房产继承费用最新政策文件（夫妻房产一方死亡过户新规定）

在被继承人未订立遗嘱的情况下，遗产按照法定继承，继承房产要缴税吗？再次出售有何限制？

假设老王配偶、父母早已去世，有三个子女，老王有一套完全属于自己的房产，去世前没有遗嘱，那么老王的三个子女是老王的法定继承人，三子女对平均继承遗产没有异议，怎么继承房产呢？我提供三个方案。

方案一：房子卖掉平均分割售房款。

衍生问题：房子怎么卖？谁来卖？

房产证上登记的是老王的名字，在老王已经过世的情况下，房子是无法处分的，必须将产证更名到子女名下，所以想分割售房款还有一个前置程序，那就是更名。

方案二：房屋三个人按份共有，每人1/3份额。

按份共有，还是得去更名。

方案三：房屋归其中某个人所有，其他人拿房屋折价款。

三种方案都逃不过更名，考虑到税费问题，笔者建议选方案三。

第一，要明确的是，根据《契税法》第6条，

法定继承人通过继承受让土地、房屋权属，免征契税

。也就是说，

在法定继承本身这个环节，无需缴税，只需缴纳80元的工本费。

第二，那既然不要税，为何要选方案三呢？因为在继承房产以后，再次出售的环节，如果不满足满五唯一条件，可能会产生20%的个人所得税。

什么是满五？满五年，起算时间可以追溯到被继承人买入时间开始起算，到出售时满五年。——这个条件非常容易达到。

什么是唯一？唯一是在出售该套继承所得的房屋时，该房屋系其名下唯一的一套住房。——注意，

是以家庭为单位的唯一住房。

如果小王名下仅一套房，但小王的老婆名下还有一套房，那便不符合唯一的条件了。

20%的个人所得税的计算基数是什么？出售时的合同价-被继承人买入时的合同价-购入税费成本。——注意：购入时的价格是以当初购入的缴税价格为准。因为很多人在购房时为了少交税，会给税务机关报一个较低的价格，再签订补充协议补差价。

假设老王在2002年购入房屋价格为100万，老王去世后三个子女决定将房屋更名到小王名下后出售，小王（并非唯一）在2023年出售房屋价值800万，那需要缴纳的个人所得税为：（800-100-2002年购房时的税费成本）*20%，这是一个很大的数额。

即便在无争议的情况下继承房产，还是需要好好规划，能省下很大一笔钱。

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