房贷转抵押贷款划算吗（按揭房转换为抵押房的弊端）

最近，在今日头条和知乎上看到不少关于房贷转抵押贷的内容。有说能省钱的，也有说是纯套路的。

作为房屋抵押从业人员，我想说说自己的看法。——

省不省钱，咱简单掂量下就知道了，房贷转抵押贷有哪些成本？

1、贷款中介费

房贷转抵押，本质上就是贷款资金变相流入房地产，这是不符合规定的。同时，申请低利率的抵押贷，需要名下有公司，有经营主体。

所以，这些东西一般人搞不定，只能找中介包装，这就产生了一笔中介费。以成都为例，中介费一般是1%-3%左右。

比如贷款100万，中介费就在1万元以上。

2、垫资过桥费

房贷转抵押贷的前提是结清房贷；即使我们把流程控制得很好，垫资过桥一般也要10天左右的时间。

按照市场标准，垫资费用一般是千分之一每天。

比如垫资100万，垫资费至少1万元

3、经营主体维护费

抵押贷款的用款主体是公司，在贷款下来后，我们还得保证这个公司经营正常。即使你不是真实经营，也得按时做季度报税、做年报。这里就可能需要找代理记账，按照市场标准，一般是2400元左右每年。

比如，抵押贷10年，那这个维护费也有2.4万。

4、续贷成本

抵押经营贷款以中短期周转为主，年限一般是1-5年；房贷转抵押贷，肯定是要转一个低利率的抵押才对，不然利息也降不下来。

目前市面上主流的低利率经营贷是—利率三点几，但每1年或3年需归本续贷。

归本的时候，则需要垫资过桥，产生垫资费。另外，抵押贷款的政策每年都有改变，3年、5年后能不能续贷成功，没人能说得准。

如果续贷失败，则就又需要找下一家银行转贷。这里又需要垫资费+中介费！

综上

对账上能随时回款的人来说，贷款到期或者续贷的时候，能够自己来归还本金，则不会产生太多的转贷费用。

但对于普通上班族，账上回款能力差的人来说，每一次转贷都会产生一笔数额不小的费用。同时，一旦遇到政策变化，后期续贷的成本就更高了。

所以，个人觉得房贷转抵押贷，并不适合普通上班族！它只适合生意人、企业主，以及账上能随时回款的人。

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