二手房个人所得税怎么计算（二手房个税计算公式）

二手房交易应该缴纳哪些税费，交多少，分别以什么为计税依据等问题，一直困扰着大家，很多时候中介会给你介绍，但是有些中介对此也未必专业，解释的很含糊不清，今天就给大家把二手房交易涉及的最全税务问题做个总结，希望能够帮到大家。

首先二手房交易涉及缴纳的税费有：增值税、城建税及两个教育附加、土地增值税、个人所得税、契税、印花税。其中买方只需要缴纳契税和印花税，其余都是卖方缴纳，印花税双方都要缴纳。下面就逐一给大家介绍各个税种需要缴纳的规定：

1、增值税：房本未满两年，以房屋交易价格总价作为计税依据，按照5%的征收率纳税；房本满两年的免征增值税。这里说得是普通住房的交易，商铺等房产交易另有规定，这里不做探讨。

2、个人所得税：房本满五年且唯一住房，免征个人所得税；房本在五年以内的，个人所得税有两种计算方法。（1）应纳税所得额={交易价格-（房屋原值+相关税费）]*20%,(要求房屋取得时的价格可以可靠计量)；（2）按照房屋交易总价计税，减按1%的税率纳税。

3、土地增值税：从2008年起暂免征收土地增值税。

4、印花税：房地产交易缴纳印花税按照产权转移书据缴纳，税率为0.5‰，新规定是个人出售普通住房暂免征收印花税。

5、契税：契税正常税率是3%-5%，具体执行税率授权省、自治区、直辖市在该范围内确定，从2021年9月1日起施行；我们经常听到一些房产中介提到的1%、1.5%、2%契税税率，指的是2016年相关部门发布的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》规定，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税，面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税，面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。这里有个特别需要注意的点是契税的计税依据是不含增值税的，增值税是价外税，计算契税的税基里不应该包含增值税。

6、城建税和两个附加：这三个税种是伴随着增值税产生的，只要缴纳增值税和消费税的纳税义务人都需要缴纳这三个税，这三个税的计税依据也是应纳增值税额，所以只有两年内房本交易才会涉及这三个税，这三个税的税率分别是7%（市去）、5%、1%，目前有减半征收的优惠政策。

总结来看，目前暂免征收的是土地增值税和印花税，房本满五年只需缴纳契税，契税税率按照房屋面积大小确定；满两年房本需要缴纳个人所得税和契税；两年内房本需要缴纳税费最高，包括增值税、契税、个人所得税、城建税和两个教育费附加。举个简单例子，张先生购买一套家庭唯一住房，面积100平米，房本未满二，价格100万，此时应交税费为：100*5%=5万元（增值税），5*（7%+5%+1%）/2=3250元（城建税和两个教育费附加），100*1.5%=1.5万元（契税），100*1%=1万元（个人所得税），总计为78250元。

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