房地产开发成本核算方法（房地产六大成本及明细）

对于房地产企业来说，开发成本科目设置及核算正确与否，直接影响相关税金的缴纳，尤其是土地增值税和企业所得税的计算，今天主要和大家分析如何规范开发成本科目的设置和核算内容。

一、开发成本核算内容

开发成本核算包括六大项内容，每项具体核算内容如下：

1.土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

2.前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

3.建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

4.基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

5.公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

6.开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

二、开发成本科目设置

根据以上六大项核算内容，结合日常土地增值税清算的要求，建议房地产企业按如下方式设置开发成本：

三、开发成本设置注意事项

1.一般企业可以不设置公共配套科目。公共配套指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出，主要包括学校、幼儿园、物业用房、会所等。项目开发建设过程中，企业建造公共配套的成本一般包含在主体工程中，财务上无法单独核算公共配套的费用，因此直接计入开发成本-建筑安装工程费-主体工程。项目完工后，将所有开发成本分摊至可售成本对象。

如果公司在建造公共配时所有的协议、发票可以单独核算清楚，企业在设置开发成本科目时可以单独设置开发成本-公共配套科目核算。这样的话，公共配套设施费需要进行二次分摊。

以上两种结果不影响可售成本对象分摊的金额。

2.开发间接费容易与管理费用混淆，为了更好的将两者之间划分开来，企业可以出具关于设立XX项目部的通知，通知中包括项目部人员组成及岗位设置、项目部使用的固定资产明细清单。根据通知，该部分人员发生的费用、固定资产的折旧等可以合理、合法的计入开发间接费科目核算。

3.针对分期开发的项目财务设置开发成本科目要特别注意。实务中很多财务为了核算清晰，开发成本设置时按照分期核算，这样就对企业好吗？

根据国家税务总局陕西省税务局关于土地增值税若干问题的公告（征求意见稿）中，明确表示纳税人会计核算已经成为税务局土地增值税清算参考依据。对于一个企业来说，财务上是否需要分期设置开发成本科目，主要取决于土地增值税清单单位的确定。企业开发一个项目，由于资金、规划等原因分期开发，但是通过测算该项目作为一个整体的项目清算对企业更划算，这种情况下企业在开发成本设置时不应分期核算，分期核算的话还有可能给企业带来麻烦。如果通过测算，将项目作为一个整体项目清算和将每期作为清算单位结果相差不大，企业在开发成本设置时应该分期核算。

通过以上分析，可以看出来虽然小小的一个开发成本科目设置问题，但是有可能会对企业税负产生巨大的影响，所以公司领导及财务人员对一些基础性的工作不容小觑。所有的手段都是为目的服务，作为一个财务工作者，首先要明白自己想要什么，目标是什么，才能在做具体工作时有的放矢。

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