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文章目录：近几年来，城市的离婚率跟房价都在不断升高。很多父母通常会选择在婚前给儿女们买房，以避免他们将来的配偶因为离婚而分走一半的房产，只是这样的做法真的就万无一失吗？未必！下面我们就结合一些常见案例，给大家谈谈，父母为自己的子女买房时，该如何进行风险防范？
案例一
罗先生给自己的独生女在婚前置办了好几套房子，但是罗小姐结婚后，为了照顾丈夫的自尊心，冲动之下就在房本上加上了丈夫的名字。没几年，两人感情破裂要离婚，在进行离婚财产分割时，这几套房子被女婿分走了一半。
案例二
林小姐的房子被法院强制查封拍卖了，父亲林先生带他一同前来咨询。女儿婚前，林先生曾耗尽大半积蓄，在上海买了一套价值700多万的房子送给她。但是结婚一年后， 因为女婿的公司资金周转困难，竟让林小姐用这套房屋做了抵押贷款，贷出来的资金继续投入了女婿的公司。后来，女婿的公司还是运转不过来、濒临破产，小两口的感情也在不断争吵中变淡，最后闹到要离婚。而这套抵押的房产，林小姐因无力偿还贷款，一直受到银行催债，这才向父亲求助。
现实生活中，像罗先生、林先生这样做的父母有很多，一方面，他们都希望尽自己最大能力，保障他们生活无忧；另一方面，选择在婚前给他们置办财产，是希望他们避免在婚变时房子被分走。但是，像罗小姐和林小姐这样，冲动之下自行处理房产的情形并不少见。
“反向抵押登记”防房产被分割
对于这样的风险，有没有什么好的方法进行防范呢?答案是：有！那就是“反向抵押登记”。
所谓的“反向抵押登记”可以这样理解——它相当于父母借款给自己的子女买房，而子女为了保证自己能偿还欠款，将自己名下的房屋抵押给父母。由于法律规定未经登记的抵押无效，所以需要父母和子女一同去有关部门办理抵押登记。
房屋反向抵押登记有什么好处呢？首先，因为抵押登记，父母便成了房屋的抵押权人。如果婚后子女有抵押、加名或是出让等打算，都必须先取得父母的同意。
只有征得父母同意，才可以解除抵押，子女才能对房屋作出一系列后续的处理行为。这样父母就可以实现对房屋的充分把控，不用担心年轻的子女们因为一时的冲动而做出错误的决定。
抵押登记需要父母与子女共同到房屋所在地不动产登记中心办理登记。需要携带资料：双方身份证、房产证原件及复印件。此外，抵押登记必须由双方（父母、子女）亲自前往办理，如果本人不到场，需要签订授权委托书，并进行委托公证，办理登记时需要受委托人出具委托公证书。
抵押权可继承，需提前避免纠纷
另外还需要提醒大家的是，抵押权是可以继承的。如果父母有几位子女，而子女之一将房屋抵押给父母后，没有其它特殊安排，待父母百年后，其他子女仍然有权继承债权与抵押权，依此可向房屋所有人主张要求偿还合同约定的债务。
而实际操作中，登记所用的抵押合同多由不动产登记中心提供，是不可以约定抵押附期限的。如需要对房产进行处分或者有其他原因需要解除抵押，必须由父母与子女共同到不动产登记中心办理。在父母百年后，需要抵押权的继承人携带继承权公证书，与房屋所有人一同办理。所以，倘若办理了抵押登记，家中儿女众多，建议父母一方提前考虑解除抵押的事宜，以免自己百年之后出现纠纷。
例如，可在遗嘱（公证遗嘱最佳）中，将抵押权的继承权留给拥有房屋的孩子，以便自己百年之后，该子女拿着这份遗嘱前往公证机关办理继承权公证，并拿着继承权公证书解除房屋上的抵押。
爱之则为其计深远，我们中华民族历来重视为子女作长远打算。学会这一招，可通过办理抵押登记的方式轻松把控房子，父母们再也不用担心自己掏空半生积蓄置办的房产，被不省心的孩子们轻易转送他人了。
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结婚前能否在不动产证上加上女友名字？
结婚后能否在不动产证上加上男方名字？……
近日
针对不动产类业务咨询
相关部门做了详细回复▼
不动产证
婚前不能直接加女方名字
市民：本人未婚，房子自己首付，自己贷款，想在结婚前，办理房产证时把女朋友的名字加上去，需要什么条件吗？
洪山区：由于市民与女朋友未办理结婚登记，在办理不动产证时不能直接加女朋友的名字。如市民的小区已办理首次登记，市民需先办理自己单独所有的不动产证，然后通过以下两种途径将不动产证登记上女朋友的名字：一是存量房过户，二是赠与。由于该房有贷款，如贷款合同中有限制或禁止办理转移登记的条款，需银行出具同意办理转移登记的书面说明，或者将贷款结清办理完抵押注销登记后才可办理相关过户手续。
婚前购房
可婚后夫妻共同申请加名字
市民：最近与女朋友一起商量买房，总价200万元，首付60万元，男女各付30万元，贷款140万元。由于是婚前，目前买房合同上只能写女友一个人的名字。请问这样婚后办证能否加上我的名字？
市自然资源和规划局：婚前购买的房产，购房合同上只有女方一人名字，新房办证时按购房合同上的权利人信息，应办理到女方一人名下。但不动产登记为您提供了夫妻之间不动产证增名登记，可由夫妻双方共同申请。由于您的房屋贷款尚未结清，在办理不动产增名登记时，还应会同银行共同申请抵押权变更登记手续。
房产转让
卖方缴纳1%个人所得税
市民：房子是2007年买的，2007年买房时，房产证上写的我和父亲的名字，属于我和父亲共同房产，也是父亲唯一的房子。现在把我这部分产权转让给父亲，请问如何征收费用？
汉阳区：该房屋产权转让的价格应按照目前的市场评估价来确定。卖方需要缴纳1%的个人所得税。买方因为第一套房产面积大于90平方米，需要缴纳1.5%的契税。
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来源：澎湃新闻
为了借款，广州一男子刘某坚盯上妻子张某的一处婚前房产，便找人冒充妻子，先后在广州海珠公证处、南方公证处办理相关《公证书》。之后，刘某坚把这处房产抵押，并成功借款。
因无力还债，刘某坚被债主起诉。在法院准备拍卖这处房产时，张某才发现丈夫的“骗局”。后面，张某以因海珠公证处、南方公证处、刘某坚过错导致其损失，要求海珠公证处、南方公证处、刘某坚共同承担赔偿责任。
近日，中国裁判文书网公布的一份民事判决书显示，广州海珠区法院对此案作出一审判决：1、刘某坚指使他人冒充张某办理公证，并将涉案房屋抵押给何某某的行为，已造成张某重大财产损失，应当承担相应的赔偿责任，刘某坚向张某赔偿3013096.26元；2、根据现有证据，法院难以认定两公证处与刘某坚存在恶意串通的行为，亦不足以认定张某损失系两公证处与刘某坚共同实施侵权行为所致，现张某要求两公证处与刘某坚承担共同赔偿责任，于法无据，不予支持。
张某提出上诉。广州中院二审认为，两公证机关存在过错，综合本案行为主体的过错及行为原因力的大小考量，酌定海珠公证处、南方公证处对刘某坚不能清偿张某损失部分分别承担10%和5%的补充赔偿责任。
其中，海珠公证处以301309.6元为限，对刘某坚就上述第一项不能清偿张某损失部分承担补充赔偿责任；南方公证处以150654.8元为限，对刘某坚就上述第一项不能清偿张某损失部分承担补充赔偿责任。
男子找人冒充老婆办理房产公证
据上述判决书，广州女子张某与刘某坚原为夫妻关系，二人于2009年3月2日登记结婚。之后，张某以刘某坚从2012年开始以到外地做生意为由经常离家外出，并从2014年1月起离家在外单独居住，自此未与其共同生活为由，主张二人夫妻感情破裂，提起诉讼离婚。2017年3月，法院准予张某和刘某坚离婚。双方的婚姻关系于2017年5月30日解除。
在结婚前，2007年3月24日，张某购买了广州市海珠区江南西路一处房屋。据广东省房地产权证记载，上址房属张某单独所有，登记时间为2010年8月10日。
在婚姻存续期间，刘某坚盯上了张某的这处婚前房产。
2014年4月，广州海珠公证处出具《公证书》，其主要内容为：张某委托丈夫刘某坚为合法代理人，代为执行和处理上述房屋抵押贷款、抵押登记等手续。同年5月，南方公证处也出具类似的《公证书》。
获得公证书后，刘某坚就开始借款。判决书显示，2014年5月12日，刘某坚向陈某某借款150万元。同日，刘某坚以妻子张某代理人的身份与陈某某签订《最高额抵押合同》，约定以张某所有的涉案房屋为该笔借款提供最高额抵押担保。次日，刘某坚与陈某某向广州市房地产交易登记中心提出对涉案房屋的抵押登记申请，该中心经审核后于当天办理了涉案房屋的抵押登记手续。
2014年7月10日，刘某坚向何某某借款170万元。同日，刘某坚以妻子张某代理人的身份与何某某签订《最高额抵押合同》，约定以张某所有的涉案房屋为上述《借款合同》项下的债务提供最高额抵押担保。
2014年7月15日，刘某坚、何某某及陈某某向广州市国土资源和规划委员会提出对涉案房屋的抵押权注销登记及抵押权再登记申请，经审核后，该委员会于当日向何某某核发《房地产他项权证》。
后来，因刘某坚未及时清偿借款，何某某以张某、刘某坚等为共同被告向清远市清城区法院提起诉讼，该院于2015年5月民事判决：刘某坚坚向何某某归还借款本金170万元及利息，张某在其提供的抵押物（即涉案房屋）的价值范围内对刘某坚的借款本息承担连带清偿责任等。
因刘某坚等人未履行上述判决内容，何某某遂向一审法院申请执行。执行过程中，一审法院拟拍卖张某所有的涉案房屋的房屋产权。在拍卖过程中，张某发现她人冒充其到两公证处办理涉案房屋委托公证事宜，遂分别向两公证处申请撤销涉案两《公证书》。
海珠公证处复查发现，经张某本人确认及对比公证档案的留存资料，公证事项非张某本人亲自办理。2016年5月26日，鉴于刘某坚等人虚构、隐瞒事实，假冒他人身份骗取公证书的行为导致张某的合法权益受损，撤销此前作出的《公证书》，公证书自始不具备法律效力。2016年5月27日，同样因“张某被他人冒名顶替”，南方公证撤销了此前作出的《公证书》。
之后，张某与何某某协商达成和解，何某某同意张某向其支付借款本息合计2969597.26元以了结该案。除上述款项外，张某还支付了执行费32114元、涉案房屋评估费11385元及维权（律师）费100000元。
2018年3月，广州市公安局海珠区分局向张某出具《立案告知书》，告知“张某被伪造、变造公文证件印章案一案，我局认为有犯罪事实发生，需要追究刑事责任，且属于管辖范围，现立刘某坚涉嫌伪造国家机关证件案。”
一审：两公证处无需承担赔偿责任
张某认为，因海珠公证处、南方公证处、刘某坚过错，她遭受损失，要求海珠公证处、南方公证处、刘某坚共同承担赔偿责任，遂向海珠区法院提前诉讼。
判决书显示，海珠公证处、南方公证处称已尽到审核义务，提供了委托人处载有“张某”字样并捺有指模的委托书，张某的身份证、户口簿，以及与刘某坚的结婚证、涉案房屋产权证明复印件等证据材料。两公证处还称，根据现场拍照照片，来办理公证业务的人与张某长相相似。
张某则认为，两公证处没有尽到审查义务和谨慎义务。档案记录中出现的女性照片与张某本人身份资料相差甚远，在档案记录里已有张某身份证、结婚证复印件，可以直接、明显看出两人之间有很大区别。
海珠区法院一审认为，刘某坚指使她人冒充张某办理公证，并将涉案房屋抵押给何某某的行为，已造成张张重大财产损失，应当承担相应的赔偿责任，刘某坚向张某赔偿3013096.26元。
两公证处是否需承担赔偿责任？海珠区法院审理认为，本案系因刘某坚指使她人冒充张某向两公证处申请办理委托公证，致使两公证处出具了错误的公证书，但两公证处在办理公证书时，审查了相应的资料并为公证申请人作了谈话笔录，履行了法律规定的义务，在发现公证书并非张某本人申请时，遂即撤销了错误的公证文书。故根据现有证据，法院难以认定两公证处与刘某坚存在恶意串通的行为，亦不足以认定张某损失系两公证处与刘某坚共同实施侵权行为所致，现张某要求两公证处与刘某坚承担共同赔偿责任，于法无据，法院不予支持。
二审：两公证处分别承担10%和5%的补充赔偿责任
张某不服一审判决，提起上诉。张某的上诉请求为：撤销一审判决的第二项，请求判令两公证处承担共同赔偿责任，本案的诉讼费由两公证处承担。
二审期间，当事人均未提交新证据。二审争议的焦点在于，南方公证处、海珠公证处是否存在过错，应否对张某的损失承担赔偿责任。
广州中院二审认为，根据规定，公证机关负有辨认的义务。据公证机关留存的照片比对，冒认张某的办证人与张某本人相貌还是明显可以甄别出来的。根据相关规定，在人证不能同一认定时，公证机关可要求当事人提交其他证明材料，通过其在其它证明材料上的签名、相片等作为进一步确认当事人的身份辅助手段。
综合本案事实，公证机关并未采取该辅助手段，故本案可认定公证机关存在过错。根据查明事实，刘某坚使用了海珠公证处、南方公证处开具的公证文书与何某某签订借款及抵押合同，之后，刘某坚利用海珠公证处开具的公证文书办理何某某抵押权手续，故从公证文书对损害后果的原因力而言，海珠公证处开具的公证文书所起作用比南方公证处更大些。
广州中院表示，本案并无证据证实公证处与当事人恶意串通，综合本案行为主体的过错及行为原因力的大小考量，酌定海珠公证处、南方公证处对刘某坚不能清偿张某损失部分分别承担10%和5%的补充赔偿责任。
综上所述，原审认定海珠公证处、南方公证处无过错，欠妥，本院予以纠正。张某上诉请求，部分成立，予以支持。
2021年1月20日，广州中院对此案作出二审判决：撤销海珠区法院民事判决第二项，海珠公证处以301309.6元为限，对刘某坚就上述第一项不能清偿张某损失部分承担补充赔偿责任；南方公证处以150654.8元为限，对刘某坚就上述第一项不能清偿张某损失部分承担补充赔偿责任；驳回张某的其他诉讼请求。
1460/没有户口册怎么领结婚证(没有户口本该怎么领结婚证)
1460/离婚前的共同财产如何办理贷款(离婚前夫妻共同财产)
1460/婚前买的车抵押了(婚前买的车子婚后被老公单独抵押了)
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