遗嘱继承房产要交什么税（房屋遗产继承协议书范本）

作者：陈绮雯律师，广州王幼柏婚姻律师团队律师

我们知道在无书面财产约定的情形下，夫妻婚姻关系存续期间所取得的财产为夫妻共同财产。在不讨论财产交易的情况下，婚后财产权利的变动可经过夫妻双方书面协议约定，这种约定包括夫妻财产协议书和离婚协议书，而若一方去世，还会涉及遗产继承的问题。无论是婚姻关系又或是继承关系，其中涉及最多的财产莫过于房产。当一方按照协议约定的方式或者通过继承的方式取得房产所有权，另一方在办理房产过户手续之时，产生的费用会有所不同。那么可能会产生什么类型的费用？是否需要缴纳个人所得税？是否需要缴纳契税？那么缴费的税费比例又是多少？接下来下文结合2021年9月1日实行的《中华人民共和国契税法》为大家一探究竟。

本文焦点：房产赠与、继承的涉税问题

（一）直系亲属、兄弟姐妹之间房产赠与类型

纳税人	关系类型	税种类型	税费缴纳
赠与方	直系亲属	土地增值税、增值税及附加、个人所得税	免征
	兄弟姐妹		赠与住宅的免征（非住宅的除外）、个人所得税免征
受赠方	直系亲属	契税、个人所得税	计税金额（同地段普通商品住房的房产市场价）×3%、个人所得税免征
	兄弟姐妹
赠与方、 受赠方	直系亲属	印花税	赠与住宅的免征（非住宅的除外）
	兄弟姐妹

备注：1、本表格为通过广州市不动产登记中心发布的《国有建设用地使用权及房屋所有权登记（转移登记）办理指引（过户—赠与登记）》归纳整理所得，具有地域性，仅在广东省广州市地区不动产赠与或遗赠适用，其他地区房产涉税问题请到当地不动产登记中心了解；

2、本表格的涉税事项不包含非直系亲属的房产无偿赠与或遗赠；

3、本表格中仅适用房产用途为住宅，房产用途为非住宅的不适用。

（二）非直系亲属之间房产赠与类型

纳税人	关系类型	税种类型	适用条件	税费缴纳
赠与方	非直系亲属	增值税及附加	取得产权证未满5年	计税金额（同地段普通商品住房的房产市场价）×5.6%
			取得产权证满5年	普通住房免征
				非普通住房（计税金额-上手发票价或契税完税证计税金额）×5.6%
受赠方	非直系亲属	契税	计税金额（同地段普通商品住房的房产市场价）×3%
		个人所得税	赠与给非直系亲属的，受赠人按照“其他所得”缴纳个人所得税，税率为20%

备注：1、本表格为通过广州市不动产登记中心发布的《国有建设用地使用权及房屋所有权登记（转移登记）办理指引（过户—赠与登记）》归纳整理所得，具有地域性，仅在广东省广州市地区不动产赠与适用，其他地区房产涉税问题请到当地不动产登记中心了解；

2、本表格中仅适用房产用途为住宅，房产用途为非住宅的不适用。

（

三）夫妻之间房产赠与类型及继承类型

纳税人	关系类型	税种类型	税费缴纳	法律依据
夫妻一方	夫妻关系	营业税	免征	《中华人民共和国契税法》及财政部、国家税务总局相关法规（详见后附法条）
		契税
		个人所得税
继承人	继承关系	营业税	免征
		契税
		个人所得税

通过前述的表格内容，我们可以知道房产过户相关涉税问题，为了促进大家进一步的了解，笔者作出如下归纳：

1. 婚姻关系存续期间或离婚析产时，夫妻办理房产过户手续，免税；
2. 法定继承或遗嘱继承，继承人办理房产继承，免税；
3. 直系亲属作为受赠方需要缴纳契税（譬如夫妻财产协议书或者离婚协议书中约定房产赠与子女的，子女作为受赠方需要缴纳契税费用，故约定房产赠与子女的，需要明确契税费用的承担方式）；
4. 非直系亲属作为受赠方不但需要缴纳契税，还需要缴纳个人所得税。

结语：

无论是婚姻关系存续期间的财产权属变动还是通过继承取得的财产，无一不涉税。借此文给与读者对房产涉税问题以更多的了解，保障自身的合法权益。

附：表格（三）夫妻之间房产赠与及继承类型所涉及的具体法律法规

1、根据《中华人民共和国契税法》第六条，有下列情形之一的，免征契税：……（四）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；（五）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；……。

2、根据《财政部、税务总局关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告（财政部、税务总局公告2021年第29号）》第一条，夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。

3、根据《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知（国税发[2009]121号）》第四条第一款，通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。

4、根据《财政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知（财税[2009]111号）》第二条，个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：

（一）离婚财产分割；（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；…..（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

5、根据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知（财税[2009]78号）》第一条，以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；……（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

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