物权法97条司法解释（民法典关于夫妻共同债务的规定）

在日常生活中，对于房子来说大部分情况都属于夫妻共同财产，但随着经济的发展，人民生活水平的提高，在结婚之前，很多父母也会用自己的收入以全款或贷款的形式购买房产赠与自己的子女。对于中国人来说，没有房子便没有家的归属感，拥有自己的一套房子可能是整个家庭全部的愿望。今天我们主要谈一谈，在房子属于夫妻共同财产的情况下，夫妻一方在没有经过对方同意擅自出卖共同房产的法律效力问题，也就是说在法律上该如何评价这件事情。

很多人可能有些困惑，其实只要房产确实属于夫妻共同双方，可能在实践当中不动产权属证书上登记的只是一方的名字。在这种情况下，虽说实际上房产确属于夫妻双方共同所有，但在对外公式方面却未必产生我们认为的效果，夫妻实际拥有共同房产的事实，对于外人来说一般是不得而知的，但是不动产权属证书是具有公示效应的，也就是说第三方在不之情的情况下，在满足一定的条件下法律是可以对其信赖利益进行保护的。

近年来，因夫妻一方处分夫妻共有房屋而导致的夫妻双方或夫妻另一方与房屋买受人之间的纠纷案件日趋增多，而因近几年房屋价格不断飞涨、房地产新政的出台等因素，这类案件也体现出矛盾更加尖锐、纠纷愈加复杂的趋势，各地法院对此类案件裁判尺度不一。在《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》出台之后，标准才逐渐统一。

首先，我们应区分合同成立及合同履行的法律事实及法律效果，合同成立发生债权，合同履行发生物权变动。夫妻一方未经另一方同意，擅自处分夫妻共同房产，与第三人订立房屋买卖合同，买卖合同的效力不以夫妻另一方是否同意出售或出卖人对于买卖标的物享有所有权为前提，合同自成立时生效。关于第三人能否取得房屋所有权，应考察其是否符合《物权法》第106条（《民法典》第311条）善意取得要件，并履行《物权法》第14条（《民法典》第214条）规定的过户登记要件，否则在夫妻另一方不同意的情形下，第三人不能取得房屋所有权。

善意取得条款 民法典第三百一十一条　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

　　（二）以合理的价格转让；

　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

　　当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

就处分共有不动产的问题，《物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”对此，《民法典》第301条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、交更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”从条文内容来看，虽该条款整条所涉内容有微调增加，但《民法典》中对于“处分”共有不动产的规定与《物权法》的规定完全一致，《民法典》与《物权法》关于共有人共同处分的规定，针对的是物权有效转移的问题，而非合同效力问题。

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