物业自管，是法律赋予广大业主的一项权利。对于那些因各种原因想解聘小区现有物业服务公司、继而想实施小区物业自管的广大业主来说，走好以下五步曲对成功实现小区物业自管至关重要。
第一步，学习相关法律法规，为小区自管准备好法律依据。去年（2021年）1月1日开始实施的《中华人民共和国民法典》（简称“《民法典》”），是业主实施物业自管必须要学习的第一部法律。（因该部法律实施后，物业自管所依据的《物权法》已经废止。）《民法典》第284条明确规定，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。” 这就为业主自管提供了明确的法律依据和准绳。2019年国务院公布的《物业管理条例》（第三次修订版）是业主实施物业自管必须要学习的第二部法律。该条例对业主、业主委员会、业主大会的职责做出了明确的规定，这些规定对业主依法依规解聘小区现有物业服务公司提供了法律依据和支持。此外，《业主大会和业主委员会指导规则》、《住宅专项资金管理办法》、《物业承接查验办法》等，以及各地市房地产行政主管部门公布实施的《物业管理条例实施细则》也是业主实施物业自管必须要学习的地方性法律法规。
第二步，成立业主大会，选举产生业主委员会（简称“业委会”），为小区自管准备好组织代言人。如果您所在的小区已经由业主大会选举成立了业委会，那么恭喜您！您在迈向小区物业自管的道路上已经无意中准备好了组织代言人。如果您所在的小区截止目前尚未成立业主大会，那么您所在的小区业主若想实现物业自管，其当务之急就是要联名（具体人数可咨询当地房地产行业行政主管部门）向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请，街道办事处或乡镇人民政府自接到业主联名申请后的60日内负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组（简称“筹备组”）。而筹备组应当在成立之日起90内完成首次业主大会会议筹备工作，并组织召开首次业主大会会议。需要指出的是，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积的过半数的业主且占总人数过半数的（即“双过半”）业主参加。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。而业主委员会自选举产生之日起30日内应当向街道办事处或乡镇人民政府备案，备案后即可持备案证明（文书）向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，从而为小区实施物业自管做好组织上的准备工作。
第三步，组织召开业主大会，通过解聘小区现有物业服务公司的决定，通过小区物业自管章程，通过小区物业自管服务方案，明确小区物业自管组织及相关人员构成，明确物业自管监督组织及其相关人员构成，明确小区物业自管组织、物业自管监督组织与小区业主委员会、业主大会之间的相互关系。在这里，我们需要探讨和理清两个问题：一是小区物业自管组织是否可以由小区业主委员会来代行职能，即两块牌子、一套人马的问题。如果可以（实践证明是可以的），物业自管监督组织则必须被业主大会授予监督小区物业自管组织和业主委员会的职责。二是首次业主大会会议筹备组组织召开的首次业主大会会议除了能表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之外，是否能讨论通过解聘小区现有物业服务公司、小区物业自管章程等事项。从住建部印发的《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条第十款的规定（即，业主大会有权利决定“法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项”）来看，首次业主大会会议是有权利这样做的。
第四步，业主委员会书面通知物业服务公司解聘决定，与物业服务公司完成小区物业交接工作。决定解聘原物业服务公司的，业主委员会应当提前六十日书面通知原物业服务公司。原物业服务公司应当自物业服务合同终止之日起十日内退出物业管理区域并应将全部物业档案资料、业主共有部分、公共收益的结余、清算预收、代收的有关费用、物业服务合同约定的其他事项移交给业主委员会或小区物业自管组织。需要注意的是，移交各方在移交时应当做好查验记录，并由移交双方当事人签字盖章。
第五步，实施小区物业自管，定期发布自管公告，接受小区业主及相关职能部门的监督。小区业主委员会或业主自管组织根据小区物业管理所涉及的保安、清洁、绿化、养护、维修、秩序维护等服务需求，具体实施物业自管方案，定期公布自管所涉及的与业主利益息息相关的自管信息，同时自觉主动接受小区业主对自管所提出的一些意见、建议，及时回答质疑，接受相关职责部门对自管活动的监督和检查。
相信，只要您顺利地走完了上述五步曲，您所在小区的物业自管之路一定会越走越宽、越走越光明。
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