房屋个人所得税怎么算（房屋个人所得税征收标准）

实务中，个人出租房子的情况还是很常见的，或者换个角度来讲，公司从个人租赁住房/非住房做办公地址、员工宿舍、仓库、商铺等的情况也是非常多的。一般公司都会要求出租方个人提供增值税发票，那么出租方个人自然会考虑开票需要缴纳多少税款，甚至这些税款都需要承租方，也就是公司来承担了。

今天我们举个例子来讲下遇到这些情况需要缴纳哪些税？税率是多少？怎么计算的？

01

个人出租非居住房涉税问题

案例一：王大爷是北京四合院的一个老住户了，世世代代都在四合院居住，2020年9月1日出租其名下的一套商铺（非住房）给北京**信息技术公司，月租金含税价9.9万元，一次性收取1年租金118.8万元。

北京**信息技术公司要求王大爷提供增值税发票。

王大爷是个退休的工人，自然不知道如何取得发票，如果开发票给对方，是不是自己还要另外掏钱出去（也就是缴纳出去的税款）？一起看下，王大爷该如何操作了。

个人出租不动产，可向税务机关申请代开发票，所以王大爷可以去不动产所在地的主管税务机关申请代开发票（可以代开专票）。

1、如果承租方公司并没有要求提供的发票类型，王大爷可以选择代开普票

（1）增值税

由于自然人出租房屋，不管是住房还是非住房，采取一次性收取租金形式取得出租房屋的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

所以王大爷的平均月租金收入是9.9万元<10万元，代开普票可以免征增值税，开出的发票是免税增值税普票，税率栏是***，同时又满足了对方的发票需求。

（2）城建税、教育费附加、地方教育费附加，以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，王大爷的出租非住房，免征增值税，这些也免征了。

（3）房产税

房产税实行按年计算，分期缴纳。

出租非居住的房产，房产税税率为12%,缴纳金额=118.8×12%×50%=7.13万元，

针对增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加，执行期限为2019年1月1日-2021年12月31日。（财税法〔2019〕119号）

根据财税〔2016〕43号文第五条：免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得收入不扣减增值税额）

（4）城镇土地使用税

城镇土地使用税=每平方米土地年税额×占地面积×50%（减半征收）

（5）印花税

王大爷和北京**信息技术公司，需要就签订的房租租赁合同金额，按照“财产租赁合同”各自分别缴纳印花税，计算公式=118.8万元×1‰×50%（减半征收）=594元

2019年1月1日至2021年12月31日：小规模纳税人50%减征印花税。（财税〔2019〕13号）

提醒：房屋租赁合同一经签订，印花税就要全额缴纳，比如公司签订10年的房租合同，合同约定10年的租金，则应一次性缴纳10年租金金额的全部印花税。

（6）个税

个人出租房屋取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%。（对个人按市场价格出租住房取得的所得，暂减按10%税率征收个税）

每次（月）收入不超过4000元，减除费用800元，应纳个人所得税=（不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费用-800元）×税率

每次（月）收入4000元以上，减除20%的费用，其余为应纳税所得额，应纳个人所得税=（不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费用）×（1-20%）×税率

提示：城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、印花税、城镇土地使用，统称准予扣除的相关税费，不含增值税。

王大爷应缴纳的个税=（118.8-7.13-594/10000-城镇土地使用税）*（1-20%）*20%

以上都是王大爷出租非住房缴纳税款的情况，我们看看李大爷出租自家住房开具普通发票需要缴纳哪些税款？

2、如果承租方要求王大爷开具专用发票，需要缴纳多少增值税？

提醒：承租方为自然人的，不得开具增值税专用发票。

其中，增值税的计算缴纳公式如下

个人出租住房：

应纳税款＝含税销售额÷〔1+5%）×1.5%

出租非住房：

应纳税款＝含税销售额÷〔1+5%）×5%

因此，王大爷出租自家的商铺，属于个人出租非住房，由于代开专票是不免增值税的，按5%的征收率应缴增值税税额=118.8÷(1+5%)×5%=5.66万元。

其他税种这里就不一一介绍了，可以参照普票计算方式，并注意增值税是否对税费计算有影响。

02

个人出租住房涉税问题

案例2:李大爷在市区出租个人住房，收取月租金6000元（一次性收取），到当地税务机关申请代开了增值税普通发票，那么实际应缴纳税分别是：

1、增值税=0，月租金不含税收入=6000÷（1+5%）=5714.29,小于10万元，免征增值税。

2、城建税、教育费附加、地方教育费附加以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，增值税免征，这些也免征。

3、个人出租住房，房产税税率为4%，房产税=6000×4%×50%=120（元）

（根据财税〔2016〕43号文第五条：免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得收入不扣减增值税额）

4、财税[2008]24号规定对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。

个人所得税=（6000-120）×（1-20%）×10%=470.4（元）

对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

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