宅基地转让协议书合法吗（农村宅基地法律咨询律师）

从村民手中购买了农村宅基地上的一套自建房，前期支付了一部分购房款后，因无力支付剩下房款，要求解除协议并退款遭拒，双方到法院打起了官司。日前，花山区人民法院审结了一起农村房屋买卖合同纠纷案，判决双方签订的《房屋转让协议》无效。

2021年3月11日，某村村民刘某与非本村村民张某签订了一份《房屋转让协议》，双方约定张某以42万元的价格购得刘某在自家宅基地上建造的房屋。在向刘某支付22万元的购房款后，刘某便同意张某搬入案涉房屋内居住。

2021年6月，因经济上遇到困难无力支付剩余购房款，于是张某找到刘某协商解除合同并要求退还购房款，但遭到刘某拒绝，张某便将刘某诉至法院，请求法院确认双方签订的《房屋转让协议》无效，并要求刘某返还其已支付的购房款22万元。刘某则认为自己仅将房屋出售给张某，并未出售宅基地，《房屋转让协议》合法有效，张某应当支付剩余购房款。

法院审理认为，刘某将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给非本村村民张某，两人所签订的《房屋转让协议》虽系自愿，但地随房走，宅基地上的房屋买卖必然涉及宅基地的转让。根据《土地管理法》的规定，非本集体经济组织成员无权获得宅基地的使用权。刘某与张某签订的《房屋转让协议》因违反《土地管理法》的强制规定而无效。据此，法院最终判决刘某与张某签订的《房屋转让协议》无效，刘某应返还张某前期已支付的购房款。

“依据我国相关法律规定，农村宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，具有福利性质和保障功能，不得转让给本集体经济组织以外的人。本案中，刘某与张某并非同一村集体组织的成员，张某不具备该宅基地的使用资格，两人的房屋买卖合同因违反法律的强制性规定而无效。”在此，承办法官提醒，国家对农村宅基地买卖作出了有别于国有土地的规定，在购买农村房屋前，要了解自己是否具备购买资格，慎重考虑，否则即使签订了房屋买卖合同，也属于无效合同，无权取得房屋的所有权，而且还得根据自己的过错承担因合同无效造成的损失。

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