物业服务合同纠纷（被物业起诉处理方法）

物业服务企业在其物业服务的区域内提供物业服务向业主收取物业费，应当以对其和业主具有约束力的物业服务合同为依据，没有依据，无权向业主收取物业费

业主不满意物业服务而拒交物业费适用较多的是原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009）》关于交纳物业费的第六条。而

《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。”由该条法律规定可知，物业服务企业在其物业服务的区域内提供物业服务向业主收取物业费，应当以对其和业主具有约束力的物业服务合同为依据，没有依据，无权向业主收取物业费。

湖北咸宁（2021）鄂12民终179号

乙方与甲方约定：“乙方不受甲方物业管理公司管理（乙方不向物业管理公司交物业管理费），并不享受物业服务”，该条合同约定其所购商品房不享受物业服务，免缴物业费。而且，信安公司也没有提供证据证明其为该所购商品房提供了物业服务。信安公司收取物业费没有依据。

上诉人观点

*****上诉请求：1.撤销一审判决，改判*****、*****向*****缴纳物业费55,219元、支付违约金13,251元共计68,470元；2.本案一审、二审案件受理费均由*****、*****负担。事实和理由：1.*****、*****与湖北昊元置业有限公司（以下简称昊元公司）签订的《商品房买卖合同》明确约定“买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理”，因此，昊元公司与*****签订的《金桂雅苑物业服务合同》对作为“金桂雅苑小区”业主的*****、*****具有约束力，*****、*****应当向*****缴纳物业费；2.*****、*****在一审提交的昊元公司与*****、*****签订的《“金桂雅苑”商品房1–3栋负一层买卖补充协议》（以下简称《买卖补充协议》）为复印件，其真实性存疑。

被上诉人观点

*****、*****辩称，1.甲方昊元公司与乙方*****、*****签订的《买卖补充协议》特别约定：不接受甲方物业管理，不向物业管理公司缴纳物业管理费，不享受物业服务。这是昊元公司在卖房时对*****、*****的承诺。之后，昊元公司与*****、*****补签的《商品房买卖合同》对物业服务没做任何约定和说明，昊元公司也没有告知其已将*****、*****所购架空层商品房的物业服务交与*****。这印证了昊元公司对*****、*****不接受物业服务、不缴纳物业费的承诺仍然有效。2.“金桂雅苑小区”的住宅部分与*****、*****购买的架空层商品房的出入通道不同，分属不同的区域，不在*****的物业服务范围内。*****、*****开办的“金桂雅苑幼儿园”有自己的保安和保洁服务，没有享受*****的物业服务。请求驳回*****的上诉，维持原判。

一审原告观点

*****向一审法院起诉请求：1.判令*****、*****向*****支付所欠物业费55,219元，并承担违约金13,251元（自2017年3月1日起计算至2020年2月28日止），合计68,470元；2.本案的诉讼费用由*****、*****负担。

一审案件事实

一审法院认定事实：2016年9月10日，乙方*****、*****与湖北省咸宁市咸安区“金桂雅苑小区”的开发商甲方昊元公司签订了以520万元价格购买“金桂雅苑小区”1–3栋面积约2520平方米的负一层（架空层）房屋，用于开办金桂雅苑幼儿园的《买卖补充协议》。之后陆续付清了520万元购房款。该协议第一条、第二条分别约定了甲方两年之内的办证义务和乙方对负一层前面的场地享有使用权的规定，第三条约定：“乙方不受甲方物业管理公司管理（乙方不向物业管理公司交物业管理费），并不享受物业服务。”2017年4月1日，*****与昊元公司签订《金桂雅苑物业服务合同》，约定昊元公司选聘*****为该小区业主提供物业管理服务，收费标准按照住宅小高层0.6元/平方米/月，合同期限从2017年3月1日起至2020年2月28日止。2018年7月13日，为了办证需要，昊元公司与*****、*****对上述架空层房屋补签了《商品房买卖合同》，约定建筑面积为2556.44平方米，总价款为5,200,000元。该商品房买卖合同第九章前期物业管理条款内容均无约定。*****与*****、*****因物业费产生纠纷，引发本案诉讼。

一审法院观点

一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，*****受开发商昊元公司委托对小区业主提供物业管理服务时，理应了解小区业主的特殊需求，*****、*****经营场所进出通道独立于小区住宅区之外，其对物业管理服务的需求必有别于住宅的物业管理服务。但*****不但未与*****、*****签订具体明确的物业服务合同，而且其提供的证据即在其接手小区物业管理服务后，*****、*****与昊元公司补签的《商品房买卖合同》中，亦无*****、*****应缴纳前期物业管理服务费的约定。另外，根据*****提供的其与昊元公司签订的《金桂雅苑物业服务合同》第三章服务费用中第三项收费时间和缴费规定中第6条“此前甲方承诺该小区业主物业管理费相关减免事宜的，由该业主提交甲方书面承诺书，并由甲方（昊元公司）向乙方（*****）缴纳减免的物业管理费”的规定，*****、*****已向*****提交了昊元公司承诺的免缴物业服务费的《买卖补充协议》，即享有不再承担缴纳物业费的权利。故在*****无证据证明对*****、*****经营场所实施了事实上的物业管理服务行为时，要求*****、*****承担缴纳物业费义务的诉讼请求无事实和法律依据，依法不予支持。对*****、*****关于不应缴纳物业费的答辩意见予以采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：驳回*****的诉讼请求。案件受理费756元，由*****负担。 二审中，*****、*****向本院提交了“金桂雅苑小区”的2张照片，拟证明“金桂雅苑小区”的住宅部分与其所购商品房的出入通道不同，分属不同的区域，不在*****的物业服务范围内。 对于该2张照片的真实性，*****没有异议，但对其证明目的有异议。*****认为，*****、*****所购商品房与“金桂雅苑小区”的1–3栋楼是一个整体，无法分割，其出入通道如何设立不足以作为其物业能与“金桂雅苑小区”进行区分的依据。

案件事实

本院对*****、*****提交的“金桂雅苑小区”的2张照片的真实性予以认定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。 本案的争议焦点为：*****、*****是否应当向*****缴纳物业费。

法院观点

本院认为，

《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。”由该条法律规定可知，物业服务企业在其物业服务的区域内提供物业服务向业主收取物业费，应当以对其和业主具有约束力的物业服务合同为依据，没有依据，无权向业主收取物业费。

本案中，乙方*****、*****于2016年9月10日与甲方昊元公司签订的《买卖补充协议》第三条约定：“乙方不受甲方物业管理公司管理（乙方不向物业管理公司交物业管理费），并不享受物业服务。”由该条合同约定可知，*****、*****与昊元公司约定其所购商品房不享受物业服务，免缴物业费。*****、*****于2018年7月13日与昊元公司补签的用于办理产权证的《商品房买卖合同》第二十一条第五款约定：“买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。该商品房前期物业服务合同、临时管理规约见附件九。”由该条合同约定可知，该条款虽然约定昊元公司与其选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同对*****、*****具有约束力，但并未变更、更未否定昊元公司与*****、*****签订的《买卖补充协议》关于*****、*****不享受物业服务、免缴物业费的约定。甲方昊元公司于2017年4月1日与其选聘的乙方*****签订的《金桂雅苑物业服务合同》第七条第三款第6项规定：“根据金桂雅苑特殊情况，物业管理缴费时间从2017.3.1起计物业管理费收费起算时间。此前甲方承诺该小区业主物业管理费相关减免事宜的，由该业主提交甲方书面承诺书，并由甲方向乙方缴纳减免的物业管理费。”由该条合同约定可知，昊元公司与*****约定，昊元公司承诺的为“金桂雅苑小区”业主减免的物业费由其向*****缴纳，业主享有减免物业费的权利。所以，依据上述合同约定，*****、*****享有免缴物业费权利。而且，*****也没有提供证据证明其为*****、*****所购商品房提供了物业服务。*****向*****、*****收取物业费没有依据。一审判决驳回*****要求*****、*****缴纳物业费的诉讼请求，依据充分，并无不当。*****要求*****、*****缴纳物业费、支付违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。*****可根据《金桂雅苑物业服务合同》的规定另行主张权利。 综上所述，*****的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

案件结果

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1512元，由*****负担。 本判决为终审判决。

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