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已售小产权房最新政策（全国小产权房处理政策）

法律知识学习
2022-12-28 11:02:01
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重庆律师

01

产权房问题一直是历届深圳政府最头疼的问题，深圳小产权房占据深圳建筑面积的50%，小产权要被拆的新闻也屡屡见诸报纸。然而，最后都不了了之，或者悬而未决！

深圳总住宅面积约26亿平方米，其中小产权房高达16亿平方米，比例已超过60％。深圳小产权房具有较宽的分布范围，宝安沙井镇是深圳小产权房的最高数量，有超过50个待售物业，并且有超过50,000个住房单位。

在深圳新房交易平均价格约为54,000 /平今日小产权房吸引了大量买家购买或租赁的商品房价格的1/3。特别是近年来，一些小产权房可以提供没有全额贷款的贷款购买受到很多资金不足的客户的追捧。虽然深圳近年来官方努力打击非法建筑，但由于种种原因，同样违反建设小产权房’检查违规’的问题，在’面子’上清除小产权房的行为，给很多买房的人士觉得更安全了。

但是深圳小产权房目前的现状是很难随便拆除的，是因为深圳小产权房的数量和规模非常巨大，涉及的面也是非常的广泛。

何为“小产权房”？

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

02 ·深圳是怎么想的

深圳就是小产权房的发源地，虽然小产权房一直以来都是政策所不允许的，但是由于当时深圳发展的历史背景等因素，深圳的小产权房最终的结局一定不会是被强制拆迁。

目前深圳的住房供给状况依然不容乐观，深圳的住宅用地供给困难也是事实。而小产权房也正在保障当前的深圳居民的住宅底线。如果小产权房被拆迁了，那么深圳住宅用房的缺口将增加数百万套。所以说小产权房作为深圳住宅供给的重要基础还是会将保留的。

其实深圳一直以来也找找寻解决小产权房的办法，但是由于数量众多，且都是历史遗留所以无法很好地解决。深圳也曾尝试过将一部分小产权房转化为合规的房产，前两年也曾转化过一批办公性质的房产。但是现在对于住宅类的小产权房还是把关很严，并且态度解决。

03 ·说被拆掉的房子怎么样了

2016年8月，有关部门发布通知，将在两个时间节点里分别就福轩大厦（已改名为鸿华中心）以及金凤凰豪苑采取“三清”以及拆除等措施，最后期限是当年10月8日。然而，这两处楼房并没有在最后期限内被拆除，甚至到2018年5月，这两处小产权房无论是招商、入住都一切正常。

这两个项目位于龙华清湖地铁站附近，去年3月，小编曾实地探访过，在“拆除”风声下，福轩大厦照常招商，金凤凰豪苑居民的生活也未受影响，部分房源放租，据了解，两房一厅租金是2500元/月。时隔一年，小编再去探访，两处楼房未见丝毫要开拆的痕迹，唯一变的是上涨的租金——福轩大厦的月租金63元/平起，而金凤凰豪苑两房一厅的租金也涨了500元，需要3000元/月。

福轩花园依旧住满了人

2015年，位于福永的小产权房鸿福花园被查封，并限期一个月拆除，该小区当时售出的房源已达上千套，开发商已回笼资金数亿元。

据《华夏时报》援引知情人士的话报道，当时对鸿福花园达成的初步协议是，由开发商退款给购房者，但建筑不会全拆除，将打包出租或出售给企业做员工宿舍，容积率超出部分补交地价款。同时，由于受机场限高影响，这一地块上的建筑最多只能建16层。

然而，截至2018年8月，鸿福花园仍处于查封状态，未被清拆。
2017年12月，有网友就鸿福花园问题咨询,福海街道办公开答复称，暂未接到关于鸿福花园的最新处置方案。

或因为政府在查处小产权房上的尴尬，新建小产权房仍拔地而起，交易也较为活跃。打开某个专门从事深莞惠小产权房交易的网站，可以看到新建项目遍布深圳原关外片区。

04 ·拆与不拆？

深圳小产权房是否还有第三条路？

“

深圳小产权房会不会遭强拆？

”关于这个问题，业界早有讨论。

强拆既不是唯一出路，也不是最佳方式。强制拆除涉及范围广，影响面大，实施效果差，遗留问题难解决；政府完全可以对该违法建筑进行拆除之外的行政处罚，比如说予以罚款、补交地价、责令补办手续后合法化，如此，既能保障法律的正确实施，又能维护社会稳定，起到良好的社会效果，避免决定强拆后又实施不了，损害政府公信力。

但需要指出的是，法律只保护合法权益，小产权房，特别是这种违建类的小产权房，因不是合法物权，所以无法得到法律保障。根据相关法律规定，违法建筑类小产权房征收拆除是不予补偿的，有合法报建手续的根据规定予以补偿。

目前深圳解决小产权房问题，除了一小部分可以通过确权解决，一小部分处于严重违法违规需要拆除之外，还有一个重要的解决渠道——通过法律确权、技术认证后，政府会回购一部分小产权房作为保障房。