利率之间的高利差让老李动了提前还贷的念头。老李到银行一打听，发现提前还贷申请已经排到了三个月之后。不仅如此，老李还听说，提前还贷还不是想还就能还，隔壁的老赵提前还贷还交了不少违约金。这事儿老李越想越糊涂，贷款利率调整变化算不算情势变更呢？提前还钱不是好事儿么，怎么还能违约呢？银行要是不接受提前还贷，老李起诉的话诉请是什么呢？
问题一：房贷利率调整是否属于法律上情势变更？
民法典第五百三十三条规定：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
司法实践中，对情势变更的审查重点在于：1.是否存在情势变更的事实，即合同存在的基础情况是否发生变化；2.情势变更是否是合同双方不能预见的，且双方均无过错；3.继续履行原合同是否显失公平。情势变更制度的目的在于平衡当事人之间的利益，因其涉及合同的变更、解除，所以法院通常持较为严格、审慎的态度。
那么，调控银行房贷利率是否属于情势变更呢？首先，购房人与贷款银行之间的合同属于借款合同，房贷利率在一定范围内的调整波动并不会导致合同目的不能实现，继续履行合同不会造成显失公平的情况。其次，按揭贷款通常持续时间较长，除固定利率外，当事人在签订合同时应当预见未来调控贷款利率的可能性。此外，民法典也明确将商业风险排除在情势变更之外，所以在商业活动中，未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等而产生的损失不适用情势变更。
老李买房贷款时房贷利率受当时的房地产政策、供求关系、整体经济发展情况等影响，现在利率在一定范围内调整不属于情势变更，老李不能以情势变更为由要求变更或解除与银行之间的贷款合同。
问题二：老李想提前还款违约吗？需支付银行违约金吗？
老李所谓的提前还贷，即借款人在还款期内提前偿还部分或全部借款余额的行为。提前还款是否构成违约需要根据借款合同的具体内容等来进行判断。民法典第六百七十七条规定，借款人提前返还借款的，除当事人另有约定外，应当按照实际借款的期间计算利息。如果合同中没有约定提前还贷的违约责任条款，那么提前还贷则不构成违约，也无需支付违约金。如果双方签订的合同约定提前还贷为违约行为，约定了一定比例的违约金，且不违反法律和行政法规的强制性规定，那么借款人提前还款则可能构成违约，需按照合同中的约定支付违约金。
所以，老李提前还款会不会构成违约需看贷款合同的具体约定。由于提前还贷可能增加银行的人力成本，减少银行预期利息收入，对银行的资金运营产生影响，很多银行在住房按揭贷款合同中将提前还贷约定为违约。对于违约金的收取方式也因银行而异，有的银行将利息作为违约金，如：1年内提前还款的，银行收取三个月的利息作为违约金；1-2年内提前还款的，银行收取二个月利息作为违约金等等。而有的银行按照提前还款金额的百分比计算违约金，如：1年内提前还款的，银行将收取提前还款金额的3％人民币作为违约金；1-2年内提前还款的，银行收取提前还款金额的2％人民币作为违约金等等。
所以，老李想提前还房贷，除了要根据自己的实际情况打打算盘外，还要明确自己手中合同的具体内容。
问题三：如合同中没约定，双方协商未果，银行仍拒绝老李提前偿还房贷，老李想起诉的话应如何提出诉请呢？
根据民法典第五百三十条规定，债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。可见，如果双方在合同中未对提前偿还贷款的情况进行约定，也未能协商一致，那么在不损害银行利益的情况下，银行不能拒绝老李提前还贷。老李有权到法院起诉银行接受其提前还款，如果银行举证证明老李的提前履行行为增加了费用，那么银行可以依据上述规定主张由老李负担此项费用。
房贷不是你想还想还就能还
最近老李才知道提前还贷涉及法律问题
不能拍脑门决定
今天我们一起来聊聊
关于提前还贷那些事儿
几年前老李买房子的时候在银行办理了二十年贷款，6%-7%的房贷利率计算下来每月还贷压力不小。最近，LPR进行下调新增房贷利率不到4%，房贷利率与其他贷款利率之间的高利差让老李动了提前还贷的念头。老李到银行一打听，发现提前还贷申请已经排到了三个月之后。不仅如此，老李还听说，提前还贷还不是想还就能还，隔壁的老赵提前还贷还交了不少违约金。这事儿老李越想越糊涂，贷款利率调整变化算不算情势变更呢？提前还钱不是好事儿么，怎么还能违约呢？银行要是不接受提前还贷，老李起诉的话诉请是什么呢？
问题一：房贷利率调整是否属于法律上情势变更？
民法典第五百三十三条规定：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
司法实践中，对情势变更的审查重点在于：1.是否存在情势变更的事实，即合同存在的基础情况是否发生变化；2.情势变更是否是合同双方不能预见的，且双方均无过错；3.继续履行原合同是否显失公平。情势变更制度的目的在于平衡当事人之间的利益，因其涉及合同的变更、解除，所以法院通常持较为严格、审慎的态度。
那么，调控银行房贷利率是否属于情势变更呢？首先，购房人与贷款银行之间的合同属于借款合同，房贷利率在一定范围内的调整波动并不会导致合同目的不能实现，继续履行合同不会造成显失公平的情况。其次，按揭贷款通常持续时间较长，除固定利率外，当事人在签订合同时应当预见未来调控贷款利率的可能性。此外，民法典也明确将商业风险排除在情势变更之外，所以在商业活动中，未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等而产生的损失不适用情势变更。
老李买房贷款时房贷利率受当时的房地产政策、供求关系、整体经济发展情况等影响，现在利率在一定范围内调整不属于情势变更，老李不能以情势变更为由要求变更或解除与银行之间的贷款合同。
问题二：老李想提前还款违约吗？需支付银行违约金吗？
老李所谓的提前还贷，即借款人在还款期内提前偿还部分或全部借款余额的行为。提前还款是否构成违约需要根据借款合同的具体内容等来进行判断。民法典第六百七十七条规定，借款人提前返还借款的，除当事人另有约定外，应当按照实际借款的期间计算利息。如果合同中没有约定提前还贷的违约责任条款，那么提前还贷则不构成违约，也无需支付违约金。如果双方签订的合同约定提前还贷为违约行为，约定了一定比例的违约金，且不违反法律和行政法规的强制性规定，那么借款人提前还款则可能构成违约，需按照合同中的约定支付违约金。
所以，老李提前还款会不会构成违约需看贷款合同的具体约定。由于提前还贷可能增加银行的人力成本，减少银行预期利息收入，对银行的资金运营产生影响，很多银行在住房按揭贷款合同中将提前还贷约定为违约。对于违约金的收取方式也因银行而异，有的银行将利息作为违约金，如：1年内提前还款的，银行收取三个月的利息作为违约金；1-2年内提前还款的，银行收取二个月利息作为违约金等等。而有的银行按照提前还款金额的百分比计算违约金，如：1年内提前还款的，银行将收取提前还款金额的3％人民币作为违约金；1-2年内提前还款的，银行收取提前还款金额的2％人民币作为违约金等等。
所以，老李想提前还房贷，除了要根据自己的实际情况打打算盘外，还要明确自己手中合同的具体内容。
问题三：如合同中没约定，双方协商未果，银行仍拒绝老李提前偿还房贷，老李想起诉的话应如何提出诉请呢？
根据民法典第五百三十条规定，债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。可见，如果双方在合同中未对提前偿还贷款的情况进行约定，也未能协商一致，那么在不损害银行利益的情况下，银行不能拒绝老李提前还贷。老李有权到法院起诉银行接受其提前还款，如果银行举证证明老李的提前履行行为增加了费用，那么银行可以依据上述规定主张由老李负担此项费用。
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