本文通过一个案例，分析离婚中，对婚前房产的婚后增值部分，如何分割。
情况介绍：男方于2013年婚前购房一套，产权登记在男方名下。当时购买时总价350万元，契税等其他费用10万元。男方首付100万元，银行贷款250万元。2016年男方与女方结婚，此房屋结婚时价值约800万元。男方和女方婚姻关系存续期间，双方共同还贷200万元将贷款清偿完毕。离婚时房屋现值1000万元。甲乙双方现因感情不和，双方都同意离婚，但对于甲方房产的归属及房产补偿款，双方协商不成，产生争议。双方争议的有两点：
1、房产的归属？
2、如果房产归属男方，那么男方应补偿女方多少？
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）关于第七十八条: 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定（离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女笔和无过错方权益的原则判决）的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
彭红艳律师认为，根据上述司法解释，可以得出两个结论：
1、本案当中的房产，离婚时，双方可以协商房产的归属；协商不成，从法院的判决角度，房产归男方所有；
2、男方应对女方补偿，补偿金额为双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。
虽然如此，但补偿金额的计算实践当中存在较大争议。
根据《深圳市中级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷案件的裁判指引》规定（2014），“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”一般可以按照如下公式计算：夫妻婚后共同还贷部分（含婚后偿还的本金和利息）÷实际购房款（房屋购买价＋离婚时已还全部利息）×离婚时房屋市场价。这种计算方法当中，没有考虑男方婚前财产在2017年时房产价值的时点，如果按照这种计算方法补偿，那么对持有房产的一方不公平。
如果考虑男方婚前房产，其房产价值在2014年至2017年之间已经大幅增长的情况，彭红艳律师认为该房产价值在婚前增值的部分应当归婚前一方所有，这个观点在最高人民法院民一庭意见中有提到。最高人民法院认为“计算具体补偿数额时，应注意确定计算时点，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者属于一方的个人财产。”故我们认为婚前增值的部分不应计算在补偿范围。
彭红艳律师认为，本案当中，房产的补偿款，根据深圳中级人民法院指导意见计算出的补偿数额不是绝对的，法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权。婚姻关系当中，法官会相对公平合理地解决纠纷，平衡保护离婚双方当事人的利益。婚姻双方当事人也应本着解决婚姻问题，以双方友好协商妥善解决婚姻、财产、子女问题。
婚姻法家庭暴力的知识
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