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赠予房产需要哪些材料（2023房产赠予过户新规定）

法律知识学习
2023-03-25 06:55:01
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上海律师

一、常见的《房产赠与协议》类型

　　《民法典》第六百五十七条规定：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。

　　实践中最典型最常见的关于房产的赠与协议有两种：

　　第一种是：婚前男方为了和女方结婚，男方同意出资给女方购置房产，或者将自己婚前买的房子赠与给女方，或者将男方个人的房产约定为双方共同财产。

　　第二种是：婚后一方出现过错，为了挽回婚姻，同意以财产的形式向另一方作出补偿，由过错方出资给另一方买房，或者将一方婚前房产赠与给另一方，或者约定为双方共同财产。

二、签订赠与协议的必要性

　　如果赠与的房产，因为贷款、限售、购房资格等原因，暂时不能过户或者加名，此时应当签订赠与协议。为了防止赠与方撤销赠与，要对赠与协议办理公证，针对这种情况，很多人都知道签订赠与协议的必要性。

　　但是如果房产能够立即过户或者加名，还有签订赠与协议的必要吗？很多人认为，只要对方把房子过户到自己名下或者加上自己的名字，赠与就已经完成，签不签赠与协议无所谓。实际上，即使房产能够立即过户也有必要签订赠与协议。

　　举一个例子就容易理解了，婚前男方同意出钱给女方买一套房产赠与给女方，房产登记在女方一个人名下，但没有签订书面的赠与协议。结婚多年后，夫妻感情不和要离婚，男方认为女方名下房产是他出钱买的，房产应当属于共同财产，女方认为房产是男方对自己的赠与，属于个人财产。这种情况下，如果女方没有证据证明男方的赠与意思表示的话，房产基本会被认定为夫妻共同财产。因为仅凭房产登记在女方一个人名下，不能认定属于女方的个人财产，一般会被认定为是为双方结婚而购置的家庭财产，属于夫妻共同财产。

　　所以，这个案例中虽然客观事实上确实是男方赠与女方房产，但是女方无法证明。如果当时签订了赠与协议将双方的赠与意思明确，就不会有争议了，这就是签订赠与协议的必要性。

　　还有一种情况在生活中非常多见：婚姻期间，男方出现过错行为，为了挽回婚姻，由男方或者男方父母出资给女方买房，登记在女方一个人名下。当事人本意是把房产给女方个人作为补偿，属于女方个人财产。但是如果没有赠与协议明确约定的话，将来房产基本会被认定为夫妻共同财产，因为男方出资较多，甚至男方可以多分房产。另外，还存在一种风险，男方父母的出资有可能以借款为由主张女方还款。如果签订了赠与协议，这些风险和纠纷都可以避免掉。

　　所以，即使赠与的房产能够立即过户或者加名，也有必要签订赠与协议，只是不需要公证。

三、《房产赠与协议》的主要条款以及注意事项

　　第一，明确赠与房产的坐落信息，产权证号或者购房合同编号。

　　第二，明确赠与房产的范围，包括房产附带的相关权益，房产内的装修、家具、家电等。

　　第三，明确是将房产全部赠与给另一方，还是双方共有房产。共有房产的情况下有两种共有方式，一种是共同共有，不区分各自份额，这种情况最后如何分割是不确定的，要根据离婚时的具体情况，比如结婚时间长短、离婚过错、子女情况等多个因素由法院综合确定分割的比例。另一种是按份共有，直接明确各自的份额比例，分割时就按照确定的比例分割。从财产取得一方的角度，建议按份共有，明确各自的比例，避免将来的争议。

　　实践中我们遇到过有些公证处，对于存在贷款的房产，不给办理按份共有的赠与协议公证，只能办理共同共有的赠与协议公证。遇到这种情况，可以按照公证处要求约定共同共有办理公证，然后双方私下再签一份协议，明确各自的份额。

　　第三，明确房产的债务承担。房产的债务分为两方面内容，如果房产存在贷款，首先要明确房贷谁来偿还，是个人负责偿还还是双方共同偿还。第二个方面的债务，很多人容易忽略，也是目前实践中纠纷比较多的一种类型。比如，购房款中有男方父母的出资。在双方离婚时，父母拿出男方出具的借条，以借款为理由要求双方偿还借款，目前有很多法院支持借款成立。作为接受赠与的一方，为了避免父母出资被认定为债务的风险，可以在赠与协议中明确购房出资中不存在债务，如果存在债务，由赠与方个人承担。

　　第四，明确赠与的财产为赠与方个人财产，赠与方有权处置赠与房产，赠与的房产不存在权利瑕疵，防止将来房产被其他人以无权处分为由追索回去。比如实践中，男方将个人房产赠与给女方，或者约定为夫妻共同财产，离婚时男方父母主张房产是他们出资购买只是借男方名字登记，实际权利人是他们，或者主张房产是赠与给男方的，但是是附条件赠与，男方没有经过他们的同意不能处置房产，所以男方父母有权利要求女方返还房产。

　　针对这种风险，可以通过约定赠与一方有权赠与房产，如果将来房产被追回，赠与一方要承担违约责任。通过这个条款保证即使房产被追回，受赠方也没有损失。

　　第五，明确赠与方在房产过户之前不能擅自处置房产，否则要承担违约责任。赠与房产暂时无法过户的情况下，房产仍然登记在赠与方一个人名下，此时虽然签订了赠与协议，房产属于另一方或属于双方的共同财产，但因为产权证只有一个人名字，赠与一方仍然可以在另一方不知情的情况下，单方将房产转让或者抵押或设置居住权。为了避免这个风险，要设置违约条款，即使赠与方转让了房产，另一方也没有损失。

　　第六，明确房产的过户时间以及过户时的税费谁来承担。一般可以约定在房产具备过户或者加名条件时，赠与方无条件配合过户并承担过户产生的全部税费。同时约定不配合过户的违约责任。

　　第七，明确协议不附加任何条件，接受财产一方不用履行任何义务，赠与方不得以任何理由撤销赠与。如果赠与方撤销赠与，需要承担赔偿责任或者违约金等等。这个条款的作用是防止赠与方撤销赠与，但是司法实践中对这个条款是否具有法律效力存在争议，有的法院认为这是双方当事人自愿的约定，对自己权利的处分，具有法律效力。有的法院认为，撤销权是法律赋予当事人的一种法定权利，当事人不能通过约定的方式限制一方的撤销权。

　　我们建议在协议中加入这个条款，虽然可能无效，但有这个条款总比没有好。

　　第八，违约责任。通常约定如果一方违反协议不仅需要赔偿另一方损失，还要额外支付违约金，以及打官司可能产生的诉讼费用、律师费用等。

　　以上是对房产赠与协议内容的介绍，不论是婚前房产赠与还是婚后房产赠与，主体内容是基本一致的。只是签订的时间背景情况不同，这个可以在协议的开头部分做简单的介绍。