在接触的法律实务中，经常有当事人咨询这样的问题：我和村里签订了一份合同，承包其中的一块集体所有的耕地，期限是30年，已经超过了法律规定的最长20年的期限，这个合同合法吗？
这是典型的没有分清土地承包和土地租赁的区别。
首先我们先简单说一下承包和租赁的区别：
承包主要是针对某种业务以及成果，而租赁主要是针对某些资产，承包双方不仅仅围绕资产，同时也追求基于资产而进行的业务和产生的成果，租赁双方对基于资产而进行的业务和成果没有过多的严苛追求。比如农村土地承包，需要不改变土地用途，承包人的目的并不是土地本身，而是基于土地原有用途所从事的生产带来的效益，如果承包人改变用途，则可能涉嫌违法并最终导致合同被终止。但土地租赁不同，并不要求承租人必须遵守土地原来的用途，而是追求土地价值的最大化，当然是在不破坏土地的前提下。
农村的土地上现在设有三种权利，即所有权，土地承包经营权，土地经营权。
土地所有权比较容易理解，我国的土地是不存在私人所有的，要么是国家所有，要么是集体所有。
土地承包经营权主要针对农村集体经济组织所有的土地，集体组织成员（我们通常讲村民）以家庭为单位承包集体所有的土地进行经营的权利。
土地经营权：主要是对集体所有的土地进行经营的权利，而经营人就不限于集体组织成员了。经营权主要是基于土地承包经营权所衍生出来的一种使土地价值最大化的权利。
回到开头讲的土地承包和租赁，土地承包一般只能将土地承包给本集体组织内的成员，特殊情况下经过特殊的程序可以将土地承包给集体组织以外的人，而租赁则对是否集体组织成员没有限制。
因此，如果是集体组织以外的人与村集体签订的合同，主要看是否经过了特殊的表决程序，如果没有村集体成员的表决程序，则一般应当认定为租赁合同（即便合同名称是承包合同），合同期限超过20年的不生效。如果经过了特殊的表决程序，则应当认定为承包合同，合同期限不受20年的限制，但仍然应当受到最长承包期限的限制。
所以，在与村集体签订合同时一定要注意明确是租赁还是承包，是否需要集体表决程序，特别是想使用农村土地期限比较长的合同尤其要注意程序问题。
如果是与村民个人就其本人所承包的农村土地签订合同，仍然要分清是租赁、转包还是转让等具体的形式。
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