物权法案例分析（违反物权法的案例讲解）

1. 对小区内建造的房屋发生权属争议时，在开发商已将该房屋建设成本分摊到业主的情况下，如开发商无充分证据证明该房屋为其所有的，应认定属小区全体业主所有

【《宜兴市新街街道海德名园业主委员会诉宜兴市恒兴置业有限公司、南京紫竹物业管理股份有限公司宜兴分公司物权确认纠纷、财产损害赔偿纠纷案》，载《最高人民法院公报》2018年第11期】

裁判要旨：

开发商与小区业主对开发商在小区内建造的房屋发生权属争议时，应由开发商承担举证责任。如开发商无充分证据证明该房屋系其所有，且其已将该房屋建设成本分摊到出售给业主的商品房中，则该房屋应当属于小区全体业主所有。开发商在没有明确取得业主同意的情况下，自行占有使用该房屋，不能视为业主默示同意由开发商无偿使用，应认定开发商构成侵权。业主参照自该房屋应当移交时起的使用费向开发商主张赔偿责任的，人民法院应予支持。

2. 根据物权变动的基本原则，对当事人的确权请求应视动产与不动产而区别对待

【《大连羽田钢管有限公司与大连保税区弘丰钢铁工贸有限公司物权确认纠纷案》，载《最高人民法院公报》2012年第6期】

裁判要旨：

在物权确权纠纷案件中，根据物权变动的基本原则，对于当事人依据受让合同提出的确权请求应当视动产与不动产区别予以对待。人民法院对于已经交付的动产权属可以予以确认。对于权利人提出的登记于他人名下的不动产物权归其所有的确权请求，人民法院不宜直接判决确认其权属，而应当判决他人向权利人办理登记过户。

3. 在一方当事人怠于履行合同报批义务的情况下，相对方可以自行履行

【《王某诉大连油脂化学厂、大连非凡拍卖有限公司物权确认纠纷案》，载《人民法院案例选》2017年第10辑】

裁判要旨：

按照国务院规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当报有批准权的人民政府审批。未经有批准权的人民政府审批拍卖划拨土地上的房屋的合同行为，依法成立但尚未生效。合同报批义务是合同中的法定义务，不受合同是否生效的限制，报批义务独立于合同的生效，对于一方当事人怠于履行报有批准权的人民政府审批行为，相对方可以自行履行，必要时可以诉请怠于履行一方协助履行。因合同具有特殊性而不适宜继续履行的合同，不予支持办理报批手续。

4. 房屋中介在未了解房屋现实状态及人员居住的情况下，与卖房人签订《房屋买卖合同》，不构成善意取得

【《黄某涛诉顾某英等所有权确认纠纷案》，载《人民司法.案例》2017年第17期】

裁判要旨：

善意取得，指无权处分其占有物的动产占有人将该物转让给他人，善意受让人依法及时取得该物的所有权或者其他物权。一般而言，作为房屋买卖的职业中介人，应当具备与业务相关的专业背景和交易常识，熟知交易风险，更应出于交易安全考虑实地查看房屋，详细了解房屋位置、结构，对所购房屋信息应尽谨慎审查义务。职业中介人在未能了解房屋的现实状态及人员居住的情况下，就与卖房人签订《房屋买卖合同》，未尽谨慎审查义务，其受让案涉房屋，不构成善意取得。

5. 农民与非本集体经济组织成员在宅基地上共建住宅时，非本集体经济组织成员可以取得共建房屋分得份额的所有权

【《陈某进与杨某志农村宅基地房屋产权归属纠纷上诉案》，载《人民司法.案例》2010年第22期】

裁判摘要：

农民与非本集体经济组织成员在宅基地上共建住宅时，往往约定房屋产权分配份额。但由于政策禁止非本集体经济组织成员取得宅基地使用权及地上房屋，共建人中只有本集体经济组织成员一方能取得宅基地使用权证和房屋产权证，但法律并未禁止非本集体经济组织成员取得宅基地上房屋，因此，此类共建合同应认定合法有效，其应能取得共建房屋分得份额的所有权。

6. 基于拆迁安置而共同取得居住权，共同居住的他人取得该房屋的所有权后，不能排除其他居住人占有、使用的权利

【《周某诉周某某等物权确权纠纷案》，载《人民司法.案例》2011年第10期】

裁判要旨：

一方依据拆迁政策与他人共同取得安置房屋的居住权，即使共同居住的他人已取得该房屋的所有权，也不能排除其对房屋享有占有、使用的权利，即享有居住权。在一方居住权人另行购买或租赁房屋并自动迁出安置房屋后，其居住权归于消灭，但其享有向房屋所有权人主张经济补偿的权利。

7. 案外人认为已履行完毕的和解协议未确定执行标的物的权属，且无法通过执行异议之诉救济的，其可以提起另案确权之诉

【最高人民法院（2015）民提字第233号】

裁判要旨：

执行和解协议履行完毕，案外人无权再提出执行异议及执行异议之诉。执行程序当事人之间达成的和解协议，其本身并不具有公法上确认执行标的物权利归属的效力。在确认和解协议履行完毕的执行裁定对标的物权利归属未进行认定，且执行案外人无法通过执行异议之诉救济亦无过错的情况下，应赋予其提起另案确权诉讼的权利。

8. 当事人不具有真实的房屋买卖意思，为获取住房公积金贷款而签订房屋买卖合同行为的无效

【《王某英诉吴某宇等所有权确认纠纷案》，载《天津市高级人民法院公报》2010年第2辑】

裁判要旨：

意思表示真实是民事法律行为应当具备的基本条件之一，双方当事人没有买卖标的物的真实意思，而为实现其他目的如获取住房公积金贷款而相互串通签订虚假买卖合同的，应当认定合同无效。而无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，该案被告辩称其取得讼争房屋的权属证书来源合法的意见，没有法律依据，不予采纳。其应配合原告王某英将讼争房屋的权属登记恢复回王某英名下。

9. 以物抵债中所抵之物价值明显超过基础性债权的，抵债行为不发生法律效力

【《胡某健等与盐城市路路现代农业发展有限公司所有权确认纠纷案》，载《审判监督指导》2015年第2辑】

裁判要旨：

债务已届清偿期的以物抵债法律关系中，前提在于当事人之间是否存在真实的债权债务关系，若基础性债的关系不存在或所抵之物与被抵之债在价值上严重失衡，则以债权债务关系为基础而产生的以物抵债行为，亦当然不发生法律效力。同时鉴于以物抵债系实践性法律行为，故亦应审查当事人是否已履行物权转移手续。如果所抵之物的价值明显超过基础性债权额且只有合意而未实际履行的，该以物抵债协议不应受到法律保护。

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