工业用地转商业用地流程（商业用地征收一般补偿）

问：国有土地使用证已登记为工业用地，申请变更为商服用地的法律依据、办理流程及相关材料。

云南省自然资源厅回复

咨询人：

根据要求，现将“国有土地使用证登记为工业用地，申请变更为商服用地的法律依据和办理流程”答复如下：

工业用地变更为商服用地涉及到规划修改、建设项目规划条件变更及建设用地改变用途审核。

一、规划修改

根据《中华人民共和国城乡规划法》（2019修正）第四十三条规定，建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。 工业用地变更为商服用地，不符合控制性详细规划，需先按法定程序修改控制性详细规划，审批通过后，才可按照修改后的控制性详细规划办理规划条件变更。控制性详细规划规划修改的组织机关为城市自然资源主管部门，报本级政府批准。该事项非行政审批事项，为政府内部行政工作。

二、建设项目规划条件变更

在控制性详细规划修改审批通过后，申请人可申请建设项目规划条件变更。

（一）设定法律依据

《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条第一款 在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。第四十三条第一款 建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。

（二）受理条件

1.在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设；

2.对出让用地原规划条件进行变更。

（三）具体办理流程

1.申请。向属地自然资源主管部门或行政审批具体管理单位接件窗口提出申请。

2.受理。自然资源主管部门或行政审批具体管理单位收到申请单位申请后，在规定时限内作出受理决定。对申请材料符合要求的，准予受理，并向申请人发送《受理决定书》。对申请材料不符合要求且可以通过补正达到要求的，将向申请单位发送《申请材料补正告知书》一次性告知，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。对申请材料不符合要求的，将作出不予受理的决定，并发出《不予受理决定书》。

3.审查。受理后在规定时限内完成书面审查，由具体审批单位组织完成专家评审。批复前在同级政府门户网站“公示”栏目内公示。

4.决定。对予以许可的申请人颁发《国有建设用地使用权规划条件》。对不予许可的申请人下发《不予许可决定书》。

5.送达。由自然资源主管部门或行政审批具体管理单位（中心）通知申请人到报件窗口现场领取。

（四）相关材料要求

1.申请表。

2.《国有土地使用证》或《不动产权证》及宗地图、勘测定界图。

3.《国有土地使用权出让合同》（含原规划条件）。

4.符合当地统一坐标系的勘测定界报告以及采用昆明统一坐标系并符合数据格式要求的1/500或1/2000现状地形图。

5.变更原因证明材料（涉及容积率变更以及已出让土地用途调整应提供政府批示文件。

三、建设用地改变用途审核

（一）设定法律依据

《中华人民共和国土地管理法》第五十六条：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

（二）受理条件

取得《国有建设用地使用权规划条件》；提供生态环境部门对地块的环评意见和土壤污染调查报告；要件资料齐全，符合审查报批要求和规范；其他申请条件。

（三）具体办理流程

1.申请。申请人准备齐全资料，向属地行政审批窗口提交申请。

2.受理。收到申请人申请后，当场作出决定。对申请材料符合要求的，准予受理，向申请人发出《予以受理通知书》。对申请材料不符合要求且可以通过补正达到要求的，将当场或者在5日内向申请人一次性告知，材料补正后符合要求的，准予受理。对申请材料不符合要求的，将作出不予受理的决定，向申请人发出《不予受理通知书》。

3.审查。受理后按照工作流程完成审查，符合条件的上报政府审批。

4.决定。经政府同意，出具书面批准文件，并按流程办理协议出让手续，重新签订土地使用权出让合同，补缴土地出让金。对不同意的，下发《不予行政许可决定书》，并向申请人说明理由。

（四）相关材料要求

1.项目单位用地申请。

2.申报单位法定代表人身份证明及授权委托书。

3.法定代表人及委托代理人身份证。

4.营业执照副本和组织机构代码证。

5.不动产权证。

6.受让人持有的原土地出让合同。

7.州（市）政府批准土地变更用途或调整容积率的文件及变更前、后规划条件及附图。

8.经属地自然资源主管部门审核签章的权籍调查表及指界资料。

9.建设用地规划许可证、规划条件及附图。

10.宗地图、测绘成果表。

11.土地估价报告。 以上行政审批事项具体办理要求可在云南省政务服务网（
https://zwfw.yn.gov.cn/portal）查询，由于建设项目规划条件变更为城市自然资源部门事权，建设用地用途变更行政许可权限已下放至各州（市）、县（市、区），请在申请工业用地变更为商服用地用途变更审批时，按属地自然资源部门要求办理。 感谢您对自然资源工作的理解与支持。

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