裁判要旨
买受人明知或者应知但因重大过失不知无法办理过户登记手续，以及能够办理过户登记手续但消极不予办理，不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，在执行异议之诉案件中不享有足以排除强制执行的民事权益。
案 情
张某向刘某借款90万元，后偿还部分借款，尚欠刘某55万元。2016年11月26日刘某与张某签订了《以房抵债、冲抵借款协议》，主要内容为：张某欠刘某55万元，经协商，张某用案涉房屋冲抵刘某的债权，本协议履行后，刘某不得以房屋未办理过户为由请求撤销或解除本协议，张某将房屋证交于刘某，至此借款事宜两清。协议签订后，张某将案涉房屋及房屋所有权证书交付刘某。
永信公司与永城市华强种植有限公司、张某等人追偿权纠纷一案，河南省永城市人民法院于2017年7月4日作出(2017)豫1481民初1763号民事判决，判决永城市华强种植有限公司偿还永信公司债务400万元及利息、违约金40万元、律师费1万元，张某等人对上述债务承担连带清偿责任。该判决生效后，永信公司申请强制执行，法院查封了张某名下的案涉房屋。刘某作为案外人提出异议，主张排除执行，河南省永城市人民法院经审查作出（2019）豫1481执异231号执行裁定，驳回刘某的异议请求。刘某不服，提起案外人执行异议之诉。
河南省永城市人民法院经审理认为，张某与刘某约定将涉案房屋转让给刘某用以清偿债务，实质上就是终止原借款合同关系，形成新的房屋买卖合同关系，将借款本息转化为已付购房款的事实，因而应认定为刘某与张某形成房屋买卖合同关系，刘某对涉案房屋享有变更登记为所有权人的请求权，该请求权可以排除人民法院根据永信公司的申请对涉案房屋的执行。刘某对涉案房屋享有的权利是基于以房抵债协议，且张某已将涉案房屋交付给刘某，刘某已合法占有使用，其对涉案房屋享有足以排除执行的权利；而且现有的证据也不能证明张某与刘某系恶意串通转移财产。永信公司与张某担保债务发生时张某尚未取得涉案房屋，永信公司享有的是针对张某的一般债权担保，不是基于对涉案房屋抵押登记所产生的权利，因此对刘某要求停止执行张某案涉房屋的诉讼请求予以支持，判决不得执行案涉房屋。永信公司不服，上诉至河南省商丘市中级人民法院。
刘某在二审庭审中陈述在签订以房抵债协议之前，其与张某曾到房管部门询问房屋过户事宜，房管部门告知案涉房屋因政策原因不能办理过户手续，并向刘某作出《不予受理告知单》。
审 判
河南省商丘市中级人民法院经审理认为，刘某提交的证据虽然能够证明其与张某达成以房抵债协议并对案涉房屋占有使用至今，但刘某在与张某签订以房抵债协议之前，已到不动产登记部门询问过案涉房屋不能办理过户登记，即明知案涉房屋存在不能办理过户登记的权利障碍，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，应认定系因刘某自身原因未办理过户登记，因此刘某就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，判决撤销一审判决，驳回刘某的诉讼请求。
评 析
本案主要争议问题为买受人明知案涉房屋因政策原因不能办理过户登记能否认定为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条规定明确买受人在同时满足上述四项条件后，对登记在被执行人名下的不动产享有排除强制执行的权利，其本质是对无过错买受人物权期待权的保护。物权期待权并非法定物权，而是学理上的一种称谓，是指权利人已经取得完整权利的部分构成要件，若其他要件实现就能取得完整权利的期待状态。权利人基于合理信赖相信在满足一定条件下能够顺利取得完整权利。物权期待权在性质上仍属于债权，但又有别于一般的债权，虽然法律未明确其独立的地位，但多个司法解释赋予了物权期待权具有排除强制执行的效力。比如，在房屋买卖合同中，买受人履行完毕主合同义务后至取得所有权之前，虽然对所购买房屋尚不享有物权法意义上的物权，但因具备了物权的实质性要素，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为物权法意义上的物权，即买受人有理由相信其能够取得所有权，并可以基于此为一定的民事法律行为。若在期待权向既得权转化的过程中，在买受人无过错的情况下，第三人不正当阻止完整权利的实现，那么买受人有权基于物权期待权阻却该行为。对这种期待状态的保护在一定程度上维护了交易安全和交易秩序。
该第二十八条规定中的第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”是买受人无过错保护原则的具体体现，但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》对如何适用该条件未予明确，审判实践中对如何认定非因买受人自身原因未办理过户登记亦存在一定的争议。
即使买受人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条前三个条件，如果因自身过错未办理过户登记的，亦应认定仍不享有足以排除强制执行的民事权益。能够归责于买受人的原因一般可分为三个层面：一是对他人权利障碍的忽略，例如不动产之上设定有其他人的抵押登记，买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人的抵押权而无法办理登记；二是对政策限制的忽略，例如，明知限购政策，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续；三是消极不行使登记权利，例如，为了避税故意不办理登记。可以看出，对能否归责于买受人自身原因的认定应综合主观、客观两方面的因素，主观方面主要是审查买受人是否尽到了合理的注意与审查义务，或者是否存在怠于或者故意不办理过户登记的情形；客观方面主要是审查是否存在买受人不可控的因素。因此，可以将“因买受人自身原因未办理过户登记”理解为：买受人明知或者应知但因重大过失不知无法办理过户登记手续，以及能够办理过户登记手续但消极不予办理。排除了可归责于买受人的原因后，便可明晰“非因买受人自身原因未办理过户登记”。
本案中，刘某虽然能够证明其与张某达成以房抵债协议并对案涉房屋占有使用至今，未及时办理房屋过户登记系因为案涉房屋占用土地性质系划拨地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，在受让方未办理土地使用权出让手续，并交纳土地使用权出让金的情况下，无法办理房屋转让登记手续。但在签订以房抵债协议之前，刘某与张某到不动产登记部门进行了咨询了，刘某明知案涉房屋因政策原因无法办理过户登记手续，其仍受让案涉房屋，那么刘某对案涉房屋持续登记在张某名下而可能产生的不利法律后果是有合理预判的，在此情况下，能够认定刘某对不能办理过户登记主观上是有明知的过错的。所以，本案中，刘某不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”，不具备享有物权期待权的构成要件，因此不能排除另案对案涉房屋的强制执行。
虽然因政策原因不能办理房屋过户登记，但刘某并非只能选择与张某以房抵债并承担房屋持续登记在张某名下的法律风险，可以在债权到期后，通过对张某提起诉讼、申请人民法院查封案涉房屋，并在判决生效后，通过人民法院对案涉房屋进行拍卖、变卖、以物折价抵债的执行措施来实现自己的合法权益。
同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，实质上是以牺牲普通金钱执行债权人的正当权利为代价，对无过错不动产买受人予以优先的特别保护。但物权期待权毕竟不属于法定优先权，依然属于债权的范畴，该条规定在一定程度上已经是对债权平等原则和合同相对性原则的突破。因此，在适用该条规定认定案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行时，应当对与法定要件相关的事实从严审查、严格把握，即排除特定标的物执行应同时具备该条规定的四个要件。
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