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一房多卖中买受人的诉讼策略及问题解决
—文/吴调—
调解结案的优点就在于，可以更好地实现利益平衡。
案情简介
2020年12月，甲通过中介推送的房屋出售信息，经过实地踏勘，选定了DY市某小区的一套二手房（业主乙已与开发商签署网签合同、办理预告登记），经过磋商，甲与业主乙、中介三方共同签署了《房地产买卖契约》，约定：甲购买乙所有的A房屋，总价款137万元，合同签订之日付定金20万元，剩余购房款分两次支付，乙保证该房屋无其他权属纠纷，乙违约应双倍返还定金。合同签订当日，甲根据协议支付20万元定金，乙出具收款收据。
2021年7月，甲得知A房屋同小区的其他业主已与开发商办理原始房屋产权证书，遂督促乙尽快办理，乙虽口头答应，但迟迟不去办理。至2021年8月，甲从他处了解到乙将A房屋又出售给了YW市的一个买方丙并已涉诉。彼时，关于A房屋是否确定涉及一房二卖，仅为他人告知，甲并无确切的证据能够证明，且查询不到相关案件信息。至2021年9月，甲从中介处了解到，乙此前又将A房屋出售给了另一买方丁，因为乙迟迟不协助办理过户手续，已被丁起诉，且DY市人民法院已经受理。
综合上述信息，A房屋可能涉及一房三卖，且另外两个买受人丙、丁已经起诉，于是本案的诉讼势在必行，但如何选择诉讼策略呢？
本案为房屋买卖合同纠纷，诉讼结果无非是“拿房”或是“拿钱”，即是“继续履行合同”还是“要求乙承担违约责任并赔偿损失”。综合目前信息得知，甲、丙、丁三位买受人均未完成过户，也未实际占有A房屋，具体哪一方实际支付的购房款比例更高当前也无法知晓。若要求继续履行合同，目的能否实现充满了不确定性。于是，为了止损，且快速、简单的处理本案，甲决定依照合同要求乙双倍返还定金。
2021年9月26日，甲与笔者办理委托，2021年9月27日，民事起诉状和证据定稿（注：丙与乙曾就A房屋签署补充协议，声称二人系A房屋的共同购买者，若房屋出卖需二人共同同意，故本案将丙暂列为被告二），2021年9月28日，笔者与甲一起在DY市人民法院申请立案，并于当日缴纳诉讼费用，同时，申请对房屋采取了查封保全。后经与案件保全法官沟通，明确A房屋上有四条查封措施，其中三条为甲、丙、丁提起，另有一起生效法律文书的执行案件。
就此，本案正式进入诉讼程序，后本案历经三次调解得以处理完毕。
第一次调解：丙联系甲，声称其虽起诉要求继续履行合同，但丙非DY市本地人，即使成功拿房，既不会自住也很难出手，遂表明其愿意只拿取适当的赔偿，并建议甲拿房，经向本案主审法官反馈，于2021年10月18日，法院组织调解。调解当日，丙未到场，甲、丁到场。我方表达了可以拿房的意愿，于是，本案面临两个问题急需解决：第一，目前A房屋上查封案件的处理；第二，之后若有案件申请查封A房屋，如何处理？经过讨论，明确初步方案如下：1、甲变更诉请为要求继续履行合同，并限期一次性支付剩余购房款；2、剩余购房款用来解决目前A房屋上的查封案件及支付银行贷款；3、形成调解协议，明确甲支付完毕剩余房款后，视为甲的合同义务履行完毕，乙应配合办理房屋产权变更；上述方案笔者及甲均表示认可，通过调解协议确权，后续即使有案件涉及查封A房屋，也不会影响甲的所有权。4、丙、丁的诉讼案件以撤诉处理。
但事与愿违，丙虽未到庭却改变了想法，其还是准备要求乙继续履行合同、办理过户手续并交付A房屋。所以，当时主审法官和笔者均认为本案将很难处理，若丙拿房，其尾款事实上难以清偿目前A房屋上的查封案件和银行贷款，即便其诉请得到支持，四方纠纷也难以得到最终解决，在甲、丁及另一执行者的最低损失得不到弥补的情况下，A房屋上的查封将难以撤销。
第二次调解：2021年11月15日，根据传票，本案开庭审理，庭前本案法官及丁案主审法官在场组织了第二次调解，但丙意志坚决且丁要求的赔偿金额过高，各方无法达成调解协议。为进一步查清案件事实，法官组织了庭审，查明，三个房屋买受人的先后顺序为：丁、甲、丙。
第三次调解：庭后，本案法官和丁案法官均再次组织调解。综合当前信息可知：（1）丁实付定金10万元，诉讼请求为双倍返还定金并要求赔偿可得利益损失；（2）甲实付定金20万元，诉讼请求为双倍返还定金，可以变更诉讼请求为继续履行合同；（3）丙实付定金30万元（现金交付），诉讼请求为继续履行合同，但经过庭审，其要求继续履行合同的意愿不再强烈，并同意可将诉请变更为解除合同并获取一定的赔偿。经过计算，鉴于甲剩余购房款为127万元（含已交付但交由中介暂扣的定金10万元），在扣除银行贷款和执行案件金额之后，实际丙、丁可分配金额为66.5万元，故本案调解的核心在于丙、丁的赔偿分配问题。后经本案主审法官、丁案法官与丙、丁的长时间沟通，以及甲当场明确表示可以在15天之内凑齐余款，并支付至法院账户，由法院将调解款项直接支付给丙、丁，若丙、丁未收到调解款项，则视为调解不成功。最终，在各方的努力之下，丙自愿以41.5万元为调解金额，丁自愿以25万元为撤诉前提，本案终成功达成调解。
调解笔录于2021年11月15日签署，后甲积极筹款，并于2021年11月22日将调解款项支付至法院专户，丙、丁及另一申请执行人均提前获得款项，法院于2021年11月23日签发调解协议，经甲、丙、丁申请，A房屋上所涉查封也得到及时解封。后甲陪同乙向银行交付了剩余贷款本金并垫付了两个月的贷款利息，鉴于乙以资金紧张为由拒绝缴纳房产税，甲又垫付了1万余元的房产税，至2021年12月23日，乙终将A房屋过户给甲，甲终成功办理A房屋产权证，成为A房屋真正意义上的所有权人（注：不动产的所有权以登记为准）。
本案至此终尘埃落定，甲在原定的购房款基础上，额外承担了本应由乙承担的两个月贷款利息、乙应缴纳的新房房产税、诉讼费、保全费、律师费，但值得欣慰的是，甲、乙购房合同签署后至今一年，A房屋的升值部分足以覆盖上述成本且有盈余。所以，这是个多赢的结果，也体现了调解的灵活性。
本案的处理过程，体会如下：
第一，诉讼不一定以审判结案，调解也可以很好的处理案件，更好的实现利益平衡；
第二，根据案件进展，灵活变更诉讼策略，可能会为当事人争取更高利益或者降低损失；
第三，与当事人和承办法官的良好沟通，会为案件的顺利处理提供加成。
最后，律师建议：
关于二手房买卖，除了考虑房屋产权是否明确、房屋是否在租、是否拖欠物管费等问题之外，还应关注原业主的个人信息，可通过最高人民法院官网查询其是否涉诉、是否被纳入失信或被采取限制高消费措施，若有顾虑，房屋买卖也可通过公证进行，可为二手房买卖提供保证。
作者简介
吴调 律师
婚姻家事工作室
擅长建设工程领域合同纠纷、劳动人事、民商事诉讼等法律事务，担任多家公司常年法律顾问，具有丰富的法律事务处理经验。
婚姻家事工作室
以婚姻、继承业务为切入点，致力于提供婚前婚后财产规划、家业企业风险隔离、家庭财富的筹划与安排（传承）等业务、继承安排及监督与执行、婚姻危机辅导与处理、婚姻家事争端解决等法律服务。服务范围从解决婚姻家事个人间的争议纠纷扩展到了与其相关的领域，包括对私人财产安全保障的策划建议；家族财富管理与保障；家族企业治理结构完善；代际传承规划及监督与执行，私人法律顾问等。
如何认定房屋是婚前房产还是婚后房产？
婚前财产的界定时间为双方结婚登记之日，结婚登记前双方分别所有的财产归个人所有，结婚登记日后一方单独获得或双方共同所有的财产除法律另有规定或当事人特别约定外，作为婚后夫妻共同财产。
这个需要区分两点，一是从婚前到婚后的时间点，即领取结婚证的时间；二就是买房的时间，一般指网签的时间。所以，婚前付款了，但是没有签合同，婚后网签，那么就属于婚后的房产了，不算婚前的房产。而如果是婚前付款，婚前网签，那么就认定为是婚前的个人房产了。
婚前房产证加女方名字是合法的，房地产管理部门可以进行办理。房子为一方婚前个人购买的，双方未办理结婚手续，想要加上另一半的名字，需通过二手房转让或者赠与的方式，这种情况下要交纳契税、个人所得税、增值税等税费。
婚前房产证加女方名字是合法的，房地产管理部门可以进行办理。房子为一方婚前个人购买的，双方未办理结婚手续，想要加上另一半的名字，需通过二手房转让或者赠与的方式，这种情况下要交纳契税、个人所得税、增值税等税费。
婚前加名：房子为一方婚前个人购买的，双方未办理结婚手续，想要加上另一半的名字，需通过二手房转让或者赠与的方式，这种情况下要交纳契税、个人所得税、增值税等税费。
婚后加名：夫妻婚后，房产证上只有一方的名字，想把对方的名字也加上，只需要双方持结婚证、身份证、房产证，到房管局办事大厅填写一份双方共同拥有该房产的申请，费用包含配图费、登记费等。
提醒：无论房产是婚前还是婚后购入的，如果还在按揭中，想加名字流程更复杂。
婚前房产加上女方名字是有效的，但需要走房产交易的程序，即通过二手房转让或者赠与的方式，这种情况下要交纳契税、个人所得税、营业税等税费。办理房产证加名手续，需要提供房产证、房子的市场指导价或评估报告和评估费用发票，买卖双方身份证，购房发票，契税证，网签购房合同房改房的时间以房本、收据、出售公有住宅协议上的时间为准，此外还需提供户口本、结婚证。另外，为了证明是购房人的唯一住宅，还需要房管部门出具无房证明。
1、直接添加
房产没有抵押，可以向市房交中心申请办理。夫妻房产证更名，在婚姻存续期间添加配偶姓名可以直接添加。如果在婚姻存续期间房产属于夫妻共同财产，就算是房产证上只写一个人的名字也算是两人的共同财产。因此在婚姻期间，这类情况如需办理房产证增名手续，只需携带结婚证、房屋两证、身份证原件及复印件到房产交易中心“变更登记”窗口办理即可。
2、房产赠与
赠与范畴包括非婚姻存续期间和亲戚朋友。即房产证上加子女、父母等亲属或朋友均可以赠与方式进行。有房有贷。一般房子贷款没有还清是不能更名的，若要更名有两种途径有两种途径，一是提前还清贷款，然后再进行更名。二是向银行申请，要求变更《借款合同》中的借款人和抵押人，获得银行批准后再到房管局办理相关更名手续。有房无贷，视做赠与。双方需要签订一份赠与合同，且赠与合同必须办理公证手续，公证费一般是赠与房屋价值的1%，除此之外还需要缴纳一定的个人所得税、契税等费用(直系亲属间赠与房产，免征营业税)。
需要注意的是，房屋产权的认定与房产证上是否有名字直接关系。婚前房产证上加名字，因为双方并不构成夫妻关系，可以加名字可以看成一个正常的商业行为，因为涉及到财产的变动，所以根据相关规定要求，应当交纳相关的税费。而婚后加名，则属于财产的分割，不涉及到税费的情况。
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婚姻法什么时候变更婚前财产(婚姻法什么时候变更婚前财产的规定)
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