转让不动产增值税征收管理（一般纳税人转让不动产增值税）

概述

转让不动产分为转让一手房和转让二手房，纳税人转让其取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产，属于转让二手房行为，执行转让取得的不动产相关规定；房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，属于转让一手房行为，不执行转让取得的不动产相关政策。

内容

根据《国家税务总局关于公布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）

第三条 一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：

（一）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（三）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（四）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（五）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（六）一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

总结

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销售不动产应当注意：

一、一般纳税人销售取得的不动产无论采用一般计税方法还是采用简易计税方法，在不动产所在地预缴的增值税都是相同的，都是以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价成者取得不动产时的作价后的余额，按用5%的预征率计算预缴税款，即，应预缴税教=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%。特别注意，采用一般计税方法时，销项税额是以取得的全部价政和价外费用为计税依据，不做任何扣除，但预缴税款是以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为计税依据；采用一般计税方法，在不动产所在地预缴税款时，将含税销售额换算为不含税销售额采用预征率5%而不是税率9%。

二、不动产所在地主管税务机关对坐落在本辖区内的不动产的每次转让都要征收一道增值税，上游企业转让不动产的价款正好是下游企业购置该项不动产的原价。下游企业预缴税款时，计税依据可以扣除购置原价，实际上，该购置原价在上游企业转让该项不动产时，已经向不动产所在地预缴了增值税。

三、纳税人销售自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用，作为一般计税方法计算销项税额的计税依据，也作为简易计税方法计算应纳税额的计税依据，还作为不动产所在地计算预缴税款的计税依据。

案例／解析

案例解析：

某公司（一般纳税人）机构位于滨州市所辖县级市邹平市 ，2020年5月销售坐落于淄博市临淄区的临街厂房一幢，取得含税销售额1000万元。该厂房是2014年的置的，两置原价为800万元20年5月账面净值为680万元。假设，2020年5月该公司仅取得销售不动产一项销售额，仅取得的天办公用品一项进项税领1万元，请问：该公司销售该幢厂房应如何缴纳增值税?

解析:

（1）如果该公司选择简易计税方法。

在临淄区税务局预缴税款=（1000-800）÷（1+5%）×5%=9.52（万元）在邹平市税务局纳税中报时:

应纳增值税=（1000-800）÷（1+5%）×5%=9.52（万元）

应补(退)税额=9.52-9.52=0（万元）

当期进项留抵税额1万元。

（2）如果该公司选择一般计税方法。

在临淄区税务局预缴税款=（1000-800）÷ （1+5%）×5%=9.52（万元）

在邹平市税务局纳税申报时:

销项税额=1000÷（1+9%）×9%=82. 57（万元）

进项税额=1（万元）

应纳税额=销项税额-进项税额=82.57-1=81.57（万元）

应补（退）税额=81.57-9.52=72. 05（万元）

答：如果该公司选择简易计税方法，在邹平市税务局进行纳税中报时，应纳税额为9. 52万元，抵减临淄区税务局预缴税款9.52万元，本期应补(退)税款为0；同时，进项留抵税额为1万元。如果该公司选择一般计税方法，在邹平市税务局进行纳税申报时，应纳税额为81.57万元，抵减临淄区税务局预缴税款9.52万元，本期应补(退)税款为72.05万元。

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