房企转型金融(房地产业转型升级)

文/高和资本执行合伙人、清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任周以升，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心高级研究专员郭翔宇，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究专员赵航

房地产行业在扩大内需方面扮演着至关重要的角色。当前房地产行业亟待转型。本文探讨如何构建房地产金融新循环，即构建从不动产私募投资基金（PERE）、类REITs到公募REITs的循环，并提出从五个方面完善房地产金融循环体系的政策建议。

2023年2月，习近平总书记在《求是》杂志发表署名文章《当前经济工作的几个重大问题》。文章指出，要把恢复和扩大消费摆在优先位置，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。2023年“两会”期间发布的政府工作报告指出，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。两份重磅报告强调了房地产行业在当前阶段对经济复苏的关键作用，体现了房地产市场的稳定对于宏观经济的稳步恢复至关重要，为房地产市场的复苏和发展注入强劲动力。

房地产业是中国国民经济的支柱产业，其涉及面广、链条长，对经济增长、就业、财税收入、居民财富和金融稳定具有重大影响。国务院原副总理刘鹤在达沃斯论坛发言中强调，与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，相关收入占地方综合财力的50%，资产占城镇居民资产的60%。2013年以来，我国房地产消费支出占居民消费支出比重（居民人均居住消费支出/居民人均消费支出）基本稳定在21%~24%，占最终消费支出比重（房地产消费支出/最终消费支出）则稳定在15%~17%。除了直接对居住消费产生贡献，住房市场的表现还会直接影响到居民的非居住消费。多篇国内外论文从财富效应、挤出效应等角度论述了房价变动对非居住消费产生的决定性影响。因此房地产行业在扩大内需方面也扮演着至关重要的角色。

2022年以来，在疫情冲击、俄乌冲突等超预期因素影响下，我国经济发展面临的供给冲击、需求收缩、预期走弱三重压力持续加大，这种压力加剧导致房地产行业经历下行周期，行业萎缩进一步拖累了经济增长。在这种大环境下，受到短期国内外系统性负面冲击的影响，消费者信心不足，居住消费和非居住消费量大幅萎缩，居民存款大幅提高。因此，扩大内需已经成为经济恢复的关键，而房地产行业转型将是其重要抓手之一。充分发挥房地产带动和引领消费的作用，促进消费稳步恢复，对经济运行整体好转有重要意义。

房地产行业转型的必要性

房地产市场的正常化至关重要。在中央确定的“房住不炒”的主基调下，坚持租购并举的住房制度，建立实施房地产长效机制，是大势所趋。自2020年以来，房地产行业监管政策不断收紧，居民收入增速下行、人口老龄化加速以及商品房开发规模严重过剩等因素叠加，对房地产市场造成冲击。这些因素带来了资产端的深刻变化，引发了市场主体、经营模式和金融场景的转变。

供给端

传统开发商企业采用“三高”（高负债、高杠杆、高周转）的开发销售模式。然而，随着中国城镇化率达到65%且增速放缓，二手房和存量住房交易占比上升，这种传统的“三高”开发商模式不再是可持续的选择。在下行周期中，高负债的发展模式一旦无法高速运转，就容易发生债务违约展期甚至项目停工的情况。随着增量时代进入存量更新时代，不动产行业需要从过去销售型为主的粗放增长模式，转向更为精细化的经营型的、产业型的、消费型的高质量发展模式。企业须提高存量管理规模和管理能力，以消化当前积累量巨大的中国不动产存量资产。根据国家统计局的数据，2022年末，全国商品房待售面积5.64亿平方米。其中，商品住宅待售面积2.69亿平方米，办公楼待售面积4073万平方米，商业营业用房1.26亿平方米。同年，中国大宗物业投资总交易额累计2200亿元，住宅交易累计11.67万亿元。商业不动产与住宅存量接近，但交易量仅相当于住宅交易量的1.8%左右，亟待盘活。

需求端

由于居民收入增速下行、失业率上升、购房意愿下降等因素的影响，防御型储蓄上升，积累了大量超额存款，而新增住房贷款同比持续少增。长期以来，房产占中国居民资产的很大部分，但在市场下行和预期不明朗的情况下，中国居民的消费和投资渠道不畅，许多居民选择提前偿还房贷或增加储蓄。在“房住不炒”的主基调下，短期目标是着力稳定房价，恢复居民信心；长期目标是建立全新的多元住房体系。然而，目前市场仍缺少高质量、完善的租赁住房管理运营体系和良好的居民资产配置的投资市场。在这种情况下，一方面，由于下行周期财富效应的影响，有房家庭消费收缩；另一方面，由于挤出效应，居民为应对未来不确定性而进行的预防性储蓄上升，刚需或改善需求的家庭消费同样受到影响。在居民总消费趋于萎缩的情形下，存量盘活中压力最大的商业不动产行业缺乏需求支撑，难以建立新的生产、流通、消费的金融循环体系……

本文刊登在《清华金融评论》2023年4月刊（总第113期）。

本文编辑：孙世选

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