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文章目录：全国一张网，名下不动产一览无余，提供自动核验服务，堵死房产交易漏洞，实现网签即时备案，对购房者更有利
我们的楼市，处处游走着八卦消息。
某个小区空置率奇高，基本都是投资客买入；某炒房团席卷各大城市，坐拥多少套房，价值多少个亿；路边其貌不扬的大爷大妈，其实手上握着N套不动产……
八卦新闻的出现，很大程度上是由于房子偏离了居住的本质，以及城市与城市之间信息割裂，片区与片区之间信息割裂。
没有一张能铺遍全国的网，把每个省市，每个片区，甚至是每个项目都串联起来。
但这样的散乱情形，已经开始发生了变化。
01：
4月15日，住建部正式发文：
建立健全楼盘数据，网签后可及时备案！
推进全国一张网建设，个人不动产全国联网！
1、全面采集楼盘信息：建立健全楼盘数据，楼盘预售、备案、网签等信息要及时更新；
2、提供自动核验服务：逐步实现当事人仅凭身份证件即可完成交易主体核验；
3、实现网签即时备案：完成签约后，通过相关技术手段实现即时备案，生成备案编码，在楼盘表中自动更新房屋交易状况信息；
4、个人不动产全国联网：推进全国一张网建设，各城市房屋网签备案系统要全面覆盖所辖行政区域，按要求接入全国房地产市场监测系统。
这四条新政策，跟我们每一个人都息息相关。
住建部这条权威发布的消息，无需夸大解读，但要认清它会带来的一些新变化，以及对老百姓买房的影响。
02：为什么要网
去年，已经爆出了全国人口普查要涵盖房产的部分，这已经是一个摸底了。但更彻底的摸底，则是网签备案，全国房子的户口本子，都可以集中到住建部的数据库里。数据在手，税收我有。想在全国范围内开征房产税，那这个底还是要摸透的。您在北京一套房，南宁一套房，两边人均面积都不够收税标准，那给你凑一起呢？够了吧！收！
都说我们全面在赶超欧美，那税收这块其实也一样。欧美人那句话，唯有死亡和税收亘古不变。那我们呢？其实也一样，房产税这种大额资产持有税的发布，是迟早的事。而且，越来离我们越近。大数据库建立完善需要一定的时间，但完善之后呢？傻的才不拿你开刀！
03：对楼市有什么影响
首先我们需要清楚，银行系统和住建部系统是两回事。在银行系统里，早就全国联网了，我们的首、二、三套贷款认定，也早就全国化了。但房产网签没有，依然是你各省一套房，就在哪里都是首套。
一． 全面网签会影响到一定的投资市场，诸如广西的北海、防城港、临桂这些地方，都是北方投资型群体购买。他们在老家，一般都有一两套房产，那现在再次购买，全国联网之下，很难说不被限购。
二． 会影响到投资群体持有多套房的购买信心。一则，在全国范围内持有多套房的成本可能直线增加，二则，未来在房产税上会产生诸多不确定因素。如果税一来，看似赚钱的投资型房产也许就要成烫手山芋了。
三． 可能会对一些产权型文旅地产产生不利影响。一般来说，投资乡下小镇或者景区小房来周末度假休闲乃至养老，也是现今很多文旅地产的主卖点。但涉及到全国联网，一些本能跨区域购买的群体，可能因此受限。这种典型第三套第四套的产品，也许要转换持有模式才行。
四． 对二手房交易产生一定不利影响。以前，在各地持有几套房子，当房东，是一些投资楼市群体比较常见的选择。这部分人里，对二手房其实是颇为喜欢的，毕竟即买即收租。如果全国联网，持有这部分房产的隐藏税收风险无疑会加大。未来还能不能房租回本，会成为一个值得推敲的问题。
04：购房者应如何面对
一． 要珍惜自己的房票（购房资格）
其实在一线城市，房票早就成了稀缺资源。前段时间看热剧《安家》，里面对上海的购房资格是有一个比较深入的描述的。也许，在很多二三线城市，因为限购不严格，大家对此感觉还不明显。但全国一盘棋之下，很有可能很多地方都要跟一线一视同仁了。那你对你资格的购房资格，是不是要注意一下了。婚前，是不是要买套小房？婚后两个人二合一，甚至合出三套四套来以家庭为认定，那未来购房还咋办？
二． 再次跟我一起念“房住不炒”
楼市，从出生到现在乃至未来，永远是政策市。既然顶层不断再强调“房住不炒”，那未来给你投资房产的空间自然越来越小。以前那种动辄就可以在楼市里发财致富的梦想，还是权且当个美好的回忆吧！即便不是炒房的，联网之下，多套投资的都不那么快乐了。像我这种只是自家有多一两套房的，其实也不会快乐了。
05
什么是房屋网签备案。
房屋交易合同网上签约备案，就是在与销售对象签订购房合同以后，购房信息要去相关的房产部门进行公正，然后将这些信息放在网络上以便随时检阅。
网签只是走个程序而已，能有多大影响？
我们要知道，楼市调控趋严后，市场开始“灵活变通”，出现各种奇葩销售模式。
比如说“压房”，在限购区域买房，社保年限不够，先用部分首付款或全款锁定一套房源，既不网签，也不收房。未来会有两种处理方式，转手倒卖赚取差价，或社保交够获得买房资格后，回归到正常交易。
限购政策，就这样被轻松绕过。
比如说“双合同”，某地块的楼盘，规定网签价格不能高于2.8万/平米，但因需求旺盛实际市场价高达4万多。开发商就和购房者签一份“购房合同”，均价是2.7万/平米，再签一份“装修合同”，均价为1.5万/平米。
限价政策，也被轻松绕过。
比如说“合同变更”，房子没网签备案之前，开发商会单方面要求变更合同内容的风险，例如房屋价格、交房时间、装修标准等。开发商通过合同变更或者签订补充协议，打一个“擦边球”，便可规避违约责任或减免违约赔偿。
推迟网签，里面的猫腻非常多。
这次新政规定，新房、二手房、金融服务，今后都要在各自办公场所现场网签备案。
楼盘数据全面覆盖，签完购房合同立刻网签，又要及时备案，相当于所有的灰色操作空间，都要开始收窄。
现场网签备案，对于买房者来说，一是可以防范一房多卖，二是可以确保开发商手续齐全，减小购房风险。
对于相关部门来说，可以迅速掌握房屋成交、价格等信息，拥有判断房地产市场走势、稳定市场预期的数据依据，管理和监督都方便了许多。
对于开发商来说，网签速度加快，银行放贷也快，有利于提升交易效率，加速开发商回款，使整个市场交易环节更加顺畅。
目前，全国已有150个重点城市开展了网签工作，并且，北京、上海、广州、深圳、天津、重庆等重点城市房屋网签备案系统已经实现全国联网。
06
再看另一个非常有分量的新政：不动产登记信息全国联网。
这个举措，近5年一直有机构和媒体在呼吁，也极受大家欢迎，因为这件事总会和房产税加速落地、打压炒房客、特殊人群的灰色收入联系起来。
房产税牵扯到太多细节问题，普遍开始征收不知会到何年何月，先不谈。
客观来讲，不动产登记信息全国联网，是对楼市放养这么多年后，进行的一次全面摸底。
摸城市的底，以及摸个人的底。
统一登记制度，对搞清楚各个地区房地产的基本面是有帮助的。
各个城市究竟有多少闲置房屋，有多少基建用地，房子供应是否充足，从而为房地产制度建设，比如土地制度、信贷制度、税收制度、土地交易等，提供基础数据。
而我们一直所说的“一城一策”，正是需要参考这样的宏观数据，来确定调控力度和角度，当然，也会为全国统一的房产政策制定，提供基础。
不动产全国联网，对于个人购房资格的判定，也有重大影响。
比如，某郑州市民在本地有2套房，想去房产升值较快的城市再买一套，只需要想尽办法，抄个近道，获得当地的购房资格就行。如果该市民没有房贷记录，还能以“首套房”的资格在外地买房。
但不动产全国联网后，各地可以轻松查知个人名下的房产情况，对购房资格重新认定。
是本地人因自住买房，还是外地人投资来买房，会更容易分辨。
如果有政策与之配合，已经拥有多套房产的个人，想在外地购房，会在购房资格、首付比例、贷款利率、限售时间上受到更大的限制。
所以，能不能彻底的做到“房住不炒”，除了“全国一张网”外，最最关键的，还是要看各地后期愿不愿意出台遏制投机的政策。07
在这儿还是要感叹一句，高杠杆高收益的房地产时代，已经离我们越来越远了。
从近几年一二三线城市日渐收紧的限贷、限购、限售政策，就能看出来。
上周，青岛某“网络房展”活动规则中，有一条比较“敏感”的意见稿，比如，取消“在一套住房中占部分份额的按拥有一套住房计算”的限购政策，将限售从之前的5年降低为2年……
这则“意见稿”，发布3天后被立即撤销。
极为艰难的疫情期间，几个城市尝试给楼市松绑，最后都以“一日游”或“一周游”告终，我们也读懂了住建部门的深意。
不动产全国联网，现场网签备案，两者真正实施后，或许意味着房地产市场，又将迈入一个新阶段。
房产交易效率，要提升了。购房者权益，会得到更好的保障。为了遏制投机，各地一针见血的政策还会持续出现。
等待我们的，会是个更加公平、更加人性化、更加积极健康的交易环境。
撰文=燕十三
引言|Preface
近期，关于个人不动产全国联网引起了轩然大波，全面采集楼盘信息，实现网签及时备案，构建房屋管理平台，推进全国一张网建设。
于是，网上出现了一些反智言论，不动产登记全国联网，这次房产税真的要来了？房叔房婶，就要出大麻烦了，没买房的人有福了。
而从2020年5月1日起，不动产登记局在办理转移登记时不再审查婚姻关系，仅依据《西安市存量房买卖合同》主体进行登记，再签商品房合同，必须要注意两个事情：1、共有方式；2、所占份额！
这是落地《关于优化不动产登记婚姻关系审查的公告》，提升不动产登记效率，官方明确指出，并载明共有方式、所占比例，从源头上避免产生不必要的纠纷。
细思文件背后隐藏的含义是什么？是要彻底处理纠纷吗？是，但不全是，主要还是不动产登记提速！
3月27号《关于优化不动产登记婚姻关系审查的公告》（以下称“公告”），官方已经通知各个经纪机构：
从2020年5月1日起，不动产登记局在办理转移登记时将不再审查婚姻关系，仅依据《西安市存量房买卖合同》主体进行登记。为维护买房合法权益，减少交易纠纷，避免后期可能引起网签合同注销、按揭贷款退回等情况，现通知如下：
其一，从2020年5月1日起，各经纪机构在办理二手房购房资格审核时，应询问购买人本次购买的房屋是购房人单独所有还是夫妻共有，如为单独所有须在购房资格申请表备注栏由买房自行填写“本次购买的房屋为购买人单独所有”，并摁手印。
其二，从2020年5月1日起，各经纪机构在签订网签合同时，所购买的房屋为购买人单独所有的，共有方式选择为空；如购买方为两人以上（含两人）的，共有方式选择为共同共有或按份共有，若为按份共有，需注明每个购买方及其所占份额。
当然，按照《公告》明确：有下列情形之一的，不动产登记机构需审查婚姻关系，申请人仍需提供婚姻状况材料：
1、未经公证申请办理继承(受遗赠)转移登记的；2、因婚姻关系的存续或变动，夫妻双方申请将不动产登记为共有或一方单独所有的；3、其他需要提供婚姻状况材料的特殊情形。
5月1日，《公告》落地之后，便要在西安市行政区范围之内执行，对于不动产存在共有情况但尚未办理加名登记的，证载权利人及共有人应共同向登记机构申请办理。
这一《公告》旨在明确共有方式和所占份额，对于普通家庭而言，也找到了房产占有的分割方式！
其一，解决房产纠纷，从源头上找到法律依据。过去，西安房产估值比较低，因此，房产分割影响没有当下这般影响力，但现在情况截然不同。尤其是亲戚、朋友、夫妻合伙买房，必须确定“共有方式和所占份额”，否则就为以后埋下槽点。
其二，按照登记为据，推动不动产登记落地。因为，“不动产登记机构以登记簿记载的权利人作为抵押人、出让人、赠与人办理相应登记事项，不再审查其婚姻状况”，所以必须通过登记方式主张权利，登记在一人名下，未来处置权就规个人。
5月1日，《公告》落地之后，便要在西安市行政区范围之内执行，对于不动产存在共有情况但尚未办理加名登记的，证载权利人及共有人应共同向登记机构申请办理。
按照“西安不动产登记”公示，有三种情况大家要注意：
其一，5月1日前签订的合同，怎么办理登记？5月1日后签订二手房买卖合同、商品房买卖合同、赠与合同或拆迁安置协议的，在办理不动产权证书时，严格按照合同记载的信息进行登记，并对产权共有情况标注单独所有或共同共有或按份共有。
其二，夫妻一方私自处分房屋，怎么办？在登记机构询问共有情况时，夫妻一方隐瞒共有状况，作出虚假承诺，擅自对不动产进行抵押、出售、赠与的，应当承担相应法律后果；另一方认为擅自处分行为侵犯自身权利的，可通过民事诉讼维护自身合法权益。
其三，如何能更好地保护权利？双方可携带身份证、结婚证及产权证等材料共同申请加名。房屋在抵押期间的，经抵押权人同意，由夫妻双方和抵押权人共同申请加名登记和抵押权变更登记，不动产登记机构合并办理。房屋被查封的，可在解除查封后或查封期间届满后加名。
此外，申请房屋加名、减名、份额变更等相关登记需要缴纳契税吗？免征契税。就算是婚前财产加名字，也只收工本费。
必须要强调一下，这并不是一个新政策，西安属于拿来主义，没有创新。
如今，西安市房屋登记模式正式由“审查婚姻关系”改进为“询问共有关系”。也就是说，房产登记在谁的名下，经询问归其所有，谁就有权处置房屋，不需配偶到场签字确认。
经不动产登记机构询问，不动产权利人现场表示，所登记的不动产为其一人单独所有的，不动产登记机构将笔录存档，不动产权利人一人办理登记，不需配偶到场。
仔细想一下，是不是有一种感觉，翻箱倒柜看一看自己的房本，有没有自己的名字？如果没有，是不是赶紧动手加上去，最好是快速确定“共有方式和所占份额”。
尽管《公告》所述合情合理，但站在推动不动产登记的角度，也确实在“提升不动产登记效率”，但怎么看怎么像是“推恩令”！
进群/加微信：xusandao123
如何认定房屋是婚前房产还是婚后房产？
婚前财产的界定时间为双方结婚登记之日，结婚登记前双方分别所有的财产归个人所有，结婚登记日后一方单独获得或双方共同所有的财产除法律另有规定或当事人特别约定外，作为婚后夫妻共同财产。
这个需要区分两点，一是从婚前到婚后的时间点，即领取结婚证的时间；二就是买房的时间，一般指网签的时间。所以，婚前付款了，但是没有签合同，婚后网签，那么就属于婚后的房产了，不算婚前的房产。而如果是婚前付款，婚前网签，那么就认定为是婚前的个人房产了。
婚姻登记带材料二婚，婚姻登记带材料二婚可以吗
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