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国有房屋征收与补偿条例（民法典关于拆迁的法律规定）

法律知识学习
2023-03-22 03:55:02
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上海律师

房屋征收过程中，被征收人所关心的是补偿问题，那么都有哪些补偿呢？以国有土地上房屋征收为例，被征收人可以获得的补偿包括房屋价值的补偿、因征收造成的搬迁、临时安置补偿、停产停业损失的补偿，以及对被征收人给予补助和奖励。那么在这些补偿的规定中，需要注意哪些问题呢？孟雷律师总结过去多年的办案经验来跟大家探讨一下。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

在实践过程当中，当事人对补偿问题咨询比较多，房屋到底补多少钱？能补多少钱？按照法律规定是补5000还是1万，具体有哪些补偿？好多被征收人都要求帮他算一算。房屋征收的补偿问题在法律的层面，包括《条例》的规定，包括集体土地上的房屋、厂房、住宅等这些补偿的规定在法律的层面，《民法典》以前的《物权法》、《土地管理法》都没有一些准确的规定，应当说都是原则性的一些规定。

法律层面只是原则性的规定，农村的补偿比如不降低原有生活水平，国有土地上补偿它有几个补偿项目，也都是原则性的规定，没有具体规定。作为被征收人来说，我们认为还是要理性，对自己的房屋价值要有一个理性的判断，因为毕竟要讲究公平合理的补偿。补偿不仅要公平，还要合理合法，被征收人要做到心中有数。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》作出了几项需要补偿的规定，关于被征收房屋价值的补偿，首先是房屋本身的价值，包括土地的价格的补偿，比如一平米一万块，还是一平米八千块，有房屋价值的补偿，房屋本身的价值的补偿。其次是房屋搬迁的补偿、临时安置费的补偿。被征收人的房屋要进行搬迁，比如说，企业搬迁，当然普通住宅的搬迁、可能要简单一些，一般几千块钱就够了。

我们在实践过程当中，企业的搬迁就比较复杂一些，企业搬迁的费用都包括哪些呢？有些是比较明显的如拆卸的费用，搬迁的费用。有的案件当中，搬迁的费用很高，搬迁有的因为行业的特殊原因搬不走。比如我们办理过广东某企业的案件，该企业是一家化工厂，厂房里面的一些设备、器械、化学的池子等有的设备都很贵，而且不能拆，一拆它就不能用了，费用都比房屋还要高。这里的搬迁费，不仅要包含搬走的费用，还要包括拆卸的费用。因为企业有的设备如化工设备有些拆卸都要需要专业人员去拆，普通人还拆不了，需要聘请专业的人士，聘请这些人员的费用也很高，这些费用我们认为都应当也属于赔偿的范围，搬迁包括搬迁过程中产生的搬运费用、搬迁损失的费用、拆卸的费用，这些都应当纳入拆迁费用。

另外，临时安置的费用，临时安置的费用也比较好理解一些。征收房屋要进行过渡安置住宅，需要给提供住的地方。企业的厂房要搬迁，要给提供一个地方去住。如果说有提供产权，一个是搬迁费，如果是提供货币补偿，应当按照货币提供补偿。如果是产权调换，也提供周转用房或者一些货币这种方式来补偿，一种是可以是货币，一种是停产停业损失，显然企业商业门面房的一些停产停业的损失都要提供补偿。

在实践过程当中，停产停业损失有多少，条例没有具体的解释。可以查阅一下地方规章或者征收的时候仔细看下补偿方案。停产停业损失，顾名思义，因为征收导致企业停产造成的损失。一般情况下，在实践过程当中对停产停业损失可结合各个地方的一些方案，包括地方的规定。停产停业损失的计算方法，一般有这么两种：一是由房屋价格评估制定一个比例，比如说沈阳那边的比例，还有一些其他的地方定制的，各个地方不等，一般到10%，各不相同。

停产停业损失直接按照房屋价值的比例，有的时候是按照6个月，一般不超过一年。有的就是按照房屋价格的百分比，如果认为企业的实际的停产停业损失超过征收方给的价格的，认为还不够的，企业主可以提供相应的证据，比如纳税证明、会计账目等等相关的一些证据来证明，可以按照这个去主张，所以要求企业遇到搬迁、征收的时候，要保留好自己的会计账户、纳税证明相关的一些手续，都要保全好。包括营业执照、合同、租赁合同都要保存好。

营业执照、合同也很重要，有的是门面房，那么停产停业损失该怎么计算呢？门面房为什么我是出租，他可能是“住改非”呢？需要提供营业执照、纳税证明。如果没有这些营业执照，又没有租赁合同，又没有纳税证明的，如果说实际用于经营，未必能得到法院的认可，所提的主张未必得到法院的支持。对平时的一些征收、搬迁的一些合同、营业执照等都很重要，尤其会计账目也很重要，因为这些是将来可以证明的，都是有补偿依据的相关证据。

停产企业的损失，我们也办理过类似的案件，如果没有提供营业执照的，可能很难得到法院的支持，对于门面房的损失，可能有的租赁给别人的，那么，停产停业损失应该包括哪些呢？一个是经营的停产停业损失，有的是按照门面房的租金的损失。有的停产停业损失的是经营人的损失。当然对门面房来说，它也包括一部分租金的损失都可以纳入停产停业损失的计算，所以具体的一些停产停业的损失。还有的是通过评估来确定停产停业损失，实际上这种情况比较少，一般很多的在补偿方案里制定了6个月，每个月多少钱，直接制定方案。如果补偿方案当中有明确的具体的数字，可以按照补偿方案直接进行主张即可，来主张停产停业的损失。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

《条例》第十七条还规定了对补偿方案的审查，制定奖励，被征收补助奖励。在实践的时候，在征收决定中也有用处，因为征收决定是依据补偿安置方案内容，单独的对补偿方案，如果补偿方案不符合法律的规定，补偿方案违法，征收决定也是可以撤销的。这也是将来诉征收决定的一个方向，因为作为征收决定的附件，单独的补偿方案不可以提起诉讼，法院一般不会受理，对补偿方案不服，要撤销这个补偿方案，但是对补偿方案不服，我们在实践当中可以有的采取这样的做法，在起诉的时候，要求撤销征收决定，注明一下，要求撤销征收决定及补偿安置方案。

我们在实际过程当中，有的法院会产生争议，补偿方案的征收决定违法，撤销了违法了，这补偿方案照用，这种观点，我们认为也是不正确的。因为征收决定他补偿方案征收决定方案，但是被征收人在运用法律的时候，就得注意到，在起诉的时候，为了稳妥期间，就直接写上撤销征收决定及其补偿安置方案，都写上。因为将来补偿安置方案是作出补偿决定的依法合法的依据，补偿决定作出的依据是什么，是补偿安置方案，将来补偿决定怎么补的，如果补偿方案违法，比如说补偿方案当中它明显没有这些项目，甚至产权调换，比如说房屋补偿有一项叫产权调换，货币补偿和产权调换有选择的权利，如果补偿方案就只有调换或补偿，产权调换这个补偿方案属于违法的，是不符合法律规定的。

这种补偿方案更多的是可能是在企业的征收搬迁过程当中比较多，普通住宅的补偿方案大部分都有保障了民生问题，保证基本的居住问题，生活保障的问题。在住宅的征收过程当中，可能大部分都有产权调换，这种九十几的概率都有产权调换。但是在企业搬迁的过程中，大部分的情况是它没有提供产权调换。因为企业的厂房比较大，现在就找一块地也比较困难，也有很多提供产权调换的，不想提供产权调换的，这种情况也很多。

我们曾经办理过浙江某地的案子也是这样，厂房的搬迁整个地方都不提供产权调换，在补偿方案里面也没有产权调换。如果在补偿方案里没有产权调换，不符合相关规定，或者根本就没有搬迁费、临时安置费，停产停业损失费这些都没列明，这类的补偿方案也是不合法的，可以在向法院申请撤销征收决定的时候，一并提起。

补偿方案是否合理合法，法院也会对其进行审查，所以对补偿方案不符合法律规定的，可以在撤销征收决定的程序过程当中提起。撤销征收决定也是很重要的，不仅包括撤销征收决定的行为的合法性问题，是否应当征收的问题，另一个方面也是征收决定里面，因为包括补偿的问题，所以要在征收决定的过程程序当中一并提起，要进行救济，不能征收决定审完了才想起来，等到补偿决定的时候，发现补偿决定的依据就是补偿方案，所以到了法院，没有提补偿方案是合法的，没有撤销也没有确认违法，导致再想推翻后来的补偿决定就很麻烦。所以这些程序都是环环相扣的，这是补偿方案需要注意的具体的事项。

关于补偿方面的重要性，因为这些项目在《条例》里面都是原则性的一些规定，并没有详细的具体多少钱的一个规定。具体的规定会在征收厂房、住宅、房屋的征收的项目，包括具体的明细，具体的内容是在征收补偿安置方案当中说明。各个地方的补偿安置方案都会有一些差别，大部分的补偿安置方案会列明房屋价值规定多少钱，通过房地产评估机构的整体的评估给定一个价格。

比如说周边房地产的价格是8000块一平，制定房屋的价值一平米要多少钱，搬迁费、临时过渡费、停产停业损失费、装修装饰的费用，确定一个价格，包括土地附属设施的价格都会有一个明细，如空调多少钱，搬迁空调多少钱，水电多少钱，电话机多少钱，具体的附属设施是多少钱，明细都会写。

对被征收人来说，咨询过程中遇到更多的问题是房屋应当是补多少钱的问题，补多少钱，如果咨询律师也没办法给大家说到底是多少？需要通过对整个的资产，看到资产之后进行详细按照法律规定进行一个评估，具体的补偿的费用多少钱，根据补偿方案自己算一个数额，算出来，它也是一个预估的数额，没有准确的数额。

作为被征收人来说这些都是一些原则性的规定，结合自己的资产，能算出一个初步的一个价格。法律的规定了补偿的原则性规定，以及计算补偿的一些标准和方式，并没有具体的一个规定，详细的补偿的的内容要参考补偿安置方案，当然补偿决定也是依据补偿方案来进行。

关于相关部门应当制定补助和奖励办法的问题，一般补偿方案作出之后会约定一个期限，签约期限，比如三个月，从某年某月某日到某年某月某日是一个签约期限，在这期间签约期限应当有一个奖励，可以给。这时候对于被征收人来说很少，有的很多被征收人就是困惑，有的我们也发现，比如说企业厂房的价值跟奖励的价格，厂房比如给五千一平米，厂房评三千到四千，奖励的价格加上三千到四千，加在一起可能五六千。如果在这期限之内签定补偿协议就会给这个奖励，如果不签协议，那不给这个奖励，甚至说奖励制定的都超过了房屋的价值的比例，这种方案应当说也是不具有合理性的。

因为奖励的价格居然比房屋价值还要高的，明显是不合理的，奖励从哪里来，其实都是房屋价值的补偿，所以这个奖励，有的人会说，那不签这个协议，等强拆拆完之后，那奖励给还是不给？应当说对于奖励在强制拆除的案件，包括后期的赔偿的案件中，对奖励是否是支持，也是有一定的判例可能有些差别。根据高院相关的一些判例来看，奖励是房屋补偿的一部分，如果房屋是被强制拆除的，是要在赔偿案件中作为赔偿的一个项目给予补偿的，法院是支持的。奖励将来作为赔偿的一部分，作为奖励的部分是支持的，也有些个别地方的法院，奖励原则上也是要审查，如果说是被征收人的原因，不是其他原因造成的，有些法院也不认这个奖励，个别法院不认。奖励在具体的案件当中，还要看具体的情形，具体的原因根据高院的判例，如果强拆的一些奖励是应当作为补偿的部分，应当给予。

在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。律师会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。