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物业费收取标准依据是什么（民法典物业管理最新条例）

法律知识学习
2022-12-20 16:00:02
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《前期物业服务合同》经过主管部门备案，备案的物业费收费标准是2.8元/平米·月。但这个案例两审法院都认为，不能按这个标准向业主收费，得按1.98元/平米·月来收费。

起因是因物业服务合同纠纷，物业公司向业主Ｗ先生追讨物业费。Ｗ先生也认可有拖欠物业费，但物业费的收费标准，双方产生了分歧。

庭上见！

物业公司说，案涉小区的《北京物业管理投标备案表》（以下简称《备案表》）及《前期物业服务合同》、《补充协议》，《前期物业服务合同》显示于2005年3月28日签订，均约定：“物业服务期限为叁年，自2005年4月10日起至2008年4月9日止。物业服务费价格为住宅2.8元/平方米·月。”

Ｗ先生表示，对《前期物业服务合同》约定的收费标准不知情，未向业主公示，亦否认《备案表》内容的真实性，称小区业主自办理入住后一直按照每平方米1.98元/月交纳物业费，物业公司均未提出异议。

一审法院认为，

关于物业服务费单价的认定，Ｗ先生于本案中提交的《北京市物业服务合同备案申请表》、《物业服务项目收支情况报告》系业主通过申请政府信息公开获取，法院对该证据予以采信，

该证据显示物业公司自行申请填报和公示的收费标准为每平方米1.98元/月。

另《业主入住需缴纳的费用》上有案涉房地产开发有限公司与案涉物业公司盖章确认，其上显示物业费为1.98元/月/平方米。且实际履行中，业主自办理入住起一直按照每平方米1.98元/月交纳物业费，物业公司未曾提出异议，

故法院对业主在本案所主张的按照每平方米1.98元/月收费标准予以认可。

另物业公司于庭审中表示此前按照每平方米1.98元/月收费是对未欠缴物业费的业主的优惠，但并未就此提交相应证据，法院对其该意见不予采信。综上法院认定物业费收费标准为1.98元/月/平方米。Ｗ作为小区业主应当按照该标准向物业公司交纳物业服务费。

物业公司不服，上诉。

二审法院说，

别急别急，

首先我们来看法律规定。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

（2009年通过）第三条第二款规定，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

《中华人民共和国民法典》

第九百三十八条第二款亦规定，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分；第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。根据上述法规规定，物业服务企业应将其公开作出的有利于业主的服务承诺作为物业服务合同的组成部分。