无产权的房子可以买卖吗（最新无房产证买卖的规定）

在现在的房屋买卖中，经常会出现各种纠纷，最常引起纠纷的一种是房屋出卖人在还未取得产权证的情况下，就将房子转手卖掉了。那么，未获得房屋产权证的房产能买卖吗，有什么法律风险？

网友咨询：

我以80万元价格把房屋出售给杨某，合同签订之日首付50万，因开发商原因我一直未拿到产权证，我想以放心不下未办理产权为由上诉法院请求确认房屋买卖合同无效。我想文艺想，对于未取得产权证的房屋能否买卖?

辽宁申扬律师事务所曲柏杰律师解答：

双方签订的合同系当事人自愿签订，意思表示真实。购房者虽然没有取得房产证，但是依据合同取得了一种可期待的利益，这种利益是可以转让的。购买房屋当时虽然没有取得房产证只是影响过户，不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件，但是不影响合同的效力。

但我国实行不动产登记制度，根据《城市地产管理法》第38条第6项规定的”未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”。该规定属于国家管理性规范，因此不违法合同法第52条的强制性管理规定，合同不必然导致无效。

该规定中的房屋一般指自始不能办理登记房产证的房屋，一般指小产权、拆迁房等五证不全自始至终都不能办理房产证的房屋。

所以说，未获得房屋产权证的房产可以买卖，房屋买卖合同是有效的，但是卖方应当负及时为买房办理过户手续的合同义务。

曲柏杰律师解析：

没有房产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎：

如果遇到特殊情况一定要卖（买）没拿到房产证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确房产证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备。

对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。

房价会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。

另外，在制定此类房屋买卖合同时，要考虑到一段时间后，因政策波动造成贷款政策变化、税费标准变化、甚至一方或双方交易资格发生变化后如何处理的问题。

执业15年，合伙人律师，辽宁省律师协会民法专业委员会委员，沈阳市律师协会刑法专业委员会委员和考试培训专业委员会委员，企业法律顾问。

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