土地估价规程（土地估价的基本方法）

什么是“土使用权”？

土地使用权（Land Use Rights）是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。土地使用权是外延比较大的概念，这里的土地包括农用地、建设用地、未利用地的使用权。

2011年1月，一则“土地使用期满后会无偿收回”的消息引起各方关注。土地使用权与土地所有权是土地法规中最基本最重要的概念。土地使用权是中国土地使用制度在法律上的体现，国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利，国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。而农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。

农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。农用地使用权是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权。

宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权。建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡（镇）企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的使用权。按照《土地管理法》的规定，农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。宅基地使用权和建设用地使用权通过土地使用者申请，县级以上人民政府依法批准取得。

土地使用权的评估步骤：

1、获取无形资产-土地使用权申报表,与明细账、总账、报表进行核对，根据评估需要进行适当的调整，核查土地款项支付情况。

2、查阅土地征用或动拆迁补偿合同、土地出让合同、土地使用权证，土地处置方案等文件资料，了解土地使用权权属性质。

3、了解土地的面积、容积率以及土地用途等规划指标，收集相关规划批准文件。

4、有关证书或证明文件名称不符的，应要求企业及相关单位出具说明。

5、查清土地有无涉讼事项及抵押、担保事宜，如有，应当查明原因，并在报告中揭示。

6、收集相关土地估价报告，如需引用应与土地估价师沟通该报告了解与本次评估的关系。

7、实地查勘评估对象，填写现场勘查表。现场查看时，对于重大评估项目应拍摄现场实物照片。

8、如存在待处理的情形，应查明原因，获得企业有关说明材料及批准文件。

9、收集评估值确定的其他依据资料（当地基准地价体系、土地收费文件）。

10、选定评估方法,说明评估值的确定过程。

11、核实其他需要说明的事项。

12、如有评估增减值，分析评估增减值的原因。

13、有无需要报告中特别说明的事项。

土地使用权综合类工作底稿：

土地使用权作业分析表–宗地情况调查表

填表说明：

1、本表系委托评估的所有土地，每宗均需填写现场清查的工作底稿。

2、区域因素和个别因素可以根据土地使用权用途不同分别选用，进行取舍。

综合用地价格调查表

填表说明：

1、本表系采用市场比较法评估土地使用权时综合用地价格案例的调查用工作底稿。

2、区域因素及个别因素的选取应该根据土地使用权用途不同及评估对象的实际情况进行取舍。

居住用地价格调查表

填表说明：

1、本表系采用市场比较法评估土地使用权时居住用地价格案例的调查用工作底稿。

2、区域因素及个别因素的选取应该根据土地使用权用途不同及评估对象的实际情况进行取舍。

工业用地价格调查表

填表说明：

1、本表系采用市场比较法评估土地使用权时工业用地价格案例的调查用工作底稿。

2、区域因素及个别因素的选取应该根据土地使用权用途不同及评估对象的实际情况进行取舍。

在中国，土地使用权的主体是广泛的。国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序都可以取得土地使用权，成为土地使用权的主体。因土地使用权可以出让、转让、买卖、出租、抵押。

①土地使用权出让是国家以土地所有人的身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让有拍卖、招标和协议三种方式。

②土地使用权转让是指通过出让方式取得国有土地使用权的单位和个人，将土地使用权再转移的行为，如出售、交换、赠与等。土地使用权的出让构成土地使用权流转的一级市场，土地使用权的转让构成土地使用权流转的二级市场。集体土地使用权的转让，情况比较复杂，在法律中并无系统的规定，各地的做法也不一致。从原则上讲，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。因此，集体土地使用权的转让，一般是指不改变农用地性质的承包和转包。通过土地划拨及建设用地程序取得的使用权是无限期的，通过土地使用权出让取得使用权的，按照土地的用途不同，使用权的年限也不同。

③土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。

④土地使用权买卖是土地使用权人以获取价款为目的将自己的土地使用权转移给其他公民或法人，后者获得土地使用权并支付价款的行为。

⑤土地使用权交换是相邻的集体所有制单位，为了改变土地利用的缺点、机械化作业条件和水利灌溉条件，进行局部土地界线的调整与交换部分土地。经调整后，土地利用条件得到改善。土地使用权的交换必须在自愿基础上产生，在平等互利的原则上协商解决，因而可由交换单位提出申请，在土地管理部门指导下，经协商提出方案，经县级以上地方人民政府批准后，进行划界，申请办理变更登记。土地使用权可以作为抵押权的标的物，以土地使用权设定抵押权时，其地上的建筑或其他工作物也随之抵押；当地上的建筑或其他工作物抵押时，其适用范围内的土地使用权也随之抵押。

⑥土地使用权变更指国有土地使用权、集体土地使用权在初始登记后发生的变更，主要有以下几种类型：a.国有土地划拨、集体土地内部划拨；b.依法通过土地有偿出让、转让取得土地使用权；c.因赠与或继承、买卖、交换、分割地上附着物引起；d.因土地交换、机构调整、企业兼并等原因引起；e.因宗地合并或分立引起；f.因处分抵押财产取得土地使用权；g.更改土地使用者名称、地址等。

⑦土地使用权赠与是土地使用权人将土地使用权无偿地转移给相对人，相对人予以接受的行为。

⑧土地使用权继承指公民按照法律规定或者合法有效的遗嘱取得死者生前享有的土地使用权的行为。继承人除继承土地的使用权外，其地上附着物的所有权也随之得到继承。

⑨土地使用权划拨是指国家依法按照一定的程序将国有建设用地的使用权无偿地转移给建设用地者。土地使用者以无偿方式取得土地使用权，但需要支付给原土地使用者拆迁安置及各项补偿费用。

⑩土地使用权终止指因某种原因造成土地使用权的结束或停止，一般有四种情况：a.使用年限届满，未经批准续期，土地使用权即告停止；b.情况特殊，根据社会公共利益的需要，国家在给予合理补偿的前提下，依法提前收回土地使用权；c.土地灭失；d.土地使用权受让人逾期未全部支付出让金的，出让方依照法律和合同规定，终止其土地使用权。

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