小产权房合同无效案例（小产权房买卖案例最高院）

近年来，随着我国社会经济的发展，尤其是城市化和工业化的进程不断加快，城市的住宅用地、工业用地、公益用地需求量大幅增加，导致城市的地价一路攀升，从而使得价格低廉的小产权房备受市场青睐，伴随而来的还有小产权房买卖过程中引发的一系列纠纷。近日，平阴法院就审结一起因小产权房买卖引发的中介合同纠纷案件。

基本案情

2021年10月，于某经朋友介绍与吕某相识，并添加微信好友，后得知吕某系平阴某中介机构员工，正巧于某想在县城内购买一套房屋，便在吕某工作的中介机构的介绍下，与卖房人签订了某小区的房屋买卖合同，还付给了吕某 4500元的中介费。于某在缴纳完中介费后，多次要求吕某出具发票并联系卖房人查看相关产权证明，但吕某总以各种理由推诿。后于某了解到，涉案房屋并无产权证明，即使卖房人能够证明其为房屋权利人，依据相关法律、法规规定的意见，卖房合同也应当为无效合同，自己的权利无法获得法律保护。最终于某未能购买涉案房屋，吕某也以各种理由拒不退还中介费。于某一气之下将吕某及其所在中介机构诉至法院。

法院审理

法院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同所基于的买卖标的系农村集体土地上建设的房屋，且未办理任何审批手续，实践中俗称“小产权房”，不具有合法交易的条件，故该合同应属无效。同时，吕某以中介机构名义提供服务并收取中介费，但却隐瞒了房屋存在重大争议这一重要事实，损害了原告利益，作为中介服务人员的吕某，应返还原告4500元中介费。最终，本案在承办法官的多次耐心调解下，双方当事人达成和解，于某向法院提交了撤诉申请。

法官提醒

根据《土地管理法》的规定，小产权房的买卖受到法律上的诸多限制，购买小产权房在法律上具有巨大风险。因此，购房者在购房时一定要提高警惕，不仅要查看销售方是否有“五证”，即：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证。还要做到以下几点：一要严格审查房屋的权属，签订购房协议前应要求对方提供房屋权属证书或购房证明;二要认真审查出售房屋一方的资信;三要尽量采取分期付款的方式，并明确一旦因出售方原因导致房屋无法顺利过户的，由其承担相应责任。

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