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文章目录：《民法典》婚姻家庭编司法解释（一）第77条对这个规定的比较清楚了：
离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。
当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。
贷款还没还清的按揭房，法官会参照本条中“尚未取得完全所有权”的房屋来处理，在双方无法协商达成一致意见的情况下，法官只会处理房屋的使用权，而不是处理房屋的所有权，等到取得完全所有权后再另案处理。
但很多当事人想在离婚的时候一并解决房产归属问题，以免给自己以后的生活增添麻烦。杭州专业离婚律师给出几种处理方法：
1、双方协商好房产和贷款归一方，另一方给另一方相应补偿款。
2、先借款还清贷款，然后处理房屋产权。
3、卖掉房子，双方分钱。
对于婚后按揭买房，离婚时没有拿到房产证，且在还贷的情况，法院一般不判决房屋所有权的归属，会根据实际情况判决由当事人使用。
以上所说的是婚后共同买房未还清贷款的情况，会稍微复杂一些。对于婚前一方付首付买房，有按揭款未还清的情况，相对简单。房产和银行贷款都归产权登记方，产权登记方就婚后共同还贷部分以及对应的增值部分给对方一半补偿就可以了。
案情
2019年1月，甲乙夫妻二人购买房产一套，购买价格共计50万元，首付20万元，贷款30万元，贷款期限十年，贷款利率5%，利息总额为15万元，贷款偿还方式为等额本息。2021年1月，甲向法院起诉离婚，乙同意离婚。关于房产的分割，双方均认可2021年1月房产价值52万元。截止2021年1月，已还贷款本金6万元，尚有贷款本金24万元、利息余额12万元未还，双方均同意房产归甲所有，对于甲应当支付给乙的房产分割款，双方发生争议。
分歧
关于甲应支付乙房屋分割款的计算方式，存在不同意见：
一种意见认为，房产价值52万元，每人应当分得26万元，房产归甲所有，则甲应当支付乙房产分割款26万元，剩余未偿还的贷款本金及利息为夫妻共同债务，双方共同偿还；
第二种意见认为，房产贷款本息为双方当事人夫妻关系存续期间为共同购置房产而产生，故为夫妻共同债务，房产价值52万元，应当减去尚未偿还的银行贷款本息后方能在甲乙双方之间进行分割，房产价值52万元，剩余房贷本息共计36万元，故房产归甲所有，甲应当支付乙房产分割款9万元[(52万元-36万元)/2]，剩余房贷本息由甲负责偿还；
第三种意见认为，房产价值52万元，剩余房贷本金为24万元，则双方可以分割的房产价值为28万元(52万元-24万元)，房产归甲所有，则甲应当支付乙房产分割款19万元，剩余房贷本息由甲负责偿还。
评析
笔者赞同第三种意见。理由如下：
对于离婚时尚有房贷未清偿的房产如何分割的问题，除以上三种意见外，还有获得房产一方支付另一方实际投入资金一半的分割方式，司法实践中的分割方式不一，容易损害当事人的合法权益。明确此类情形的分割方式及依据，有助于准确适用法律、统一裁判理念。
首先，离婚时尚有房贷未清偿的房产分割应以房产实际价值为基础。房产自购买至离婚，房价或涨或跌，房产价值一般有所变动。通过双方协商或委托评估，确定离婚时房产价值后，应当以总价减去尚未偿还的贷款本金作为可以分割的价值，由获得房产一方支付另一方该价值的一半作为分割款。剩余的房贷利息对应剩余房贷本金，是使用银行资金的成本，取决于使用银行资金时间的长短，可以提前清偿或按原有方式继续偿还，具有不确定性，不应在房产价值中去除。
其次，离婚时尚未偿还的房产贷款本息为夫妻共同债务。根据《中华人民共和国民法典》第1064条规定，房屋贷款本息是为购置共同房产而产生，一般系夫妻双方共同办理，即便是一方办理，在房产为夫妻共同财产的情况下，可以认定该债务用于夫妻共同生活，为夫妻共同债务。在离婚时应进行实体处理，而不能简单判决“共同偿还”，因为该夫妻共同债务与房产密不可分，如果简单判决贷款共同偿还，如同简单判决房产为夫妻共同财产而不具体分割，并未实质解决纠纷。在房产进行分割的情况下，应当对债务分担作出实体处理，否则不利于纠纷的实质解决，较为妥当的方式就是将未还的贷款本金在房产价值中扣除，剩余价值进行分割。因此，第一种意见欠妥。
第三，离婚后未获得房产一方应否继续偿还房贷利息。对于这个问题，应从两个方面考量。第一，对内的方面，也就是对男女双方而言。夫妻双方关于财产分割的约定或者离婚判决对双方具有约束力，男女双方应当遵守和履行。因为获得房产一方支付对方的是扣除未还贷款本金的房屋价值的一半，未取得房产一方并未享受到剩余未还贷款本息之利益，且该部分利息与本金紧密相关，故未取得房产一方不必负担离婚后需偿还的房贷本息。如上文案例所示，因为双方分割房产是按照2021年房产价值为基础，如果乙继续偿还以后的房贷，而不参与分割房产以后的增值，显然不公。况且，甲获得房产后是提前偿还全部、部分本金还是按照原贷款合同约定偿还剩余八年，取决于甲的经济状况，以及甲对于占用银行资金时间长短与其付出利息多少的利益考量，完全在于甲自身的利益，与乙无关，故其不应继续偿还剩余房贷利息，应由获得房产一方偿还。从这个角度分析，如果让乙继续偿还剩余八年的房贷，而按照房屋当前的价值进行分割，显然是不妥当的，因此，第一、二种意见不当。第二，对外的方面，也就是对银行而言。因为对于财产分割约定或离婚纠纷的财产分割判决仅能约束男女双方，而不能约定第三人，所以对银行而言，即便男女双方离婚，二人均有继续偿还银行贷款的义务。因此，在分割此类房产时，应考虑双方经济状况，是否具有按期足额偿还银行贷款的能力，争取由具有经济能力的一方偿还剩余房贷，避免在离婚后因为偿还房贷出现新的纠纷。
除了案例中的情况之外，司法实践中还存在这样一种情形：离婚时并未分割尚有房贷未清偿的房产，离婚后剩余房贷由一方清偿完毕后另一方要求分割房产。此种情况下，分割方式其实与上文分析是一致的。只是需要确定离婚时和分割时两个房产价值以及离婚时可以分割的价值比例，将离婚时的房产价值减去尚未偿还的房贷本金，差值除以离婚时房产价值即是双方可以分割的部分所占房产总价值的比例，该比例乘以当前价值即是具体分割时可以分割的房产价值，由继续偿还房贷一般也是取得房产一方支付另一方一半的补偿即可。
作者：王华栋
作者单位：菏泽中院
来源： 山东高法
一
伊娃提的问题（见图片），我先给他总结、提炼一下：一对夫妇离婚了，房子上还有公积金贷款未结清，这笔房贷夫妻双方都参贷的，这套房子的房产证只有男方的名字（或者夫妇的名字都在上边，甚至还有男方父母的名字），女方想做变更：
A：把房屋的产权，男方的名字去掉，换成女方的名字；
B ：继续由女方来归还未结清的贷款
明眼人都能看出来，这种情况比较多的发生在:结婚的时候，男方提供的房子是有房屋按揭未结清的房子（商贷或者公积金组合贷款），可是到了离婚的时候，（经过一番讨价还价、友好协商）女方变成了房子的产权人，普通人可以听懂的是：房子归女方所有了。
二、这个问题，牵扯到的几个贷款常识：
1、借款人只有一个。你如果把钱借给张三、李四，并且他们的还款责任是无差异的，那你的钱就是不想要了。这关乎千百年来的人性，银行不可能不懂这一点。在公积金贷款当中（这里边是有地区差异的，南京），一个人贷，还是夫妇两个人都参贷，贷款的额度是有差异的。一个人贷（只有一个人有公积金，并且满足公积金贷款的条件）只能贷30万（二套）或50万（首套，最高可贷），两个人呢，就可以贷60万或100万了。参贷人当中，除了借款人一方，另一方也是参贷的。如何区分借款人和另外一个参贷人呢，还款的银行卡是谁的名字，谁就是借款人。
2、你的想法很美好，这里边牵扯到的部门有银行、不动产登记中心，还有公积金管理中心。跑到不动产登记中心，房子有贷款未还清，还处在抵押状态，不动产登记中心是没办法帮你更名的；会非常客气地把你指引去银行；银行会讲我可以帮你解押呀，但你所欠的贷款要结清；
有的人的意识非常朴素，她弄着一张法院的判决书，这套房子就是判给我了。好的吧，银行说我对房屋的产权也没有异议，我不关心房屋的产权是谁，我只关心我的贷款，有没有结清。
你们可以都不还，贷款逾期一定会出现在借款人的个人征信上，催收，我一定会依据授信材料去找借款人，如果需要去法院起诉的话，被告人也一定是他。
有的人会不能理解，法院管不了银行吗？这就是老百姓意识朴素的地方。遵纪守法，是每个公民应尽的义务，银行当然也不例外。法院，是国家的司法机关，银行，分属金融条线，法院对银行的经营，没有业务指导关系；你和谁日子就是过不下去了，这终究是私事。在这种时刻，法院的判决，可以判决你们的夫妻关系终止，但不会免除哪个人和银行的债务关系。欠债还钱，这是公义。
三、怎么办
1、离婚的时候，尽量不要接受有房贷未结清的房子，这个人，一般是女方。如果房子是男方，男方又是借款人，那就好办多了。因为，这套房子的产权是受限制的。两个人好好筹谋一下，把银行的贷款结清，贷款结清后，银行会解押，已经解押的房子，去不动产登记中心过户或更名就没有阻力了。更名结束后换了新的房产证的房子，才是自己的；
2、实在没有多余的钱去归还银行贷款。这个女方需要做的：
A把房产证要过来；
B把还款的卡拿到自己手里，每月往里边打钱就好，银行一定不会关心是谁在归还这笔债务；正常归还贷款，这种事情很多，即便是离婚了，房子归了女方，每月规规矩矩替前妻还按揭的男人也大有人在；
C明晰这套房子归谁的离婚协议要保存好。
最新的婚姻法司法解释关于房产分割的？最新的婚姻法司法解释关于房产分割的规定
【本文标题和网址，转载请注明来源】离婚后未结清的房产证(离婚时房子房产证还未取得) http://www.gdmzwhlytsq.com/hyxw/360650.html
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