自去年下半年以来，提前还贷潮越演越烈，尤其是今年春节过后，随着人们年终奖下发，手头更加宽裕，而新增房贷利率接连调降带来的愈加强烈的不平衡感，更加坚定了一部分“高位站岗”人群提前还贷的决心。
那么，在哪些情况下提前还贷最划算，哪些情况下并不适宜提前还贷呢？近日，第一财经记者采访了多位专家和业内人士，并汇聚了他们的意见，以给购房者实用的建议。
房贷利率“抛物线”
你会提前还贷吗？近日，第一财经进行了一个小范围的调研，随机采访了多位购房者，根据调研结果：房贷利率越高的人群，提前还贷的意愿就越强烈。
事实上，近些年的房贷利率经历了一个“抛物线”走势。
仅以首套房贷利率为例，2017年以来，全国首套房贷利率单边上涨，此前融360发布的数据显示，到2018年11月，全国首套房贷利率平均达到5.71%，部分城市甚至首套超过6%。
这也是房贷利率的顶峰时刻。当年，各地纷纷出台针对房地产市场的多项调控措施，直到2018年12月，首套房贷利率才开始掉头向下，此后，房贷利率走势虽有波折，但大体平稳向下，从5.71%一路下降。
2019年12月，全国首套房贷利率均值为5.52%，2020年12月为5.23%，2021年12月为5.4%。
也就是说，2017年~2021年之间，全国首套房贷利率均值基本在“5时代”徘徊。
进入2022年，房贷利率急速下滑。一方面，自2021年四季度以来，5年期以上LPR三度下调，另一方面，也是缘于多项提振房地产政策的叠加。
以广州为例，2022年年初，首套房贷利率就从5.85%左右普遍降至5.65%，上半年又经历多次下调。到了5月份，大部分银行首套房贷利率执行的是5.2%~4.8%左右的利率标准，部分外资行最低降到了4.6%，全国首套房贷利率进入“4时代”。
而今年，30多个城市首套房贷利率“破4进3”，“3时代”开始到来。
对于那些在“5时代”购房的人群来说，“3时代”的到来给他们带来了较大的心理不平衡感和真金白眼的利息成本。尽管LPR下调可以节约部分利息，但“高位加点”却是固定的，存量房贷与新增房贷之间的利差过大，提前还贷成为他们减少利息支出的现实选择。
一位2019年10月购房、房贷利率在5.3%左右的购房者对第一财经表示，目前正在准备提前还款，但多次拨打贷款行的电话，却一直无人接听，“另外，按揭合同也注明，提前还款要收取3个月的利息作为违约金。”该购房者说。
提前还贷的四大条件
那么，在哪些情况下提前还贷最划算，哪些情况下不适宜提前还贷呢？
首先，前提条件是手有“余粮”。
“一是提前还款的资金
星图金融研究院副院长薛洪言也表示，房贷作为长期贷款资金，提前偿还房贷对应的是长期资金规划，只有在近3年没有大额资金支出，且存在稳定的现金流收入的前提下，购房人才应该考虑用自有资金提前偿还部分房贷。
其次，房贷利率是首要考虑的因素。
郑大源说，如果申请房贷时的贷款利率较高，则有必要提前还款；而如果是公积金贷款，利率较低，提前还款意义不大。
薛洪言也对第一财经表示，若房贷利率高于5%，购房人提前偿还房贷是具有性价比的；若房贷利率在5%~4.5%之间，提前偿还房贷的性价比一般；若房贷利率低于4.5%，投资者应优先考虑投资理财，通过投资理财产品大概率能获得高于4.5%的长期收益率，提前偿还房贷并非好的选择。
再次，“余粮”是否有更好的去处也要考虑。
郑大源说，如果能够找到比房贷利率更高的理财渠道，赚取利率差，则不需要考虑提前还款。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，按照“按揭利率 手续费 物业管理费 折旧 机会成本”计算，如果找不到高于持有一套房产成本的理财产品，那么，提前还款可能就相当于理财了。
最后，对于提前还款的时点选择也非常重要。
市场流行的一种说法是，等额本息没有超过贷款年限三分之一，等额本金没有超过贷款年限四分之一，提前还款比较划算。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经分析称，无论是等额本息或等额本金，事实上在贷款的前几年所偿还的资金中，大部分属于利息，对本金的影响是比较小的，所以，如果要决定提前还款，就要选择在贷款的前几年提前还款，后期的利息支出就会少一些，比较划算。而到了贷款年限的中后期，因为已经偿还了大部分利息，后面剩下的基本都是本金，提前还贷的意义不大。
“左也一刀，右也一刀”
提前还贷潮越演越烈，也给银行带来不小的压力，众所周知，住房按揭是银行信贷资产中长期、稳定且安全性最高的优质资产。而提前还贷，对银行来说，将会损失部分利息收入。
那么，如何缓解人们扎堆提前还贷，当下呼声最高的解决方案是调降存量房贷利率，给“高位站岗”的人群带来切实的优惠。
事实上，早在2009年年初，就曾有多个商业银行下调存量房贷利率。
天风证券分析师韩笑认为，未来商业银行或不排除针对存量信贷的有条件优惠。但当前存量房贷规模相对较大，考虑对商业银行的冲击，即使出台相关政策，执行条件或更为苛刻。
在具体操作上，招联金融首席研究员董希淼建议，对2023年1月1日存量房贷利率仍然高于5%的，可分为三档，分别采取优惠措施：利率高于6%，打8.5折或减100个基点；利率高于5.5%的，打9折或减60个基点；利率高于5%的，打9.5折或减30个基点。为方便执行，对存量房贷不区分首套、二套，只按利率高低进行调整。对有逾期记录的借款人，原则上不享受优惠措施。允许各银行在上述基础上，适度增加优惠幅度。
不过，与提前还贷类似，调降存量房贷利率也将损失银行的部分利息收入，压缩银行的利润空间。
“可以说，对银行有利有弊，降低部分存量房贷利率，让渡部分利息收入，可以留住更多客户。同时，这也需要金融管理部门加强引导。”董希淼对第一财经说。
但也有专家认为调降存量房贷利率不太可行。
薛洪言说，若算大账，下调存量房贷利率弊大于利，可行性不大。当前，国内银行业息差已处于较低位置，下调存量房贷利率会直接压低银行息差水平，影响银行经营的稳健性和可持续性，侵害银行业高质量服务实体经济的能力，得不偿失。
“同时，从中长期角度看，‘随意’下调存量贷款利率，会影响市场对银行息差稳定性的预期和信心，影响银行业估值水平的稳定性和再融资能力。”薛洪言说。
“预约提前还贷名额，比抢春运的票还难。”杭州的刘先生向中国证券报记者调侃说，“有空就在系统上刷一刷，但始终没有额度，工作人员说可能要等三四个月。”
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日前，随着多地房贷政策调整，新贷款利率与存量贷款利率的息差加大，想要通过提前还款降低贷款成本的购房者增多，记者走访并致电北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉等多个地区多家银行，发现提前还款排长队现象普遍存在。专家提醒，是否提前还款应因人因城而异，不可盲目跟风。
可降低贷款成本
整体来看，购房者选择提前还贷通常有两种需求，一是提前还贷后重新申请贷款，可置换成目前较低房贷利率；二是手里有足额资金，全部还清后，减少后续利息支出。
来自郑州的购房者熊先生告诉记者，2021年上半年他在郑州购买了新房，当时审批下来的房贷利率是5.2%，而目前郑州最低首套房贷利率已经降至3.8%，如果提前还贷后再贷款，可以省下将近70万元的利息。
佛山的孙女士也向记者表示，佛山近期施行认贷不认房政策，首贷利率最低已下调至4.1%。置换之后，按照现在的利率水平每月月供可以减少1000元左右。
此外，目前银行理财产品和存款利率走低，预期投资收益无法覆盖房贷利息，也是不少购房者选择提前还款的原因之一。
在北京某商业银行网点内，市民张先生表示：“买房的时候选择贷款是打算把余钱放在理财里面，再加上房价上涨的部分，这样投资收益能对冲房贷利息。但是现在理财利率大多只有3%左右，且收益也不能保证了。趁现在手头刚好有闲钱，不如先把钱还了，减少利息支出。”
借款人“抢着”还钱
面对“提前还贷潮”，多家银行排起了长队。为控制提前还贷的人数及规模，多地银行对提前还款的金额和次数进行了限制，甚至还有部分银行关闭了线上预约通道，只能线下协商办理。
记者在调研中发现，北京地区多家银行提前还贷等待时间普遍已超过1个月，杭州地区部分银行甚至需排队4个月之久。
北京地区某国有大行一支行工作人员表示：“目前提前还款基本上需要提前30-45个工作日进行预约，后期会按照约定日期扣款。扣款后估计1-2周时间可完成解押。”
此外，线上预约抢不到名额，也让不少购房者犯难。北京的赵先生告诉记者：“听个贷经理说每天下午两点会释放一批额度，我设置了闹钟，每天到点刷一刷，但3月份的还是没抢到。”
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记者向该行工作人员了解到，目前提前还款业务量很大，可尝试4月份的还款预约。扣款时间以线上预约为准，也可线下与个贷经理协商扣款时间。
目前记者了解到，深圳、珠海、天津等地区部分银行已关停提前还款线上预约通道，或系统上始终无法选择扣款日期。记者致电当地银行客服，部分银行以系统更新为由，表示线上暂无法受理该项业务。
借款人戴女士向记者吐槽：“房子是在天津老家买的，我现在长期在上海工作，不能线上申请还款的话，意味着我还要因为这件事跑回去一趟，而且还不知道能不能一次办完。”
此外，由于近期咨询、办理提前还款的工作量陡增，徐州、郑州地区部分银行甚至已明确贴出公告，告知借款人需排队等待的时间。
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专家提醒应按需而行
谈及部分银行控制提前还款额度的原因，某股份行个贷部门相关负责人向记者透露，对于银行来说，房贷是一项长期稳定生息的优质资产，如果提前还款量加大，会直接对银行利息收入产生影响，也会影响银行整体上对长期资产的使用安排。此外，对于个贷经理来说，每年放贷额度都有一定的考核要求，提前还贷增加会导致其后期放贷压力有所增大。
对于提前还贷的利弊，多位业内人士告诉记者，提前还款未必适合所有购房者，贷款合同细则约定千差万别，不同地区政策不尽相同，每位借款人实际资产情况也各不一样，提前还款要根据购房者自身需求来把握，切不可盲目跟风。
业内人士提醒，对于部分选择浮动利率的借款人来说，房贷利率会随LPR每年进行调整，可享受到利率降低带来的实惠。
同时，提前还贷还应注意在签订贷款合同时所选择的还款方式以及已经还款的时间。对于选择等额本息的借款人来说，如果前期已归还了大部分利息，那么通过提前还款减少利息支出的效果并不明显。
此外，还要注意当地政策是否满足“认贷不认房”，部分地区目前“认贷也认房”，那么在提前还款之后，再贷款的利率就以二套房来算，且首付比例提高，贷款年限缩短，并不能降低利息成本。
编辑：亚文辉
原标题：提前还房贷要排队到4月！“没想到还钱比借钱难”
借钱的人准备好了钱想还款，却还得排队等消息，怎么回事？
伴随着多地频繁调整首套房贷款利率，房贷进入低利率区间，不少贷款买房人开始考虑提前还款。“提前还房贷”为何能屡掀高潮？又是否真的合适？
排队到4月，提前还房贷热度高
“我在去年年底预约了提前还贷，当时最快只能选一个月之后的。现在一个月过去了审批还没通过，我打电话问银行，说是去年10月的申请还没处理完呢，我估计要排到4月。”
“我在2022年10月提前还过一次房贷，当时一年有三次申请机会，只要月初在手机上操作一下就好了。现在不仅要给银行经理留下信息预约，而且也是起码等到3月。”
“我在2022年3月申请过一次提前还贷，当时申请后的第二天就扣款了。感觉从下半年开始越来越难申请，现在都说要等到4月、6月甚至8月份，这几个月就又有不少利息了。”
正如上述几位买房人向记者介绍的一样，最近不少想要提前还房贷的买房人都陷入了“线上预约不到，线下让等消息”的死胡同里，焦急不已。
资料图：银行点钞员在工作。艾庆龙 摄
事实上，2023年初的这波“提前还贷潮”并非新事，从2022年起热度便逐渐走高。
“2022年之前没有过这么多人提前还贷，2021年下半年银行的贷款额度甚至还不够用呢。”一位商业银行贷款部门人士对记者说，这两年“房住不炒”的属性愈发明显，房子增值慢了、少了，提前还贷成为了一种减少利息的理财办法。
据其介绍，特别是在2022年之前的高利率时期申请了房贷，现在手头不紧张，短期内或可见的中长期没有大额资金需求的客户，基本都在操作提前还贷。
近期房贷利率的调整也是重要触发因素。自年初首套房贷利率动态调整机制建立以来，截至1月31日，贝壳研究院监测的103个城市中，首套利率低于4.1%的城市共30个，部分城市房贷利率已迈入“3时代”。
“一方面由于此前贷款的利息较高，购房者希望通过提前还贷来降低成本；另一方面则是2022年投资理财收益波动较大且远不及预期，房贷和投资理财之间收益倒挂，让一些购房者产生了提前还贷的愿望。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为。
提前还贷，利弊几何？
提前还贷热度不减，但这一行为是否划算也一直受到争议。
95后女生小夏在2021年底贷款买了自己的房子。“我选择了高首付，所以只贷了40多万元。不过当时还在放贷难的时候，银行有额度就赶紧申请了，利率加点80个基点达到5.45%，属于比较高的。”
正是因为支付了比较高的首付，小夏目前手里并没有多余的资金可以提前还贷。“最近都说提前还贷很实惠，我爸妈就想再省一省、借点钱把房贷提前还上。但我很不喜欢手里没钱、没有抵御风险能力的感觉，所以目前还没有决定。”
虽说“无贷一身轻”可以说是大多数买房人的终极梦想，但正如小夏所顾虑的，业内人士同样提醒，面对扎堆提前还贷的热潮，还是要结合自身情况选择。
“对个人来说，判断是否需要提前偿还个人贷款，最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率，则考虑将资金更多用于投资；反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。当然，还需要为日常生活支出与未来养老、医疗等留足资金。”招联金融首席研究员董希淼说。
中原地产也指出，不适合提前还款的情况包括房贷利率低、等额本息还款已到还款中期、等额本金还款期已过1/3等。
资料图：购房者在查看了解楼盘。记者 刘忠俊 摄
但对于银行来说，大量的提前还贷则会造成不小的业务压力。
博通分析金融行业资深分析师王蓬博表示：个人按揭贷款是银行核心优质资产，大量提前还房贷会直接影响到银行的营收和利润，因此不少银行选择提高还款门槛。
“但银行也应该理解客户的金融需求，主动改善服务，而不是对提前还款设置障碍。毕竟相对于短时利润，长期的信用更有价值。如果购房者提前还贷存在违规恶意阻拦的情况，消费者可以向银保监会进行申诉，维护自身合法权益。”王蓬博说。
矛盾如何解决？
但相对于买房人和银行的“纠葛”，不少分析指出，“提前还贷潮”最终的矛盾还是在存量房贷客户还款压力上。
“只要房贷利率高于理财利率，且居民预期房价下跌，提前还贷的动机就一直会存在。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当前存量房贷的压力仍然较大，希望能降低存量房贷利率，既能降低月供压力，还能释放内需和消费。
董希淼也提出，当前部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。
“考虑到2023年宏观经济企稳回升和房地产市场回暖，下一阶段提前还贷热潮或将趋于平缓。当然，稳定居民信心和预期、减缓提前还贷还有更重要和深远的意义。”董希淼认为，可加快引导5年期以上LPR(贷款市场报价利率)下降，继续降低新增和存量住房贷款利率。(记者 左宇坤)
原标题：提前还房贷要排队到4月！“没想到还钱比借钱难”
借钱的人准备好了钱想还款，却还得排队等消息，怎么回事？
伴随着多地频繁调整首套房贷款利率，房贷进入低利率区间，不少贷款买房人开始考虑提前还款。“提前还房贷”为何能屡掀高潮？又是否真的合适？
排队到4月，提前还房贷热度高
“我在去年年底预约了提前还贷，当时最快只能选一个月之后的。现在一个月过去了审批还没通过，我打电话问银行，说是去年10月的申请还没处理完呢，我估计要排到4月。”
“我在2022年10月提前还过一次房贷，当时一年有三次申请机会，只要月初在手机上操作一下就好了。现在不仅要给银行经理留下信息预约，而且也是起码等到3月。”
“我在2022年3月申请过一次提前还贷，当时申请后的第二天就扣款了。感觉从下半年开始越来越难申请，现在都说要等到4月、6月甚至8月份，这几个月就又有不少利息了。”
正如上述几位买房人向记者介绍的一样，最近不少想要提前还房贷的买房人都陷入了“线上预约不到，线下让等消息”的死胡同里，焦急不已。
资料图：银行点钞员在工作。艾庆龙 摄
事实上，2023年初的这波“提前还贷潮”并非新事，从2022年起热度便逐渐走高。
“2022年之前没有过这么多人提前还贷，2021年下半年银行的贷款额度甚至还不够用呢。”一位商业银行贷款部门人士对记者说，这两年“房住不炒”的属性愈发明显，房子增值慢了、少了，提前还贷成为了一种减少利息的理财办法。
据其介绍，特别是在2022年之前的高利率时期申请了房贷，现在手头不紧张，短期内或可见的中长期没有大额资金需求的客户，基本都在操作提前还贷。
近期房贷利率的调整也是重要触发因素。自年初首套房贷利率动态调整机制建立以来，截至1月31日，贝壳研究院监测的103个城市中，首套利率低于4.1%的城市共30个，部分城市房贷利率已迈入“3时代”。
“一方面由于此前贷款的利息较高，购房者希望通过提前还贷来降低成本；另一方面则是2022年投资理财收益波动较大且远不及预期，房贷和投资理财之间收益倒挂，让一些购房者产生了提前还贷的愿望。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为。
提前还贷，利弊几何？
提前还贷热度不减，但这一行为是否划算也一直受到争议。
95后女生小夏在2021年底贷款买了自己的房子。“我选择了高首付，所以只贷了40多万元。不过当时还在放贷难的时候，银行有额度就赶紧申请了，利率加点80个基点达到5.45%，属于比较高的。”
正是因为支付了比较高的首付，小夏目前手里并没有多余的资金可以提前还贷。“最近都说提前还贷很实惠，我爸妈就想再省一省、借点钱把房贷提前还上。但我很不喜欢手里没钱、没有抵御风险能力的感觉，所以目前还没有决定。”
虽说“无贷一身轻”可以说是大多数买房人的终极梦想，但正如小夏所顾虑的，业内人士同样提醒，面对扎堆提前还贷的热潮，还是要结合自身情况选择。
“对个人来说，判断是否需要提前偿还个人贷款，最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率，则考虑将资金更多用于投资；反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。当然，还需要为日常生活支出与未来养老、医疗等留足资金。”招联金融首席研究员董希淼说。
中原地产也指出，不适合提前还款的情况包括房贷利率低、等额本息还款已到还款中期、等额本金还款期已过1/3等。
资料图：购房者在查看了解楼盘。记者 刘忠俊 摄
但对于银行来说，大量的提前还贷则会造成不小的业务压力。
博通分析金融行业资深分析师王蓬博表示：个人按揭贷款是银行核心优质资产，大量提前还房贷会直接影响到银行的营收和利润，因此不少银行选择提高还款门槛。
“但银行也应该理解客户的金融需求，主动改善服务，而不是对提前还款设置障碍。毕竟相对于短时利润，长期的信用更有价值。如果购房者提前还贷存在违规恶意阻拦的情况，消费者可以向银保监会进行申诉，维护自身合法权益。”王蓬博说。
矛盾如何解决？
但相对于买房人和银行的“纠葛”，不少分析指出，“提前还贷潮”最终的矛盾还是在存量房贷客户还款压力上。
“只要房贷利率高于理财利率，且居民预期房价下跌，提前还贷的动机就一直会存在。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当前存量房贷的压力仍然较大，希望能降低存量房贷利率，既能降低月供压力，还能释放内需和消费。
董希淼也提出，当前部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。
“考虑到2023年宏观经济企稳回升和房地产市场回暖，下一阶段提前还贷热潮或将趋于平缓。当然，稳定居民信心和预期、减缓提前还贷还有更重要和深远的意义。”董希淼认为，可加快引导5年期以上LPR(贷款市场报价利率)下降，继续降低新增和存量住房贷款利率。(记者 左宇坤)
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